Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist dem Mie­ter nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums mit­zu­tei­len. Nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist gere­gelt, dass es sich für die Nach­for­de­run­gen des Ver­mie­ters um eine Aus­schluss­frist han­delt. Eine Aus­nah­me besteht jedoch dann, wenn der Ver­mie­ter die Gel­tend­ma­chung nach Ablauf der Jah­res­frist nicht zu ver­tre­ten hat. Dann ist u. U. eine Rück­for­de­rung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen möglich.

Was pas­siert jedoch, wenn der Ver­mie­ter sei­ner Abrech­nungs­frist auch nach Ablauf der Abrech­nungs­frist nicht nachkommt?

Anspruch auf Vor­la­ge der Abrechnung

Auch wenn die Abrech­nungs­frist ver­stri­chen ist, ist der Ver­mie­ter wei­ter­hin ver­pflich­tet, dem Mie­ter eine Abrech­nung zu erstel­len. Die­se Pflicht endet mit Ein­tritt der Ver­jäh­rung oder bei Ein­tritt der Ver­wir­kung. Denn es darf nicht sein, dass der Ver­mie­ter sei­ner Abrech­nungs­pflicht bezüg­lich der an ihn gezahl­ten Vor­aus­zah­lun­gen nicht nach­kommt und der Ver­mie­ter dem Mie­ter mög­li­che Gut­ha­ben aus der Abrech­nung vorenthält.

Als recht­li­che Anspruchs­grund­la­ge sieht man für den Anspruch auf Abrech­nung nach Frist­ab­lauf § 556 Abs. 3 S. 1 BGB i.V.m. dem Miet­ver­trag an. Danach hat der Mie­ter auch nach Ablauf der Abrech­nungs­frist einen Anspruch auf Vor­la­ge einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung. Die­sem Anspruch kann der Mie­ter im Wege einer soge­nann­ten Stu­fen­kla­ge gel­tend machen. Hier ver­langt der Mie­ter zunächst eine Abrech­nung und dann in der zwei­ten Stu­fe gege­be­nen­falls die Aus­zah­lung eines ent­ste­hen­den Abrechnungsguthabens.

Zurück­be­hal­tungs­recht

Im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis kann der Mie­ter die lau­fen­den monat­li­chen Vor­aus­zah­lun­gen für die Betriebs­kos­ten solan­ge ein­be­hal­ten, bis der Ver­mie­ter eine Abrech­nung vor­ge­legt hat. Rechts­grund­la­ge für die­ses Zurück­be­hal­tungs­recht ist § 273 BGB. Die­ses Recht kann durch den Ver­mie­ter nicht for­mu­lar­mä­ßig aus­ge­schlos­sen oder ein­ge­schränkt wer­den. Wich­tig ist zu beach­ten, dass sich das Zurück­be­hal­tungs­recht nicht auf die Grund­mie­te, son­dern nur auf die Vor­aus­zah­lungs­be­trä­ge für die Neben­kos­ten erstreckt.

Rück­for­de­rung Betriebskostenvorauszahlungen

Der Weg über die Stu­fen­kla­ge kann lang und auf­wen­dig sein. Der Bun­des­ge­richts­hof gibt dem Mie­ter dar­über hin­aus unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen das Recht, die für die nicht abge­rech­ne­te Abrech­nungs­pe­ri­ode gezahl­ten Vor­aus­zah­lun­gen kom­plett zurück­zu­for­dern. Hier­bei sind jedoch unter­schied­li­che Fall­kon­stel­la­tio­nen zu unterscheiden.

Lau­fen­des Mietverhältnis

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs besteht im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis nach Ablauf der Abrech­nungs­frist kein Anspruch des Mie­ters auf Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen. Nach die­ser Recht­spre­chung ist der Mie­ter aus­rei­chend dadurch geschützt, dass er bezüg­lich der lau­fen­den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen von sei­nem Zurück­be­hal­tungs­recht gemäß § 273 BGB Gebrauch machen kann. Dem Mie­ter ist damit eine star­ke Posi­ti­on an die Hand gege­ben. Denn durch die Zurück­be­hal­tung der Vor­aus­zah­lun­gen kann er wirt­schaft­lich den Ver­mie­ter dazu zwin­gen, die ent­spre­chen­den Abrech­nun­gen zu erteilen.

