Rückforderung Betriebskostenvorauszahlungen
Eine Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist geregelt, dass es sich für die Nachforderungen des Vermieters um eine Ausschlussfrist handelt. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn der Vermieter die Geltendmachung nach Ablauf der Jahresfrist nicht zu vertreten hat. Dann ist u. U. eine Rückforderung der Betriebskostenvorauszahlungen möglich.
Was passiert jedoch, wenn der Vermieter seiner Abrechnungsfrist auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht nachkommt?
Anspruch auf Vorlage der Abrechnung
Auch wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist, ist der Vermieter weiterhin verpflichtet, dem Mieter eine Abrechnung zu erstellen. Diese Pflicht endet mit Eintritt der Verjährung oder bei Eintritt der Verwirkung. Denn es darf nicht sein, dass der Vermieter seiner Abrechnungspflicht bezüglich der an ihn gezahlten Vorauszahlungen nicht nachkommt und der Vermieter dem Mieter mögliche Guthaben aus der Abrechnung vorenthält. Als rechtliche Anspruchsgrundlage sieht man für den Anspruch auf Abrechnung nach Fristablauf § 556 Abs. 3 S. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag an. Danach hat der Mieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist einen Anspruch auf Vorlage einer Nebenkostenabrechnung. Diesem Anspruch kann der Mieter im Wege einer sogenannten Stufenklage geltend machen. Hier verlangt der Mieter zunächst eine Abrechnung und dann in der zweiten Stufe gegebenenfalls die Auszahlung eines entstehenden Abrechnungsguthabens.
Zurückbehaltungsrecht
Im laufenden Mietverhältnis kann der Mieter die laufenden monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten solange einbehalten, bis der Vermieter eine Abrechnung vorgelegt hat. Rechtsgrundlage für dieses Zurückbehaltungsrecht ist § 273 BGB. Dieses Recht kann durch den Vermieter nicht formularmäßig ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Wichtig ist zu beachten, dass sich das Zurückbehaltungsrecht nicht auf die Grundmiete, sondern nur auf die Vorauszahlungsbeträge für die Nebenkosten erstreckt.
Rückforderung Betriebskostenvorauszahlungen
Der Weg über die Stufenklage kann lang und aufwendig sein. Der Bundesgerichtshof gibt dem Mieter darüber hinaus unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die für die nicht abgerechnete Abrechnungsperiode gezahlten Vorauszahlungen komplett zurückzufordern. Hierbei sind jedoch unterschiedliche Fallkonstellationen zu unterscheiden.
Laufendes Mietverhältnis
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist kein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen. Nach dieser Rechtsprechung ist der Mieter ausreichend dadurch geschützt, dass er bezüglich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen von seinem Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB Gebrauch machen kann. Dem Mieter ist damit eine starke Position an die Hand gegeben. Denn durch die Zurückbehaltung der Vorauszahlungen kann er wirtschaftlich den Vermieter dazu zwingen, die entsprechenden Abrechnungen zu erteilen.
Beendetes Mietverhältnis
Die Situation stellt sich jedoch anders dar, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Dann hat der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH einen Anspruch auf vollständige Rückzahlung der für den betreffenden Abrechnungszeitraum geleisteten Abschläge. Dem Mieter ist es nicht zuzumuten, über die Stufenklage sein Recht zu suchen. Vielmehr kann der Mieter direkt auf Rückzahlung der Vorauszahlungen klagen. Wichtig hierbei ist jedoch zu beachten, dass dem Vermieter auch in einem solchen Prozess die Möglichkeit zusteht, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Mit dem Zeitpunkt der ordnungsgemäßen Erstellung der Betriebskostenabrechnung entfällt der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung aller Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter also die Abrechnung vorgelegt, hat sich die Klage auf Rückzahlung der Vorauszahlungen erledigt. Dies bedeutet rechtlich, dass man als Kläger gegenüber dem Gericht die Klage für erledigt erklären muss. Da die Klage jedoch berechtigt war, sondern nur im Nachhinein ihre Rechtmäßigkeit entfallen ist, hat der Vermieter in einem solchen Fall selbstverständlich dem Mieter die Kosten der ursprünglich erhobenen Klage zu erstatten. Weitere Beschränkung des Anspruchs durch den BGH der Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen wurde durch den BGH jedoch weiter eingeschränkt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dieser Anspruch dem Mieter nur zusteht, wenn er seinen Abrechnungsanspruch nicht bereits während des Mietverhältnisses durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchsetzen konnte. Damit kann die Rückzahlung der Vorauszahlungen praktisch für das letzte Jahr, unter Umständen auch für das vorletzte Jahr des Mietverhältnisses verlangt werden. Dies muss er jedoch ordnungsgemäß geprüft werden um eine Klageabweisung durch das Gericht zu vermeiden. Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Seite Mietrecht.