Mietkaution Rückzahlung

Kostenloser Download: Forderungsschreiben an den Vermieter auf Rückzahlung der Mietkaution!

Wie geht das mit der Rückzahlung der Mietkaution?

Irgendwann endet jedes Mietverhältnis, aus welchem Grund auch immer. Nach dem Auszug hat der Mieter selbstverständlich einen Anspruch gegen den Vermieter die gezahlte Mietkaution zusammen mit den Zinsen zurückzubekommen. Hierzu ist der Vermieter verpflichtet. Sofern der Vermieter keine Mietschulden hat, bei der Wohnungsabnahme der Wohnraum am Ende des Mietverhältnisses im vereinbarten Zustand an den Vermieter übergeben wurde und es auch sonst keine Forderungen gibt, steht einer Rückzahlung der Mietkaution nichts entgegen.

  • Vorauszahlung für die Rückzahlung der Mietkaution ist:
  • Die Beendigung des Mietverhältnisses
  • Abnahme der Wohnung
  • Die Feststellung, dass der Vermieter keine weiteren Ansprüche mehr hat

Wohnungsübergabeprotokoll

Bei der Übergabe der Wohnung (d. h. bei Einzug wie auch bei Auszug) sollten Sie ein Wohnungsübergabeprotokoll nutzen. Dann wird späterer Streit vermieden. Damit das Protokoll auch rechtlich bindend ist, muss es vom Vermieter wie Vermieter unterschrieben sein, und zwar in zweifacher Ausfertigung. Ein Exemplar ist für den Vermieter, ein Exemplar für den Mieter.

Fälligkeit der Mietkaution und Gegenforderungen

Allerdings wird die Kaution in den seltensten Fällen nach Mietvertragsende sofort vom Vermieter an den Mieter ausgezahlt. Dies ist keine bösartig Guide des Vermieters sondern hat objektive Gründe. Denn dem Vermieter steht nach dem Gesetz eine “angemessene Frist“ zu, um exakt zu prüfen, ob und welche Ansprüche Ihnen gegenüber dem Mieter möglicherweise noch zustehen. Hierbei tauchen immer wieder dieselben Forderungen auf:

  • Mietschulden
  • Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen, auch aus noch nicht abgerechneten Jahren
  • Nicht erledigte und fälligen Schönheitsreparaturen

So passiert es in der Praxis fast regelmäßig, dass die Mietkaution länger auf sich warten lässt. Es kann bis zu einem halben Jahr oder auch darüber hinaus dauern, bis der Vermieter die Zahlung veranlasst. Aber als Mieter ist man hier nicht der Entscheidung des Vermieters hilflos ausgesetzt.

Wie wird der Vermieter zur Rückzahlung aufgefordert?

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Jeder Mieter möchte nach Beendigung des Mietverhältnisses seine gezahlte Mietkaution schnellstmöglich zurück erhalten. Denn die Mietkaution ist bares Geld. Meist wird mit dem Einzug in eine neue Wohnung bereits eine neue Kaution fällig. Gerne würde der Mieter mit der alten Kaution direkt seine neue Kaution bezahlen.

So einfach ist die Sache aber leider nicht! Die Mietkaution ist für den Vermieter eine Sicherheitsleistung. Sie sichert den Vermieter gegen mögliche finanzielle Schäden ab, die der Mieter verursacht hat. Dem Bestehen am Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen, kann der Vermieter die Kaution verrechnen. Unter Umständen kann der Vermieter bei hohen Gegenforderung auch die Kaution komplett einbehalten.

Folgende Forderungen des Vermieters kommen in Betracht:

  • der Mieter hat Schäden in der Wohnung verursacht
  • es sind Nachbesserungen bei der Renovierung notwendig
  • es sind noch Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen offen oder stehen führe noch nicht abgerechnete Jahre aus
  • es bestehen Mietschulden

Aber: Wenn keine Forderung des Vermieters bestehen oder alle Forderungen ausgeglichen sind, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution sofort zurückzuzahlen!

