Eigen­be­darfs­kün­di­gung: alles wich­ti­ge zum Thema

1. Ein­füh­rung in das The­ma Eigenbedarfskündigung

Eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung ist eine Art von Kün­di­gung, die von einem Ver­mie­ter aus­ge­spro­chen wird, wenn er das Miet­ob­jekt für sich selbst oder einen nahen Ange­hö­ri­gen benö­tigt. In Deutsch­land gibt es gesetz­li­che Rege­lun­gen, die den Ver­mie­ter dazu ver­pflich­ten, dem Mie­ter eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung nur unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen aus­spre­chen zu dürfen.

Um eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung aus­spre­chen zu kön­nen, muss der Ver­mie­ter nach­wei­sen, dass er das Miet­ob­jekt wirk­lich für sich selbst oder einen nahen Ange­hö­ri­gen benö­tigt und dass er kei­ne ande­re Woh­nung zur Ver­fü­gung hat, in die er oder sein Ange­hö­ri­ger umzie­hen könn­te. Der Ver­mie­ter muss dem Mie­ter außer­dem eine ange­mes­se­ne Frist zum Aus­zug setzen.

Wenn der Mie­ter der Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht zustimmt, kann er sie anfech­ten und ver­su­chen, den Ver­mie­ter dazu zu brin­gen, ihm eine ande­re Woh­nung anzu­bie­ten oder ihm mehr Zeit zum Aus­zug zu geben. Wenn der Ver­mie­ter die Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht recht­zei­tig oder nicht ord­nungs­ge­mäß aus­spricht, kann der Mie­ter sie eben­falls anfech­ten und sich gegen den Aus­zug wehren.

Es ist wich­tig, dass Mie­ter, die eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung erhal­ten, sich früh­zei­tig an einen Anwalt wen­den, um ihre Rech­te und Mög­lich­kei­ten zu prü­fen und sich gege­be­nen­falls gegen die Kün­di­gung zu wehren.

Wich­tig­keit des The­mas für Mie­ter und Vermieter

2. Grund­la­gen der Eigenbedarfskündigung

a) Gesetz­li­che Grundlagen

Die Eigen­be­darfs­kün­di­gung, gere­gelt in § 573 BGB, erlaubt es Ver­mie­tern in Deutsch­land, Miet­ver­hält­nis­se zu been­den, wenn sie die Woh­nung für sich, Fami­li­en­mit­glie­der oder Haus­halts­an­ge­hö­ri­ge benö­ti­gen. Der Ver­mie­ter muss ein berech­tig­tes, kon­kre­tes und ernst­haf­tes Inter­es­se nach­wei­sen, wel­ches über rei­ne Spe­ku­la­ti­ons­ab­sich­ten hin­aus­geht. Die Kün­di­gungs­fris­ten vari­ie­ren je nach Miet­dau­er zwi­schen drei und neun Mona­ten. Im Kün­di­gungs­schrei­ben muss der Grund für den Eigen­be­darf klar dar­ge­legt wer­den. Mie­ter kön­nen die Gül­tig­keit des Eigen­be­darfs gericht­lich prü­fen las­sen, beson­ders bei Zwei­feln an des­sen Glaubhaftigkeit.

b) Vor­aus­set­zun­gen für eine rechts­gül­ti­ge Eigenbedarfskündigung

Der Ver­mie­ter muss ein berech­tig­tes, kon­kre­tes und ernst­haf­tes Inter­es­se nach­wei­sen, wel­ches über rei­ne Spe­ku­la­ti­ons­ab­sich­ten hin­aus­geht. Die Kün­di­gungs­fris­ten vari­ie­ren je nach Miet­dau­er zwi­schen drei und neun Mona­ten. Im Kün­di­gungs­schrei­ben muss der Grund für den Eigen­be­darf klar dar­ge­legt wer­den. Mie­ter kön­nen die Gül­tig­keit des Eigen­be­darfs gericht­lich prü­fen las­sen, beson­ders bei Zwei­feln an des­sen Glaubhaftigkeit.

3. Bei­spie­le und rele­van­te Urteile

Zusam­men­fas­sun­gen wich­ti­ger Gerichtsentscheidungen

Die The­ma­tik der Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs nach deut­schem Recht ist geprägt von einer Rei­he rich­tungs­wei­sen­der Urtei­le, die die Recht­spre­chung in die­sem Bereich maß­geb­lich beein­flusst haben. Im Fol­gen­den wer­den eini­ge der wich­tigs­ten Urtei­le und deren Bedeu­tung dargestellt.

