Mietrecht und Abmahnung

Das Mietrecht und die Abmahnung im Mietverhältnis

Konflikte zwischen Mietern und Vermietern gehören zum Alltag in Mietverhältnissen. Gerade in einer wachsenden Metropole wie Essen und der gesamten Ruhrregion entstehen immer wieder Streitigkeiten um Lärmbelästigungen, unerlaubte Untervermietungen oder die Vernachlässigung der Mietsache. Bevor jedoch das scharfe Schwert der Kündigung zum Einsatz kommt, verlangt das Gesetz in den meisten Fällen einen vorgeschalteten Warnschuss: die Abmahnung. Diese dient einerseits als deutliches Signal an den Vertragspartner, dass sein Verhalten als vertragswidrig angesehen wird. Andererseits eröffnet sie ihm die Möglichkeit, dieses Verhalten zu korrigieren und dadurch eine Kündigung abzuwenden. Für Mieter und Vermieter in Essen-Rüttenscheid, Kettwig, Steele oder Bochum und Duisburg ist es daher wichtig, die rechtlichen Grundlagen dieser Warnung genau zu kennen.

Kompetente Beratung im Mietrecht und bei Abmahnungen

Die Kanzlei Tholl in Essen berät Sie umfassend zu allen Fragen rund um Mietrecht und Abmahnung. Als erfahrene Rechtsanwälte im Mietrecht wissen wir, dass eine fehlerhaft formulierte oder inhaltlich unzureichende Abmahnung schwerwiegende Folgen haben kann. Eine darauf gestützte Kündigung kann vor dem Amtsgericht Essen oder dem Landgericht Essen unwirksam sein. Deshalb prüfen wir für unsere Mandanten im gesamten Ruhrgebiet jede Abmahnung sorgfältig auf ihre Rechtmäßigkeit. Gleichzeitig unterstützen wir Vermieter dabei, eine Abmahnung so zu formulieren, dass sie rechtlich einwandfrei ist und im Streitfall Bestand hat. Unser Ziel ist es, Ihre Interessen bestmöglich zu wahren und unnötige Konflikte zu vermeiden.

1. Mietrecht und Abmahnung: Die rechtlichen Grundlagen

Die Abmahnung als zwingende Voraussetzung der Kündigung

Im Mietrecht ist die Abmahnung vor allem bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund relevant. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis kündigen, wenn die Fortsetzung unzumutbar geworden ist. Liegt dieser wichtige Grund jedoch in einer Pflichtverletzung des Vertragspartners, so ist die Kündigung grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig. Diese Regelung findet sich in § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Gesetzgeber verlangt damit bei verhaltensbedingten Störungen fast immer eine gelbe Karte, bevor die rote Karte gezeigt werden darf. Diese Systematik schützt den Mieter vor überraschenden Kündigungen und gibt ihm die Chance zur Verhaltensänderung.

Funktion der Abmahnung im Mietrecht

Die Abmahnung erfüllt im Mietrecht zwei zentrale Funktionen, die eng miteinander verbunden sind. Zunächst hat sie eine Warnfunktion, denn sie signalisiert dem Vertragspartner unmissverständlich, dass ein bestimmtes Verhalten den Bestand des Mietverhältnisses gefährdet. Darüber hinaus gewährt sie eine Änderungschance, weil der Mieter durch die Warnung die Möglichkeit erhält, sein Verhalten anzupassen. Diese doppelte Funktion macht die Abmahnung zu einem zentralen Instrument des Mietrechts. Für Mandanten aus Essen und Umgebung ist es daher ratsam, bei Erhalt einer Abmahnung umgehend rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

2. Mietrecht und Abmahnung: Formale und inhaltliche Anforderungen

Formvorschriften bei der Abmahnung im Mietrecht

Eine Abmahnung im Mietrecht ist grundsätzlich an keine bestimmte Form gebunden. Theoretisch kann sie also auch mündlich ausgesprochen werden. Allerdings ist aus Beweisgründen die Schriftform dringend zu empfehlen. In einem späteren Räumungsprozess vor dem Amtsgericht Essen oder einem anderen Gericht im Ruhrgebiet muss der Vermieter nämlich beweisen können, dass er ordnungsgemäß abgemahnt hat. Fehlt dieser Nachweis, scheitert möglicherweise die gesamte Kündigung. Daher sollten Vermieter die Abmahnung stets schriftlich verfassen und den Zugang dokumentieren, beispielsweise durch einen Einwurf-Einschreibebrief oder eine Zustellung durch Boten.

Konkretisierung der Pflichtverletzung

Eine wirksame Abmahnung im Mietrecht muss das beanstandete Fehlverhalten konkret bezeichnen. Pauschale Unmutsäußerungen oder allgemein gehaltene Vorwürfe reichen nicht aus. Der Mieter muss genau erfahren, wann das störende Verhalten stattgefunden hat, worin es bestand und gegebenenfalls wer gehandelt hat. Nur dann kann er sein Verhalten gezielt ändern. Zudem muss aus der Abmahnung erkennbar sein, dass der Bestand des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht. Eine ausdrückliche Kündigungsandrohung ist zwar rechtlich nicht zwingend erforderlich, jedoch aus Gründen der Rechtssicherheit dringend zu empfehlen. Die Kanzlei Tholl unterstützt Mandanten im gesamten Ruhrgebiet bei der Formulierung rechtssicherer Abmahnungen.

