SCHUFA Ein­trag nach 6 Mona­ten löschen

Der Klä­ger, des­sen Insol­venz been­det und der die Rest­schuld­be­frei­ung erhal­ten hat­te, ver­lang­te von der Schufa die Löschung eines Insol­venz­hin­wei­ses nach 6 Mona­ten und nicht erst nach 3 Jah­ren. Das Land­ge­richt Frank­furt gab ihm Recht.

Der Fall:

Im Jah­re 2011 wur­de über das Ver­mö­gen des Klä­gers das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net. Der Klä­ger erhielt im Jah­re 2018 sei­ne Rest­schuld­be­frei­ung. Er hol­te über sich sel­ber eine SCHUFA Boni­täts­aus­kunft ein. Er muss­te fest­stel­len, dass dort auch nach Ablauf von sechs Mona­ten der Ein­trag: “Rest­schuld­be­frei­ung erteilt“enthalten war. Nach­dem der Klä­ger Wider­spruch ein­ge­legt hat­te, wei­ger­te sich die Beklag­te die­sen Ein­trag zu ent­fer­nen. Zusätz­lich bean­trag­te der Klä­ger unter ande­rem Schmer­zens­geld. Das Land­ge­richt Frank­furt gab der Kla­ge zumin­dest im Bezug auf die Löschung des Ein­trags statt. Der Schmer­zens­geld­an­spruch wur­de zurück­ge­wie­sen.

Ent­schei­dung:

Das Land­ge­richt Frank­furt (AZ: 2 – 05 O 151/18) hat fest­ge­stellt, dass dem Klä­ger ein Anspruch auf Löschung der Ein­tra­gung über sei­ne Rest­schuld­be­frei­ung zusteht. Dies erge­be sich aus Art. 17 Abs. 1 Buchst. c, 1.Vari. i.V.m. Art. 21 Abs. 1 der Ver­ord­nung EU 2016/679 des euro­päi­schen Par­la­ments und des Rats vom 27. 4.2016 zum Schutz natür­li­cher Per­so­nen bei der Ver­ar­bei­tung Per­so­nen­da­ten, zum frei­en Daten­ver­kehr und zur Auf­he­bung der Herr L 95/46/EG (Daten­schutz-Grund­ver­ord­nung).
Die Recht­mä­ßig­keit der Ver­ar­bei­tung rich­tet sich nach Art. 6 DSGVO. Im vor­lie­gen­den Fall war frag­lich, ob die von der Beklag­ten Ver­hal­tens­re­gel, die Ein­tra­gung tag­ge­nau nach drei Jah­ren zu löschen in Abwä­gung mit den kon­kre­ten Inter­es­sen des Klä­gers über wiegt.
Hier­zu stell­te das Gericht fest, dass es nicht Zweck der Ertei­lung der Rest­schuld­be­frei­ung sei, dass der Schuld­ner wie­der im Wirt­schafts­le­ben teil­neh­men kann, als ob es das Insol­venz­ver­fah­ren nie gege­ben hät­te. Daher kann der Klä­ger nicht ver­lan­gen, einer Per­son gleich­ge­stellt zu wer­den, die nie­mals von einer Insol­venz betrof­fen war. Für poten­ti­el­le Geschäfts­part­ner eines Schuld­ners sei es im Rah­men der Boni­täts­prü­fung wich­tig zu erfah­ren, ob bei einem Schuld­ner die Gefahr besteht, wie­der insol­vent zu wer­den. Für die Ein­schät­zung einer sol­chen Gefahr kön­ne die Ertei­lung der Rest­schuld­be­frei­ung ein nicht uner­heb­li­ches Indiz sein (vgl.auch OLG Frank­furt vom 14.12.2015 – 1 U 128/15). Daher sei es nicht unver­hält­nis­mä­ßig, die Infor­ma­ti­on über die Rest­schuld­be­frei­ung über drei Jah­re zu spei­chern, da dies eine zuläs­si­ge Warn­funk­ti­on erfül­le.

