Rechtsanwalt Mietrecht Essen


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Mietrecht für Mieter / Vermieter

Anwalt Mietrecht Essen: Die Kanzlei Tholl hat ihren Sitz in Essen und ist im gesamten Mietrecht tätig. Dieses umfasst sowohl die Wohnraummiete als auch die Geschäftsraummiete. Das Gesetz sieht zugunsten des Wohnraummieters viele gesetzliche Schutzvorschriften vor, die gerade im Gewerbemietrecht keine Anwendung finden. Trotz aller Unterschiede sind die im Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht auftretenden Probleme häufig dieselben. So stellt sich für Vermieter immer häufiger das Problem der sogenannten „Mietnomaden“. Im Bereich der Vertragsgestaltung kann Ihnen die Kanzlei nachteilige Passagen eines Mietvertrages aufzeigen. Die Kanzlei berät und vertritt Mieter und Vermieter aus dem privaten und gewerblichen Mietrecht. Die Kanzlei, mit ihrem Sitz in Essen, ist im gesamten Ruhrgebiet tätig.

Was die Kanzlei Tholl für Sie tun kann:

  • Prüfung / Gestaltung von Wohnraummietverträgen / Gewerbemietverträgen
  • Kündigung und Räumungsklage
  • Mieterhöhung
  • Geltendmachung / Einziehung von Mietrückständen

Kündigung (Eigenbedarfskündigung)

Ein Vermieter kann bei Bestehen eines berechtigten Interesses unter Einhaltung der Kündigungsfrist ordentlich kündigen. So etwa im Falle des Eigenbedarfs, wenn der Vermietung den Wohnraum für sich selbst oder seiner Angehörigen benötigt. Die Rechtsprechung hat für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung strenge Anforderungen der entwickelt. Auch eine fristlose Kündigung ist möglich, z.B. bei nicht unerheblichen Mietrückständen oder bei Störungen des Hausfriedens durch den Mieter.
Der Mieter kann dagegen jederzeit ordentlich kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist aber auch der Mieter berechtigt, fristlos zu kündigen. Im gewerblichen Mietrecht können dagegen Kündigungsfristen frei vereinbart werden. Allerdings ist bei einem befristeten Mietvertrag eine vorzeitige Kündigung nicht möglich, es sei denn dies ist vertraglich vereinbart worden. Im Hinblick auf Vertragslaufzeiten und Kündigungen kann es aber häufig zu Problemen kommen, bei deren Lösung die Kanzlei Tholl Ihnen zur Seite steht.

Räumung / Räumungsklage

Nicht immer, wenn ein Vermieter den Mietvertrag fristlos oder ordentlich gekündigt, ist diese Kündigung berechtigt. Die Kanzlei Tholl unterstützt Mieter wie Vermieter bei der Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Kündigung. Sollte der Vermieter zu Unrecht gekündigt haben, vertreten wir Mieter im Rahmen der Räumungsklage. Auf der anderen Seite aber, wenn der Vermieter einen Mietvertrag wirksam gekündigt hat, der Mieter die Räume aber nicht verlässt und die Räume nicht herausgeben will, bedarf es in der Regel einer Räumungsklage, um die Rechte des Vermieters durchzusetzen. Ist der Mieter zur Räumung und Herausgabe verurteilt worden, ist eine Zwangsräumung möglich. Alternativ zur klassischen Zwangsräumung kommt aber auch die kostengünstigere Berliner Räumung in Betracht, bei der nur die Schlösser ausgewechselt werden und die Gegenstände des Mieters zumindest vorläufig in den Räumlichkeiten verbleiben. Deren Vorteile sind aber gegen die Nachteile sorgsam abzuwägen. Der Vermieter kann jedoch  an allen Gegenständen des Mieters grundsätzlich sein Vermieterpfandrecht geltend machen.

Kaution im Mietrecht

Im Wohnraummietrecht ist die Höhe der Mietkaution gesetzlich geregelt. Üblicherweise wird die Kaution auf ein Treuhandkonto des Vermieters eingezahlt. Es kommt aber auch in vielen Fällen eine sogenannte Kautionsbürgschaft in Betracht. Im Gewerbemietrecht ist die Kautionshöhe nicht geregelt. Aber auch dort darf es nicht zu einer unverhältnismäßigen Übersicherung kommen. Kommt es bei der Rückerstattung der Kaution zu Unstimmigkeiten, wird die Kanzlei Tholl für Sie tätig und unterstützt sie bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche, insbesondere auf Rückzahlung der Kaution.