Dauer des Einbehalts

Zu welchem Zeitpunkt der Vermieter die Kaution zurückzuzahlen hat, gibt es leider keine konkrete gesetzliche Regelung. Sie hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. In der Praxis dauert die Rückzahlung in der Regel sechs Monate laut … Kann der Vermieter die Kaution über sechs Monate einbehalten.

Einbehalt bei offenen Betriebskostenabrechnungen

Ist die Betriebskostenabrechnung nach einem Jahr noch nicht erfolgt, darf der Vermieter einen Teil der Kaution sogar noch länger einbehalten. Die Summe des Einbehalts darf nicht höher als drei bis viermonatliche Betriebskostenvorauszahlungen sein. Die jeweilige Höhe ergibt sich aus dem Mietvertrag.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Sind mindestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses vergangen, kann der Mieter seine Kaution schriftlich vom alten Vermieter zurückverlangen. Eine Vorlage für das Schreiben an den Vermieter finden Sie im Nachfolgenden Kasten.

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Wann verjährt der Rückzahlungsanspruch?

Der Mieter sollte jedoch spätestens nach zwölf Monaten tätig werden. Denn auch ein Anspruch auf Rückforderung der Kaution unterliegt der gesetzlichen Verjährung. Hier gilt die 3-jährige Verjährungsfrist. Ist diese Frist verstrichen, ohne dass der Mieter nachweislich etwas unternommen hat, besteht kein Anspruch mehr gegen den Vermieter. Sollten Sie als Mieter hier Sorge haben, Ihren Anspruch zu verlieren, wenden Sie sich gerne an die Kanzlei Tholl.

An wen wird die Mietkaution ausbezahlt?

Die Mietkaution muss an denjenigen ausgezahlt werden, der als Mieter im Mietvertrag steht und die Mietkaution gezahlt hat. Entscheidend ist daher, wer Vertragspartner ist. An diese Person oder Personen wird die Kaution inklusive Zinsen ausgezahlt.

Haben mehrere Personen eine Wohnung gemietet, haben auch diese alle einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.

Was ist bei Insolvenz des Vermieters?

Sollte der unglückliche Fall eintreten, dass der Vermieter Insolvenz beantragen musste, also Zahlungsunfähigkeitist, ist noch nicht alles verloren. Die vom Mieter gezahlte Kaution ist dann sicher und nicht pfändbar, wenn sich der Vermieter an die gesetzliche Auflage gemäß § 551 Abs. 3 BGB gehalten hat und die Barkaution auf einem extra dafür eingerichtetes Bankkonto eingezahlt hat. Ist das Geld ordnungsgemäß auf diesem Kautionskonto eingezahlt worden, kann der Vermieter nicht mehr ohne die Zustimmung des Mieters über den Geldbetrag verfügen. Auch ist eine Pfändung unzulässig. Auch hat in diesem Fall der Insolvenzverwalter keinen Zugriff auf das Kautionskonto.

Strafanzeige / Forderungsanmeldung aus unerlaubter Handlung

Sollte der Vermieter seiner Pflicht auf Zahlung der Barkaution auf ein Kautionskonto nicht nachgekommen sein, haben Gläubiger bzw. Insolvenzverwalter Zugriff auf die Kaution, wenn sie auf einem privaten Konto des Vermieters liegt. Auch kann es vorkommen, dass der Vermieter die Kaution anderweitig ausgegeben hat. Dann besteht nur noch die Möglichkeit der Strafanzeige und im Falle der Insolvenz der richtigen Forderungsanmeldung aus unerlaubter Handlung. Zu diesen sehr speziellen Fallgestaltungen können Sie sich bei der Kanzlei Tholl beraten lassen.

Was ist im Fall der Zwangsversteigerung?