Im kon­kre­ten Fall konn­te der Klä­ger jedoch dar­tun, dass sei­ne per­sön­li­chen Inter­es­sen über­wie­gen. So konn­te der Klä­ger unter ande­rem dar­le­gen, dass die Ein­tra­gung sei­ne wei­te­re Erwerbs­tä­tig­keit, er hat­te bereits eine GmbH gegrün­det, und auch die Woh­nungs­su­che auf­grund des Ein­trags für ihn zu erheb­li­chen, kon­kret dar­ge­leg­ten Schwie­rig­kei­ten geführt hat. Er hat im Ver­fah­ren erklärt, dass ihm sei­ne beruf­li­che Wei­ter­ent­wick­lung als auch die Woh­nungs­su­che durch den Ein­trag erheb­lich behin­dert wer­den. Dies über­zeug­te das Gericht. Daher gab es dem Anspruch auf Löschung nach Art. 17 Abs. 1 Buchst. c DSGVO statt. Einen Anspruch auf Schmer­zens­geld hin­ge­gen lehn­te das Gericht ab.

Ergeb­nis:

Bei dem durch das Land­ge­richt Frank­furt ent­schie­de­nen Fall han­delt es sich um einen Aus­nah­me­fall. Jedoch hat das Gericht bestä­tigt, dass es Grün­de des Schuld­ners geben kann, die einer Spei­che­rung des Insol­venz­ver­merks über drei Jah­re hin­aus nach der Ertei­lung der Rest­schuld­be­frei­ung dem Ein­tra­gungs­in­ter­es­se der SCHUFA wider­spre­chen kön­nen. Dies kann aber jeweils nur im kon­kre­ten Ein­zel­fall ent­schie­den wer­den.

Muss ein Mie­ter fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten erset­zen?

Fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten im Miet­recht?

Es kann pas­sie­ren, dass ein Mie­ter zur Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet ist. Dies kann im lau­fen­den oder auch beim been­de­ten Miet­ver­hält­nis der Fall sein. Ver­letzt der Mie­ter die­se Pflicht schuld­haft, so ist er dem Ver­mie­ter zum Scha­dens­er­satz Anspruch gemäß § 280 BGB ver­pflich­tet. Hier kann man sich die Fra­ge stel­len, ob der Ver­mie­ter sei­nen Scha­den bei den Reno­vie­rungs­kos­ten abs­trakt berech­nen und gel­tend machen darf (fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten) oder ob er sei­nen Scha­den nur dann gel­tend machen kann, wenn er die Reno­vie­rungs­kos­ten kon­kret, z.B. durch Hand­wer­ker­rech­nun­gen nach­weist.

Bis­he­ri­ger Stand der Recht­spre­chung

Die fik­ti­ve Scha­dens­be­rech­nung ist in wei­ten Tei­len des Miet­rechts akzep­tiert. Grund­sätz­lich kann der Ver­mie­ter nicht nur kon­kret ent­stan­de­ne Reno­vie­rungs­kos­ten ver­lan­gen, son­dern auch den Betrag, den er hät­te auf­wen­den müs­sen, wenn er die Reno­vie­rung aus­ge­führt hät­te. Hier­von macht der Bun­des­ge­richts­hof eine Aus­nah­me und zwar beim fort­be­stehen­den Miet­ver­hält­nis. Hier hat der Ver­mie­ter kei­nen Anspruch auf fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten son­dern nur einen Anspruch gegen den Mie­ter auf Vor­schuss für die Aus­füh­rung der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof begrün­det sei­ne Rechts­auf­fas­sung damit, dass im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis die Reno­vie­rungs­pflicht dem Mie­ter zugu­te kom­men sol­le und  die­ses Ziel wür­de nicht erreicht wer­den, wenn der Ver­mie­ter Geld als Scha­dens­er­satz erhiel­te, wel­ches er frei ver­wen­den kön­ne.

Neue Recht­spre­chung des BGH im Werk­ver­trags­recht

Für das Werk­ver­trags­recht hat der VII. Zivil­se­nat des BGH mit sei­ner Ent­schei­dung vom 22.8.2018 eine aus­drück­li­che Recht­spre­chungs­än­de­rung vor­ge­nom­men. Für die werk­ver­trag­li­che Män­gel­be­sei­ti­gung ist nun­mehr die fik­ti­ve Scha­dens­be­rech­nung nicht mehr zuläs­sig. Das wesent­li­che Argu­ment ist, dass die fik­ti­ven Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten häu­fig zu einer über Kom­pen­sa­ti­on füh­ren und damit nach all­ge­mei­nen scha­dens­recht­li­chen Grund­sät­zen zu einer nicht gerecht­fer­tig­ten Berei­che­rung des Bestel­lers füh­ren.