3. Mietrecht und Abmahnung bei Beleidigungen

Schwere Beleidigungen ohne vorherige Abmahnung

Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder anderen Hausbewohnern stellen einen klassischen Streitfall im Mietrecht dar. Ob in solchen Fällen eine Abmahnung erforderlich ist, hängt entscheidend von der Schwere der Äußerung ab. Das Amtsgericht München hat in einem viel beachteten Fall entschieden, dass eine schwere Beleidigung das Vertrauensverhältnis so tiefgreifend zerstören kann, dass eine Abmahnung entbehrlich ist. In jenem Fall hatte ein Mieter seinen Vermieter als "promovierten Arsch" bezeichnet. Das Gericht sah darin eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte. Der Mieter hatte sich zudem nicht entschuldigt. Das Urteil erging mit dem Aktenzeichen AG München, Urteil vom 28. November 2014 – 474 C 18543/14.

Leichtere Beleidigungen mit Abmahnungserfordernis

Anders verhält es sich bei Beleidigungen, die sich im unteren Spektrum bewegen. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass Äußerungen wie "faul" oder "talentfreie Abrissbirne" gegenüber Mitarbeitern der Hausverwaltung zwar grundsätzlich eine Pflichtverletzung darstellen. Dennoch sah das Gericht die Schwelle zur Unzumutbarkeit noch nicht überschritten. Eine Fortführung des Vertragsverhältnisses sei erst bei einer Wiederholung ähnlicher Äußerungen nach einer vorherigen Abmahnung unzumutbar. Dies verdeutlicht, dass nicht jede Unhöflichkeit den sofortigen Rauswurf rechtfertigt. Die Abmahnung dient hier als notwendiger Warnschuss. Das Urteil trägt das Aktenzeichen AG Charlottenburg, Urteil vom 30. Januar 2015 – 216 C 461/14.

4. Mietrecht und Abmahnung bei unerlaubter Untervermietung

Vollständige Überlassung an Dritte

Die unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte stellt eine erhebliche Pflichtverletzung im Mietrecht dar. Überlässt der Mieter die Wohnung vollständig einem Dritten, ohne den Vermieter zu fragen, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat hierzu entschieden, dass auch bei einer Einzimmerwohnung die unerlaubte vollständige Überlassung einen Kündigungsgrund darstellt. In solchen Fällen ist das Vertrauensverhältnis oft so schwer erschüttert, dass eine vorherige Abmahnung entbehrlich sein kann. Dennoch empfiehlt sich für Vermieter im Ruhrgebiet eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls, um die Wirksamkeit der Kündigung sicherzustellen. Das Urteil erging mit dem Aktenzeichen AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26. Januar 2017 – 21 C 55/16.

Teilweise Überlassung und Airbnb-Nutzung

Bei der teilweisen Überlassung der Mietsache oder bei einer Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb gelten strengere Anforderungen an die Kündigung. In vielen Fällen verlangen die Gerichte zunächst eine Abmahnung, um dem Mieter die Gelegenheit zu geben, die unerlaubte Nutzung einzustellen. Der Vermieter muss dem Mieter somit deutlich vor Augen führen, dass die Untervermietung vertragswidrig ist und bei Fortsetzung Konsequenzen drohen. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten nicht ändert, ist der Weg für eine Kündigung frei. Diese Differenzierung zeigt die Bedeutung einer rechtssicheren Abmahnung im Mietrecht und verdeutlicht, warum fachkundige Beratung so wichtig ist.

5. Mietrecht und Abmahnung bei Lärmstörungen

Abmahnungserfordernis bei Lärmbelästigungen

Lärmstörungen gehören zu den häufigsten Konfliktursachen im Mietrecht. Bei solchen Störungen ist eine Abmahnung fast immer zwingend erforderlich, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden kann. Der Mieter muss nämlich wissen, dass sein Verhalten als störend empfunden wird und die Toleranzschwelle überschritten hat. Erst durch die Abmahnung erhält er die notwendige Klarheit über die Vertragswidrigkeit seines Verhaltens. Für Vermieter in Essen und dem gesamten Ruhrgebiet ist es daher wichtig, Lärmstörungen genau zu dokumentieren und zeitnah abzumahnen. Eine pauschale Beschwerde ohne konkrete Angaben zu Datum und Uhrzeit genügt den Anforderungen des Mietrechts nicht.

Lärmstörungen im Gewerbemietrecht

Auch im Gewerbemietrecht gelten ähnliche Grundsätze bei Lärmstörungen. Das Oberlandesgericht Hamm hat hierzu entschieden, dass eine außerordentliche Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens nur berechtigt ist, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, wie schwerwiegend das Maß der Pflichtwidrigkeit und die Intensität der Störung für die Mitmieter ist. Eine Abmahnung kann auch im Gewerbebereich erforderlich sein, um dem Störer die Möglichkeit zur Verhaltensänderung zu geben. Das Urteil erging mit dem Aktenzeichen OLG Hamm, Urteil vom 8. November 2019 – 30 U 117/19.

