Verwertungskündigung

Ihr Vermieter hat Ihnen eine Verwertungskündigung zugestellt – oder Sie sind Vermieter und erwägen diesen Schritt für Ihre Immobilie in Essen oder dem Ruhrgebiet? In beiden Fällen stehen Sie vor einer rechtlich komplexen Situation, die weitreichende Konsequenzen für Ihre Wohnsituation oder Ihre wirtschaftlichen Planungen haben kann. Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gehört zu den anspruchsvollsten Kündigungstatbeständen im deutschen Mietrecht, weil sie einen sorgfältigen Ausgleich zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Bestandsschutz des Mieters erfordert. Gerade deshalb ist eine fundierte rechtliche Beratung unerlässlich, bevor Sie handeln oder reagieren.

Kompetente Beratung zur Verwertungskündigung in Essen

Die Kanzlei Tholl unterstützt sowohl Mieter als auch Vermieter in allen Fragen rund um die Verwertungskündigung. Rechtsanwalt Tholl verfügt als Fachanwalt für Arbeitsrecht und Insolvenzrecht über umfassende Erfahrung in wirtschaftsrechtlichen Zusammenhängen, die bei Verwertungsfragen häufig eine zentrale Rolle spielen. Mandanten aus dem gesamten Ruhrgebiet – von Rüttenscheid über Kettwig und Steele bis nach Bochum und Duisburg – vertrauen auf unsere Expertise. Wir prüfen Ihren konkreten Fall sorgfältig und entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine Strategie, die Ihre Interessen bestmöglich wahrt. Dabei berücksichtigen wir stets die aktuelle Rechtsprechung der zuständigen Gerichte, insbesondere des Amtsgerichts Essen und des Landgerichts Essen.

1. Rechtliche Grundlagen der Verwertungskündigung

Was ist eine Verwertungskündigung genau?

Die Verwertungskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt und ermöglicht dem Vermieter die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietvertrags an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. Darüber hinaus müssen dem Vermieter durch diese Hinderung erhebliche Nachteile entstehen. Der Gesetzgeber hat diesen Kündigungstatbestand als Ausnahmevorschrift konzipiert, weshalb die Gerichte ihn eng auslegen. Das Bundesverfassungsgericht betont in ständiger Rechtsprechung, dass die Wohnung für den Mieter eine überragende Bedeutung besitzt und sein Besitzrecht sogar unter den Schutz der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes fällt. Gleichzeitig darf jedoch die Privatnützigkeit des Eigentums des Vermieters nicht vollständig ausgehöhlt werden.

Verfassungsrechtlicher Rahmen der Verwertungskündigung

Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 15.03.1990, Az. 1 BvR 83/90) hat klargestellt, dass die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung zwar gleichrangig zu berücksichtigen sind, die wirtschaftlichen Einbußen des Eigentümers aber keinen Umfang annehmen dürfen, der die Verwertung sinnlos macht. Art. 14 Abs. 1 GG schützt demnach die Freiheit des Eigentümers, sein Grundstück wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen und gegebenenfalls umzugestalten. Allerdings ist das Eigentum an einer Wohnung in besonderem Maße dem Gemeinwohl verpflichtet. Folglich können Vermieter nicht immer den maximalen Gewinn durch eine Verwertung erzielen. Diese verfassungsrechtlichen Leitlinien prägen die gesamte Rechtsprechung zur Verwertungskündigung.

2. Voraussetzungen einer wirksamen Verwertungskündigung

Die vier Tatbestandsmerkmale der Verwertungskündigung

Für die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung müssen vier wesentliche Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein. Zunächst muss der Vermieter eine ernsthafte Verwertungsabsicht verfolgen, die zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits hinreichend konkretisiert sein muss. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08) hat entschieden, dass ein geplanter Abriss nebst Neubebauung eine solche Verwertung darstellt, sofern die Planung bereits ein Stadium erreicht hat, das eine Realisierung als sicher erscheinen lässt. Darüber hinaus muss die angestrebte Verwertung angemessen sein, was bedeutet, dass sie von vernünftigen wirtschaftlichen Erwägungen getragen werden muss. Luxusmodernisierungen, die weit über den allgemein üblichen Standard hinausgehen, erfüllen dieses Kriterium in der Regel nicht.

