Eigenbedarf bei Vermieter-GbR: Kündigung auch nach MoPeG möglich?

Einleitung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für Mieter oft ein Schock – und für Vermieter nicht selten der einzige Weg, die eigene Immobilie nutzen zu können. Doch wie sieht die Rechtslage aus, wenn der Vermieter keine Einzelperson, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist? Lange war dies gängige Praxis. Doch seit der Reform des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 herrschte Unsicherheit: Hat der Gesetzgeber der "neuen" rechtsfähigen GbR dieses Recht entzogen?

Das Landgericht Bochum hat nun in einem aktuellen Urteil (Urt. v. 12.9.2025 – 10 S 41/25) Klarheit geschaffen. Als Kanzlei mit Schwerpunkt Mietrecht erläutern wir, was diese Entscheidung für Sie bedeutet – verständlich, kompakt und praxisnah.

Urteil erklärt: Darf die GbR wegen Eigenbedarf kündigen?

Ja, eine vermietende GbR kann sich auch nach Inkrafttreten des MoPeG weiterhin auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen. Das Landgericht Bochum bestätigte, dass die Gesetzesänderungen keine Abschaffung dieses Kündigungsrechts bedeuten. Trotz der stärkeren Verselbstständigung der GbR bleibt die persönliche Verbundenheit der Gesellschafter entscheidend, sodass eine Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weiterhin geboten ist.

Warum gab es Streit um die Kündigung?

Vor dem MoPeG war höchstrichterlich anerkannt, dass eine GbR (z.B. zwei Freunde, die gemeinsam ein Haus kaufen) einem Mieter kündigen darf, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung benötigt. Mit dem MoPeG wurde die GbR jedoch rechtlich stärker verselbstständigt und nähert sich anderen Gesellschaftsformen (wie der OHG) an.

Kritiker argumentierten daraufhin: Wenn die GbR nun eine "eigene Rechtspersönlichkeit" ist, losgelöst von den einzelnen Menschen dahinter, könne sie keinen "eigenen" Wohnbedarf haben – eine juristische Hülle kann schließlich nicht wohnen.

Das LG Bochum erteilte dieser Ansicht nun eine Absage. Das Gericht stellte fest, dass die Reform zwar gesellschaftsrechtliche Strukturen ordnet, aber nicht bezweckte, die mietrechtlichen Befugnisse der Gesellschafter zu beschneiden. Es liegt eine sogenannte "planwidrige Regelungslücke" vor, die durch eine entsprechende Anwendung der Eigenbedarfsregeln gefüllt werden muss. Für Mieter und Vermieter bedeutet das: Die Spielregeln haben sich im Kern nicht geändert.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter? (Praxistipps)

Das Urteil stärkt die Position von Vermieter-GbRs, bedeutet für Mieter aber auch, dass sie wachsam sein müssen. Eine Eigenbedarfskündigung ist kein Automatismus, sondern an strenge Voraussetzungen geknüpft.

Für Vermieter (GbR-Gesellschafter)

Wenn Sie als GbR Eigentum halten und eine Wohnung für einen Gesellschafter benötigen, haben Sie weiterhin "Grünes Licht" für eine Kündigung. Dennoch sollten Sie Fehler vermeiden:

• Begründung: Der Eigenbedarfswunsch muss detailliert und nachvollziehbar im Kündigungsschreiben dargelegt werden.
• Gesellschaftsvertrag: Prüfen Sie, ob Ihr Gesellschaftszweck (z.B. reine Kapitalanlage vs. Verwaltung eigenen Vermögens) einer Eigennutzung entgegensteht.
• Formfehler vermeiden: Achten Sie auf korrekte Fristen und die Schriftform (Mehr zur Form im Mietrecht).

Für Mieter

Erhalten Sie eine Kündigung von einer GbR, lohnt sich die Prüfung fast immer. Auch wenn die GbR grundsätzlich kündigen darf, scheitern viele Kündigungen an handwerklichen Fehlern oder fehlenden Gründen.

• Widerspruch einlegen: Prüfen Sie, ob ein Härtefall vorliegt (z.B. hohes Alter, Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum). Sie können der Kündigung Widerspruch entgegensetzen.
• Fristen prüfen: Wurde die Kündigungsfrist korrekt berechnet? Je nach Mietdauer kann diese bis zu neun Monate betragen.
• Zweifel anmelden: Handelt es sich wirklich um eine kleine GbR oder doch um einen anonymen Immobilienfonds? Bei rein gewerblichen Groß-GbRs könnte die Rechtsprechung anders aussehen.

Fazit