Es kann passieren, dass ein Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Dies kann im laufenden oder auch beim beendeten Mietverhältnis der Fall sein. Verletzt der Mieter diese Pflicht schuldhaft, so ist er dem Vermieter zum Schadensersatz Anspruch gemäß § 280 BGB verpflichtet. Hier kann man sich die Frage stellen, ob der Vermieter seinen Schaden bei den Renovierungskosten abstrakt berechnen und geltend machen darf (fiktive Renovierungskosten) oder ob er seinen Schaden nur dann geltend machen kann, wenn er die Renovierungskosten konkret, z.B. durch Handwerkerrechnungen nachweist.

Bisheriger Stand der Rechtsprechung

Die fiktive Schadensberechnung ist in weiten Teilen des Mietrechts akzeptiert. Grundsätzlich kann der Vermieter nicht nur konkret entstandene Renovierungskosten verlangen, sondern auch den Betrag, den er hätte aufwenden müssen, wenn er die Renovierung ausgeführt hätte. Hiervon macht der Bundesgerichtshof eine Ausnahme und zwar beim fortbestehenden Mietverhältnis. Hier hat der Vermieter keinen Anspruch auf fiktive Renovierungskosten sondern nur einen Anspruch gegen den Mieter auf Vorschuss für die Ausführung der Renovierungsarbeiten. Der Bundesgerichtshof begründet seine Rechtsauffassung damit, dass im laufenden Mietverhältnis die Renovierungspflicht dem Mieter zugute kommen solle und  dieses Ziel würde nicht erreicht werden, wenn der Vermieter Geld als Schadensersatz erhielte, welches er frei verwenden könne.

Neue Rechtsprechung des BGH im Werkvertragsrecht

Für das Werkvertragsrecht hat der VII. Zivilsenat des BGH mit seiner Entscheidung vom 22.2.2018 eine ausdrückliche Rechtsprechungsänderung vorgenommen. Für die werkvertragliche Mängelbeseitigung ist nunmehr die fiktive Schadensberechnung nicht mehr zulässig. Das wesentliche Argument ist, dass die fiktiven Mängelbeseitigungskosten häufig zu einer über Kompensation führen und damit nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen zu einer nicht gerechtfertigten Bereicherung des Bestellers führen.

Anwendung im Mietrecht

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für das Mietrecht nicht direkt anwendbar. Denn der Vermieter macht gegen den Mieter keinen werkvertraglichen sondern einen mietvertraglichen Anspruch geltend. Das Argument des Bundesgerichtshofs kann man jedoch ohne Probleme auf das Mietrecht übertragen. Denn insbesondere der Gedanke der über Kompensation ist auch im Mietrecht nachvollziehbar. Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter zwar gegenüber dem alten Mieter einen fiktiven Schaden geltend machen aber die Wohnung an einen neuen Mieter ohne Mietabschlag trotzdem weitervermieten. Hier ist dem Vermieter dann gar kein Schaden entstanden. Es spricht daher viel dafür, die neue Rechtsquellen des BGH zum Werkvertragsrecht auf die Schönheitsreparaturen im Mietrecht, insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses entsprechend anzuwenden.

Konsequenzen für den Vermieter

Die Entwicklung der Rechtsprechung im Mietrecht ist insoweit abzuwarten. Man kann jedoch nur jedem Vermieter raten, seine Schadensersatzpositionen konkret und nicht mehr fiktiv zu berechnen. Ansonsten besteht das Risiko, hier keine Zahlung zu erhalten. Es kann daher nur geraten werden, die tatsächlich Renovierungskosten geltend zu machen. Sollte der Vermieter innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist des §§ 548 Abs. 1 BGB die Arbeiten nicht ausgeführt haben, besteht die Möglichkeit, dass zur Vermeidung des Verjährungseintritts die Schadensersatzpflicht mittels Feststellungsklage gerichtlich geltend gemacht wird. Ein Vorschussanspruch kommt hier nicht in Betracht. Anders wäre dies, wenn dieser wirksam im Mietvertrag vereinbart worden ist.