Mietvertrag / Gewerbemietvertrag

Rechtsanwalt Mietrecht Essen

Wie die Bezeichnung Rechtsanwalt Mietrecht Essen bereits deutlich macht, berät und vertritt die Kanzlei Tholl Mandanten bei allen Problemen rund um den Mietvertrag. Ein solcher hat in der Regel Wohnräume oder Geschäftsräume zum Gegenstand. Für beide Bereiche gelten zum Teil unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Der Mietvertrag über Wohnraum unterscheidet sich vom Gewerbemietvertrag dadurch, dass letzterer Geschäftsräume wie etwa Ladengeschäfte, Lokale, Büros, Lage oder Werkstätten zum Gegenstand hat. Die Schutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse sind im gewerblichen Mietrecht nicht anwendbar. Bei Gewerbemietverträgen besteht eine viel weitere Gestaltungsmöglichkeit.

Vermieterpfandrecht / Verpächterpfandrecht

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Dementsprechend hat der Verpächter für seine Forderungen aus dem Pachtverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Pächters sowie an den sogenannten Früchten der Pachtsache. Dem Pächter eines Grundstücks steht für die Forderungen gegen den Verpächter, die sich auf das gepachtete Inventar beziehen, ein Pfandrecht an den in seinen Besitz gelangten Inventarstücken zu. Hierzu berät die Kanzlei Tholl in Essen.

Renovierung

Nach dem Gesetz ist es möglich und bereits auch üblich geworden, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Hierzu bedarf es jedoch einer genauen Prüfung des Mietvertrages. Wie im Mietrecht über Wohnraum kommt es auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume gelegentlich zu einer Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer weiteren Klausel, in der regelmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen geregelt sind. Jedoch führt dabei die Summierung beider Klauseln zur Unwirksamkeit dieser Regelung.

Untervermietung

Die Bezeichnung Rechtsanwalt Mietrecht Essen macht deutlich, dass die Kanzlei Tholl auch mit Problemen der Untervermietung vertraut ist. Diese kommt relativ häufig bei der Wohnraummiete aber auch gelegentlich im gewerblichen Mietrecht vor. Im Gewerbermietrecht ist grundsätzlich bei befristeten Mietverträgen eine vorzeitige Lösung von Mietvertrag nicht möglich. Um jedoch ein vorzeitiges Aussteigen aus dem Vertrag zu ermöglichen, sollte von Anfang an vertraglich geregelt werden, dass der Mieter die Gewerberäume untervermieten darf.

Schadensersatz im Mietrecht

Beschädigt ein Mieter seine Mietwohnung ist Schadensersatz zu leisten, z.B. bei beschädigten Türen, Leitungen oder Armaturen. Auch kann ein Vermieter im Gewerberaummietrecht Schadensersatz verlange, wenn der Mieter eines Gewerberaum mit der Mietzahlung in Verzug gerät und ihm daraufhin gekündigt wird. In diesem Fall hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz für die Zeit bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Dies kann zulasten des Mieters einen ganz erheblichen Betrag ausmachen. Der gewerbliche Mieter hat nicht die Möglichkeit, die folgende Kündigung durch Ausgleich des Rückstandes abzuwenden. Vielmehr muss er die Räume herausgeben. Der Vermieter ist jedoch zur Schadensminderung durch Neuvermietung verpflichtet. Bei Fragen hierzu berät die Kanzlei Tholl gerne.

Mieterhöhung

Die Mieterhöhung ist ein häufiger Streitpunkt im Mietverhältnis, wenn eine zukünftige Mieterhöhungen nicht bereits mit Vertragsabschluss feststeht, wie z.B. bei der Staffelmiete oder bei Indexmietverträgen. Das Mietrecht sieht zugunsten des Wohnraummieters allerdings zahlreiche Schutzvorschriften hinsichtlich einer Mieterhöhung vor. So besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht und die sog. Kappungsgrenze ist einzuhalten. Im gewerblichen Mietrecht gilt dies indes nicht. Dort werden häufig Staffelmieten oder Wertsicherungsklauseln vereinbart.