Anwen­dung im Miet­recht

Die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist für das Miet­recht nicht direkt anwend­bar. Denn der Ver­mie­ter macht gegen den Mie­ter kei­nen werk­ver­trag­li­chen son­dern einen miet­ver­trag­li­chen Anspruch gel­tend. Das Argu­ment des Bun­des­ge­richts­hofs kann man jedoch ohne Pro­ble­me auf das Miet­recht über­tra­gen. Denn ins­be­son­de­re der Gedan­ke der über Kom­pen­sa­ti­on ist auch im Miet­recht nach­voll­zieh­bar. Nicht sel­ten kommt es vor, dass Ver­mie­ter zwar gegen­über dem alten Mie­ter einen fik­ti­ven Scha­den gel­tend machen aber die Woh­nung an einen neu­en Mie­ter ohne Miet­ab­schlag trotz­dem wei­ter­ver­mie­ten. Hier ist dem Ver­mie­ter dann gar kein Scha­den ent­stan­den. Es spricht daher viel dafür, die neue Rechts­quel­len des BGH zum Werk­ver­trags­recht auf die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­recht, ins­be­son­de­re bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ent­spre­chend anzu­wen­den.

Kon­se­quen­zen für den Ver­mie­ter

Die Ent­wick­lung der Recht­spre­chung im Miet­recht ist inso­weit abzu­war­ten. Man kann jedoch nur jedem Ver­mie­ter raten, sei­ne Scha­dens­er­satz­po­si­tio­nen kon­kret und nicht mehr fik­tiv zu berech­nen. Ansons­ten besteht das Risi­ko, hier kei­ne Zah­lung zu erhal­ten. Es kann daher nur gera­ten wer­den, die tat­säch­lich Reno­vie­rungs­kos­ten gel­tend zu machen. Soll­te der Ver­mie­ter inner­halb der sechs­mo­na­ti­gen Ver­jäh­rungs­frist des §§ 548 Abs. 1 BGB die Arbei­ten nicht aus­ge­führt haben, besteht die Mög­lich­keit, dass zur Ver­mei­dung des Ver­jäh­rungs­ein­tritts die Scha­dens­er­satz­pflicht mit­tels Fest­stel­lungs­kla­ge gericht­lich gel­tend gemacht wird. Ein Vor­schuss­an­spruch kommt hier nicht in Betracht. Anders wäre dies, wenn die­ser wirk­sam im Miet­ver­trag ver­ein­bart wor­den ist.

0201 — 1029920 (kos­ten­lo­se Erst­ein­schät­zung)

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Aktu­el­le Recht­spre­chung

aus dem Miet­recht


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Fäl­lig­keit der Kau­ti­ons­rück­zah­lung

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Ein­ma­li­ger Rat­ten­be­fall ist kein Min­de­rungs­grund

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AG 2015: SAT-Anten­ne auf Bal­kon einer Miet­woh­nung

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Nach­zah­lung auf Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Führt Nach­zah­lung auf Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen zum Aus­schluss…

im Video: Uner­laub­te Unter­ver­mie­tung über airbnb.com

Das Land­ge­richt Amberg (Urteil vom 09.08.2017) hat­te die Fra­ge zu ent­schei­den, ob einem Mie­ter frist­los gekün­digt wer­den kann, wenn er sei­ne Mieträu­me uner­laubt bei airbnb.com. an Gäs­te für Urlaubs­auf­ent­hal­te ver­mie­tet.

Für die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung ist das Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grun­des erfor­der­lich. Ein sol­cher liegt ins­be­son­de­re dann vor, wenn der Mie­ter die Rech­te des Ver­mie­ters dadurch in erheb­li­chem Maße ver­letzt, dass er die Miet­sa­che unbe­fugt einem Drit­ten über­lässt. Die­se Vor­aus­set­zung lag hier vor, da der Beklag­te die Woh­nung unter­ver­mie­tet hat.