Been­de­tes Mietverhältnis

Die Situa­ti­on stellt sich jedoch anders dar, wenn das Miet­ver­hält­nis been­det ist. Dann hat der Mie­ter nach der Recht­spre­chung des BGH einen Anspruch auf voll­stän­di­ge Rück­zah­lung der für den betref­fen­den Abrech­nungs­zeit­raum geleis­te­ten Abschlä­ge. Dem Mie­ter ist es nicht zuzu­mu­ten, über die Stu­fen­kla­ge sein Recht zu suchen. Viel­mehr kann der Mie­ter direkt auf Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen klagen.

Wich­tig hier­bei ist jedoch zu beach­ten, dass dem Ver­mie­ter auch in einem sol­chen Pro­zess die Mög­lich­keit zusteht, die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu erstel­len. Mit dem Zeit­punkt der ord­nungs­ge­mä­ßen Erstel­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ent­fällt der Anspruch des Mie­ters auf Rück­zah­lung aller Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen. Hat der Ver­mie­ter also die Abrech­nung vor­ge­legt, hat sich die Kla­ge auf Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen erle­digt. Dies bedeu­tet recht­lich, dass man als Klä­ger gegen­über dem Gericht die Kla­ge für erle­digt erklä­ren muss. Da die Kla­ge jedoch berech­tigt war, son­dern nur im Nach­hin­ein ihre Recht­mä­ßig­keit ent­fal­len ist, hat der Ver­mie­ter in einem sol­chen Fall selbst­ver­ständ­lich dem Mie­ter die Kos­ten der ursprüng­lich erho­be­nen Kla­ge zu erstatten.

Wei­te­re Beschrän­kung des Anspruchs durch den BGH
der Anspruch auf Rück­zah­lung der geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen wur­de durch den BGH jedoch wei­ter ein­ge­schränkt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die­ser Anspruch dem Mie­ter nur zusteht, wenn er sei­nen Abrech­nungs­an­spruch nicht bereits wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses durch Gel­tend­ma­chung eines Zurück­be­hal­tungs­rechts an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen durch­set­zen konn­te. Damit kann die Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen prak­tisch für das letz­te Jahr, unter Umstän­den auch für das vor­letz­te Jahr des Miet­ver­hält­nis­ses ver­langt wer­den. Dies muss er jedoch ord­nungs­ge­mäß geprüft wer­den um eine Kla­ge­ab­wei­sung durch das Gericht zu vermeiden.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen erhal­ten Sie auf unse­rer Sei­te Miet­recht.

Der Klä­ger, des­sen Insol­venz been­det und der die Rest­schuld­be­frei­ung erhal­ten hat­te, ver­lang­te von der Schufa die Löschung eines Insol­venz­hin­wei­ses nach 6 Mona­ten und nicht erst nach 3 Jah­ren. Das Land­ge­richt Frank­furt gab ihm Recht.

Der Fall:

Im Jah­re 2011 wur­de über das Ver­mö­gen des Klä­gers das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net. Der Klä­ger erhielt im Jah­re 2018 sei­ne Rest­schuld­be­frei­ung. Er hol­te über sich sel­ber eine SCHUFA Boni­täts­aus­kunft ein. Er muss­te fest­stel­len, dass dort auch nach Ablauf von sechs Mona­ten der Ein­trag: “Rest­schuld­be­frei­ung erteilt“enthalten war. Nach­dem der Klä­ger Wider­spruch ein­ge­legt hat­te, wei­ger­te sich die Beklag­te die­sen Ein­trag zu ent­fer­nen. Zusätz­lich bean­trag­te der Klä­ger unter ande­rem Schmer­zens­geld. Das Land­ge­richt Frank­furt gab der Kla­ge zumin­dest im Bezug auf die Löschung des Ein­trags statt. Der Schmer­zens­geld­an­spruch wur­de zurückgewiesen.

