Junge Frau steht mit dem Smartphone vor einem Mehrfamilienhaus und sucht eine Wohnung

Einleitung

Als Anwalt in Essen erlebe ich immer wieder, wie verletzend Diskriminierung bei der Wohnungssuche ist: Wer im angespannten Ruhrgebiets-Wohnungsmarkt unter seinem ausländisch klingenden Namen nur Absagen erhält, unter einem deutschen Namen aber prompt einen Besichtigungstermin bekommt, erlebt eine handfeste Benachteiligung. Viele Betroffene wissen nicht, dass das Gesetz sie schützt - und dass sie eine Entschädigung verlangen können.

Der Bundesgerichtshof hat dazu am 29. Januar 2026 ein wichtiges Urteil gefällt (I ZR 129/25). Ich erkläre Ihnen, wann eine Benachteiligung vorliegt, warum nicht nur der Vermieter, sondern auch der beauftragte Makler haftet, wie Sie eine Diskriminierung beweisen und welche kurze Frist Sie unbedingt einhalten müssen.

Inhaltsverzeichnis

1. Diskriminierung bei der Wohnungssuche: das Wichtigste

Wer Mietinteressenten wegen ihrer ethnischen Herkunft ablehnt, verstößt gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz und schuldet eine Entschädigung. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2026 (I ZR 129/25) entschieden, dass auch der vom Vermieter mit der Auswahl betraute Makler haftet - nicht nur der Vermieter selbst.

Für Wohnungssuchende ist das eine gute Nachricht: Oft haben sie nur mit dem Makler Kontakt und kennen den Vermieter gar nicht. Die Entscheidung schließt damit eine Schutzlücke und stärkt die Rechte von Menschen, die wegen ihres Namens oder ihrer Herkunft benachteiligt werden.

Worum geht es konkret?

Eine Frau hatte sich mehrfach um Besichtigungstermine beworben - unter ihrem pakistanischen Namen erhielt sie Absagen, unter einem deutschen Namen bei sonst identischen Angaben prompt Zusagen. Das Berufungsgericht sprach ihr eine Entschädigung von 3.000 Euro zu, der BGH bestätigte das im Kern.

2. Die Rechtslage: §§ 19 und 21 AGG

Nach § 19 Abs. 2 AGG ist eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft bei der Begründung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse - dazu gehört der Zugang zu Wohnraum nach § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG - unzulässig. Schon die Vergabe von Besichtigungsterminen ist Teil dieser Vertragsanbahnung. Eine unmittelbare Benachteiligung liegt nach § 3 Abs. 1 AGG vor, wenn eine Person wegen ihrer Herkunft schlechter behandelt wird als eine andere in vergleichbarer Lage.

Verstößt jemand gegen dieses Verbot, kann der Benachteiligte nach § 21 Abs. 2 AGG Schadensersatz und - für die erlittene Persönlichkeitsverletzung - eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen. Diese Ansprüche sind der Kern des Diskriminierungsschutzes im Mietrecht.

Was bedeutet ethnische Herkunft?

Der Begriff knüpft an Merkmale wie Sprache, kulturelle und traditionelle Herkunft an. Ein ausländisch klingender Name kann ein deutliches Indiz dafür sein - so auch im entschiedenen Fall, in dem allein der Name über Zusage oder Absage entschied.

3. Der Fall: Absage unter pakistanischem, Zusage unter deutschem Namen

Die Wohnungssuchende bewarb sich unter ihrem pakistanischen Namen um einen Besichtigungstermin und erhielt binnen Minuten die Auskunft, es gebe keine freien Termine. Unter einem deutschen Namen bekam sie bei identischen Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße sofort eine Zusage. Dasselbe Muster wiederholte sich bei Anfragen ihres Ehemanns, ihrer Schwester und einer Freundin.

Das Berufungsgericht sah darin ein klares Indiz für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft. Die Erklärungsversuche des Maklers - kurzfristig frei gewordene Termine, fehlende Schlüssel - überzeugten nicht, weil sie nicht erklären konnten, warum ausnahmslos die deutschen Namen erfolgreich waren.

Der Makler als Nadelöhr

Entscheidend war: Nicht der Vermieter, sondern der Makler entschied über Zu- und Absagen. Er war damit das Nadelöhr, das jeder Interessent passieren musste - und genau dort setzte die Benachteiligung an.