Jedoch hat­te der Ver­mie­ter im vor­lie­gen­den Fall kei­ne Abmah­nung erklärt. Eine Kün­di­gung auf­grund eines wich­ti­gen Grun­des ist jedoch erst dann mög­lich, wenn eine Abmah­nung erklärt wur­de und dem im Mie­ter eine Frist gesetzt wur­de, Abhil­fe zu schaf­fen. Strei­tig war im vor­lie­gen­den Fall, ob die im Miet­ver­trag ent­hal­te­ne Klau­sel, dass die Gebrauchs­über­las­sung der Mieträu­me nur mit Ein­wil­li­gung des Ver­mie­ters erfol­gen darf, aus­reicht und eine Abmah­nung daher gar nicht mehr nötig ist. Das Land­ge­richt Amberg hat ent­schie­den, dass auch in sol­chen Fäl­len eine Abmah­nung not­wen­dig ist. Eine Abmah­nung ist nur dann ent­behr­lich, wenn sie offen­sicht­lich kei­nen Erfolg ver­spricht oder die sofor­ti­ge Kün­di­gung aus beson­de­ren Grün­den unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen gerecht­fer­tigt ist.

Eine Ent­behr­lich­keit war im vor­lie­gen­den Fall nicht gege­ben, da der Mie­ter nach Erhalt der Kün­di­gung von wei­te­ren Ver­mie­tungs­ver­su­chen Abstand genom­men hat und durch die­se Abstand­nah­me wie­der eine Ver­trau­ens­ba­sis geschaf­fen hat. Saher war eine Kün­di­gung ohne vor­he­ri­ge Abhilfefrist/Abmahnung unzu­läs­sig.

Auch sei das Gericht kei­ne beson­ders schwe­re Pflicht­ver­let­zung in der Unter­ver­mie­tung, die eine sofor­ti­ge Kün­di­gung erfor­der­lich mach­te. Der Mie­ter hat nur drei­mal die Woh­nung ver­mie­tet. Dass der Zustand der Woh­nung dar­un­ter beson­ders gelit­ten hät­te, hat der Ver­mie­ter nicht behaup­tet. Auch die gerin­ge Anzahl der Unter­ver­mie­tun­gen mach­te ihr kei­nen beson­ders schwe­ren Vor­wurf aus dem Sach­ver­halt.

Daher hat das Gericht der Räu­mungs­kla­ge nicht statt­ge­ge­ben und der Ver­mie­ter muss sei­ne Kos­ten des Ver­fah­rens tra­gen.

Soll­ten Sie Fra­gen zu einer Kün­di­gung oder einer bestehen­den Räu­mungs­kla­ge haben, steht Ihnen die Kanz­lei Tholl jeder­zeit für eine Rück­spra­che zur Ver­fü­gung.

Kanz­lei Tholl
Huys­se­n­al­le 85
45128 Essen
Tel.: 0201.1029920
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Fäl­lig­keit der Kau­ti­ons­rück­zah­lung

Das Land­ge­richt Ham­burg hat­te über die Fäl­lig­keit eines Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruchs zu ent­schei­den.

Auch das Land­ge­richt Ham­burg liegt sich in sei­ner neu­en Ent­schei­dung nicht auf eine all­ge­mein gül­ti­ge Abrech­nungs­frist fest. Viel­mehr sei der Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters fäl­lig, wenn der Ver­mie­ter über­se­hen kann, ob er zur Befrie­di­gung sei­ner Ansprü­che auf die Kau­ti­on des Mie­ters zurück­grei­fen muss. Hier­für wird dem Ver­mie­ter durch das Land­ge­richt Ham­burg eine ange­mes­se­ne Frist ein­ge­räumt, inner­halb derer er sich ent­schei­den muss, ob und in wel­cher Wei­se er die Kau­ti­on zur Abde­ckung sei­ner Ansprü­che ver­wen­den will.