Ent­schei­dung:

Das Land­ge­richt Frank­furt (AZ: 2 – 05 O 151/18) hat fest­ge­stellt, dass dem Klä­ger ein Anspruch auf Löschung der Ein­tra­gung über sei­ne Rest­schuld­be­frei­ung zusteht. Dies erge­be sich aus Art. 17 Abs. 1 Buchst. c, 1.Vari. i.V.m. Art. 21 Abs. 1 der Ver­ord­nung EU 2016/679 des euro­päi­schen Par­la­ments und des Rats vom 27. 4.2016 zum Schutz natür­li­cher Per­so­nen bei der Ver­ar­bei­tung Per­so­nen­da­ten, zum frei­en Daten­ver­kehr und zur Auf­he­bung der Herr L 95/46/EG (Daten­schutz-Grund­ver­ord­nung).
Die Recht­mä­ßig­keit der Ver­ar­bei­tung rich­tet sich nach Art. 6 DSGVO. Im vor­lie­gen­den Fall war frag­lich, ob die von der Beklag­ten Ver­hal­tens­re­gel, die Ein­tra­gung tag­ge­nau nach drei Jah­ren zu löschen in Abwä­gung mit den kon­kre­ten Inter­es­sen des Klä­gers über wiegt.
Hier­zu stell­te das Gericht fest, dass es nicht Zweck der Ertei­lung der Rest­schuld­be­frei­ung sei, dass der Schuld­ner wie­der im Wirt­schafts­le­ben teil­neh­men kann, als ob es das Insol­venz­ver­fah­ren nie gege­ben hät­te. Daher kann der Klä­ger nicht ver­lan­gen, einer Per­son gleich­ge­stellt zu wer­den, die nie­mals von einer Insol­venz betrof­fen war. Für poten­ti­el­le Geschäfts­part­ner eines Schuld­ners sei es im Rah­men der Boni­täts­prü­fung wich­tig zu erfah­ren, ob bei einem Schuld­ner die Gefahr besteht, wie­der insol­vent zu wer­den. Für die Ein­schät­zung einer sol­chen Gefahr kön­ne die Ertei­lung der Rest­schuld­be­frei­ung ein nicht uner­heb­li­ches Indiz sein (vgl.auch OLG Frank­furt vom 14.12.2015 – 1 U 128/15). Daher sei es nicht unver­hält­nis­mä­ßig, die Infor­ma­ti­on über die Rest­schuld­be­frei­ung über drei Jah­re zu spei­chern, da dies eine zuläs­si­ge Warn­funk­ti­on erfülle.

Im kon­kre­ten Fall konn­te der Klä­ger jedoch dar­tun, dass sei­ne per­sön­li­chen Inter­es­sen über­wie­gen. So konn­te der Klä­ger unter ande­rem dar­le­gen, dass die Ein­tra­gung sei­ne wei­te­re Erwerbs­tä­tig­keit, er hat­te bereits eine GmbH gegrün­det, und auch die Woh­nungs­su­che auf­grund des Ein­trags für ihn zu erheb­li­chen, kon­kret dar­ge­leg­ten Schwie­rig­kei­ten geführt hat. Er hat im Ver­fah­ren erklärt, dass ihm sei­ne beruf­li­che Wei­ter­ent­wick­lung als auch die Woh­nungs­su­che durch den Ein­trag erheb­lich behin­dert wer­den. Dies über­zeug­te das Gericht. Daher gab es dem Anspruch auf Löschung nach Art. 17 Abs. 1 Buchst. c DSGVO statt. Einen Anspruch auf Schmer­zens­geld hin­ge­gen lehn­te das Gericht ab.

Ergeb­nis:

Bei dem durch das Land­ge­richt Frank­furt ent­schie­de­nen Fall han­delt es sich um einen Aus­nah­me­fall. Jedoch hat das Gericht bestä­tigt, dass es Grün­de des Schuld­ners geben kann, die einer Spei­che­rung des Insol­venz­ver­merks über drei Jah­re hin­aus nach der Ertei­lung der Rest­schuld­be­frei­ung dem Ein­tra­gungs­in­ter­es­se der SCHUFA wider­spre­chen kön­nen. Dies kann aber jeweils nur im kon­kre­ten Ein­zel­fall ent­schie­den werden.

Fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten im Mietrecht?

Es kann pas­sie­ren, dass ein Mie­ter zur Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet ist. Dies kann im lau­fen­den oder auch beim been­de­ten Miet­ver­hält­nis der Fall sein. Ver­letzt der Mie­ter die­se Pflicht schuld­haft, so ist er dem Ver­mie­ter zum Scha­dens­er­satz Anspruch gemäß § 280 BGB ver­pflich­tet. Hier kann man sich die Fra­ge stel­len, ob der Ver­mie­ter sei­nen Scha­den bei den Reno­vie­rungs­kos­ten abs­trakt berech­nen und gel­tend machen darf (fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten) oder ob er sei­nen Scha­den nur dann gel­tend machen kann, wenn er die Reno­vie­rungs­kos­ten kon­kret, z.B. durch Hand­wer­ker­rech­nun­gen nachweist.

