Urteil im Mietrecht im Video
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im Video: Unerlaubte Untervermietung über airbnb.com

Das Landgericht Amberg (Urteil vom 09.08.2017) hatte die Frage zu entscheiden, ob einem Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er seine Mieträume unerlaubt bei airbnb.com. an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietet.

Urteil im Mietrecht
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Fälligkeit der Kautionsrückzahlung

Das Landgericht Hamburg hatte über die Fälligkeit eines Kautionsrückzahlungsanspruchs zu entscheiden.

Auch das Landgericht Hamburg liegt sich in seiner neuen Entscheidung nicht auf eine allgemein gültige Abrechnungsfrist fest. Vielmehr sei der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution des Mieters zurückgreifen muss. Hierfür wird dem Vermieter durch das Landgericht Hamburg eine angemessene Frist eingeräumt, innerhalb derer er sich entscheiden muss, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will.

Ein allgemeines Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit lehnt das Landgericht Hamburg ab. Nach der Entscheidung des Landgerichts Hamburg entfällt ein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter übersehen kann, welche Forderung ihm gegenüber dem Mieter zustehen, auch wenn diese streitig sind. Denn der Mietsicherheit, nicht nur eine Sicherung, sondern auch eine Verwertungsfunktion zu.

LG Hamburg vom 29.11.2016 – 316 O 247/16

Urteil im Mietrecht
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LG Essen 2016: Mietminderung wegen defekter Telefonleitung

Ob eine defekte Telefonleitung einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der angemieteten Wohnung darstellt oder es sich um eine lediglich unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung, die eine Minderung auschließenden Mangel handelt, musste das Landgericht Essen entscheiden.

Nach der gesetzlichen Definition des § 536 Abs. 1 S.1 BGB liegt ein Mangel vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Was der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch umfasst, richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien sowie nach der Verkehrsanschauung (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 536 BGB Rn.19 u. 20).

Der vertragsgemäße Gebrauch von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen umfasst nach diesen Maßstäben auch die Möglichkeit des Telefonierens über ein Festnetztelefon sowie die Benutzung des Internets über eine Festnetzleitung. Denn das “Wohnen” umfasst grundsätzlich alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters in allen seinen Ausgestaltungen und mit allen seinen Bedürfnissen gehört (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 02.03.2011, Az. 5 C 340/10; LG Göttingen, Urteil vom 11.12.2013, Az. 5 S 53/12).
Nach der Entscheidung des LG Essen kann es dahinstehen, wie es zu dem Defekt des Kabels gekommen ist. Denn die Minderung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes ein und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat (vgl. Schmidt-Futterer aaO Rn.341). Die Minderung ist auch nicht gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB ausgeschlossen. Bei dem Defekt der Telefonleitung handelt es sich nicht um eine lediglich unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung. Denn die Verfügbarkeit von Telefon und Internet ist in der heutigen Zeit essentiell.

Nach dem LG Essen ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt.

Auf die Nutzung eines Mobiltelefons oder sonstiger Alternativen kann die Klägerin in Anbetracht der Dauer der Störung (inzwischen mehr als 14 Monate) insoweit nicht verwiesen werden. Der Höhe nach hält die Kammer im Hinblick auf die Wichtigkeit eines Telefonanschlusses eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt.

Landgericht Essen, Urteil vom 21.07.2016 – 10 S 43/16

 

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Einmaliger Rattenbefall ist kein Minderungsgrund

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dresden reicht die einmalige Sichtung einer Ratte nicht aus, um von einem Rattenbefall auszugehen. Eine darauf gestützte Mietminderung ist nicht zulässig.

AG Dresden vom 07.12.2016 – 144 C 2816/16

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BGH 2017: Eigenbedarf und Härtefall

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 15.3.2017 VIII ZR 270/15 seine Rechtsprechung bestätigt, wonach für eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine so genannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrundeliegt, nicht ausreicht.

Der Nutzungswunsch muss sich soweit „verdichtet“ haben, so dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung steht. In seinem Kündigungsschreiben muss der Vermieter nach der jetzigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs darlegen, wer die Person ist, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse darlegen, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Dies reicht für eine formell ordentliche Kündigung aus. Der Vermieter muss in der Begründung der Kündigung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten machen, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
Bei der Abwägung im Rahmen der Härteklausel des §§ 574 BGB sind die besonderen Belange des Mieters bei einer Abwägung zu berücksichtigen.

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AG 2015: SAT-Antenne auf Balkon einer Mietwohnung

Amtsgericht München, Urteil vom 22.10.2015 – 412 C 11331/15

Ein Mieter installierte innerhalb des Balkons eine Parabolantenne. Diese wurde nach innen in den Balkon hinein in der Art von Blumenkästen befestigt, ohne dass damit eine Substanzverletzung einherging. Dem Vermieter störte die SAT-Antenne dennoch und klagte auf Entfernung.