1. BGH-Urteil vom 27.01.2010 (VIII ZR 159/​09): Die­ses Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) prä­zi­sier­te die Anfor­de­run­gen an den Nach­weis des Eigen­be­darfs. Der BGH stell­te klar, dass der Ver­mie­ter eine ernst­haf­te, ver­nünf­ti­ge und nach­voll­zieh­ba­re Nut­zungs­per­spek­ti­ve dar­le­gen muss. Spe­ku­la­ti­ve Grün­de rei­chen nicht aus. In die­sem Fall ging es um einen Ver­mie­ter, der Eigen­be­darf für sei­ne Toch­ter anmel­de­te, deren Umzugs­plä­ne jedoch noch unklar waren. Der BGH ent­schied, dass eine blo­ße Absichts­er­klä­rung nicht genügt.

2. BGH-Urteil vom 22.03.2017 (VIII ZR 270/​15): In die­sem Urteil beschäf­tig­te sich der BGH mit der Fra­ge, wie kon­kret der Eigen­be­darf dar­ge­legt wer­den muss. Der Ver­mie­ter muss spe­zi­fi­sche Grün­de ange­ben, war­um die Woh­nung benö­tigt wird. Pau­scha­le For­mu­lie­run­gen oder all­ge­mei­ne Lebens­um­stän­de sind nicht aus­rei­chend. Der BGH beton­te, dass eine detail­lier­te Beschrei­bung der Grün­de für den Eigen­be­darf erfor­der­lich ist.

3. BGH-Urteil vom 29.04.2015 (VIII ZR 281/​13): Hier ging es um die Fra­ge, ob der Ver­mie­ter auch für Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge Eigen­be­darf anmel­den kann. Der BGH bestä­tig­te, dass dies mög­lich ist, und erwei­ter­te den Begriff der Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen. Dies umfasst nicht nur enge Ver­wand­te, son­dern auch wei­ter ent­fern­te Fami­li­en­mit­glie­der. Es muss jedoch eine enge sozia­le Bin­dung zwi­schen Ver­mie­ter und Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen bestehen.

4. BGH-Urteil vom 10.06.2009 (VIII ZR 231/​08): Die­ses Urteil the­ma­ti­sier­te den Umgang mit älte­ren, lang­jäh­ri­gen Mie­tern bei einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung. Der BGH ent­schied, dass das Alter und die Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses als Här­te­grün­de bei der Prü­fung einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung zu berück­sich­ti­gen sind. Der Ver­mie­ter muss eine umfas­sen­de Abwä­gung der Inter­es­sen bei­der Par­tei­en vor­neh­men. Beson­ders bei älte­ren Mie­tern kann die Kün­di­gung eine unzu­mut­ba­re Här­te darstellen.

5. BGH-Urteil vom 15.05.2013 (VIII ZR 243/​12): Hier wur­de fest­ge­stellt, dass ein Ver­mie­ter, der eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung aus­spricht und spä­ter von sei­nen Ein­zugs­plä­nen Abstand nimmt, dem Mie­ter grund­sätz­lich Scha­dens­er­satz schul­det. Dies gilt vor allem dann, wenn der Ver­mie­ter bereits bei Aus­spruch der Kün­di­gung wuss­te oder hät­te wis­sen müs­sen, dass der ange­ge­be­ne Eigen­be­darf mög­li­cher­wei­se nicht bestehen wird.

6. BGH-Urteil vom 23.06.2009 (VIII ZR 207/​08): In die­sem Fall ent­schied der BGH, dass ein Ver­mie­ter, der nach einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung die Woh­nung nicht wie ange­ge­ben nutzt, son­dern ander­wei­tig ver­mie­tet, sich scha­dens­er­satz­pflich­tig macht. Dies unter­streicht die Bedeu­tung eines ernst­haf­ten und aktu­el­len Eigenbedarfs.

7. BGH-Urteil vom 09.07.2014 (VIII ZR 376/​13): Die­ses Urteil befass­te sich mit der Fra­ge, inwie­weit ein Ver­mie­ter bei der Eigen­be­darfs­kün­di­gung alter­na­ti­ve Wohn­mög­lich­kei­ten in Betracht zie­hen muss. Der BGH ent­schied, dass der Ver­mie­ter nicht ver­pflich­tet ist, eine ande­re, ihm gehö­ren­de Woh­nung als Alter­na­ti­ve anzu­bie­ten, es sei denn, die­se steht leer und ist ver­gleich­bar. Die­se Ent­schei­dung ver­deut­licht, dass der Schwer­punkt auf der Rea­li­sier­bar­keit und Dring­lich­keit des Eigen­be­darfs des Ver­mie­ters liegt.