Wertsicherungsklausel (Indexmiete)

Im gewerblichen Mietrecht ist es möglich, den Mietzins an eine bestimmte Preisentwicklung zu binden. Ändert sich die grundlegende Bezugsgröße (z.B. der Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI) so kann dies bei eingeschränkten Wertsicherungsklauseln zu einer Neuverhandlung des Miet-oder Pachtzinses führen. Im Wohnraummietrecht regelt die Indexmiete den vergleichbaren Fall.

Staffelmiete

Eine Staffelmiete ist im privaten als auch im gewerblichen Mietrecht möglich. So kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Als Rechtsanwalt Arbeitsrecht Mietrecht essen berät die Kanzlei Tholl sie natürlich auch in diesen Themenbereich. In der schriftlichen Vereinbarung ist die jeweilige Miete bzw. Erhöhung in einem konkreten Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). Es muss also bereits bei Vertragsschluss festgelegt werden, dass sich der Mietzins nach bestimmten Zeitabschnitten erhöht. Hier bietet die Staffelmiete dem Vermieter und dem Mieter von Anfang an eine feste Kalkulationsgrundlage.

Sanierung / Modernisierung

Das Wohnraummietrecht sieht eine Sonderform der Mieterhöhung vor, die sogenannten Modernisierungsumlage. Diese ist gesetzlich begrenzt. Im Gewerbemietrecht fehlt eine entsprechende Regelung. Hier ist eine Vertragsvereinbarung sinnvoll, wenn Sanierungen oder Modernisierungen für den Vermieter absehbar sind. Wenn die formalen Voraussetzungen für die Modernisierungsumlage vorliegen, kann die Miete erhöht werden, wenn die Sanierung etwa zu einer dauerhaften Verbesserung der Räumlichkeiten oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser geführt hat. In diesem Fall können die Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden.

Mietminderung

Bei einer Mietminderung wird der Mietzins wegen Mängeln an dem Mietobjekt verhältnismäßig reduziert. Nach dem Mietrecht muss der Vermieter sein Mietobjekt dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und es während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Für den Zeitraum, in dem ein Mangel vorliegt, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. In Betracht kommt eine Minderung z.B. bei Baulärm und Schimmelbefall, aber auch in vielen anderen Fällen. Die Minderung kann im Gewerbemietrecht aber vertraglich ausgeschlossen werden. Bei der Geltendmachung oder Abwehr von Minderungsansprüchen steht die Kanzlei Tholl als Rechtsanwalt Mietrecht Essen  jederzeit zur Verfügung.

Betriebskosten

Ein großer Streitpunkt im Mietverhältnis sind immer öfter die Betriebskosten. In vielen Fällen stellen sich die abgerechneten Betriebskosten als überhöht heraus was an falschen ab Lesungen, unzulässigen Schätzungen oder unzulässigen Nachberechnungen liegen kann. Nicht selten sind die Abrechnungen schon formell unwirksam. Im Gewerbemietrecht können anders als im Wohnraummietrecht auch die Kosten für die Gebäudeverwaltung, die Instandhaltung und die Einrichtung auf den Mieter umgelegt werden. Für die Geltendmachung von Betriebskosten gelten zulasten des Vermieters im Wohnraummietrecht bestimmte Ausschlussfristen, die allerdings auf Gewerberäume keine Anwendung finden.

0201 - 1029920 (Beratung Bundesweit)

Sie haben ein Problem im Mietrecht? Ich helfe Ihnen gerne. Ich stehe Ihnen täglich zwischen 8-18Uhr Rede und Antwort für Ihre Fragen. Rufen Sie mich an!

Rechtsanwalt Mietrecht Essen

Sie sind Mieter und haben eine Kündigung erhalten oder Sie sind Vermieter und wollen z.B. eine Eigenbedarfskündigung aussprechen? Sie sind daher im Mietrecht auf der Suche nach dem richtigen Anwalt und stellen fest, dass es nicht immer leicht ist, den richtigen Anwalt zu finden. Nehmen Sie sich Zeit und studieren sie die Webseite meiner Kanzlei. Prüfen Sie die Qualifikation und die Berufserfahrung und sie werden besser verstehen, warum sie bei einer Vertretung im Mietrecht in Essen bei der Kanzlei Tholl sehr gut aufgehoben sind.

