Das Land­ge­richt Frank­furt hat­te über einen Anspruch auf Löschung eines Insol­venz­hin­wei­ses nach Rest­schuld­be­frei­ung zu ent­schei­den. RA Dirk Tholl erläu­tert die Ent­schei­dung.

Miet­kau­ti­on Rück­zah­lung

Kos­ten­lo­ser Down­load: For­de­rungs­schrei­ben an den Ver­mie­ter auf Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on!

Wie geht das mit der Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on?

Irgend­wann endet jedes Miet­ver­hält­nis, aus wel­chem Grund auch immer. Nach dem Aus­zug hat der Mie­ter selbst­ver­ständ­lich einen Anspruch gegen den Ver­mie­ter die gezahl­te Miet­kau­ti­on zusam­men mit den Zin­sen zurück­zu­be­kom­men. Hier­zu ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet. Sofern der Ver­mie­ter kei­ne Miet­schul­den hat, bei der Woh­nungs­ab­nah­me der Wohn­raum am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses im ver­ein­bar­ten Zustand an den Ver­mie­ter über­ge­ben wur­de und es auch sonst kei­ne For­de­run­gen gibt, steht einer Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on nichts ent­ge­gen.

  • Vor­aus­zah­lung für die Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on ist:
  • Die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses
  • Abnah­me der Woh­nung
  • Die Fest­stel­lung, dass der Ver­mie­ter kei­ne wei­te­ren Ansprü­che mehr hat

Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll

Bei der Über­ga­be der Woh­nung (d. h. bei Ein­zug wie auch bei Aus­zug) soll­ten Sie ein Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll nut­zen. Dann wird spä­te­rer Streit ver­mie­den. Damit das Pro­to­koll auch recht­lich bin­dend ist, muss es vom Ver­mie­ter wie Ver­mie­ter unter­schrie­ben sein, und zwar in zwei­fa­cher Aus­fer­ti­gung. Ein Exem­plar ist für den Ver­mie­ter, ein Exem­plar für den Mie­ter.

Fäl­lig­keit der Miet­kau­ti­on und Gegen­for­de­run­gen

Aller­dings wird die Kau­ti­on in den sel­tens­ten Fäl­len nach Miet­ver­trags­en­de sofort vom Ver­mie­ter an den Mie­ter aus­ge­zahlt. Dies ist kei­ne bös­ar­tig Gui­de des Ver­mie­ters son­dern hat objek­ti­ve Grün­de. Denn dem Ver­mie­ter steht nach dem Gesetz eine “ange­mes­se­ne Frist“ zu, um exakt zu prü­fen, ob und wel­che Ansprü­che Ihnen gegen­über dem Mie­ter mög­li­cher­wei­se noch zuste­hen. Hier­bei tau­chen immer wie­der die­sel­ben For­de­run­gen auf:

  • Miet­schul­den
  • For­de­run­gen aus Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen, auch aus noch nicht abge­rech­ne­ten Jah­ren
  • Nicht erle­dig­te und fäl­li­gen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

So pas­siert es in der Pra­xis fast regel­mä­ßig, dass die Miet­kau­ti­on län­ger auf sich war­ten lässt. Es kann bis zu einem hal­ben Jahr oder auch dar­über hin­aus dau­ern, bis der Ver­mie­ter die Zah­lung ver­an­lasst. Aber als Mie­ter ist man hier nicht der Ent­schei­dung des Ver­mie­ters hilf­los aus­ge­setzt.

Wie wird der Ver­mie­ter zur Rück­zah­lung auf­ge­for­dert?

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Jeder Mie­ter möch­te nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses sei­ne gezahl­te Miet­kau­ti­on schnellst­mög­lich zurück erhal­ten. Denn die Miet­kau­ti­on ist bares Geld. Meist wird mit dem Ein­zug in eine neue Woh­nung bereits eine neue Kau­ti­on fäl­lig. Ger­ne wür­de der Mie­ter mit der alten Kau­ti­on direkt sei­ne neue Kau­ti­on bezah­len.