Ein all­ge­mei­nes Zurück­be­hal­tungs­recht an der Miet­si­cher­heit lehnt das Land­ge­richt Ham­burg ab. Nach der Ent­schei­dung des Land­ge­richts Ham­burg ent­fällt ein Zurück­be­hal­tungs­recht, wenn der Ver­mie­ter über­se­hen kann, wel­che For­de­rung ihm gegen­über dem Mie­ter zuste­hen, auch wenn die­se strei­tig sind. Denn der Miet­si­cher­heit, nicht nur eine Siche­rung, son­dern auch eine Ver­wer­tungs­funk­ti­on zu.

LG Ham­burg vom 29.11.2016 — 316 O 247/16

LG Essen 2016: Miet­min­de­rung wegen defek­ter Tele­fon­lei­tung

Ob eine defek­te Tele­fon­lei­tung einen zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der ange­mie­te­ten Woh­nung dar­stellt oder es sich um eine ledig­lich uner­heb­li­che Taug­lich­keits­be­ein­träch­ti­gung, die eine Min­de­rung auschlie­ßen­den Man­gel han­delt, muss­te das Land­ge­richt Essen ent­schei­den.

Nach der gesetz­li­chen Defi­ni­ti­on des § 536 Abs. 1 S.1 BGB liegt ein Man­gel vor, wenn der nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Gebrauch beein­träch­tigt ist. Was der nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Gebrauch umfasst, rich­tet sich nach den Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en sowie nach der Ver­kehrs­an­schau­ung (vgl. Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 12. Auf­la­ge 2015, § 536 BGB Rn.19 u. 20).

Der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch von zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Räu­men umfasst nach die­sen Maß­stä­ben auch die Mög­lich­keit des Tele­fo­nie­rens über ein Fest­netz­te­le­fon sowie die Benut­zung des Inter­nets über eine Fest­netz­lei­tung. Denn das “Woh­nen” umfasst grund­sätz­lich alles, was zur Benut­zung der gemie­te­ten Räu­me als exis­ten­ti­el­lem Lebens­mit­tel­punkt des Mie­ters in allen sei­nen Aus­ge­stal­tun­gen und mit allen sei­nen Bedürf­nis­sen gehört (vgl. AG Neu­kölln, Urteil vom 02.03.2011, Az. 5 C 340/10; LG Göt­tin­gen, Urteil vom 11.12.2013, Az. 5 S 53/12).
Nach der Ent­schei­dung des LG Essen kann es dahin­ste­hen, wie es zu dem Defekt des Kabels gekom­men ist. Denn die Min­de­rung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Geset­zes ein und zwar unab­hän­gig davon, ob der Ver­mie­ter den Man­gel zu ver­tre­ten hat (vgl. Schmidt-Fut­te­rer aaO Rn.341). Die Min­de­rung ist auch nicht gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB aus­ge­schlos­sen. Bei dem Defekt der Tele­fon­lei­tung han­delt es sich nicht um eine ledig­lich uner­heb­li­che Taug­lich­keits­be­ein­träch­ti­gung. Denn die Ver­füg­bar­keit von Tele­fon und Inter­net ist in der heu­ti­gen Zeit essen­ti­ell.

Nach dem LG Essen ist eine Min­de­rung von 10 % gerecht­fer­tigt.

Auf die Nut­zung eines Mobil­te­le­fons oder sons­ti­ger Alter­na­ti­ven kann die Klä­ge­rin in Anbe­tracht der Dau­er der Stö­rung (inzwi­schen mehr als 14 Mona­te) inso­weit nicht ver­wie­sen wer­den. Der Höhe nach hält die Kam­mer im Hin­blick auf die Wich­tig­keit eines Tele­fon­an­schlus­ses eine Min­de­rung von 10 % für gerecht­fer­tigt.

Land­ge­richt Essen, Urteil vom 21.07.2016 — 10 S 43/16

 

Ein­ma­li­ger Rat­ten­be­fall ist kein Min­de­rungs­grund

Nach einer Ent­schei­dung des Amts­ge­richts Dres­den reicht die ein­ma­li­ge Sich­tung einer Rat­te nicht aus, um von einem Rat­ten­be­fall aus­zu­ge­hen. Eine dar­auf gestütz­te Miet­min­de­rung ist nicht zuläs­sig.