6. Mietrecht und Abmahnung bei Verwahrlosung der Mietsache

Obhutspflicht des Mieters und deren Verletzung

Der Mieter hat eine Obhutspflicht gegenüber der Mietsache. Vernachlässigt er die Wohnung so schwer, dass die Substanz gefährdet ist, droht eine Kündigung. Typische Fälle sind das sogenannte Messie-Verhalten, erhebliche Vermüllung oder Schimmelgefahr durch falsches Lüftungsverhalten. Bei solchen Pflichtverletzungen ist die Abmahnung im Mietrecht von besonderer Bedeutung. Sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, die Wohnung zu reinigen oder den vertragswidrigen Zustand zu beseitigen. Erst wenn er trotz Abmahnung keine Abhilfe schafft, kann der Vermieter zur Kündigung schreiten. Für Mandanten im Ruhrgebiet prüft die Kanzlei Tholl, ob die Voraussetzungen einer wirksamen Abmahnung vorliegen.

Rechtsprechung zur Verwahrlosung

Das Landgericht Karlsruhe hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem eine Wohnung fast vollständig mit Plastiktüten und Gegenständen zugestellt war. Das Gericht sah hierin zwar einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Dennoch betonte es, dass eine Abmahnung erforderlich ist und die konkrete Gefährdung der Substanz geprüft werden muss. Die fristlose Kündigung scheiterte im konkreten Fall, weil die erhebliche Substanzgefährdung nicht ausreichend dargelegt wurde. Dies zeigt, dass die Abmahnung allein nicht ausreicht. Der Kündigungsgrund selbst muss auch nach der Abmahnung schwer genug wiegen. Das Urteil erging mit dem Aktenzeichen LG Karlsruhe, Urteil vom 22. Mai 2019 – 9 S 2/19.

7. Mietrecht und Abmahnung: Wann ist keine Abmahnung erforderlich?

Ausnahmen bei Zahlungsverzug

Eine wichtige Ausnahme vom Abmahnungserfordernis bildet der Zahlungsverzug. Zahlt der Mieter die Miete nicht, ist für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in der Regel keine Abmahnung erforderlich. Diese Ausnahme findet sich in § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter seine Zahlungspflicht kennt und der Verzug automatisch eintritt. Für Vermieter in Essen und Umgebung bedeutet dies, dass sie bei erheblichem Zahlungsrückstand direkt zur Kündigung schreiten können. Dennoch empfiehlt sich auch hier eine sorgfältige rechtliche Prüfung, um formale Fehler zu vermeiden.

Offensichtliche Erfolglosigkeit und schwere Vertrauensbrüche

Weitere Ausnahmen vom Abmahnungserfordernis regelt § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB. Eine Abmahnung ist entbehrlich, wenn sie offensichtlich erfolglos wäre, weil der Mieter eindeutig zu verstehen gibt, sein Verhalten nicht ändern zu wollen. Ebenso ist eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn das Vertrauensverhältnis so schwer erschüttert ist, dass eine Fortsetzung unzumutbar wäre. Dies gilt insbesondere bei tätlichen Angriffen auf den Vermieter, schweren Beleidigungen oder Straftaten gegen den Vermieter. In diesen Fällen kann der Vermieter sofort kündigen. Die Rechtsprechung hat hierzu eine umfangreiche Kasuistik entwickelt, die bei der Beurteilung des Einzelfalls zu beachten ist.

8. Mietrecht und Abmahnung: Heilung und Wiederholung

Wirkungsdauer der Abmahnung

Eine Abmahnung im Mietrecht wirkt nicht unbegrenzt. Wenn der Mieter nach einer Abmahnung sein Verhalten ändert und sich über Jahre vertragsgemäß verhält, kann eine später erfolgende gleichartige Pflichtverletzung unter Umständen eine neue Abmahnung erfordern. Die Gerichte prüfen dabei, ob der zeitliche Zusammenhang zwischen Abmahnung und Kündigung noch gewahrt ist. Für Vermieter im Ruhrgebiet bedeutet dies, dass sie bei erneuten Störungen nach längerer Zeit möglicherweise erneut abmahnen müssen. Eine veraltete Abmahnung kann die Wirksamkeit der Kündigung gefährden.

Gleichartigkeit der Pflichtverletzung

Nach einer Abmahnung muss die erneute Pflichtverletzung gleichartig sein, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Wer wegen Lärmbelästigungen abgemahnt wird, kann nicht ohne weiteres gekündigt werden, weil er danach unerlaubt einen Hund hält. Für die Tierhaltung wäre vielmehr eine separate Abmahnung erforderlich. Es muss folglich ein sachlicher Zusammenhang zwischen der abgemahnten Pflichtverletzung und dem erneuten Fehlverhalten bestehen. Diese Differenzierung verdeutlicht die Komplexität des Mietrechts und die Bedeutung einer fachkundigen Beratung durch spezialisierte Rechtsanwälte in Essen und dem gesamten Ruhrgebiet.