Vermietetes Haus verkaufen – wann ist eine Kündigung des Mieters möglich?

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie stellt Eigentümer vor eine grundlegende Frage: Muss ich den Mieter behalten oder kann ich ihm kündigen, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen? Diese Frage beschäftigt viele Vermieter in Essen und dem Ruhrgebiet, sei es aus Altersgründen, wegen einer Erbschaft oder weil sich die Lebenssituation geändert hat. Die rechtliche Antwort ist differenziert. Grundsätzlich gilt der Schutz des Mieters, doch unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Verwertungskündigung möglich sein. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage und zeigt auf, welche Anforderungen die Gerichte an eine wirksame Kündigung stellen.

Der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete

Das deutsche Mietrecht schützt den Mieter bei einem Eigentümerwechsel umfassend. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist in § 566 BGB verankert. Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Erwerber automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Er übernimmt alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Der Mieter behält sein Wohnrecht und muss nicht ausziehen. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob der Käufer die Wohnung selbst nutzen möchte oder ob ihm der bestehende Mietvertrag ungelegen kommt.

Für den verkaufswilligen Eigentümer bedeutet das zunächst: Er kann das Haus nur vermietet verkaufen. Der Käufer erwirbt die Immobilie mitsamt dem Mietverhältnis. Viele Kaufinteressenten, insbesondere Selbstnutzer, schreckt das ab. Kapitalanleger hingegen kaufen gezielt vermietete Objekte, kalkulieren aber den Mietvertrag in den Kaufpreis ein. Die Folge ist oft ein geringerer Verkaufserlös als bei einem mietfreien Verkauf.

Eigenbedarfskündigung durch den Verkäufer ausgeschlossen

Manche Verkäufer erwägen, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, um die Wohnung dann leerstehend verkaufen zu können. Dieser Weg ist rechtlich versperrt. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Wer die Immobilie verkaufen will, dokumentiert gerade, dass er sie nicht selbst nutzen möchte. Die Veräußerungsabsicht schließt den Eigenbedarf aus.

Auch eine Kündigung zugunsten des künftigen Käufers ist dem Verkäufer nicht möglich. Der Eigenbedarf des Erwerbers ist nicht sein Eigenbedarf. Der Käufer kann nach dem Erwerb selbst wegen Eigenbedarfs kündigen, muss dabei aber die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und gegebenenfalls Sperrfristen beachten.

Die Verwertungskündigung als Ausweg

Anders verhält es sich mit der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie ermöglicht dem Vermieter die Kündigung, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Der Verkauf einer Immobilie ist eine solche wirtschaftliche Verwertung. Die entscheidende Frage lautet: Wann liegt ein erheblicher Nachteil vor?

Die Rechtsprechung verlangt, dass der Verkauf im vermieteten Zustand für den Vermieter wirtschaftlich sinnlos sein muss. Der bloße Wunsch nach einem höheren Verkaufspreis genügt nicht. Der Vermieter muss nachweisen, dass er bei einem Verkauf im vermieteten Zustand einen erheblichen Mindererlös hinnehmen müsste, der die normale Renditeerwartung eines Kapitalanlegers deutlich übersteigt.

Wie hoch muss der Mindererlös sein?

Die Frage, ab welchem Preisabschlag ein erheblicher Nachteil vorliegt, ist in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. In der juristischen Literatur wird häufig eine Erheblichkeitsgrenze von 15 bis 20 Prozent genannt. Die Gerichte entscheiden jedoch stark einzelfallbezogen und berücksichtigen alle Umstände.

Das Landgericht Karlsruhe hat in einem Urteil vom 09.07.1987 (Az. 5 S 14/87) einen Mindererlös von lediglich 6 Prozent als nicht ausreichend angesehen. Das Landgericht Hamburg hat in einer Entscheidung vom 02.10.1990 (Az. 316 S 99/90) bei einem Mindererlös von 15 bis 20 Prozent einen erheblichen Nachteil bejaht. Das Amtsgericht Dachau hat in einem aktuellen Urteil vom 10.05.2024 (Az. 4 C 240/22) bei einem Mindererlös von etwa 26,7 Prozent einen erheblichen Nachteil angenommen. Bei nachgewiesenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Vermieters kann nach der Rechtsprechung des Landgerichts Mannheim (Urteil vom 26.04.1995, Az. 4 S 272/94) sogar ein Mindererlös von etwa 30 Prozent ausreichen.

Entscheidend ist stets eine Gesamtabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls. Dabei fließen auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses in die Bewertung ein.