Auch kann es vorkommen, dass sich der Eigentümer einer Wohnung in finanziellen Schwierigkeiten befindet und die Wohnung oder die ganze Immobilie zwangsversteigert wird. Hier besteht die nachvollziehbare Sorge der Mieter, was denn mit Ihrer Kaution geschieht. Hier kann jedoch Entwarnung gegeben werden. Da ein Ersteigerer im Rahmen einer Zwangsversteigerung in die mietvertraglichen Pflichten des Alteigentümers eintritt, haftet der neue Eigentümer auch auf Rückzahlung der Kaution, selbst wenn er diese nie erhalten hat!

Nachweis der Kautionszahlung durch Mieter

Wichtig ist in diesem Fall jedoch, dass sie dem neuen Eigentümer die Zahlung der Kaution an den Alteigentümer auch nachweisen können. Denn der neue Eigentümer hat die Kaution der nie erhalten und wird vor Auszahlung der Kaution in der Regel auf den Nachweis der Zahlung bestehen. Ohne einen solchen Nachweis sehe es für den Mieter jedoch schlicht aus. Denn auch in einem Prozess auf Rückzahlung der Kaution muss er zunächst die Zahlung der Kaution auch beweisen können. Wenn dies gelingt, ist alles in Ordnung. Dann haftet der neue Eigentümer nicht nur auf die Kaution, sondern auch auf die dem Mieter zustehenden Zinsen für die Anlage der Kaution.

Kostenloser Download: Kautionsquittung für den Mieter bei Mietbeginn!

An wen muss sich der Mieter im Falle des Verkaufs wenden?

Wie bei der Zwangsversteigerung ändert sich auch beim Verkauf einer Immobilie für die Mieter erst einmal nichts. Man muss keinen neuen Mietvertrag abschließen; der alte Mietvertrag wird durch Gesetz durch den neuen Eigentümer übernommen. Auch muss die Kaution nicht erneut gezahlt werden. Der neue Eigentümer muss sich darum kümmern, dass der alte Eigentümer ihm die Kaution überträgt. Dies sollten der Mieter prüfen und den neuen Eigentümer schriftlich auffordern nachzuweisen, dass er die Mietkaution Insolvenz fest und sicher angelegt hat. In jedem Fall muss der neue Eigentümer die Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution mit sämtlichen Zinsen seit Zahlung der Kaution zurückzahlen.

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Sie haben ein Problem im Mietrecht? Die Kanzlei THOLL hilft Ihnen gerne, täglich zwischen 9-18 Uhr! rufen Sie gerne an!

Urteil im Mietrecht im Video

Das Landgericht Amberg (Urteil vom 09.08.2017) hatte die Frage zu entscheiden, ob einem Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er seine Mieträume unerlaubt bei airbnb.com. an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietet.

Urteil im Mietrecht

Das Landgericht Hamburg hatte über die Fälligkeit eines Kautionsrückzahlungsanspruchs zu entscheiden.

Auch das Landgericht Hamburg liegt sich in seiner neuen Entscheidung nicht auf eine allgemein gültige Abrechnungsfrist fest. Vielmehr sei der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution des Mieters zurückgreifen muss. Hierfür wird dem Vermieter durch das Landgericht Hamburg eine angemessene Frist eingeräumt, innerhalb derer er sich entscheiden muss, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will.

Ein allgemeines Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit lehnt das Landgericht Hamburg ab. Nach der Entscheidung des Landgerichts Hamburg entfällt ein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter übersehen kann, welche Forderung ihm gegenüber dem Mieter zustehen, auch wenn diese streitig sind. Denn der Mietsicherheit, nicht nur eine Sicherung, sondern auch eine Verwertungsfunktion zu.

LG Hamburg vom 29.11.2016 – 316 O 247/16

Urteil im Mietrecht

Ob eine defekte Telefonleitung einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der angemieteten Wohnung darstellt oder es sich um eine lediglich unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung, die eine Minderung auschließenden Mangel handelt, musste das Landgericht Essen entscheiden.

Nach der gesetzlichen Definition des § 536 Abs. 1 S.1 BGB liegt ein Mangel vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Was der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch umfasst, richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien sowie nach der Verkehrsanschauung (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 536 BGB Rn.19 u. 20).