Hinderung und erheblicher Nachteil bei der Verwertungskündigung

Als drittes Element muss eine Hinderung der Verwertung durch den fortbestehenden Mietvertrag vorliegen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Verkauf der Immobilie im vermieteten Zustand nahezu unmöglich ist oder geplante tiefgreifende Baumaßnahmen während einer laufenden Bewohnung technisch nicht durchführbar sind. Schließlich muss der Vermieter einen erheblichen Nachteil erleiden, wenn er an der Verwertung gehindert wird. Dieser Nachteil muss signifikant sein und über die normale Renditeerwartung eines Kapitalanlegers hinausgehen. Die Rechtsprechung zur Frage, ab welchem Mindererlös ein erheblicher Nachteil vorliegt, ist nicht einheitlich. In der Literatur wird eine Erheblichkeitsgrenze von 15 bis 20 Prozent vertreten, die Gerichte entscheiden jedoch stark einzelfallbezogen. Das Landgericht Karlsruhe (Urteil vom 09.07.1987, Az. 5 S 14/87) hat einen Mindererlös von lediglich 6 Prozent als nicht ausreichend angesehen. Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 02.10.1990, Az. 316 S 99/90) hat bei einem Mindererlös von 15 bis 20 Prozent einen erheblichen Nachteil bejaht. Das Amtsgericht Dachau (Urteil vom 10.05.2024, Az. 4 C 240/22) hat bei einem Mindererlös von etwa 26,7 Prozent einen erheblichen Nachteil angenommen. Bei nachgewiesenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Vermieters kann nach der Rechtsprechung des Landgerichts Mannheim (Urteil vom 26.04.1995, Az. 4 S 272/94) sogar ein Mindererlös von etwa 30 Prozent ausreichen. Entscheidend ist stets eine Gesamtabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, wobei auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses in die Bewertung einfließen müssen. Das Fehlen bereits eines dieser vier Elemente führt zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigungserklärung.

3. Typische Fallgruppen der Verwertungskündigung

Verkauf im mietfreien Zustand als Verwertungsgrund

Eine häufige Konstellation betrifft den geplanten Verkauf einer Immobilie, bei dem der vermietete Zustand zu einem erheblichen Mindererlös führen würde. Allerdings genügt der bloße Wunsch nach einem mietfreien Verkauf für sich genommen nicht als Kündigungsgrund. Vielmehr muss der Vermieter nachweisen, dass der Verkauf im vermieteten Zustand wirtschaftlich sinnlos wäre oder zu unzumutbaren Verlusten führen würde. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 08.01.2020, Az. 66 S 181/18) hat hierzu entschieden, dass ein Mindererlös, der lediglich 19 Prozent der Jahresmiete ausmacht, im Regelfall noch keinen erheblichen Nachteil begründet. Die wirtschaftliche Darlegung im Prozess muss daher präzise und substanziiert erfolgen. Vermieter in Essen und dem Ruhrgebiet sollten deshalb frühzeitig professionelle rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.

Abriss und Neubebauung als Verwertungskündigung

Eine weitere wichtige Fallgruppe betrifft den geplanten Abriss eines Gebäudes mit anschließender Neubebauung. Hierbei kann eine Verwertungskündigung gerechtfertigt sein, wenn die Sanierung des Altbestandes wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist und ein Erhalt des Gebäudes zu unverhältnismäßigen Kosten führen würde. Besonders relevant wird dies bei Gebäuden mit erheblicher altersbedingter Substanzschwäche, sicherheitsrelevanten Mängeln wie Brandgefahr durch veraltete Elektroleitungen oder defekte Heizungsanlagen. Steht ein solches Gebäude zudem unter Denkmalschutz, erhöhen sich die Anforderungen zusätzlich, da alle Maßnahmen mit den Denkmalbehörden abgestimmt werden müssen. Die Beendigung des Mietverhältnisses kann in solchen Extremsituationen die einzige Möglichkeit sein, den wirtschaftlichen Totalverlust der Immobilie abzuwenden.

4. Sanierungskündigung und ihre engen Grenzen

Wann eine Sanierung zur Kündigung berechtigt

In der anwaltlichen Beratungspraxis wird häufig gefragt, ob anstehende Sanierungsmaßnahmen eine Verwertungskündigung rechtfertigen können. Die Antwort lautet in den meisten Fällen: nein. Der Gesetzgeber hat bewusst entschieden, dass Mietverhältnisse durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen möglichst nicht in ihrem Bestand berührt werden sollen. Besteht eine Duldungspflicht des Mieters nach § 555a Abs. 1 BGB für Erhaltungsmaßnahmen oder nach § 555d Abs. 1 BGB für Modernisierungen, kann der Vermieter die Baumaßnahmen durchführen, ohne dem Mieter kündigen zu müssen. Die Sanierungskündigung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausdrücklich als Ultima Ratio konzipiert. Der Vermieter ist deshalb zunächst auf die Durchsetzung seines Duldungsanspruchs gegen den Mieter sowie auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung verwiesen, bevor er wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache kündigen kann.