4. Die Argumentation des BGH: Warum auch der Makler haftet

Der BGH stellt klar, dass das Benachteiligungsverbot des § 19 AGG nicht nur den Vermieter trifft. Wird ein Makler mit der Vergabe von Besichtigungsterminen oder der Auswahl der Mietinteressenten betraut, ist er selbst Adressat des Verbots und haftet bei einem Verstoß nach § 21 Abs. 2 AGG. Nur so lässt sich der vom Gesetz und der zugrunde liegenden EU-Richtlinie gewollte effektive Schutz erreichen, denn häufig haben Interessenten nur mit dem Makler Kontakt und kennen den Vermieter nicht.

Auch das Argument, kleine Vermieter seien privilegiert, verfing nicht: Die Ausnahme des § 19 Abs. 5 AGG für Vermieter mit höchstens 50 Wohnungen gilt bei einer Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft nicht, weil insoweit das umfassende Verbot des § 19 Abs. 2 AGG eingreift. Vermieter und Makler haften als Gesamtschuldner, sodass keine Überkompensation droht.

Abgrenzung zum Arbeitsrecht

Der BGH grenzt die Maklerhaftung ausdrücklich von der Lage im Arbeitsrecht ab, wo § 15 AGG die Schadensersatzpflicht auf den Arbeitgeber beschränkt. Wie der Diskriminierungsschutz im Beschäftigungsverhältnis wirkt, erläutere ich gesondert im Bereich Arbeitsrecht; im allgemeinen Zivilrechtsverkehr gilt dagegen die hier dargestellte Eigenhaftung der Hilfsperson.

5. Beweis durch Testing: So belegen Sie eine Benachteiligung

Diskriminierung lässt sich selten direkt beweisen. Deshalb sieht § 22 AGG eine Beweiserleichterung vor: Wer Indizien darlegt, die eine Benachteiligung vermuten lassen, zwingt die Gegenseite zum Gegenbeweis, dass kein Verstoß vorlag. Der BGH hat bestätigt, dass dazu Testing-Verfahren zulässig sind, bei denen man sich unter dem eigenen und unter einem anderen Namen mit sonst gleichen Angaben bewirbt.

Im entschiedenen Fall hatte die Betroffene genau so vorgegangen und sogar Familienmitglieder eingeschaltet. Der BGH sah darin keinen Rechtsmissbrauch, weil die Bewerbungen ernsthaft waren und nur dazu dienten, die Beweisschwierigkeiten zu überwinden.

Praktischer Tipp: Beweise sichern

Bewahren Sie alle E-Mails, Anzeigen, Zeitstempel und Antworten auf. Je lückenloser die Vergleichbarkeit der Bewerbungen dokumentiert ist, desto stärker ist das Indiz - das ist die Grundlage jeder erfolgreichen Geltendmachung.

6. Entschädigung und Schadensersatz: Was Ihnen zusteht

Liegt eine Benachteiligung vor, steht Ihnen nach § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG eine Entschädigung für den immateriellen Schaden zu - also für die Verletzung Ihres Persönlichkeitsrechts. Der BGH hielt im konkreten Fall 3.000 Euro für angemessen. Daneben sind materielle Schäden und vorgerichtliche Anwaltskosten ersatzfähig.

Die Höhe der Entschädigung hängt von der Intensität der Benachteiligung ab. Wiederholte Absagen, ein erkennbares Muster und eine erhebliche Beeinträchtigung können den Betrag erhöhen.

Auch ein Beseitigungsanspruch ist denkbar

Neben der Entschädigung kann nach § 21 Abs. 1 AGG ein Anspruch auf Beseitigung der Benachteiligung bestehen. Gegen den Makler scheidet ein Zwang zum Vertragsschluss allerdings aus, weil er den Mietvertrag nicht selbst abschließen kann - der Entschädigungsanspruch bleibt davon aber unberührt.

7. Handlungsoptionen und die Zwei-Monats-Frist

Wenn Sie sich diskriminiert fühlen, sollten Sie schnell handeln: Ansprüche nach dem AGG müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten schriftlich geltend gemacht werden (§ 21 Abs. 5 AGG). Diese kurze Frist wird häufig übersehen - wer sie versäumt, verliert seine Ansprüche, selbst wenn die Benachteiligung eindeutig war.