8. BGH-Urteil vom 18.07.2012 (VIII ZR 1/​11): Hier stand die Fra­ge im Raum, wie mit einer vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darfs­kün­di­gung umge­gan­gen wird. Der BGH stell­te klar, dass, wenn der Ver­mie­ter bei Aus­spruch der Kün­di­gung kei­nen ernst­haf­ten Eigen­be­darf hat, der Mie­ter Anspruch auf Scha­den­er­satz hat. Dies unter­streicht die Rele­vanz der Ehr­lich­keit und Trans­pa­renz sei­tens des Ver­mie­ters beim Anmel­den des Eigenbedarfs.

9. BGH-Urteil vom 20.03.2019 (VIII ZR 330/​18): In die­sem Fall ging es um die Fra­ge der Ange­mes­sen­heit der Kün­di­gungs­frist bei einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung. Der BGH bestä­tig­te, dass die gesetz­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten ein­zu­hal­ten sind und dass eine Ver­kür­zung die­ser Fris­ten, auch bei drin­gen­dem Eigen­be­darf, nicht zuläs­sig ist. Die­ses Urteil stellt sicher, dass die Rech­te der Mie­ter im Hin­blick auf eine ange­mes­se­ne Kün­di­gungs­frist gewahrt bleiben.

Erläu­te­run­gen, wie die­se Urtei­le die Pra­xis beeinflussen

Die­se Urtei­le ver­deut­li­chen, dass die Eigen­be­darfs­kün­di­gung ein kom­ple­xes recht­li­ches Feld ist, das eine sorg­fäl­ti­ge Abwä­gung der Umstän­de jedes ein­zel­nen Fal­les erfor­dert. Sie illus­trie­ren die Not­wen­dig­keit für Ver­mie­ter, ihre Eigen­be­darfs­an­sprü­che prä­zi­se und wahr­heits­ge­treu zu begrün­den, und unter­strei­chen gleich­zei­tig die Wich­tig­keit des Mie­ter­schut­zes. Die Recht­spre­chung hat im Lau­fe der Zeit ein aus­ge­wo­ge­nes Sys­tem geschaf­fen, das dar­auf abzielt, einen gerech­ten Aus­gleich zwi­schen den Inter­es­sen der Ver­mie­ter und der Schutz­be­dürf­tig­keit der Mie­ter zu gewährleisten.

Zusam­men­fas­send lässt sich sagen, dass die­se Urtei­le eine wich­ti­ge Ori­en­tie­rungs­hil­fe sowohl für Ver­mie­ter als auch für Mie­ter dar­stel­len, indem sie die Rech­te und Pflich­ten bei­der Par­tei­en im Kon­text der Eigen­be­darfs­kün­di­gung klar defi­nie­ren. Sie tra­gen wesent­lich dazu bei, das Ver­ständ­nis für die recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen zu schär­fen und bie­ten eine Grund­la­ge für die fai­re und rechts­kon­for­me Hand­ha­bung von Kün­di­gungs­si­tua­tio­nen wegen Eigenbedarf.

4. Rech­te und Pflich­ten von Mietern

a) Wie man auf eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung reagie­ren kann

Wenn ein Mie­ter in Deutsch­land eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung erhält, soll­te er fol­gen­de Schrit­te beachten:

1. Kün­di­gung über­prü­fen: Zuerst muss der Mie­ter sicher­stel­len, dass die Kün­di­gung for­mell kor­rekt ist. Eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung muss schrift­lich erfol­gen und die Grün­de für den Eigen­be­darf detail­liert dar­le­gen. Zudem muss die gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist ein­ge­hal­ten werden.
2. Grün­de hin­ter­fra­gen: Der Mie­ter kann die Grün­de für den Eigen­be­darf hin­ter­fra­gen. Der Ver­mie­ter muss nach­wei­sen kön­nen, dass er die Woh­nung tat­säch­lich selbst oder für nahe Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge benötigt.
3. Wider­spruchs­recht prü­fen: Der Mie­ter hat das Recht, inner­halb von zwei Mona­ten vor dem Ende der Kün­di­gungs­frist Wider­spruch ein­zu­le­gen, wenn die Kün­di­gung für ihn, sei­ne Fami­lie oder einen ande­ren Ange­hö­ri­gen sei­nes Haus­halts eine Här­te dar­stel­len wür­de, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen ist.
4. Rechts­be­ra­tung ein­ho­len: Es ist emp­feh­lens­wert, dass der Mie­ter sich recht­lich bera­ten lässt, ins­be­son­de­re wenn er den Ver­dacht hat, dass die Kün­di­gung nicht recht­mä­ßig ist oder er Wider­spruch ein­le­gen möchte.
5. Suche nach Ersatz­wohn­raum: Unab­hän­gig vom Aus­gang des Ver­fah­rens soll­te sich der Mie­ter umse­hen, ob alter­na­ti­ve Wohn­mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung stehen.
6. Kom­mu­ni­ka­ti­on mit dem Ver­mie­ter: Eine offe­ne Kom­mu­ni­ka­ti­on mit dem Ver­mie­ter kann hilf­reich sein, um even­tu­ell eine ein­ver­nehm­li­che Lösung zu finden.