Eine Sanierungskündigung kommt daher nur ausnahmsweise in Betracht, nämlich wenn die Baumaßnahmen zu einer grundlegenden Umgestaltung der Mieträume führen würden. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Mieträume durch die geplanten Maßnahmen ihre bisherige Gestalt verlieren und deshalb nicht mehr vom selben Mietobjekt gesprochen werden kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17) liegt eine solche identitätsverändernde Maßnahme vor bei Veränderungen des Wohnungsgrundrisses, bei der Zusammenlegung mehrerer Wohnungen zu einer Einheit, bei der Aufteilung einer größeren Wohnung in mehrere abgeschlossene kleinere Wohnungen oder wenn neue Räume der bisherigen Mietwohnung zugeschlagen werden sollen. Hingegen rechtfertigen geringfügige Grundrissänderungen, die Änderung von Balkontüren, die Erneuerung von Bädern oder der Küche sowie Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit keine Verwertungskündigung, wie das Landgericht Lübeck (Beschluss vom 26.06.2024, Az. 14 S 38/24) jüngst bestätigt hat.

Heizungstausch und Gebäudeenergiegesetz

Ein besonders aktuelles Thema betrifft den gesetzlich aufgegebenen Heizungsumbau nach dem Gebäudeenergiegesetz. Viele Vermieter fragen sich, ob sie angesichts der damit verbundenen Kosten sanierungsbedingt kündigen können, anstatt erhebliche Investitionen in neue Heizungstechnologien zu tätigen. Die Antwort ist eindeutig: Ein Heizungstausch nach § 711 GEG begründet keinen Kündigungsgrund. Die Pflicht zum Heizungsaustausch ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers, die unabhängig von der Existenz eines Mietverhältnisses besteht. Es fehlt daher bereits an der erforderlichen Kausalität zwischen dem Mietverhältnis und den wirtschaftlichen Belastungen. Nicht das Mietverhältnis, sondern die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes sind für den Eigentümer kostenauslösend.

Hinzu kommt, dass der Mieter im Falle einer Heizungsstörung oder eines Heizungsausfalls einen Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen den Vermieter hat. Dem Vermieter in dieser Situation ein sanierungsbedingtes Kündigungsrecht zuzugestehen, würde diesen Instandsetzungsanspruch des Mieters als Kern der mietvertraglichen Gewährleistungspflicht vollständig entwerten. Zudem ordnet der Gesetzgeber den Heizungstausch als Modernisierungsmaßnahme nach §§ 555b Nr. 1 und 1a BGB ein, mit der Folge einer entsprechenden Duldungspflicht des Mieters. Auch aus diesem Grund verbietet sich eine Sanierungskündigung. Selbst wenn eine Duldungspflicht des Mieters wegen vorliegender Härtegründe nach § 555d Abs. 2 BGB ausnahmsweise ausscheidet, kann nichts anderes gelten, da andernfalls durch ein Kündigungsrecht sanktioniert würde, was den Mieter als gesetzlich zugestandener Härteeinwand ausdrücklich schützen soll.

Selbst verschuldeter Sanierungsstau als Ausschlussgrund

Ein wichtiger Aspekt, der in der Beratungspraxis häufig übersehen wird, betrifft den selbst verschuldeten Sanierungsstau. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht während der gesamten Vertragsdauer verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ein Kündigungsgrund wegen Sanierungsbedürftigkeit des Objekts kann daher gerade dann nicht angenommen werden, wenn der Vermieter Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten jahrelang oder sogar jahrzehntelang nicht ausgeführt hat und dadurch erst ein Sanierungsstau entstanden ist, den er selbst zu vertreten hat. Das Landgericht Osnabrück (Urteil vom 29.01.2020, Az. 1 S 117/19) hat dies ausdrücklich bestätigt. Ebenso verhält es sich, wenn der Vermieter mögliche Mieterhöhungen über Jahre hinweg nicht durchgesetzt und dadurch die Rentabilität der Immobilie selbst verschlechtert hat. Nicht das Mietverhältnis ist dann für die wirtschaftliche Situation ursächlich, sondern das eigene Unterlassen des Vermieters.