AG Dres­den vom 07.12.2016 — 144 C 2816/16

BGH 2017: Eigen­be­darf und Här­te­fall

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in sei­ner Ent­schei­dung vom 15.3.2017 VIII ZR 270/15 sei­ne Recht­spre­chung bestä­tigt, wonach für eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine so genann­te Vor­rats­kün­di­gung, der ein gegen­wär­tig noch nicht abseh­ba­rer Nut­zungs­wunsch der Eigen­be­darfs­per­son zugrun­de­liegt, nicht aus­reicht.

Der Nut­zungs­wunsch muss sich soweit „ver­dich­tet“ haben, so dass ein kon­kre­tes Inter­es­se an einer als­bal­di­gen Eigen­nut­zung steht. In sei­nem Kün­di­gungs­schrei­ben muss der Ver­mie­ter nach der jet­zi­gen Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs dar­le­gen, wer die Per­son ist, für die die Woh­nung benö­tigt wird und das Inter­es­se dar­le­gen, dass die­se Per­son an der Erlan­gung der Woh­nung hat. Dies reicht für eine for­mell ordent­li­che Kün­di­gung aus. Der Ver­mie­ter muss in der Begrün­dung der Kün­di­gung kei­ne Aus­füh­run­gen zu Räum­lich­kei­ten machen, die für den Begüns­tig­ten alter­na­tiv als Wohn­raum in Betracht kom­men könn­ten.
Bei der Abwä­gung im Rah­men der Här­te­klau­sel des §§ 574 BGB sind die beson­de­ren Belan­ge des Mie­ters bei einer Abwä­gung zu berück­sich­ti­gen.

AG 2015: SAT-Anten­ne auf Bal­kon einer Miet­woh­nung

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 22.10.2015 — 412 C 11331/15

Ein Mie­ter instal­lier­te inner­halb des Bal­kons eine Para­bol­an­ten­ne. Die­se wur­de nach innen in den Bal­kon hin­ein in der Art von Blu­men­käs­ten befes­tigt, ohne dass damit eine Sub­stanz­ver­let­zung ein­her­ging. Dem Ver­mie­ter stör­te die SAT-Anten­ne den­noch und klag­te auf Ent­fer­nung.

Der Ver­mie­ter war der Mei­nung, dass die Satel­li­ten-Schüs­sel das Haus bau­lich und optisch beein­träch­ti­ge und wegen der unsach­ge­mä­ßen Mon­ta­ge eine Gefahr dar­stel­le. Der Beklag­te Mie­ter kön­ne sein Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis aus­rei­chend über ande­re Infor­ma­ti­ons­me­di­en abde­cken.

Als der Mie­ter sich wei­ger­te, die Para­bol­an­ten­ne zu ent­fer­nen, erhob die Ver­mie­te­rin Kla­ge zum Amts­ge­richt Mün­chen.

Die Kla­ge blieb ohne Erfolg. Die Para­bol­an­ten­ne stel­le kei­ne rele­van­te Beein­träch­ti­gung des Eigen­tums der Ver­mie­te­rin dar, so das Amts­ge­richt Mün­chen in sei­nem Urteil (Az. 412 C
11331/15). Die Fas­sa­de der Klä­ge­rin wer­de ledig­lich einem nicht erheb­li­chen Maße berührt, weil die Para­bol­an­ten­ne kaum zu sehen ist. Es han­de­le sich um eine ver­hält­nis­mä­ßig klei­ne Anten­ne, deren Schüs­sel sich voll­stän­dig inner­halb des Bereichs des Bal­kons befin­det und deren Schüs­sel seit­lich zum Bal­kon so aus­ge­rich­tet
ist, dass die Schüs­sel in der Fas­sa­den­front nur mit Mühe wahr­nehm­bar ist.

Die Auf­stel­lung der Para­bol­an­ten­ne lie­ge noch inner­halb des zuläs­si­gen Miet­ge­brauchs, da kei­ne nen­nens­wer­te Beein­träch­ti­gung der Rech­te der Ver­mie­te­rin durch die Anten­ne erfol­ge, so das Amts­ge­richt.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 22.10.2015 — 412 C 11331/15

Nach­zah­lung auf Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Führt Nach­zah­lung auf Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen zum Aus­schluss wei­te­rer Nach­zah­lun­gen?