Es ist wich­tig, dass der Mie­ter bei Erhalt einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung schnell han­delt und sich über sei­ne Rech­te im Kla­ren ist.

b) Mög­li­che Ein­wän­de und deren recht­li­che Grundlagen

In Deutsch­land gibt es ver­schie­de­ne Ein­wän­de, die ein Mie­ter gegen eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung vor­brin­gen kann. Hier sind eini­ge der häu­figs­ten Argumente:

1. Zwei­fel an der Ernst­haf­tig­keit des Eigen­be­darfs: Der Mie­ter kann die Glaub­wür­dig­keit des Ver­mie­ters in Fra­ge stel­len, indem er dar­auf hin­weist, dass der ange­ge­be­ne Eigen­be­darf nicht ernst­haft oder nach­voll­zieh­bar ist. Bei­spiels­wei­se, wenn der Ver­mie­ter in der Ver­gan­gen­heit ähn­li­che Kün­di­gun­gen aus­ge­spro­chen hat, die sich spä­ter als ungül­tig herausstellten.
2. Unver­hält­nis­mä­ßig­keit: Wenn die Kün­di­gung für den Mie­ter eine beson­ders har­te Här­te dar­stellt, die nicht durch die Inter­es­sen des Ver­mie­ters gerecht­fer­tigt ist, kann dies ein gül­ti­ger Ein­wand sein. Bei­spie­le hier­für sind hohes Alter, schwe­re Krank­heit, oder sozia­le Ver­wur­ze­lung des Mieters.
3. Alter­na­ti­ve Wohn­mög­lich­kei­ten für den Ver­mie­ter: Der Mie­ter kann argu­men­tie­ren, dass der Ver­mie­ter ande­re, zumut­ba­re Wohn­mög­lich­kei­ten hat, und daher der Eigen­be­darf nicht not­wen­dig ist.
4. For­ma­le Feh­ler in der Kün­di­gung: Eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung muss bestimm­te for­ma­le Anfor­de­run­gen erfül­len. Wenn die­se nicht ein­ge­hal­ten wer­den, wie z.B. eine unzu­rei­chen­de Begrün­dung oder Nicht­ein­hal­tung der Kün­di­gungs­frist, kann der Mie­ter dies als Ein­wand vorbringen.
5. Sozi­al­klau­sel: Nach § 574 BGB kann der Mie­ter der Kün­di­gung wider­spre­chen, wenn sie für ihn, sei­ne Fami­lie oder einen ande­ren Ange­hö­ri­gen sei­nes Haus­halts eine Här­te bedeu­ten wür­de, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen ist.
6. Unzu­mut­bar­keit der Umstän­de des Eigen­be­darfs: Der Mie­ter kann argu­men­tie­ren, dass die Umstän­de des Eigen­be­darfs, wie bei­spiels­wei­se die geplan­te Nut­zung der Woh­nung, unzu­mut­bar oder nicht ange­mes­sen sind.

Es ist wich­tig zu beach­ten, dass jeder Fall indi­vi­du­ell betrach­tet wer­den muss und die Wirk­sam­keit der Ein­wän­de von den spe­zi­fi­schen Umstän­den des Fal­les abhängt. Im Zwei­fels­fall soll­te recht­li­cher Bei­stand in Anspruch genom­men werden.

5. Rech­te und Pflich­ten von Vermietern

• Was bei der Aus­spra­che einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung zu beach­ten ist
• Häu­fi­ge Feh­ler und wie man sie vermeidet

6. Der Pro­zess einer Eigenbedarfskündigung

• Schritt-für-Schritt-Anlei­tung für Ver­mie­ter und Mieter
• Wich­ti­ge Fris­ten und Formalitäten

7. Wie ein Rechts­an­walt hel­fen kann

• Bera­tung und Ver­tre­tung von Mie­tern und Vermietern
• Stra­te­gien zur Durch­set­zung oder Abwehr einer Eigenbedarfskündigung

8. Fall­bei­spie­le aus der Pra­xis des Anwalts

• Beschrei­bung rea­ler Fäl­le (anony­mi­siert)
• Erklä­rung der Vor­ge­hens­wei­se und des Ergebnisses

9. Häu­fig gestell­te Fra­gen (FAQ)

• Ant­wor­ten auf gän­gi­ge Fra­gen rund um das The­ma Eigenbedarfskündigung

10. Kon­takt und Beratung

• Kon­takt­in­for­ma­tio­nen des Rechtsanwalts
• Ange­bot einer Erstberatung