So ein­fach ist die Sache aber lei­der nicht! Die Miet­kau­ti­on ist für den Ver­mie­ter eine Sicher­heits­leis­tung. Sie sichert den Ver­mie­ter gegen mög­li­che finan­zi­el­le Schä­den ab, die der Mie­ter ver­ur­sacht hat. Dem Bestehen am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses noch For­de­run­gen, kann der Ver­mie­ter die Kau­ti­on ver­rech­nen. Unter Umstän­den kann der Ver­mie­ter bei hohen Gegen­for­de­rung auch die Kau­ti­on kom­plett ein­be­hal­ten.

Fol­gen­de For­de­run­gen des Ver­mie­ters kom­men in Betracht:

  • der Mie­ter hat Schä­den in der Woh­nung ver­ur­sacht
  • es sind Nach­bes­se­run­gen bei der Reno­vie­rung not­wen­dig
  • es sind noch Nach­zah­lun­gen aus Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen offen oder ste­hen füh­re noch nicht abge­rech­ne­te Jah­re aus
  • es bestehen Miet­schul­den

Aber: Wenn kei­ne For­de­rung des Ver­mie­ters bestehen oder alle For­de­run­gen aus­ge­gli­chen sind, ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­kau­ti­on sofort zurück­zu­zah­len!

Dau­er des Ein­be­halts

Zu wel­chem Zeit­punkt der Ver­mie­ter die Kau­ti­on zurück­zu­zah­len hat, gibt es lei­der kei­ne kon­kre­te gesetz­li­che Rege­lung. Sie hängt immer vom kon­kre­ten Ein­zel­fall ab. In der Pra­xis dau­ert die Rück­zah­lung in der Regel sechs Mona­te laut … Kann der Ver­mie­ter die Kau­ti­on über sechs Mona­te ein­be­hal­ten.

Ein­be­halt bei offe­nen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen

Ist die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach einem Jahr noch nicht erfolgt, darf der Ver­mie­ter einen Teil der Kau­ti­on sogar noch län­ger ein­be­hal­ten. Die Sum­me des Ein­be­halts darf nicht höher als drei bis vier­mo­nat­li­che Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen sein. Die jewei­li­ge Höhe ergibt sich aus dem Miet­ver­trag.

Wie lan­ge darf der Ver­mie­ter die Kau­ti­on behal­ten?

Sind min­des­tens sechs Mona­te nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­gan­gen, kann der Mie­ter sei­ne Kau­ti­on schrift­lich vom alten Ver­mie­ter zurück­ver­lan­gen. Eine Vor­la­ge für das Schrei­ben an den Ver­mie­ter fin­den Sie im Nach­fol­gen­den Kas­ten.

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Wann ver­jährt der Rück­zah­lungs­an­spruch?

Der Mie­ter soll­te jedoch spä­tes­tens nach zwölf Mona­ten tätig wer­den. Denn auch ein Anspruch auf Rück­for­de­rung der Kau­ti­on unter­liegt der gesetz­li­chen Ver­jäh­rung. Hier gilt die 3-jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist. Ist die­se Frist ver­stri­chen, ohne dass der Mie­ter nach­weis­lich etwas unter­nom­men hat, besteht kein Anspruch mehr gegen den Ver­mie­ter. Soll­ten Sie als Mie­ter hier Sor­ge haben, Ihren Anspruch zu ver­lie­ren, wen­den Sie sich ger­ne an die Kanz­lei Tholl.

An wen wird die Miet­kau­ti­on aus­be­zahlt?

Die Miet­kau­ti­on muss an den­je­ni­gen aus­ge­zahlt wer­den, der als Mie­ter im Miet­ver­trag steht und die Miet­kau­ti­on gezahlt hat. Ent­schei­dend ist daher, wer Ver­trags­part­ner ist. An die­se Per­son oder Per­so­nen wird die Kau­ti­on inklu­si­ve Zin­sen aus­ge­zahlt.

Haben meh­re­re Per­so­nen eine Woh­nung gemie­tet, haben auch die­se alle einen Anspruch auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on.

Was ist bei Insol­venz des Ver­mie­ters?

