Rück­for­de­rung Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist dem Mie­ter nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums mit­zu­tei­len. Nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist gere­gelt, dass es sich für die Nach­for­de­run­gen des Ver­mie­ters um eine Aus­schluss­frist han­delt. Eine Aus­nah­me besteht jedoch dann, wenn der Ver­mie­ter die Gel­tend­ma­chung nach Ablauf der Jah­res­frist nicht zu ver­tre­ten hat. Dann ist u. U. eine Rück­for­de­rung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen mög­lich.

Was pas­siert jedoch, wenn der Ver­mie­ter sei­ner Abrech­nungs­frist auch nach Ablauf der Abrech­nungs­frist nicht nach­kommt?

Anspruch auf Vor­la­ge der Abrech­nung

Auch wenn die Abrech­nungs­frist ver­stri­chen ist, ist der Ver­mie­ter wei­ter­hin ver­pflich­tet, dem Mie­ter eine Abrech­nung zu erstel­len. Die­se Pflicht endet mit Ein­tritt der Ver­jäh­rung oder bei Ein­tritt der Ver­wir­kung. Denn es darf nicht sein, dass der Ver­mie­ter sei­ner Abrech­nungs­pflicht bezüg­lich der an ihn gezahl­ten Vor­aus­zah­lun­gen nicht nach­kommt und der Ver­mie­ter dem Mie­ter mög­li­che Gut­ha­ben aus der Abrech­nung vor­ent­hält.

Als recht­li­che Anspruchs­grund­la­ge sieht man für den Anspruch auf Abrech­nung nach Frist­ab­lauf § 556 Abs. 3 S. 1 BGB i.V.m. dem Miet­ver­trag an. Danach hat der Mie­ter auch nach Ablauf der Abrech­nungs­frist einen Anspruch auf Vor­la­ge einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung. Die­sem Anspruch kann der Mie­ter im Wege einer soge­nann­ten Stu­fen­kla­ge gel­tend machen. Hier ver­langt der Mie­ter zunächst eine Abrech­nung und dann in der zwei­ten Stu­fe gege­be­nen­falls die Aus­zah­lung eines ent­ste­hen­den Abrech­nungs­gut­ha­bens.

Zurück­be­hal­tungs­recht

Im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis kann der Mie­ter die lau­fen­den monat­li­chen Vor­aus­zah­lun­gen für die Betriebs­kos­ten solan­ge ein­be­hal­ten, bis der Ver­mie­ter eine Abrech­nung vor­ge­legt hat. Rechts­grund­la­ge für die­ses Zurück­be­hal­tungs­recht ist § 273 BGB. Die­ses Recht kann durch den Ver­mie­ter nicht for­mu­lar­mä­ßig aus­ge­schlos­sen oder ein­ge­schränkt wer­den. Wich­tig ist zu beach­ten, dass sich das Zurück­be­hal­tungs­recht nicht auf die Grund­mie­te, son­dern nur auf die Vor­aus­zah­lungs­be­trä­ge für die Neben­kos­ten erstreckt.

Rück­for­de­rung Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen

Der Weg über die Stu­fen­kla­ge kann lang und auf­wen­dig sein. Der Bun­des­ge­richts­hof gibt dem Mie­ter dar­über hin­aus unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen das Recht, die für die nicht abge­rech­ne­te Abrech­nungs­pe­ri­ode gezahl­ten Vor­aus­zah­lun­gen kom­plett zurück­zu­for­dern. Hier­bei sind jedoch unter­schied­li­che Fall­kon­stel­la­tio­nen zu unter­schei­den.

Lau­fen­des Miet­ver­hält­nis

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs besteht im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis nach Ablauf der Abrech­nungs­frist kein Anspruch des Mie­ters auf Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen. Nach die­ser Recht­spre­chung ist der Mie­ter aus­rei­chend dadurch geschützt, dass er bezüg­lich der lau­fen­den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen von sei­nem Zurück­be­hal­tungs­recht gemäß § 273 BGB Gebrauch machen kann. Dem Mie­ter ist damit eine star­ke Posi­ti­on an die Hand gege­ben. Denn durch die Zurück­be­hal­tung der Vor­aus­zah­lun­gen kann er wirt­schaft­lich den Ver­mie­ter dazu zwin­gen, die ent­spre­chen­den Abrech­nun­gen zu ertei­len.

Been­de­tes Miet­ver­hält­nis

Die Situa­ti­on stellt sich jedoch anders dar, wenn das Miet­ver­hält­nis been­det ist. Dann hat der Mie­ter nach der Recht­spre­chung des BGH einen Anspruch auf voll­stän­di­ge Rück­zah­lung der für den betref­fen­den Abrech­nungs­zeit­raum geleis­te­ten Abschlä­ge. Dem Mie­ter ist es nicht zuzu­mu­ten, über die Stu­fen­kla­ge sein Recht zu suchen. Viel­mehr kann der Mie­ter direkt auf Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen kla­gen.

Wich­tig hier­bei ist jedoch zu beach­ten, dass dem Ver­mie­ter auch in einem sol­chen Pro­zess die Mög­lich­keit zusteht, die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu erstel­len. Mit dem Zeit­punkt der ord­nungs­ge­mä­ßen Erstel­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ent­fällt der Anspruch des Mie­ters auf Rück­zah­lung aller Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen. Hat der Ver­mie­ter also die Abrech­nung vor­ge­legt, hat sich die Kla­ge auf Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen erle­digt. Dies bedeu­tet recht­lich, dass man als Klä­ger gegen­über dem Gericht die Kla­ge für erle­digt erklä­ren muss. Da die Kla­ge jedoch berech­tigt war, son­dern nur im Nach­hin­ein ihre Recht­mä­ßig­keit ent­fal­len ist, hat der Ver­mie­ter in einem sol­chen Fall selbst­ver­ständ­lich dem Mie­ter die Kos­ten der ursprüng­lich erho­be­nen Kla­ge zu erstat­ten.

Wei­te­re Beschrän­kung des Anspruchs durch den BGH
der Anspruch auf Rück­zah­lung der geleis­te­ten Vor­aus­zah­lun­gen wur­de durch den BGH jedoch wei­ter ein­ge­schränkt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die­ser Anspruch dem Mie­ter nur zusteht, wenn er sei­nen Abrech­nungs­an­spruch nicht bereits wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses durch Gel­tend­ma­chung eines Zurück­be­hal­tungs­rechts an den lau­fen­den Vor­aus­zah­lun­gen durch­set­zen konn­te. Damit kann die Rück­zah­lung der Vor­aus­zah­lun­gen prak­tisch für das letz­te Jahr, unter Umstän­den auch für das vor­letz­te Jahr des Miet­ver­hält­nis­ses ver­langt wer­den. Dies muss er jedoch ord­nungs­ge­mäß geprüft wer­den um eine Kla­ge­ab­wei­sung durch das Gericht zu ver­mei­den.

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen erhal­ten Sie auf unse­rer Sei­te Miet­recht.

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