Bis­he­ri­ger Stand der Rechtsprechung

Die fik­ti­ve Scha­dens­be­rech­nung ist in wei­ten Tei­len des Miet­rechts akzep­tiert. Grund­sätz­lich kann der Ver­mie­ter nicht nur kon­kret ent­stan­de­ne Reno­vie­rungs­kos­ten ver­lan­gen, son­dern auch den Betrag, den er hät­te auf­wen­den müs­sen, wenn er die Reno­vie­rung aus­ge­führt hät­te. Hier­von macht der Bun­des­ge­richts­hof eine Aus­nah­me und zwar beim fort­be­stehen­den Miet­ver­hält­nis. Hier hat der Ver­mie­ter kei­nen Anspruch auf fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten son­dern nur einen Anspruch gegen den Mie­ter auf Vor­schuss für die Aus­füh­rung der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof begrün­det sei­ne Rechts­auf­fas­sung damit, dass im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis die Reno­vie­rungs­pflicht dem Mie­ter zugu­te kom­men sol­le und  die­ses Ziel wür­de nicht erreicht wer­den, wenn der Ver­mie­ter Geld als Scha­dens­er­satz erhiel­te, wel­ches er frei ver­wen­den könne.

Neue Recht­spre­chung des BGH im Werkvertragsrecht

Für das Werk­ver­trags­recht hat der VII. Zivil­se­nat des BGH mit sei­ner Ent­schei­dung vom 22.8.2018 eine aus­drück­li­che Recht­spre­chungs­än­de­rung vor­ge­nom­men. Für die werk­ver­trag­li­che Män­gel­be­sei­ti­gung ist nun­mehr die fik­ti­ve Scha­dens­be­rech­nung nicht mehr zuläs­sig. Das wesent­li­che Argu­ment ist, dass die fik­ti­ven Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten häu­fig zu einer über Kom­pen­sa­ti­on füh­ren und damit nach all­ge­mei­nen scha­dens­recht­li­chen Grund­sät­zen zu einer nicht gerecht­fer­tig­ten Berei­che­rung des Bestel­lers führen.

Anwen­dung im Mietrecht

Die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist für das Miet­recht nicht direkt anwend­bar. Denn der Ver­mie­ter macht gegen den Mie­ter kei­nen werk­ver­trag­li­chen son­dern einen miet­ver­trag­li­chen Anspruch gel­tend. Das Argu­ment des Bun­des­ge­richts­hofs kann man jedoch ohne Pro­ble­me auf das Miet­recht über­tra­gen. Denn ins­be­son­de­re der Gedan­ke der über Kom­pen­sa­ti­on ist auch im Miet­recht nach­voll­zieh­bar. Nicht sel­ten kommt es vor, dass Ver­mie­ter zwar gegen­über dem alten Mie­ter einen fik­ti­ven Scha­den gel­tend machen aber die Woh­nung an einen neu­en Mie­ter ohne Miet­ab­schlag trotz­dem wei­ter­ver­mie­ten. Hier ist dem Ver­mie­ter dann gar kein Scha­den ent­stan­den. Es spricht daher viel dafür, die neue Rechts­quel­len des BGH zum Werk­ver­trags­recht auf die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­recht, ins­be­son­de­re bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ent­spre­chend anzuwenden.

Kon­se­quen­zen für den Vermieter

Die Ent­wick­lung der Recht­spre­chung im Miet­recht ist inso­weit abzu­war­ten. Man kann jedoch nur jedem Ver­mie­ter raten, sei­ne Scha­dens­er­satz­po­si­tio­nen kon­kret und nicht mehr fik­tiv zu berech­nen. Ansons­ten besteht das Risi­ko, hier kei­ne Zah­lung zu erhal­ten. Es kann daher nur gera­ten wer­den, die tat­säch­lich Reno­vie­rungs­kos­ten gel­tend zu machen. Soll­te der Ver­mie­ter inner­halb der sechs­mo­na­ti­gen Ver­jäh­rungs­frist des §§ 548 Abs. 1 BGB die Arbei­ten nicht aus­ge­führt haben, besteht die Mög­lich­keit, dass zur Ver­mei­dung des Ver­jäh­rungs­ein­tritts die Scha­dens­er­satz­pflicht mit­tels Fest­stel­lungs­kla­ge gericht­lich gel­tend gemacht wird. Ein Vor­schuss­an­spruch kommt hier nicht in Betracht. Anders wäre dies, wenn die­ser wirk­sam im Miet­ver­trag ver­ein­bart wor­den ist.

