Fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten im Miet­recht?

Es kann pas­sie­ren, dass ein Mie­ter zur Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet ist. Dies kann im lau­fen­den oder auch beim been­de­ten Miet­ver­hält­nis der Fall sein. Ver­letzt der Mie­ter die­se Pflicht schuld­haft, so ist er dem Ver­mie­ter zum Scha­dens­er­satz Anspruch gemäß § 280 BGB ver­pflich­tet. Hier kann man sich die Fra­ge stel­len, ob der Ver­mie­ter sei­nen Scha­den bei den Reno­vie­rungs­kos­ten abs­trakt berech­nen und gel­tend machen darf (fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten) oder ob er sei­nen Scha­den nur dann gel­tend machen kann, wenn er die Reno­vie­rungs­kos­ten kon­kret, z.B. durch Hand­wer­ker­rech­nun­gen nach­weist.

Bis­he­ri­ger Stand der Recht­spre­chung

Die fik­ti­ve Scha­dens­be­rech­nung ist in wei­ten Tei­len des Miet­rechts akzep­tiert. Grund­sätz­lich kann der Ver­mie­ter nicht nur kon­kret ent­stan­de­ne Reno­vie­rungs­kos­ten ver­lan­gen, son­dern auch den Betrag, den er hät­te auf­wen­den müs­sen, wenn er die Reno­vie­rung aus­ge­führt hät­te. Hier­von macht der Bun­des­ge­richts­hof eine Aus­nah­me und zwar beim fort­be­stehen­den Miet­ver­hält­nis. Hier hat der Ver­mie­ter kei­nen Anspruch auf fik­ti­ve Reno­vie­rungs­kos­ten son­dern nur einen Anspruch gegen den Mie­ter auf Vor­schuss für die Aus­füh­rung der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof begrün­det sei­ne Rechts­auf­fas­sung damit, dass im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis die Reno­vie­rungs­pflicht dem Mie­ter zugu­te kom­men sol­le und  die­ses Ziel wür­de nicht erreicht wer­den, wenn der Ver­mie­ter Geld als Scha­dens­er­satz erhiel­te, wel­ches er frei ver­wen­den kön­ne.

Neue Recht­spre­chung des BGH im Werk­ver­trags­recht

Für das Werk­ver­trags­recht hat der VII. Zivil­se­nat des BGH mit sei­ner Ent­schei­dung vom 22.8.2018 eine aus­drück­li­che Recht­spre­chungs­än­de­rung vor­ge­nom­men. Für die werk­ver­trag­li­che Män­gel­be­sei­ti­gung ist nun­mehr die fik­ti­ve Scha­dens­be­rech­nung nicht mehr zuläs­sig. Das wesent­li­che Argu­ment ist, dass die fik­ti­ven Män­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten häu­fig zu einer über Kom­pen­sa­ti­on füh­ren und damit nach all­ge­mei­nen scha­dens­recht­li­chen Grund­sät­zen zu einer nicht gerecht­fer­tig­ten Berei­che­rung des Bestel­lers füh­ren.

Anwen­dung im Miet­recht

Die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist für das Miet­recht nicht direkt anwend­bar. Denn der Ver­mie­ter macht gegen den Mie­ter kei­nen werk­ver­trag­li­chen son­dern einen miet­ver­trag­li­chen Anspruch gel­tend. Das Argu­ment des Bun­des­ge­richts­hofs kann man jedoch ohne Pro­ble­me auf das Miet­recht über­tra­gen. Denn ins­be­son­de­re der Gedan­ke der über Kom­pen­sa­ti­on ist auch im Miet­recht nach­voll­zieh­bar. Nicht sel­ten kommt es vor, dass Ver­mie­ter zwar gegen­über dem alten Mie­ter einen fik­ti­ven Scha­den gel­tend machen aber die Woh­nung an einen neu­en Mie­ter ohne Miet­ab­schlag trotz­dem wei­ter­ver­mie­ten. Hier ist dem Ver­mie­ter dann gar kein Scha­den ent­stan­den. Es spricht daher viel dafür, die neue Rechts­quel­len des BGH zum Werk­ver­trags­recht auf die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­recht, ins­be­son­de­re bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ent­spre­chend anzu­wen­den.

Kon­se­quen­zen für den Ver­mie­ter

Die Ent­wick­lung der Recht­spre­chung im Miet­recht ist inso­weit abzu­war­ten. Man kann jedoch nur jedem Ver­mie­ter raten, sei­ne Scha­dens­er­satz­po­si­tio­nen kon­kret und nicht mehr fik­tiv zu berech­nen. Ansons­ten besteht das Risi­ko, hier kei­ne Zah­lung zu erhal­ten. Es kann daher nur gera­ten wer­den, die tat­säch­lich Reno­vie­rungs­kos­ten gel­tend zu machen. Soll­te der Ver­mie­ter inner­halb der sechs­mo­na­ti­gen Ver­jäh­rungs­frist des §§ 548 Abs. 1 BGB die Arbei­ten nicht aus­ge­führt haben, besteht die Mög­lich­keit, dass zur Ver­mei­dung des Ver­jäh­rungs­ein­tritts die Scha­dens­er­satz­pflicht mit­tels Fest­stel­lungs­kla­ge gericht­lich gel­tend gemacht wird. Ein Vor­schuss­an­spruch kommt hier nicht in Betracht. Anders wäre dies, wenn die­ser wirk­sam im Miet­ver­trag ver­ein­bart wor­den ist.

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Aktu­el­le Recht­spre­chung

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