Wird eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erteilt, muss die­se nicht zwin­gend abschlie­ßend sein. Selbst wenn der Mie­ter unbe­an­stan­det Nach­zah­lun­gen auf die Abrech­nung geleis­tet hat. Auch dann ist es dem Ver­mie­ter nicht ver­bo­ten, auf­grund einer spä­te­ren Abrech­nungs­kor­rek­tur wei­te­re Nach­for­de­run­gen zu stel­len.

In einem vom BGH ent­schie­de­nen Fall rech­ne­te der Gewer­be­raum­ver­mie­ter nach anfäng­li­chen Unstim­mig­kei­ten zwi­schen den Ver­trags­par­tei­en über die Betriebs­kos­ten ab. Die Mie­te­rin ent­rich­te­te den Nach­zah­lungs­be­trag von rund 8.600,00 € ohne Wei­te­res. Nach Bean­stan­dung durch einen ande­ren Mie­ter stell­te sich her­aus, dass die Abrech­nung feh­ler­haft ist. Danach soll­te die Beklag­te wei­te­re rund 6.700,00 € zah­len. Dies war ihr gar nicht recht und sie erklär­te, mit der ers­ten Nach­zah­lung ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis abge­ge­ben zu haben, was wei­te­re Nach­for­de­run­gen aus­schlie­ße. Der BGH folg­te ihrer Auf­fas­sung nicht. Der Ver­mie­ter ist, wenn er nach einer bereits erbrach­ten Zah­lung des Mie­ters die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu des­sen Las­ten kor­ri­gie­ren muss, nicht gehin­dert wei­te­re Beträ­ge zu for­dern. Ein dies aus­schlie­ßen­des dekla­ra­to­ri­sches Aner­kennt­nis ist zwi­schen den Par­tei­en nicht ver­ein­bart wor­den.

BGH, Urteil vom 28.05.2014 – XII ZR 6/13

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BGH: Neugläu­bi­ger­scha­den bei bestehen­dem Miet­ver­trag

Der BGH hat in sei­nem Urteil vom 22.10.2013, II ZR 394/12 ent­schie­den:

§ 823 Abs. 2 BGB, § 15a InsO, § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO, § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO, § 108 InsO, InsO, § 119 InsO, §§ 103 bis 118 InsO, §§ 108 ff. InsO

Ein Ver­mie­ter, der dem Mie­ter vor Insol­venz­rei­fe Räu­me über­las­sen hat, ist regel­mä­ßig Alt­gläu­bi­ger und erlei­det kei­nen Neugläu­bi­ger­scha­den infol­ge der Insol­venz­ver­schlep­pung, weil er sich bei Insol­venz­rei­fe nicht von dem Miet­ver­trag hät­te lösen kön­nen.

Der BGH bestä­tigt, was ohne­hin bereits galt: Der Ver­mie­ter von Räu­men hat nur einen Anspruch auf einen Quo­ten­scha­den, wenn er die Räu­me vor der Insol­venz­rei­fe ver­mie­tet hat. Der Quo­ten­scha­den ist der Scha­den, der dem Ver­mie­ter dadurch ent­stan­den ist, dass ein ver­spä­te­ter Insol­venz­an­trag gestellt wur­de. Nur der Dif­fe­renz­be­trag zwi­schen Quo­te im ver­spä­te­ten Ver­fah­ren und der fik­ti­ven Quo­te in einem recht­zei­tig durch­ge­führ­ten Ver­fah­ren steht dem Ver­mie­ter zu. Prak­tisch kaum zu berech­nen und fak­tisch läuft die­se For­de­rung gegen null. Schö­ner wäre ein Scha­dens­er­satz in Höhe der jewei­li­gen Monats­mie­ten gewe­sen. Die­sen Anspruch ver­wei­gert der BGH jedoch zu Recht. Nur wenn der Mie­ter sei­ne bereits bestehen­de Insol­venz ver­schweigt, besteht ein Neugläu­bi­ger­scha­den. Von ent­schei­den­der Bedeu­tung ist also — wie so oft — der genaue Zeit­punkt des Insol­venz­ein­tritts.

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