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Aktu­el­le Rechtsprechung

aus dem Mietrecht


Der Bun­des­ge­richts­hof hat in sei­ner Ent­schei­dung vom 15.3.2017 VIII ZR 270/15 sei­ne Recht­spre­chung bestä­tigt, wonach für eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine so genann­te Vor­rats­kün­di­gung, der ein gegen­wär­tig noch nicht abseh­ba­rer Nut­zungs­wunsch der Eigen­be­darfs­per­son zugrun­de­liegt, nicht ausreicht.

Der Nut­zungs­wunsch muss sich soweit „ver­dich­tet“ haben, so dass ein kon­kre­tes Inter­es­se an einer als­bal­di­gen Eigen­nut­zung steht. In sei­nem Kün­di­gungs­schrei­ben muss der Ver­mie­ter nach der jet­zi­gen Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs dar­le­gen, wer die Per­son ist, für die die Woh­nung benö­tigt wird und das Inter­es­se dar­le­gen, dass die­se Per­son an der Erlan­gung der Woh­nung hat. Dies reicht für eine for­mell ordent­li­che Kün­di­gung aus. Der Ver­mie­ter muss in der Begrün­dung der Kün­di­gung kei­ne Aus­füh­run­gen zu Räum­lich­kei­ten machen, die für den Begüns­tig­ten alter­na­tiv als Wohn­raum in Betracht kom­men könnten.
Bei der Abwä­gung im Rah­men der Här­te­klau­sel des §§ 574 BGB sind die beson­de­ren Belan­ge des Mie­ters bei einer Abwä­gung zu berücksichtigen.

Der BGH hat in sei­nem Urteil vom 22.10.2013, II ZR 394/12 entschieden:

§ 823 Abs. 2 BGB, § 15a InsO, § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO, § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO, § 108 InsO, InsO, § 119 InsO, §§ 103 bis 118 InsO, §§ 108 ff. InsO

Ein Ver­mie­ter, der dem Mie­ter vor Insol­venz­rei­fe Räu­me über­las­sen hat, ist regel­mä­ßig Alt­gläu­bi­ger und erlei­det kei­nen Neugläu­bi­ger­scha­den infol­ge der Insol­venz­ver­schlep­pung, weil er sich bei Insol­venz­rei­fe nicht von dem Miet­ver­trag hät­te lösen können.

Der BGH bestä­tigt, was ohne­hin bereits galt: Der Ver­mie­ter von Räu­men hat nur einen Anspruch auf einen Quo­ten­scha­den, wenn er die Räu­me vor der Insol­venz­rei­fe ver­mie­tet hat. Der Quo­ten­scha­den ist der Scha­den, der dem Ver­mie­ter dadurch ent­stan­den ist, dass ein ver­spä­te­ter Insol­venz­an­trag gestellt wur­de. Nur der Dif­fe­renz­be­trag zwi­schen Quo­te im ver­spä­te­ten Ver­fah­ren und der fik­ti­ven Quo­te in einem recht­zei­tig durch­ge­führ­ten Ver­fah­ren steht dem Ver­mie­ter zu. Prak­tisch kaum zu berech­nen und fak­tisch läuft die­se For­de­rung gegen null. Schö­ner wäre ein Scha­dens­er­satz in Höhe der jewei­li­gen Monats­mie­ten gewe­sen. Die­sen Anspruch ver­wei­gert der BGH jedoch zu Recht. Nur wenn der Mie­ter sei­ne bereits bestehen­de Insol­venz ver­schweigt, besteht ein Neugläu­bi­ger­scha­den. Von ent­schei­den­der Bedeu­tung ist also — wie so oft — der genaue Zeit­punkt des Insolvenzeintritts.

Gerichtsurteil

Der BGH hat ent­schie­den, dass die Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters in der Insol­venz des Mie­ters für einen Abrech­nungs­zeit­raum vor Insol­venz­eröff­nung eine ein­fa­che Insol­venz­for­de­rung dar­stellt, wenn der Ver­mie­ter erst nach der Insol­venz­eröff­nung  oder nach dem Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters gem. § 109 I S. 2 InsO abge­rech­net hat.
BGH 13.04.2011 — VIII ZR 295/1