Soll­te der unglück­li­che Fall ein­tre­ten, dass der Ver­mie­ter Insol­venz bean­tra­gen muss­te, also Zah­lungs­un­fä­hig­keitist, ist noch nicht alles ver­lo­ren. Die vom Mie­ter gezahl­te Kau­ti­on ist dann sicher und nicht pfänd­bar, wenn sich der Ver­mie­ter an die gesetz­li­che Auf­la­ge gemäß § 551 Abs. 3 BGB gehal­ten hat und die Bar­kau­ti­on auf einem extra dafür ein­ge­rich­te­tes Bank­kon­to ein­ge­zahlt hat. Ist das Geld ord­nungs­ge­mäß auf die­sem Kau­ti­ons­kon­to ein­ge­zahlt wor­den, kann der Ver­mie­ter nicht mehr ohne die Zustim­mung des Mie­ters über den Geld­be­trag ver­fü­gen. Auch ist eine Pfän­dung unzu­läs­sig. Auch hat in die­sem Fall der Insol­venz­ver­wal­ter kei­nen Zugriff auf das Kau­ti­ons­kon­to.

Straf­an­zei­ge / For­de­rungs­an­mel­dung aus uner­laub­ter Hand­lung

Soll­te der Ver­mie­ter sei­ner Pflicht auf Zah­lung der Bar­kau­ti­on auf ein Kau­ti­ons­kon­to nicht nach­ge­kom­men sein, haben Gläu­bi­ger bzw. Insol­venz­ver­wal­ter Zugriff auf die Kau­ti­on, wenn sie auf einem pri­va­ten Kon­to des Ver­mie­ters liegt. Auch kann es vor­kom­men, dass der Ver­mie­ter die Kau­ti­on ander­wei­tig aus­ge­ge­ben hat. Dann besteht nur noch die Mög­lich­keit der Straf­an­zei­ge und im Fal­le der Insol­venz der rich­ti­gen For­de­rungs­an­mel­dung aus uner­laub­ter Hand­lung. Zu die­sen sehr spe­zi­el­len Fall­ge­stal­tun­gen kön­nen Sie sich bei der Kanz­lei Tholl bera­ten las­sen.

Was ist im Fall der Zwangs­ver­stei­ge­rung?

Auch kann es vor­kom­men, dass sich der Eigen­tü­mer einer Woh­nung in finan­zi­el­len Schwie­rig­kei­ten befin­det und die Woh­nung oder die gan­ze Immo­bi­lie zwangs­ver­stei­gert wird. Hier besteht die nach­voll­zieh­ba­re Sor­ge der Mie­ter, was denn mit Ihrer Kau­ti­on geschieht. Hier kann jedoch Ent­war­nung gege­ben wer­den. Da ein Erstei­ge­rer im Rah­men einer Zwangs­ver­stei­ge­rung in die miet­ver­trag­li­chen Pflich­ten des Alt­ei­gen­tü­mers ein­tritt, haf­tet der neue Eigen­tü­mer auch auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on, selbst wenn er die­se nie erhal­ten hat!

Nach­weis der Kau­ti­ons­zah­lung durch Mie­ter

Wich­tig ist in die­sem Fall jedoch, dass sie dem neu­en Eigen­tü­mer die Zah­lung der Kau­ti­on an den Alt­ei­gen­tü­mer auch nach­wei­sen kön­nen. Denn der neue Eigen­tü­mer hat die Kau­ti­on der nie erhal­ten und wird vor Aus­zah­lung der Kau­ti­on in der Regel auf den Nach­weis der Zah­lung bestehen. Ohne einen sol­chen Nach­weis sehe es für den Mie­ter jedoch schlicht aus. Denn auch in einem Pro­zess auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on muss er zunächst die Zah­lung der Kau­ti­on auch bewei­sen kön­nen. Wenn dies gelingt, ist alles in Ord­nung. Dann haf­tet der neue Eigen­tü­mer nicht nur auf die Kau­ti­on, son­dern auch auf die dem Mie­ter zuste­hen­den Zin­sen für die Anla­ge der Kau­ti­on.

Kos­ten­lo­ser Down­load: Kau­ti­ons­quit­tung für den Mie­ter bei Miet­be­ginn!

An wen muss sich der Mie­ter im Fal­le des Ver­kaufs wen­den?

