Kündigung wegen Untervermietung – Ihr Anwalt in Essen
Wenn Mieter ihre Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters einem Dritten überlassen, riskieren sie damit ernsthafte rechtliche Konsequenzen. Die Kündigung wegen Untervermietung gehört zu den häufigsten Streitfällen im deutschen Mietrecht. Dabei stehen die Interessen von Vermieter und Mietern oft diametral gegenüber. Während Vermieter die Kontrolle über ihr Eigentum behalten möchten, wünschen sich Mieter eine flexible Nutzung ihrer Wohnräume. In Essen und dem gesamten Ruhrgebiet beraten wir als Kanzlei Tholl Mandanten aus Stadtteilen wie Rüttenscheid, Kettwig, Steele und Borbeck kompetent zu allen Fragen rund um die unerlaubte Gebrauchsüberlassung. Unsere Erfahrung vor dem Amtsgericht Essen sowie dem Landgericht Essen ermöglicht eine fundierte Einschätzung Ihrer individuellen Situation.
Rechtliche Grundlagen der Kündigung wegen Untervermietung in Essen
Die gesetzliche Regelung zur Kündigung wegen Untervermietung findet sich in mehreren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Gemäß § 540 BGB bedarf die Überlassung der Mietsache an Dritte grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Erfolgt diese Überlassung ohne Genehmigung, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Diese kann im Einzelfall sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Für Mieter in Essen und Umgebung ist es daher entscheidend, die rechtlichen Rahmenbedingungen genau zu kennen. Unsere Kanzlei unterstützt Mandanten aus dem gesamten Ruhrgebiet von Bochum über Duisburg bis Mülheim bei der Durchsetzung ihrer Rechte.
1. Voraussetzungen der Kündigung wegen Untervermietung
Der Begriff der Gebrauchsüberlassung bei Untervermietung
Bevor eine Kündigung wegen Untervermietung ausgesprochen werden kann, muss zunächst eine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung vorliegen. Eine echte Untervermietung ist gegeben, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise einem Dritten überlässt und diesem dabei einen gewissen selbstständigen Besitz einräumt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Überlassung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Allerdings ist nicht jede Person, die sich in der Wohnung aufhält, automatisch als Dritter anzusehen. Reiner Besuch ist daher grundsätzlich erlaubnisfrei. Demgegenüber bedarf die dauerhafte Aufnahme von Personen in den meisten Fällen einer Genehmigung durch den Vermieter.
Abgrenzung zum erlaubten Besuch ohne Kündigungsrisiko
Die Unterscheidung zwischen Besuch und Untervermietung spielt für die Kündigung wegen Untervermietung eine zentrale Rolle. Besuch zeichnet sich durch seine vorübergehende Dauer aus. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, Gäste zu empfangen, ohne dass der Vermieter dies genehmigen muss. Anders verhält es sich jedoch bei längerfristigen Aufenthalten. Sobald eine Person regelmäßig in der Wohnung übernachtet und dort einen eigenen Haushalt führt, liegt in der Regel eine genehmigungspflichtige Überlassung vor. Die Gerichte in Essen und dem Ruhrgebiet prüfen dabei stets die konkreten Umstände des Einzelfalls.
2. Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Untervermietung
Rechtliche Grundlage der fristlosen Kündigung bei Untervermietung
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Untervermietung ist in § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB geregelt. Danach liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters durch unbefugte Überlassung an einen Dritten in erheblichem Maße verletzt. Für die Wirksamkeit dieser Kündigung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens muss eine tatsächliche Gebrauchsüberlassung vorliegen. Zweitens muss es sich um einen Dritten handeln, der nicht Mietvertragspartei ist. Drittens darf keine Erlaubnis des Vermieters vorliegen. Viertens muss die Verletzung erheblich sein.
Das Abmahnungserfordernis vor der fristlosen Kündigung
In den meisten Fällen ist vor einer fristlosen Kündigung wegen Untervermietung eine Abmahnung erforderlich. Dies ergibt sich aus § 543 Abs. 3 BGB. Der Vermieter muss den Mieter zunächst auffordern, das vertragswidrige Verhalten innerhalb einer angemessenen Frist zu beenden. Erst wenn der Mieter die Untervermietung trotz Abmahnung fortsetzt, ist die fristlose Kündigung zulässig. Dabei muss die Abmahnung hinreichend konkret sein. Der Mieter muss erkennen können, welches Verhalten beanstandet wird und welche Konsequenzen drohen. Unsere Kanzlei in Essen berät sowohl Vermieter als auch Mieter zur rechtssicheren Gestaltung von Abmahnungen.
3. Die ordentliche Kündigung wegen Untervermietung
Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Neben der fristlosen Kündigung steht dem Vermieter auch die ordentliche Kündigung wegen Untervermietung zur Verfügung. Diese ist in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geregelt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung stellt eine solche Pflichtverletzung dar. Bei der ordentlichen Kündigung sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Diese betragen je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten. Vor dem Amtsgericht Essen werden regelmäßig Verfahren zu ordentlichen Kündigungen wegen Untervermietung verhandelt.
Die Interessenabwägung bei der ordentlichen Kündigung
Bei der ordentlichen Kündigung wegen Untervermietung findet stets eine umfassende Interessenabwägung statt. Die Gerichte prüfen dabei, wie schwer der Verstoß wiegt und ob das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört ist. Ebenfalls relevant ist die Frage, ob den Mieter ein Verschulden trifft. Dabei können mildernde Umstände berücksichtigt werden. Beispielsweise kann eine langjährige unbeanstandete Mietdauer zugunsten des Mieters sprechen. Auch die persönlichen Verhältnisse beider Parteien fließen in die Abwägung ein. Mandanten aus Rüttenscheid, Kettwig und anderen Essener Stadtteilen profitieren von unserer Erfahrung bei der Durchsetzung ihrer Interessen.
4. Vollständige Wohnungsüberlassung als Kündigungsgrund
Strenge Rechtsprechung bei vollständiger Überlassung
Besonders kritisch sehen die Gerichte die vollständige Überlassung der Wohnung an Dritte. Bei einer Kündigung wegen Untervermietung in diesen Fällen ist die Rechtsprechung besonders streng. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, die gesamte Wohnung unterzuvermieten. § 553 BGB gewährt lediglich einen Anspruch auf teilweise Überlassung. Das AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26. Januar 2017 – 21 C 55/16 hat hierzu entschieden, dass die vollständige Überlassung der Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch die fristlose Kündigung rechtfertigt. Dies gilt selbst bei einer Einzimmerwohnung, da die vollständige Aufgabe des Besitzes keine Schutzwürdigkeit begründet.
Dauerhafte Abwesenheit des Hauptmieters
Auch bei dauerhafter Abwesenheit des Hauptmieters kann eine Kündigung wegen Untervermietung gerechtfertigt sein. Das LG Berlin, Urteil vom 18. April 2018 – 65 S 16/18 stellte klar, dass im dauerhaften Auszug mit anschließender Weitergabe der Wohnung an Kinder ohne Erlaubnis eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung liegt. Dabei betonte das Gericht, dass selbst bei nahen Verwandten eine Genehmigung erforderlich ist. Obwohl den Mieter keine Gebrauchspflicht trifft, berechtigt dies nicht zur Weitergabe an Dritte. Für Mandanten aus Essen und dem Ruhrgebiet ist diese Rechtsprechung von erheblicher praktischer Bedeutung.
5. Aufnahme von Lebensgefährten und Kündigungsrisiko
Der formale Verstoß bei Aufnahme des Lebensgefährten
Die Aufnahme eines Lebensgefährten stellt ebenfalls eine Gebrauchsüberlassung an Dritte dar. Allerdings wird eine Kündigung wegen Untervermietung in diesen Fällen häufig als unwirksam angesehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gehabt hätte. Das LG Berlin, Urteil vom 16. Mai 2017 – 67 S 119/17 entschied, dass bei einem langjährig unbeanstandet geführten Mietverhältnis weder eine außerordentliche noch eine ordentliche Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin aufnimmt, ohne zuvor um Genehmigung zu bitten. Das Gericht wertete den formalen Verstoß als nicht schwerwiegend genug.
Der Anspruch auf Genehmigung als Schutzfaktor
Obwohl die Aufnahme des Lebensgefährten formal eine Pflichtverletzung darstellt, besteht in der Regel ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Dieser Umstand kann eine Kündigung wegen Untervermietung unwirksam machen. Der Einwand des Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB greift hier häufig zugunsten des Mieters. Dennoch sollten Mieter in Essen und Umgebung stets vorher um Erlaubnis fragen. Die reine Anzeige der Aufnahme genügt den rechtlichen Anforderungen ebenfalls. Wer ohne vorherige Kommunikation handelt, riskiert zumindest Konflikte mit dem Vermieter. Unsere Kanzlei berät hierzu umfassend im gesamten Ruhrgebiet.
6. Gewerbliche Untervermietung und Airbnb
Besondere Strenge bei gewerblicher Nutzung
Die gewerbliche Untervermietung wird von der Rechtsprechung besonders kritisch bewertet. Bei einer Kündigung wegen Untervermietung über Plattformen wie Airbnb sind die Chancen des Vermieters besonders hoch. Hier ändert sich der Charakter der Nutzung von Wohnen zu gewerblicher Tätigkeit. Zudem ist häufig der Hausfrieden durch ständig wechselnde Gäste gestört. Das OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. Februar 2016 – I-24 U 63/15 verdeutlichte, dass bei einer Zweckentfremdung der Mietsache kein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung besteht. Die Nutzung zu anderen als den vertraglich vereinbarten Zwecken rechtfertigt regelmäßig die Kündigung.
Abmahnungserfordernis auch bei Airbnb-Nutzung
Auch bei der Kündigung wegen Untervermietung über Airbnb ist grundsätzlich eine vorherige Abmahnung erforderlich. Diese gibt dem Mieter Gelegenheit zur Verhaltensänderung. Die Rechtsprechung verlangt in der Regel, dass der Vermieter den Mieter zunächst auf den Verstoß hinweist. Erst wenn der Mieter die kurzzeitige Vermietung an Touristen fortsetzt, ist die Kündigung wirksam. Allerdings kann bei besonders schweren Verstößen oder wiederholter Missachtung eine Abmahnung entbehrlich sein. Für Vermieter in Essen und dem Ruhrgebiet ist es daher ratsam, frühzeitig rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
7. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters
Kündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis
Das Thema Kündigung wegen Untervermietung hat auch eine Kehrseite. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses ist in § 540 Abs. 1 S. 2 BGB geregelt. Der Mieter kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Dies gilt selbst dann, wenn ein Zeitmietvertrag besteht oder ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter zuvor um Erlaubnis gefragt hat. Erst nach der Verweigerung entsteht das Sonderkündigungsrecht.
Grenzen des Sonderkündigungsrechts bei Untervermietung
Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Kündigung wegen Untervermietung hat jedoch Grenzen. Es besteht nicht, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu Recht verweigert. Ein wichtiger Grund in der Person des vorgeschlagenen Untermieters rechtfertigt die Ablehnung. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Untermieter den Hausfrieden stören würde. Auch eine drohende Überbelegung der Wohnung berechtigt zur Verweigerung. Mandanten aus Duisburg, Bochum und dem gesamten Ruhrgebiet beraten wir umfassend zu den Voraussetzungen und Grenzen dieses besonderen Kündigungsrechts.
8. Verteidigungsmöglichkeiten gegen die Kündigung wegen Untervermietung
Die Abmahnung als Wirksamkeitsvoraussetzung prüfen
Bei einer Kündigung wegen Untervermietung sollten Mieter zunächst prüfen, ob eine ordnungsgemäße Abmahnung erfolgt ist. Fehlt diese Warnung, ist die fristlose Kündigung häufig unwirksam. Die Abmahnung muss den konkreten Verstoß benennen und eine angemessene Frist zur Beendigung setzen. Nur bei besonders schwerwiegenden Verstößen kann eine Abmahnung entbehrlich sein. Solche Ausnahmen sind jedoch selten und werden von den Gerichten eng ausgelegt. Das Amtsgericht Essen und das Landgericht Essen prüfen in jedem Verfahren sorgfältig, ob die formellen Voraussetzungen eingehalten wurden.
Heilung durch nachträgliche Erlaubnis
Eine weitere Verteidigungsmöglichkeit bei der Kündigung wegen Untervermietung besteht im Nachweis eines Erlaubnisanspruchs. Kann der Mieter darlegen, dass er einen Anspruch auf die Genehmigung gehabt hätte, kann dies die Kündigung zu Fall bringen. Der Einwand des Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB greift hier regelmäßig zugunsten des Mieters. Dies gilt insbesondere bei der Aufnahme von Familienangehörigen oder Lebensgefährten. Allerdings ersetzt der materielle Anspruch nicht die vorherige Nachfrage. Mieter sollten daher stets vorher kommunizieren. Unsere Kanzlei in Essen unterstützt Sie bei der Entwicklung einer erfolgreichen Verteidigungsstrategie.
9. Häufige Fragen zur Kündigung wegen Untervermietung - FAQ
Wann ist eine Kündigung wegen Untervermietung wirksam?
Eine Kündigung wegen Untervermietung ist wirksam, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis einem Dritten überlassen hat und keine besonderen Umstände vorliegen. Bei der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB muss die Rechtsverletzung erheblich sein. Zudem ist in der Regel eine vorherige Abmahnung erforderlich. Bei der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB muss die Pflichtverletzung schuldhaft und nicht unerheblich sein. Die Gerichte nehmen stets eine umfassende Interessenabwägung vor. Dabei werden die Schwere des Verstoßes und die persönlichen Verhältnisse beider Parteien berücksichtigt.
Muss vor der Kündigung wegen Untervermietung immer abgemahnt werden?
Grundsätzlich ist vor einer fristlosen Kündigung wegen Untervermietung eine Abmahnung erforderlich. Dies ergibt sich aus § 543 Abs. 3 BGB. Der Vermieter muss den Mieter zunächst auffordern, die unbefugte Überlassung zu beenden. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung die Untervermietung fortsetzt, ist die Kündigung zulässig. Ausnahmen bestehen nur bei besonders schwerwiegenden Verstößen, wenn die Vertrauensbasis vollständig zerstört ist. Diese Ausnahmen werden von den Gerichten jedoch sehr eng ausgelegt.
Kann ich meinen Lebensgefährten ohne Erlaubnis aufnehmen?
Die Aufnahme des Lebensgefährten ist formal eine Gebrauchsüberlassung an Dritte und bedarf der Erlaubnis. Allerdings führt das Unterlassen der vorherigen Anfrage nicht zwingend zu einer wirksamen Kündigung wegen Untervermietung. Wenn materiell ein Anspruch auf Erlaubnis bestand, ist die Kündigung häufig rechtsmissbräuchlich. Das Landgericht Berlin hat dies in mehreren Entscheidungen bestätigt. Dennoch empfehlen wir dringend, vor der Aufnahme eines Mitbewohners den Vermieter zu informieren und um Genehmigung zu bitten.
Ist eine Kündigung wegen Untervermietung über Airbnb sofort möglich?
Auch bei einer Untervermietung über Airbnb ist grundsätzlich zunächst eine Abmahnung erforderlich. Die Kündigung wegen Untervermietung an Touristen ist zwar besonders aussichtsreich für Vermieter, da eine Zweckentfremdung vorliegt. Dennoch muss dem Mieter Gelegenheit zur Verhaltensänderung gegeben werden. Nur bei besonders schweren oder wiederholten Verstößen kann eine sofortige Kündigung ohne Abmahnung erfolgen. Vermieter in Essen sollten sich vorab rechtlich beraten lassen.
Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn der Vermieter ablehnt?
Wenn der Vermieter die Untervermietung ohne wichtigen Grund ablehnt, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Sie können das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine Kündigung wegen Untervermietung durch den Vermieter ist dann nicht zu befürchten. Wichtig ist jedoch, dass Sie zuvor um Erlaubnis gefragt haben. Liegt ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vor, besteht das Sonderkündigungsrecht nicht. Unsere Kanzlei prüft Ihre individuelle Situation.
Gilt die Kündigung wegen Untervermietung auch bei Familienangehörigen?
Auch die Aufnahme von Familienangehörigen kann grundsätzlich eine Kündigung wegen Untervermietung rechtfertigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter die Wohnung vollständig verlässt und sie den Verwandten überlässt. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass selbst bei nahen Familienangehörigen eine Genehmigung erforderlich ist. Bei fortgesetzter Nutzung der Wohnung durch den Hauptmieter zusammen mit Angehörigen kann jedoch häufig ein Erlaubnisanspruch bestehen. Die konkrete Bewertung hängt stets vom Einzelfall ab.
Wie kann ich mich gegen eine Kündigung wegen Untervermietung verteidigen?
Zunächst sollten Sie prüfen, ob eine ordnungsgemäße Abmahnung erfolgt ist. Fehlt diese, ist die fristlose Kündigung wegen Untervermietung häufig unwirksam. Weiterhin können Sie einwenden, dass Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätten. Der Einwand des Rechtsmissbrauchs kann die Kündigung zu Fall bringen. Zudem ist zu prüfen, ob die Verletzung erheblich genug war. Unsere Kanzlei in Essen entwickelt mit Ihnen eine maßgeschneiderte Verteidigungsstrategie. Wir vertreten Mandanten vor dem Amtsgericht Essen und dem Landgericht Essen.
Beratung zur Kündigung wegen Untervermietung
Ihr Ansprechpartner für Mietrecht in Essen und dem Ruhrgebiet
Als Fachanwaltskanzlei mit Schwerpunkt im Mietrecht beraten wir Sie umfassend zur Kündigung wegen Untervermietung. Ob Sie als Vermieter eine Kündigung aussprechen möchten oder als Mieter eine Kündigung erhalten haben, wir unterstützen Sie kompetent. Unsere Kanzlei Tholl in Essen ist für Mandanten aus dem gesamten Ruhrgebiet tätig.