Der Vermieter war der Meinung, dass die Satelliten-Schüssel das Haus baulich und optisch beeinträchtige und wegen der unsachgemäßen Montage eine Gefahr darstelle. Der Beklagte Mieter könne sein Informationsbedürfnis ausreichend über andere Informationsmedien abdecken.

Als der Mieter sich weigerte, die Parabolantenne zu entfernen, erhob die Vermieterin Klage zum Amtsgericht München.

Die Klage blieb ohne Erfolg. Die Parabolantenne stelle keine relevante Beeinträchtigung des Eigentums der Vermieterin dar, so das Amtsgericht München in seinem Urteil (Az. 412 C
11331/15). Die Fassade der Klägerin werde lediglich einem nicht erheblichen Maße berührt, weil die Parabolantenne kaum zu sehen ist. Es handele sich um eine verhältnismäßig kleine Antenne, deren Schüssel sich vollständig innerhalb des Bereichs des Balkons befindet und deren Schüssel seitlich zum Balkon so ausgerichtet
ist, dass die Schüssel in der Fassadenfront nur mit Mühe wahrnehmbar ist.

Die Aufstellung der Parabolantenne liege noch innerhalb des zulässigen Mietgebrauchs, da keine nennenswerte Beeinträchtigung der Rechte der Vermieterin durch die Antenne erfolge, so das Amtsgericht.

Amtsgericht München, Urteil vom 22.10.2015 – 412 C 11331/15

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Nachzahlung auf Betriebskostenabrechnung

Führt Nachzahlung auf Betriebskostenabrechnungen zum Ausschluss weiterer Nachzahlungen?

Wird eine Betriebskostenabrechnung erteilt, muss diese nicht zwingend abschließend sein. Selbst wenn der Mieter unbeanstandet Nachzahlungen auf die Abrechnung geleistet hat. Auch dann ist es dem Vermieter nicht verboten, aufgrund einer späteren Abrechnungskorrektur weitere Nachforderungen zu stellen.

In einem vom BGH entschiedenen Fall rechnete der Gewerberaumvermieter nach anfänglichen Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien über die Betriebskosten ab. Die Mieterin entrichtete den Nachzahlungsbetrag von rund 8.600,00 € ohne Weiteres. Nach Beanstandung durch einen anderen Mieter stellte sich heraus, dass die Abrechnung fehlerhaft ist. Danach sollte die Beklagte weitere rund 6.700,00 € zahlen. Dies war ihr gar nicht recht und sie erklärte, mit der ersten Nachzahlung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abgegeben zu haben, was weitere Nachforderungen ausschließe. Der BGH folgte ihrer Auffassung nicht. Der Vermieter ist, wenn er nach einer bereits erbrachten Zahlung des Mieters die Betriebskostenabrechnung zu dessen Lasten korrigieren muss, nicht gehindert weitere Beträge zu fordern. Ein dies ausschließendes deklaratorisches Anerkenntnis ist zwischen den Parteien nicht vereinbart worden.

BGH, Urteil vom 28.05.2014 – XII ZR 6/13

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BGH: Neugläubigerschaden bei bestehendem Mietvertrag

Der BGH hat in seinem Urteil vom 22.10.2013, II ZR 394/12 entschieden:

§ 823 Abs. 2 BGB, § 15a InsO, § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO, § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO, § 108 InsO, InsO, § 119 InsO, §§ 103 bis 118 InsO, §§ 108 ff. InsO

Ein Vermieter, der dem Mieter vor Insolvenzreife Räume überlassen hat, ist regelmäßig Altgläubiger und erleidet keinen Neugläubigerschaden infolge der Insolvenzverschleppung, weil er sich bei Insolvenzreife nicht von dem Mietvertrag hätte lösen können.

Der BGH bestätigt, was ohnehin bereits galt: Der Vermieter von Räumen hat nur einen Anspruch auf einen Quotenschaden, wenn er die Räume vor der Insolvenzreife vermietet hat. Der Quotenschaden ist der Schaden, der dem Vermieter dadurch entstanden ist, dass ein verspäteter Insolvenzantrag gestellt wurde. Nur der Differenzbetrag zwischen Quote im verspäteten Verfahren und der fiktiven Quote in einem rechtzeitig durchgeführten Verfahren steht dem Vermieter zu. Praktisch kaum zu berechnen und faktisch läuft diese Forderung gegen null. Schöner wäre ein Schadensersatz in Höhe der jeweiligen Monatsmieten gewesen. Diesen Anspruch verweigert der BGH jedoch zu Recht. Nur wenn der Mieter seine bereits bestehende Insolvenz verschweigt, besteht ein Neugläubigerschaden. Von entscheidender Bedeutung ist also – wie so oft – der genaue Zeitpunkt des Insolvenzeintritts.

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Gerichtsurteil
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Betriebskostennachzahlung in der Insolvenz

Der BGH hat entschieden, dass die Betriebskostennachforderung des Vermieters in der Insolvenz des Mieters für einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung eine einfache Insolvenzforderung darstellt, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung  oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gem. § 109 I S. 2 InsO abgerechnet hat.
BGH 13.04.2011 – VIII ZR 295/1

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