Sichern Sie zunächst alle Beweise, fordern Sie die Gegenseite schriftlich zur Zahlung auf und lassen Sie die Erfolgsaussichten anwaltlich prüfen. Kommt keine Einigung zustande, kann der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden - notfalls auch im Zusammenhang mit weiteren Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis.

Auch für Makler und Vermieter wichtig

Maklerinnen und Makler sollten ihre Auswahlprozesse überprüfen und dokumentieren, um sich nicht dem Vorwurf einer Benachteiligung auszusetzen. Sachliche, nachvollziehbare Kriterien und eine gleichmäßige Behandlung aller Interessenten sind der beste Schutz vor Haftung.

8. Anwaltliche Unterstützung in Essen

Diskriminierung bei der Wohnungssuche ist nicht nur kränkend, sie ist rechtswidrig. Als Anwalt in Essen helfe ich Betroffenen, ihre Indizien zu sichern, die Zwei-Monats-Frist zu wahren und Entschädigungsansprüche gegenüber Vermieter und Makler durchzusetzen.

Gerade im angespannten Wohnungsmarkt des Ruhrgebiets ist es wichtig, sich gegen Benachteiligung zu wehren. In einer ersten Einschätzung sage ich Ihnen ehrlich, wie Ihre Beweislage aussieht und welche Schritte sich lohnen.

9. Häufig gestellte Fragen zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche

Darf ein Makler mich wegen meiner Herkunft ablehnen?

Nein. Eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft beim Zugang zu Wohnraum ist nach § 19 Abs. 2 AGG verboten. Der BGH hat am 29. Januar 2026 klargestellt, dass auch ein mit der Mieterauswahl betrauter Makler dieses Verbot beachten muss.

Haftet bei einer Diskriminierung der Makler oder nur der Vermieter?

Beide können haften. Der BGH (I ZR 129/25) hat entschieden, dass der mit der Auswahl der Mietinteressenten betraute Makler selbst nach § 21 Abs. 2 AGG auf Schadensersatz und Entschädigung haftet. Vermieter und Makler haften als Gesamtschuldner.

Wie kann ich eine Diskriminierung bei der Wohnungssuche beweisen?

Nach § 22 AGG genügt es, Indizien zu beweisen, die eine Benachteiligung vermuten lassen. Anerkannt sind sogenannte Testing-Verfahren, bei denen man sich unter verschiedenen Namen mit sonst gleichen Angaben bewirbt. Dann muss die Gegenseite beweisen, dass keine Benachteiligung vorlag.

Wie viel Entschädigung kann ich verlangen?

Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall. Im entschiedenen Fall hielt der BGH eine Entschädigung von 3.000 Euro für angemessen. Hinzu kommen können der Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten und weiterer Schäden.

Gilt der Schutz auch bei kleinen Vermietern?

Ja. Die Ausnahme für Vermieter mit höchstens 50 Wohnungen (§ 19 Abs. 5 AGG) greift bei einer Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft gerade nicht, weil insoweit das umfassende Verbot des § 19 Abs. 2 AGG gilt.

Welche Frist muss ich beachten?

Ansprüche nach dem AGG müssen grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten schriftlich geltend gemacht werden (§ 21 Abs. 5 AGG). Die Frist beginnt, sobald Sie von der Benachteiligung Kenntnis erlangen. Handeln Sie deshalb zügig.

Ist ein Testing-Verfahren erlaubt?

Ja. Der BGH hat ausdrücklich bestätigt, dass Vergleichsbewerbungen unter echtem und unter falschem Namen sowie durch Hilfspersonen als Indiz zulässig sind. Ein Rechtsmissbrauch liegt darin nicht, solange die Bewerbung nicht nur zum Schein erfolgt.

Lohnt sich anwaltliche Hilfe bei Wohnungsdiskriminierung?

Ja. Wegen der kurzen Zwei-Monats-Frist und der besonderen Beweisregeln sollten Sie Ihren Fall rasch prüfen lassen. Ich sichere die Indizien, mache Ihre Ansprüche gegenüber Vermieter und Makler geltend und vertrete Sie notfalls vor Gericht.

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