Was der Vermieter nachweisen muss

Die Gerichte verlangen vom Vermieter einen substanziierten Vortrag zu seinen Verkaufsbemühungen und den zu erwartenden Erlösen. Es genügt nicht, pauschal zu behaupten, die Immobilie sei vermietet schwerer verkäuflich. Der Vermieter muss konkrete Verkaufsbemühungen nachweisen und darlegen, welche Kaufpreise im vermieteten und im unvermieteten Zustand erzielbar sind.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Beschluss vom 04.06.1998 (Az. 1 BvR 1575/94) klargestellt, dass der Vermieter nicht gehalten ist, in jedem Fall vergebliche Verkaufsbemühungen vorzutragen. Es kann auch die Berufung auf eine Maklerauskunft oder ein Privatgutachten ausreichen. Allerdings müssen die Angaben nachvollziehbar und überprüfbar sein. Pauschale Bestätigungen eines Maklers, die Immobilie sei vermietet unveräußerlich oder nur mit erheblichem Abschlag verkäuflich, reichen nach der Rechtsprechung nicht aus.

Bereits im Kündigungsschreiben muss der Vermieter seine Gründe detailliert darlegen. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Tatsachen anzugeben, die das berechtigte Interesse an der Kündigung begründen. Dazu gehören Angaben zu den konkreten Verkaufsbemühungen, zum erzielbaren Verkaufserlös im vermieteten und unvermieteten Zustand, zur Verwendung des Verkaufserlöses und zur Begründung der drohenden wirtschaftlichen Nachteile.

Wann eine Verwertungskündigung ausscheidet

In bestimmten Konstellationen ist eine Verwertungskündigung von vornherein ausgeschlossen. Wer die Immobilie bereits im vermieteten Zustand erworben hat, muss sich den damit verbundenen Preisvorteil anrechnen lassen. Das Oberlandesgericht Koblenz hat in einem Rechtsentscheid vom 01.03.1989 (Az. 4 W-RE 695/88) entschieden, dass das Kündigungsrecht nicht bereits deshalb entfällt, weil der Eigentümer das Grundstück vermietet erworben hat. Allerdings spielt dieser Gesichtspunkt bei der Beurteilung eine Rolle, ob der Vermieter erhebliche Nachteile erleidet.

Hat der Vermieter das Mietobjekt zu einem überhöhten Preis erworben oder bewusst als Verlustobjekt gekauft, ist eine Verwertungskündigung regelmäßig ausgeschlossen. Die Möglichkeit der Verwertungskündigung schützt nicht vor enttäuschten Gewinnerwartungen und Fehlkalkulationen beim Immobilienkauf. Auch spekulative Geschäftsmodelle, bei denen Immobilien gezielt vermietet erworben werden, um sie kurz darauf leerstehend mit Gewinn weiterzuveräußern, werden von der Rechtsprechung kritisch gesehen.

Ebenfalls unzulässig ist eine sogenannte Vorratskündigung. Die Verkaufspläne müssen aktuell und ernsthaft verfolgt werden. Eine Kündigung auf Vorrat für den Fall, dass man irgendwann einmal verkaufen möchte, ist unwirksam.

Die Sperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die vermietete Wohnung zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Nach § 577a BGB gilt in diesem Fall eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren seit der Veräußerung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In Nordrhein-Westfalen gelten für bestimmte Gemeinden verlängerte Fristen. Während dieser Sperrfrist kann der Erwerber weder wegen Eigenbedarfs noch wegen Verwertungsabsicht kündigen.

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 06.08.2025 (Az. VIII ZR 161/24) entschieden, dass allein der Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Personengesellschaft die Kündigungssperrfrist noch nicht auslöst, wenn das Hausgrundstück zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt war.

Der Mietaufhebungsvertrag als Alternative

Angesichts der hohen Hürden für eine Verwertungskündigung und der Unwägbarkeiten eines gerichtlichen Verfahrens kann es für Vermieter sinnvoll sein, mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Der Mietaufhebungsvertrag bietet die Möglichkeit, das Mietverhältnis gegen Zahlung einer Abfindung zu beenden. Beide Seiten profitieren: Der Vermieter erhält die Wohnung frei und kann einen höheren Verkaufspreis erzielen. Der Mieter erhält eine finanzielle Kompensation für den Umzug und die Mühen der Wohnungssuche.

Die Höhe der Abfindung ist Verhandlungssache. In der Praxis werden oft Beträge zwischen zwei und zwölf Monatsmieten vereinbart, je nach Wohnungsmarkt und Verhandlungsposition. In angespannten Märkten wie Teilen von Essen oder Bochum können die Beträge auch höher liegen. Wirtschaftlich kann sich das für den Vermieter dennoch lohnen, wenn der Mehrerlös beim Verkauf die Abfindung übersteigt und die Kosten sowie Risiken eines Rechtsstreits vermieden werden.

Fazit

Eine Verwertungskündigung zum Zweck des Immobilienverkaufs ist möglich, aber an hohe Voraussetzungen geknüpft. Der Vermieter muss einen erheblichen Mindererlös beim Verkauf im vermieteten Zustand nachweisen, der nach der Rechtsprechung in der Regel mindestens 20 bis 25 Prozent betragen sollte. Er muss seine Verkaufsbemühungen dokumentieren und bereits im Kündigungsschreiben detailliert darlegen, warum ihm erhebliche Nachteile drohen. In vielen Fällen ist der Mietaufhebungsvertrag die pragmatischere und schnellere Lösung.

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