Der vertragsgemäße Gebrauch von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen umfasst nach diesen Maßstäben auch die Möglichkeit des Telefonierens über ein Festnetztelefon sowie die Benutzung des Internets über eine Festnetzleitung. Denn das “Wohnen” umfasst grundsätzlich alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters in allen seinen Ausgestaltungen und mit allen seinen Bedürfnissen gehört (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 02.03.2011, Az. 5 C 340/10; LG Göttingen, Urteil vom 11.12.2013, Az. 5 S 53/12).
Nach der Entscheidung des LG Essen kann es dahinstehen, wie es zu dem Defekt des Kabels gekommen ist. Denn die Minderung tritt gemäß § 536 Abs.1 BGB kraft Gesetzes ein und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat (vgl. Schmidt-Futterer aaO Rn.341). Die Minderung ist auch nicht gemäß § 536 Abs.1 S.3 BGB ausgeschlossen. Bei dem Defekt der Telefonleitung handelt es sich nicht um eine lediglich unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung. Denn die Verfügbarkeit von Telefon und Internet ist in der heutigen Zeit essentiell.

Nach dem LG Essen ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt.

Auf die Nutzung eines Mobiltelefons oder sonstiger Alternativen kann die Klägerin in Anbetracht der Dauer der Störung (inzwischen mehr als 14 Monate) insoweit nicht verwiesen werden. Der Höhe nach hält die Kammer im Hinblick auf die Wichtigkeit eines Telefonanschlusses eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt.

Landgericht Essen, Urteil vom 21.07.2016 – 10 S 43/16

 

Urteil im Mietrecht

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dresden reicht die einmalige Sichtung einer Ratte nicht aus, um von einem Rattenbefall auszugehen. Eine darauf gestützte Mietminderung ist nicht zulässig.

AG Dresden vom 07.12.2016 – 144 C 2816/16

Urteil im Mietrecht

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 15.3.2017 VIII ZR 270/15 seine Rechtsprechung bestätigt, wonach für eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine so genannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrundeliegt, nicht ausreicht.

Der Nutzungswunsch muss sich soweit „verdichtet“ haben, so dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung steht. In seinem Kündigungsschreiben muss der Vermieter nach der jetzigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs darlegen, wer die Person ist, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse darlegen, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Dies reicht für eine formell ordentliche Kündigung aus. Der Vermieter muss in der Begründung der Kündigung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten machen, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
Bei der Abwägung im Rahmen der Härteklausel des §§ 574 BGB sind die besonderen Belange des Mieters bei einer Abwägung zu berücksichtigen.

Urteil im Mietrecht

Amtsgericht München, Urteil vom 22.10.2015 – 412 C 11331/15

Ein Mieter installierte innerhalb des Balkons eine Parabolantenne. Diese wurde nach innen in den Balkon hinein in der Art von Blumenkästen befestigt, ohne dass damit eine Substanzverletzung einherging. Dem Vermieter störte die SAT-Antenne dennoch und klagte auf Entfernung.

Der Vermieter war der Meinung, dass die Satelliten-Schüssel das Haus baulich und optisch beeinträchtige und wegen der unsachgemäßen Montage eine Gefahr darstelle. Der Beklagte Mieter könne sein Informationsbedürfnis ausreichend über andere Informationsmedien abdecken.

Als der Mieter sich weigerte, die Parabolantenne zu entfernen, erhob die Vermieterin Klage zum Amtsgericht München.

Die Klage blieb ohne Erfolg. Die Parabolantenne stelle keine relevante Beeinträchtigung des Eigentums der Vermieterin dar, so das Amtsgericht München in seinem Urteil (Az. 412 C
11331/15). Die Fassade der Klägerin werde lediglich einem nicht erheblichen Maße berührt, weil die Parabolantenne kaum zu sehen ist. Es handele sich um eine verhältnismäßig kleine Antenne, deren Schüssel sich vollständig innerhalb des Bereichs des Balkons befindet und deren Schüssel seitlich zum Balkon so ausgerichtet
ist, dass die Schüssel in der Fassadenfront nur mit Mühe wahrnehmbar ist.