Wie bei der Zwangs­ver­stei­ge­rung ändert sich auch beim Ver­kauf einer Immo­bi­lie für die Mie­ter erst ein­mal nichts. Man muss kei­nen neu­en Miet­ver­trag abschlie­ßen; der alte Miet­ver­trag wird durch Gesetz durch den neu­en Eigen­tü­mer über­nom­men. Auch muss die Kau­ti­on nicht erneut gezahlt wer­den. Der neue Eigen­tü­mer muss sich dar­um küm­mern, dass der alte Eigen­tü­mer ihm die Kau­ti­on über­trägt. Dies soll­ten der Mie­ter prü­fen und den neu­en Eigen­tü­mer schrift­lich auf­for­dern nach­zu­wei­sen, dass er die Miet­kau­ti­on Insol­venz fest und sicher ange­legt hat. In jedem Fall muss der neue Eigen­tü­mer die Mie­ter nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses die Kau­ti­on mit sämt­li­chen Zin­sen seit Zah­lung der Kau­ti­on zurück­zah­len.

0201 — 1029920 (Bera­tung Bun­des­weit)

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Urteil im Mietrecht im Video

Das Land­ge­richt Amberg (Urteil vom 09.08.2017) hat­te die Fra­ge zu ent­schei­den, ob einem Mie­ter frist­los gekün­digt wer­den kann, wenn er sei­ne Mieträu­me uner­laubt bei airbnb.com. an Gäs­te für Urlaubs­auf­ent­hal­te ver­mie­tet.

Das Land­ge­richt Ham­burg hat­te über die Fäl­lig­keit eines Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruchs zu ent­schei­den.

Auch das Land­ge­richt Ham­burg liegt sich in sei­ner neu­en Ent­schei­dung nicht auf eine all­ge­mein gül­ti­ge Abrech­nungs­frist fest. Viel­mehr sei der Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters fäl­lig, wenn der Ver­mie­ter über­se­hen kann, ob er zur Befrie­di­gung sei­ner Ansprü­che auf die Kau­ti­on des Mie­ters zurück­grei­fen muss. Hier­für wird dem Ver­mie­ter durch das Land­ge­richt Ham­burg eine ange­mes­se­ne Frist ein­ge­räumt, inner­halb derer er sich ent­schei­den muss, ob und in wel­cher Wei­se er die Kau­ti­on zur Abde­ckung sei­ner Ansprü­che ver­wen­den will.

Ein all­ge­mei­nes Zurück­be­hal­tungs­recht an der Miet­si­cher­heit lehnt das Land­ge­richt Ham­burg ab. Nach der Ent­schei­dung des Land­ge­richts Ham­burg ent­fällt ein Zurück­be­hal­tungs­recht, wenn der Ver­mie­ter über­se­hen kann, wel­che For­de­rung ihm gegen­über dem Mie­ter zuste­hen, auch wenn die­se strei­tig sind. Denn der Miet­si­cher­heit, nicht nur eine Siche­rung, son­dern auch eine Ver­wer­tungs­funk­ti­on zu.

LG Ham­burg vom 29.11.2016 — 316 O 247/16

Ob eine defek­te Tele­fon­lei­tung einen zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der ange­mie­te­ten Woh­nung dar­stellt oder es sich um eine ledig­lich uner­heb­li­che Taug­lich­keits­be­ein­träch­ti­gung, die eine Min­de­rung auschlie­ßen­den Man­gel han­delt, muss­te das Land­ge­richt Essen ent­schei­den.

Nach der gesetz­li­chen Defi­ni­ti­on des § 536 Abs. 1 S.1 BGB liegt ein Man­gel vor, wenn der nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Gebrauch beein­träch­tigt ist. Was der nach dem Ver­trag vor­aus­ge­setz­te Gebrauch umfasst, rich­tet sich nach den Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en sowie nach der Ver­kehrs­an­schau­ung (vgl. Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 12. Auf­la­ge 2015, § 536 BGB Rn.19 u. 20).

Der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch von zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Räu­men umfasst nach die­sen Maß­stä­ben auch die Mög­lich­keit des Tele­fo­nie­rens über ein Fest­netz­te­le­fon sowie die Benut­zung des Inter­nets über eine Fest­netz­lei­tung. Denn das “Woh­nen” umfasst grund­sätz­lich alles, was zur Benut­zung der gemie­te­ten Räu­me als exis­ten­ti­el­lem Lebens­mit­tel­punkt des Mie­ters in allen sei­nen Aus­ge­stal­tun­gen und mit allen sei­nen Bedürf­nis­sen gehört (vgl. AG Neu­kölln, Urteil vom 02.03.2011, Az. 5 C 340/10; LG Göt­tin­gen, Urteil vom 11.12.2013, Az. 5 S 53/12).
Nach der Ent­schei­dung des LG Essen kann es dahin­ste­hen, wie es zu dem Defekt des Kabels gekom­men ist. Denn die Min­de­rung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Geset­zes ein und zwar unab­hän­gig davon, ob der Ver­mie­ter den Man­gel zu ver­tre­ten hat (vgl. Schmidt-Fut­te­rer aaO Rn.341). Die Min­de­rung ist auch nicht gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB aus­ge­schlos­sen. Bei dem Defekt der Tele­fon­lei­tung han­delt es sich nicht um eine ledig­lich uner­heb­li­che Taug­lich­keits­be­ein­träch­ti­gung. Denn die Ver­füg­bar­keit von Tele­fon und Inter­net ist in der heu­ti­gen Zeit essen­ti­ell.

Nach dem LG Essen ist eine Min­de­rung von 10 % gerecht­fer­tigt.

Auf die Nut­zung eines Mobil­te­le­fons oder sons­ti­ger Alter­na­ti­ven kann die Klä­ge­rin in Anbe­tracht der Dau­er der Stö­rung (inzwi­schen mehr als 14 Mona­te) inso­weit nicht ver­wie­sen wer­den. Der Höhe nach hält die Kam­mer im Hin­blick auf die Wich­tig­keit eines Tele­fon­an­schlus­ses eine Min­de­rung von 10 % für gerecht­fer­tigt.

Land­ge­richt Essen, Urteil vom 21.07.2016 — 10 S 43/16

 

Nach einer Ent­schei­dung des Amts­ge­richts Dres­den reicht die ein­ma­li­ge Sich­tung einer Rat­te nicht aus, um von einem Rat­ten­be­fall aus­zu­ge­hen. Eine dar­auf gestütz­te Miet­min­de­rung ist nicht zuläs­sig.

AG Dres­den vom 07.12.2016 — 144 C 2816/16

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in sei­ner Ent­schei­dung vom 15.3.2017 VIII ZR 270/15 sei­ne Recht­spre­chung bestä­tigt, wonach für eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine so genann­te Vor­rats­kün­di­gung, der ein gegen­wär­tig noch nicht abseh­ba­rer Nut­zungs­wunsch der Eigen­be­darfs­per­son zugrun­de­liegt, nicht aus­reicht.

Der Nut­zungs­wunsch muss sich soweit „ver­dich­tet“ haben, so dass ein kon­kre­tes Inter­es­se an einer als­bal­di­gen Eigen­nut­zung steht. In sei­nem Kün­di­gungs­schrei­ben muss der Ver­mie­ter nach der jet­zi­gen Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs dar­le­gen, wer die Per­son ist, für die die Woh­nung benö­tigt wird und das Inter­es­se dar­le­gen, dass die­se Per­son an der Erlan­gung der Woh­nung hat. Dies reicht für eine for­mell ordent­li­che Kün­di­gung aus. Der Ver­mie­ter muss in der Begrün­dung der Kün­di­gung kei­ne Aus­füh­run­gen zu Räum­lich­kei­ten machen, die für den Begüns­tig­ten alter­na­tiv als Wohn­raum in Betracht kom­men könn­ten.
Bei der Abwä­gung im Rah­men der Här­te­klau­sel des §§ 574 BGB sind die beson­de­ren Belan­ge des Mie­ters bei einer Abwä­gung zu berück­sich­ti­gen.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 22.10.2015 — 412 C 11331/15

Ein Mie­ter instal­lier­te inner­halb des Bal­kons eine Para­bol­an­ten­ne. Die­se wur­de nach innen in den Bal­kon hin­ein in der Art von Blu­men­käs­ten befes­tigt, ohne dass damit eine Sub­stanz­ver­let­zung ein­her­ging. Dem Ver­mie­ter stör­te die SAT-Anten­ne den­noch und klag­te auf Ent­fer­nung.