5. Ausschlussgründe bei der Verwertungskündigung

Unzulässige Kündigungsgründe bei der Verwertungskündigung

Der Gesetzgeber hat ausdrücklich festgelegt, dass bestimmte wirtschaftliche Überlegungen keine Verwertungskündigung rechtfertigen. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist stets ausgeschlossen. Will der Vermieter die Räume lediglich anderweitig vermieten, um auf diese Weise eine höhere Miete zu erzielen, ist dies nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes nicht zulässig. Das soziale Mietrecht sieht vor, dass Mietsteigerungen nur über die gesetzlich geregelten Verfahren zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungen durchgesetzt werden können. Darüber hinaus kann der Vermieter nicht kündigen, weil er beabsichtigt, die Wohnung nach einer Umwandlung als Eigentumswohnung an Dritte zu verkaufen.

Sperrfristen und spekulative Geschäftsmodelle

Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen greifen zusätzliche gesetzliche Sperrfristen von mindestens drei Jahren gemäß § 577a BGB. Diese Sperrfrist kann je nach Bundesland und Wohnungsmarktlage sogar bis zu zehn Jahre betragen. In Nordrhein-Westfalen gelten für bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängerte Fristen. Spekulative Geschäftsmodelle, bei denen Immobilien gezielt vermietet erworben werden, um sie kurz darauf leerstehend mit Gewinn weiterzuveräußern, werden von der Rechtsprechung kritisch gesehen. Ein Vermieter, der ein Gebäude im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt und sofort wegen Verwertungsabsicht kündigt, handelt oft unangemessen. Ein schützenswerter Nachteil liegt in solchen Fällen meist nicht vor, da das Grundstück bereits mit dem durch die Vermietung bedingten Minderwert übernommen wurde.

6. Formale Anforderungen an die Verwertungskündigung

Schriftform und Begründungspflicht bei der Verwertungskündigung

Die Verwertungskündigung unterliegt strengen formalen Anforderungen, deren Nichtbeachtung zur sofortigen Unwirksamkeit führt. Gemäß § 568 Abs. 1 BGB ist zwingend die Schriftform einzuhalten, was eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters oder aller Mitglieder einer Vermietergemeinschaft voraussetzt. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder SMS erfüllt diese Anforderungen nicht. Besonders kritisch ist die Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB. Der Vermieter muss die Tatsachen, die sein berechtigtes Interesse begründen, so detailliert angeben, dass der Mieter seine Rechtsposition prüfen und sich gegebenenfalls verteidigen kann. Bloße Schlagworte oder die bloße Wiederholung des Gesetzestextes reichen hierfür nicht aus.

Inhaltliche Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Im Falle einer Veräußerungsabsicht müssen die konkreten Gründe für den Verkauf sowie die zu erwartenden finanziellen Einbußen bei einem Verkauf im vermieteten Zustand dargelegt werden. Wird wegen eines geplanten Abrisses gekündigt, muss der Vermieter die geplante Ersatzbebauung beschreiben und darlegen, warum ein Erhalt des Altbestandes wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 13.02.2020, Az. 67 S 369/18) hat klargestellt, dass Beweise, die der Vermieter unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters erlangt hat, einem Verwertungsverbot unterliegen können. Nachträglich entstandene Gründe können nur dann berücksichtigt werden, wenn sie nach dem Kündigungsausspruch eingetreten sind. Das Kündigungsschreiben sollte daher von Anfang an vollständig sein und einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach der Sozialklausel enthalten.

Bei einer Sanierungskündigung sind im Kündigungsschreiben die konkret geplanten Baumaßnahmen und ihre Ziele darzulegen. Der Vermieter muss begründen, warum die beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen aus wirtschaftlichen Gründen geboten sind und weshalb sie bei fortbestehendem Mietverhältnis nicht durchgeführt werden können. Erforderlich ist eine Ertragskalkulation für die Wohnung vor und nach der Sanierung sowie eine Bezifferung der drohenden Nachteile bei aufrechterhaltenem Mietverhältnis durch Ertragsrechnungen, die die Sanierungskosten und die Erträge vor und nach der geplanten Maßnahme gegenüberstellen. Bei einer Kündigung wegen beabsichtigten Verkaufs sind konkrete Angaben zu den unternommenen Verkaufsbemühungen, zum erzielbaren Verkaufserlös im vermieteten und unvermieteten Zustand sowie zur beabsichtigten Verwendung des Verkaufserlöses erforderlich. Das Landgericht München (Beschluss vom 18.01.2021, Az. 3 S 102/20) hat klargestellt, dass das Vorliegen einer abschließenden Finanzierungsentscheidung oder einer Baugenehmigung zwar keine Zulässigkeitsvoraussetzung für die Verwertungskündigung darstellt, die Existenz solcher Dokumente aber im Kündigungsschreiben zumindest erwähnt werden sollte, um die Ernsthaftigkeit der Verwertungsabsicht zu dokumentieren.