Die Aufstellung der Parabolantenne liege noch innerhalb des zulässigen Mietgebrauchs, da keine nennenswerte Beeinträchtigung der Rechte der Vermieterin durch die Antenne erfolge, so das Amtsgericht.

Amtsgericht München, Urteil vom 22.10.2015 – 412 C 11331/15

Urteil im Mietrecht

Führt Nachzahlung auf Betriebskostenabrechnungen zum Ausschluss weiterer Nachzahlungen?

Wird eine Betriebskostenabrechnung erteilt, muss diese nicht zwingend abschließend sein. Selbst wenn der Mieter unbeanstandet Nachzahlungen auf die Abrechnung geleistet hat. Auch dann ist es dem Vermieter nicht verboten, aufgrund einer späteren Abrechnungskorrektur weitere Nachforderungen zu stellen.

In einem vom BGH entschiedenen Fall rechnete der Gewerberaumvermieter nach anfänglichen Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien über die Betriebskosten ab. Die Mieterin entrichtete den Nachzahlungsbetrag von rund 8.600,00 € ohne Weiteres. Nach Beanstandung durch einen anderen Mieter stellte sich heraus, dass die Abrechnung fehlerhaft ist. Danach sollte die Beklagte weitere rund 6.700,00 € zahlen. Dies war ihr gar nicht recht und sie erklärte, mit der ersten Nachzahlung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abgegeben zu haben, was weitere Nachforderungen ausschließe. Der BGH folgte ihrer Auffassung nicht. Der Vermieter ist, wenn er nach einer bereits erbrachten Zahlung des Mieters die Betriebskostenabrechnung zu dessen Lasten korrigieren muss, nicht gehindert weitere Beträge zu fordern. Ein dies ausschließendes deklaratorisches Anerkenntnis ist zwischen den Parteien nicht vereinbart worden.

BGH, Urteil vom 28.05.2014 – XII ZR 6/13

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Urteil im Mietrecht

Der BGH hat in seinem Urteil vom 22.10.2013, II ZR 394/12 entschieden:

§ 823 Abs. 2 BGB, § 15a InsO, § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO, § 15a Abs. 1 Satz 1 InsO, § 108 InsO, InsO, § 119 InsO, §§ 103 bis 118 InsO, §§ 108 ff. InsO

Ein Vermieter, der dem Mieter vor Insolvenzreife Räume überlassen hat, ist regelmäßig Altgläubiger und erleidet keinen Neugläubigerschaden infolge der Insolvenzverschleppung, weil er sich bei Insolvenzreife nicht von dem Mietvertrag hätte lösen können.

Der BGH bestätigt, was ohnehin bereits galt: Der Vermieter von Räumen hat nur einen Anspruch auf einen Quotenschaden, wenn er die Räume vor der Insolvenzreife vermietet hat. Der Quotenschaden ist der Schaden, der dem Vermieter dadurch entstanden ist, dass ein verspäteter Insolvenzantrag gestellt wurde. Nur der Differenzbetrag zwischen Quote im verspäteten Verfahren und der fiktiven Quote in einem rechtzeitig durchgeführten Verfahren steht dem Vermieter zu. Praktisch kaum zu berechnen und faktisch läuft diese Forderung gegen null. Schöner wäre ein Schadensersatz in Höhe der jeweiligen Monatsmieten gewesen. Diesen Anspruch verweigert der BGH jedoch zu Recht. Nur wenn der Mieter seine bereits bestehende Insolvenz verschweigt, besteht ein Neugläubigerschaden. Von entscheidender Bedeutung ist also – wie so oft – der genaue Zeitpunkt des Insolvenzeintritts.

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Gerichtsurteil

Der BGH hat entschieden, dass die Betriebskostennachforderung des Vermieters in der Insolvenz des Mieters für einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung eine einfache Insolvenzforderung darstellt, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung  oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gem. § 109 I S. 2 InsO abgerechnet hat.
BGH 13.04.2011 – VIII ZR 295/1

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