Der Ver­mie­ter war der Mei­nung, dass die Satel­li­ten-Schüs­sel das Haus bau­lich und optisch beein­träch­ti­ge und wegen der unsach­ge­mä­ßen Mon­ta­ge eine Gefahr dar­stel­le. Der Beklag­te Mie­ter kön­ne sein Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis aus­rei­chend über ande­re Infor­ma­ti­ons­me­di­en abde­cken.

Als der Mie­ter sich wei­ger­te, die Para­bol­an­ten­ne zu ent­fer­nen, erhob die Ver­mie­te­rin Kla­ge zum Amts­ge­richt Mün­chen.

Die Kla­ge blieb ohne Erfolg. Die Para­bol­an­ten­ne stel­le kei­ne rele­van­te Beein­träch­ti­gung des Eigen­tums der Ver­mie­te­rin dar, so das Amts­ge­richt Mün­chen in sei­nem Urteil (Az. 412 C
11331/15). Die Fas­sa­de der Klä­ge­rin wer­de ledig­lich einem nicht erheb­li­chen Maße berührt, weil die Para­bol­an­ten­ne kaum zu sehen ist. Es han­de­le sich um eine ver­hält­nis­mä­ßig klei­ne Anten­ne, deren Schüs­sel sich voll­stän­dig inner­halb des Bereichs des Bal­kons befin­det und deren Schüs­sel seit­lich zum Bal­kon so aus­ge­rich­tet
ist, dass die Schüs­sel in der Fas­sa­den­front nur mit Mühe wahr­nehm­bar ist.

Die Auf­stel­lung der Para­bol­an­ten­ne lie­ge noch inner­halb des zuläs­si­gen Miet­ge­brauchs, da kei­ne nen­nens­wer­te Beein­träch­ti­gung der Rech­te der Ver­mie­te­rin durch die Anten­ne erfol­ge, so das Amts­ge­richt.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 22.10.2015 — 412 C 11331/15

Führt Nach­zah­lung auf Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen zum Aus­schluss wei­te­rer Nach­zah­lun­gen?

Wird eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erteilt, muss die­se nicht zwin­gend abschlie­ßend sein. Selbst wenn der Mie­ter unbe­an­stan­det Nach­zah­lun­gen auf die Abrech­nung geleis­tet hat. Auch dann ist es dem Ver­mie­ter nicht ver­bo­ten, auf­grund einer spä­te­ren Abrech­nungs­kor­rek­tur wei­te­re Nach­for­de­run­gen zu stel­len.

In einem vom BGH ent­schie­de­nen Fall rech­ne­te der Gewer­be­raum­ver­mie­ter nach anfäng­li­chen Unstim­mig­kei­ten zwi­schen den Ver­trags­par­tei­en über die Betriebs­kos­ten ab. Die Mie­te­rin ent­rich­te­te den Nach­zah­lungs­be­trag von rund 8.600,00 € ohne Wei­te­res. Nach Bean­stan­dung durch einen ande­ren Mie­ter stell­te sich her­aus, dass die Abrech­nung feh­ler­haft ist. Danach soll­te die Beklag­te wei­te­re rund 6.700,00 € zah­len. Dies war ihr gar nicht recht und sie erklär­te, mit der ers­ten Nach­zah­lung ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis abge­ge­ben zu haben, was wei­te­re Nach­for­de­run­gen aus­schlie­ße. Der BGH folg­te ihrer Auf­fas­sung nicht. Der Ver­mie­ter ist, wenn er nach einer bereits erbrach­ten Zah­lung des Mie­ters die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu des­sen Las­ten kor­ri­gie­ren muss, nicht gehin­dert wei­te­re Beträ­ge zu for­dern. Ein dies aus­schlie­ßen­des dekla­ra­to­ri­sches Aner­kennt­nis ist zwi­schen den Par­tei­en nicht ver­ein­bart wor­den.

BGH, Urteil vom 28.05.2014 – XII ZR 6/13

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