7. Widerspruchsrecht des Mieters bei der Verwertungskündigung

Die Sozialklausel als Schutzinstrument gegen die Verwertungskündigung

Selbst wenn eine Verwertungskündigung materiell berechtigt ist, kann der Mieter der Beendigung gemäß § 574 BGB widersprechen. Dies ist möglich, wenn die Räumung für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Typische Härtegründe sind ein hohes Alter, eine schwere Erkrankung, eine lange Wohndauer oder das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum. In Essen und dem Ruhrgebiet spielt die angespannte Wohnungsmarktsituation in bestimmten Stadtteilen wie Rüttenscheid oder dem Südviertel eine erhebliche Rolle bei der Härtefallprüfung. Der Mieter muss den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Rechtsfolgen des Widerspruchs gegen die Verwertungskündigung

Hat der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht ordnungsgemäß auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch sogar noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.11.2018, Az. VIII ZR 109/18) hat zudem festgestellt, dass ein im Kaufvertrag vereinbartes lebenslanges Wohnrecht einen echten Vertrag zugunsten Dritter darstellen kann, der eine ordentliche Kündigung dauerhaft ausschließt. Im Rahmen der gerichtlichen Prüfung findet eine umfassende Abwägung statt, bei der die Interessen beider Parteien neu gewichtet werden. Erweist sich der Widerspruch als begründet, kann das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit anordnen. Dabei können die Mietbedingungen im Interesse des Vermieters angepasst werden.

8. Kündigungsfristen bei der Verwertungskündigung

Gestaffelte Fristen je nach Mietdauer

Die Kündigungsfrist bei einer Verwertungskündigung richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses und ist in § 573c BGB geregelt. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate. Hat das Mietverhältnis bereits länger als fünf Jahre bestanden, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Nach einer Mietdauer von mehr als acht Jahren gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten. Diese gestaffelten Fristen sollen dem Mieter ausreichend Zeit geben, eine neue Wohnung zu finden. In angespannten Wohnungsmärkten wie in Teilen von Essen, Bochum oder Duisburg kann dies eine erhebliche Herausforderung darstellen. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird.

Besonderheiten bei bestimmten Gebäudetypen

Bei bestimmten Gebäudetypen können sich Besonderheiten ergeben. In Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt, kann sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate verlängern. Allerdings entfällt in solchen Fällen auch der Kündigungsschutz teilweise, sodass eine erleichterte Kündigung möglich sein kann. Vermieter sollten daher genau prüfen, welche Regelungen für ihre konkrete Immobiliensituation gelten. Die Kanzlei Tholl unterstützt Vermieter in Essen und Umgebung dabei, die korrekten Fristen zu berechnen und formwirksame Kündigungsschreiben zu erstellen. Eine fehlerhafte Fristberechnung kann die gesamte Kündigung unwirksam machen und zu erheblichen Verzögerungen führen.

9. Gerichtliche Durchsetzung der Verwertungskündigung

Räumungsklage nach der Verwertungskündigung

Akzeptiert der Mieter die Verwertungskündigung nicht und zieht nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erheben. In Essen ist hierfür das Amtsgericht Essen zuständig. Das Gericht prüft dann sowohl die formelle Wirksamkeit der Kündigung als auch das Vorliegen der materiellen Voraussetzungen. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16) hat entschieden, dass ein Nachteil bei einer wirtschaftlich verbundenen Gesellschaft allein nicht ausreicht – der erhebliche Nachteil muss unmittelbar in der Person des Vermieters selbst eintreten. Die Beweislast für das Vorliegen aller Voraussetzungen liegt beim Vermieter. Ein Räumungsprozess kann sich über mehrere Monate oder sogar Jahre hinziehen.

Vollstreckung nach erfolgreichem Räumungsurteil

Ist ein Räumungstitel erlangt, muss dieser oft zwangsweise durchgesetzt werden. Hierbei hat sich in der Praxis das sogenannte Berliner Modell nach § 885a ZPO bewährt. Der Gläubiger kann den Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzentziehung beschränken, wodurch hohe Kostenvorschüsse für den Abtransport von Möbeln durch den Gerichtsvollzieher vermieden werden. Ein weiteres Instrument ist die Sicherungsanordnung gemäß § 283a ZPO. In einem laufenden Räumungs- und Zahlungsverfahren kann das Gericht dem Mieter aufgeben, Sicherheit für die während des Prozesses fällig werdenden Mieten zu leisten. Kommt der Mieter dieser Anordnung nicht nach, eröffnet dies dem Vermieter die Möglichkeit, eine Räumungsverfügung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu beantragen.