Mietrecht für Mieter und Vermieter – kein Widerspruch!

Die Kanzlei Tholl vertritt nicht nur Mieter , sondern auch Vermieter in Essen, im Ruhrgebiet und auch in ganz Deutschland. Bei manchen Mandanten entsteht hier die Frage, ob dies geht und „kann man so etwas machen?“. Die Vertretung von Mietern und Vermietern ist kein Widerspruch sondern im Gegenteil eine Notwendigkeit, ja sogar eine anwaltlich Pflicht!

Qualifikation und umfassende Tätigkeit im Mietrecht

Ein Anwalt für Mietrecht kann nur dann ein kompetenter und erfahrener Rechtsanwalt für Mietrecht sein und gute Ergebnisse bei Verhandlungen für seine Mandanten erzielen, wenn er aus langjähriger Erfahrung weiß, wie der jeweilige Gegner  denkt und handelt. Nur wenn ich als Anwalt weiß, wo der jeweilige Gegner seine Stärke und Schwäche hat, insbesondere wo seine wirtschaftlichen Interessen liegen, kann ich für Sie aus einer starken Position heraus verhandeln. Stellen Sie sich einmal selber die Frage, ob ein von Ihnen beauftragter Anwalt , wenn er immer nur die eine Seite vertritt, auch Sie optimal vertreten kann?

Direkte Kontaktaufnahme zum Rechtsanwalt Mietrecht möglich!

Zögern Sie nicht, Kontakt aufzunehmen – kostenlos und völlig unverbindlich. Aus meiner langjährigen Beratungspraxis weiß ich, dass mietrechtliche Probleme insbesondere bei einer Kündigung, eine immense, auch psychische Belastung darstellen können.

Ich stehe Ihnen deshalb auch kurzfristig zur Verfügung, um Sie in Ihrer persönlichen Situation zu entlasten- meine Erfahrung als Rechtsanwalt für Mietrecht wird Ihnen eine wertvolle Hilfe sein.

Jeder Mandant ist anders. Als Ihr persönlich engagierter Berater und Rechtsanwalt in Essen, freue ich mich auf Ihre unverbindliche Kontaktaufnahme:

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Ihr Rechtsanwalt mit Sachkenntnis und Erfahrung

Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Essen berate und vertrete ich Sie kompetent bei Fragen rund um allen mietrechtlichen Sachverhalte. Hier ist für eine erfolgreiche Beratung mehr als nur allgemeine juristische Fachkenntnis gefragt.

Denn gerade im Mietrecht geht es häufig um Erfahrung, Geschwindigkeit und Strategie: Durch meine langjährige Erfahrung und regelmäßige Fortbildung als Rechtsanwalt in Essen erreiche ich für Sie das bestmögliche Ergebnis.

An Ihrer Seite – schnell und erfolgreich

Im Mietrecht geht es zum Teil um wichtige Fristen. Daher bekommen Sie bei mir immer kurzfristig einen Termin. Im Erstgespräch erläutere ich Ihre rechtlichen Möglichkeiten und welcher Weg für Sie der Beste ist.
So lassen sich mit Verhandlungsgeschick und Durchsetzungskraft viele Konflikte schon im Vorfeld einer Gerichtsverhandlung klären.

Beste Beratung durch erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht in Essen

Rechtsanwalt Dirk Tholl  ist seit über 15 Jahren als Rechtsanwalt in Essen tätig. Nutzen Sie für sich diese Erfahrung aus! 

Jede Reise beginnt mit einem ersten Schritt. Machen Sie ihn!…

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Irgendwann endet jedes Mietverhältnis, aus welchem Grund auch immer. Nach dem Auszug hat der Mieter selbstverständlich einen Anspruch gegen den Vermieter die gezahlte Mietkaution zusammen mit den Zinsen zurückzubekommen.
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Das Landgericht Amberg (Urteil vom 09.08.2017) hatte die Frage zu entscheiden, ob einem Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er seine Mieträume unerlaubt bei airbnb.com. an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietet.