Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Wenn Sie als Mieter Ihre Wohnung in Essen oder im Ruhrgebiet aufgeben möchten, steht Ihnen grundsätzlich das Recht zur ordentlichen Kündigung durch den Mieter zu. Im Gegensatz zum Vermieter müssen Sie dabei keinen besonderen Grund angeben. Diese Freiheit ermöglicht es Ihnen, Ihren Wohnsitz selbstbestimmt zu wählen und flexibel auf veränderte Lebensumstände zu reagieren. Allerdings ist dieses Recht an strikte formale Vorgaben und Fristen gebunden. Werden diese missachtet, bleibt Ihre Kündigung unwirksam, und das Mietverhältnis läuft ungewollt weiter. Gerade in einer Metropolregion wie dem Ruhrgebiet mit seinen vielfältigen Wohnungsangeboten in Stadtteilen wie Rüttenscheid, Kettwig oder Steele ist es daher entscheidend, die rechtlichen Rahmenbedingungen genau zu kennen.

Kompetente Beratung in Essen und im gesamten Ruhrgebiet

Die Kanzlei Tholl in Essen unterstützt Sie bei allen Fragen rund um die ordentliche Kündigung durch den Mieter. Mit fundierter Expertise im Mietrecht begleiten wir Mandanten aus dem gesamten Ruhrgebiet, sei es aus Bochum, Duisburg oder den umliegenden Gemeinden. Wir prüfen Ihre Kündigungserklärung auf formale Richtigkeit, berechnen die korrekten Fristen und klären, ob möglicherweise ein Kündigungsverzicht Ihre Handlungsmöglichkeiten einschränkt. Dabei legen wir besonderen Wert darauf, Sie verständlich und praxisnah zu beraten. Denn nur wer die Fallstricke kennt, kann sie vermeiden. Vor den zuständigen Amtsgerichten in Essen, Bochum und Duisburg vertreten wir Ihre Interessen engagiert und zielgerichtet. Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung, wenn es um Ihre Rechte als Mieter geht.

1. Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung durch den Mieter

Das unbefristete Mietverhältnis als Grundlage

Eine ordentliche Kündigung durch den Mieter setzt zunächst voraus, dass Ihr Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Dies ist im Wohnraummietrecht der Regelfall. Bei einem befristeten Vertrag endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, sodass eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht möglich ist. Seit der Mietrechtsreform 2001 sind sogenannte einfache Zeitmietverträge nicht mehr zulässig. Ein befristeter Vertrag ist nur noch als qualifizierter Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB möglich, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss einen konkreten Befristungsgrund mitteilt.

Was gilt bei fehlendem Befristungsgrund?

Liegt kein wirksamer Befristungsgrund vor oder wurde dieser nicht schriftlich fixiert, gilt Ihr Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Folglich können Sie die ordentliche Kündigung durch den Mieter aussprechen. Dies ist besonders relevant für Mieter in Essen und im Ruhrgebiet, die möglicherweise einen älteren Mietvertrag mit unwirksamer Befristungsklausel besitzen. Unsere Kanzlei prüft gerne, ob Ihr Vertrag eine wirksame Befristung enthält oder ob Sie sofort kündigen können.

2. Formvorschriften bei der ordentlichen Kündigung durch den Mieter

Das zwingende Schriftformerfordernis

Damit Ihre ordentliche Kündigung durch den Mieter rechtliche Wirkung entfaltet, muss sie zwingend der Schriftform genügen. Gemäß § 568 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 126 BGB bedeutet dies, dass Ihr Kündigungsschreiben eigenhändig unterschrieben sein muss. Eine Kündigung per E-Mail, SMS, WhatsApp oder Telefax ist bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam. Selbst eine E-Mail mit eingescannter Unterschrift erfüllt die gesetzliche Schriftform nicht. Ebenso wenig genügt ein Vorab-Telefax zur Fristwahrung, auch wenn das Original später nachgereicht wird.

Besonderheiten bei mehreren Mietparteien

Ein häufiger Fehler unterläuft Mietern bei einer Personenmehrheit auf einer Vertragsseite. Haben beispielsweise Eheleute oder WG-Mitglieder den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, müssen auch alle gemeinsam die ordentliche Kündigung durch den Mieter erklären und unterschreiben. Kündigt nur einer von mehreren Mietern, ist das Schreiben unwirksam. Zudem muss die Kündigung an alle im Vertrag stehenden Vermieter gerichtet sein. Bei einer Vertretung ist dem Schreiben zwingend eine Originalvollmacht beizulegen. Fehlt diese, kann der Vermieter die Kündigung gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückweisen.

3. Fristen bei der ordentlichen Kündigung durch den Mieter

Die gesetzliche Dreimonatsfrist

Für die ordentliche Kündigung durch den Mieter gilt fast ausnahmslos die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB. Danach müssen Sie die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats aussprechen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet. Möchten Sie beispielsweise zum 31. August ausziehen, muss Ihre Kündigung dem Vermieter spätestens am 3. Juni zugehen. Wichtig ist dabei, dass sich diese Frist für Sie als Mieter nicht verlängert, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits andauert. Die Verlängerung der Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren Wohndauer gilt ausschließlich für Vermieterkündigungen.

Die Samstagsregelung bei der Fristberechnung

Bei der Berechnung des dritten Werktags kommt es häufig zu Streitigkeiten, insbesondere wenn Wochenenden involviert sind. Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine mieterfreundliche Rechtsprechung entwickelt. Gemäß BGH, Urteil vom 27. April 2005 – VIII ZR 206/04 gilt: Fällt der dritte Werktag eines Monats auf einen Samstag, endet die Karenzzeit gemäß § 193 BGB erst mit Ablauf des nächsten Werktags. Ist also der 3. des Monats ein Samstag, haben Sie bis zum folgenden Montag Zeit, dass Ihre ordentliche Kündigung durch den Mieter beim Vermieter eingeht.

4. Der Zugang der ordentlichen Kündigung durch den Mieter

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Fristwahrung

Entscheidend für die Wahrung Ihrer Kündigungsfrist ist nicht das Absenden des Briefes, sondern der Zugang beim Vermieter. Zugang bedeutet, dass Ihr Schreiben so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen. Als Mieter tragen Sie die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang. Geht der Brief verloren, haben Sie das Nachsehen. Daher empfiehlt es sich, die ordentliche Kündigung durch den Mieter per Einwurf-Einschreiben zu versenden, da der Zusteller den Einwurf dokumentiert.

Risiken beim Übergabe-Einschreiben

Beim klassischen Übergabe-Einschreiben besteht das Risiko, dass der Vermieter nicht angetroffen wird und lediglich ein Benachrichtigungszettel im Briefkasten landet. Das Schreiben gilt erst als zugegangen, wenn der Vermieter es bei der Post abholt. Holt er es nicht rechtzeitig ab, ist Ihre ordentliche Kündigung durch den Mieter möglicherweise nicht fristgerecht zugegangen. Für Mieter in Essen und im Ruhrgebiet empfehlen wir daher das Einwurf-Einschreiben oder die persönliche Übergabe gegen Empfangsquittung.

5. Der Kündigungsverzicht und seine Grenzen

Zeitliche Beschränkung der ordentlichen Kündigung durch den Mieter

In der Praxis enthalten viele Mietverträge einen sogenannten Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss. Dabei verzichten beide Parteien für eine bestimmte Zeit auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Ein solcher Verzicht ist auch in Formularmietverträgen zulässig, unterliegt jedoch strengen zeitlichen Grenzen. Gemäß BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04 ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Dauer des Verzichts einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet.

Berechnung der Vier-Jahres-Grenze

Die vier Jahre umfassen den Zeitraum vom Vertragsabschluss bis zum möglichen Auszugstermin. Somit darf der Kündigungsverzicht nicht länger als 3 Jahre und 9 Monate dauern, damit unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist das Mietverhältnis exakt nach 4 Jahren enden kann. Ist die vereinbarte Frist länger, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Folglich können Sie als Mieter sofort mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen. Für Betroffene in Essen, Bochum oder Duisburg prüfen wir gerne, ob Ihr Kündigungsverzicht wirksam ist.

6. Der einseitige Kündigungsverzicht im Mietvertrag

Unwirksamkeit zu Lasten des Mieters

Besonders kritisch beurteilt die Rechtsprechung Fälle, in denen nur der Mieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet, der Vermieter jedoch nicht. Ein solcher einseitiger Kündigungsverzicht in Formularverträgen benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat dies in BGH, Urteil vom 19. November 2008 – VIII ZR 30/08 ausdrücklich bestätigt. Wenn Ihr Mietvertrag eine solche Klausel enthält, steht Ihnen die ordentliche Kündigung durch den Mieter mit der regulären Dreimonatsfrist offen.

Ausnahme bei der Staffelmiete

Eine Besonderheit besteht bei Staffelmietverträgen gemäß § 557a BGB. Hier darf das Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden, auch wenn der Vermieter keinem Verzicht unterliegt. Der BGH hat im Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 154/04 bestätigt, dass in diesem speziellen Fall auch ein einseitiger Verzicht im Formularvertrag wirksam sein kann. Voraussetzung ist allerdings, dass die Staffelmiete wirksam vereinbart wurde. Bei Unsicherheiten beraten wir Sie gerne in unserer Kanzlei in Essen.

7. Inhalt der ordentlichen Kündigung durch den Mieter

Im Gegensatz zum Vermieter müssen Sie als Mieter Ihre ordentliche Kündigung durch den Mieter nicht begründen. Gleichwohl muss das Kündigungsschreiben inhaltlich eindeutig sein. Zunächst muss der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses unmissverständlich zum Ausdruck kommen. Darüber hinaus ist die Wohnung genau zu bezeichnen, etwa durch Angabe der Adresse und gegebenenfalls der Lage im Gebäude. Schließlich muss die Kündigung an den korrekten Vertragspartner gerichtet sein, also an alle im Mietvertrag genannten Vermieter.

Formulierung des Beendigungstermins

Sie müssen keinen konkreten Endtermin nennen. Es genügt, wenn Sie zum nächstmöglichen Termin kündigen. Geben Sie jedoch einen falschen Termin an, etwa aufgrund einer Fehlberechnung der Frist, wird Ihre Kündigung in der Regel nicht unwirksam. Stattdessen wird sie in eine ordentliche Kündigung durch den Mieter zum nächstzulässigen Termin umgedeutet. Um Missverständnisse zu vermeiden, empfehlen wir folgende Formulierung: Ich kündige das Mietverhältnis ordentlich zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.

8. Sonderkündigungsrechte als Alternative zur ordentlichen Kündigung durch den Mieter

Kündigung bei Mieterhöhung

In bestimmten Situationen stehen Ihnen als Mieter kürzere Kündigungsfristen zur Verfügung. Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB. Sie können dann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Diese Möglichkeit ist besonders für Mieter in gefragten Essener Stadtteilen wie Rüttenscheid, Kettwig oder Steele relevant, wo Mieterhöhungen häufiger vorkommen.

Kündigung bei Modernisierungsankündigung

Kündigt Ihr Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, können Sie gemäß § 555e BGB ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht nutzen. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung müssen Sie hierbei zwar eine Kündigungsfrist einhalten, diese ist jedoch oft kürzer als bei einer langfristigen Vertragsbindung. Unsere Kanzlei prüft für Mandanten aus Essen und dem gesamten Ruhrgebiet, welche Kündigungsmöglichkeit in Ihrer konkreten Situation die beste Option darstellt.