Beratungsgespräch zwischen Rechtsanwalt und Hotelbetreiberin über die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags

Einleitung

Für Gewerbemieter steht bei einer fristlosen Kündigung die wirtschaftliche Existenz auf dem Spiel: Hotel, Gastronomie oder Ladenlokal hängen am Mietvertrag. Auch in Essen und dem Ruhrgebiet erlebe ich regelmäßig, dass Vermieter bei Zahlungsrückständen sofort zur fristlosen Kündigung greifen, obwohl der Mietvertrag eigentlich eine vorherige Abmahnung verlangt.

Als Fachanwalt mit über 25 Jahren Erfahrung in Streitverfahren rund um Miet- und Wirtschaftsrecht zeige ich Ihnen anhand eines aktuellen Urteils des OLG Karlsruhe vom 20. März 2026 (14 U 128/25), wann eine vertragliche Abmahnklausel die gesetzliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs verschärft, warum selbst eine unwirksame Kündigung als Abmahnung gelten kann und welche Lehren Gewerbemieter und Vermieter daraus ziehen sollten.

Inhaltsverzeichnis

1. Grundlagen: Fristlose Kündigung im Gewerbemietrecht

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem erheblichen Teil der Miete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Eine Abmahnung verlangt das Gesetz in diesen Fällen gerade nicht: Der Zahlungsverzug gilt als so gravierende Vertragsverletzung, dass der Vermieter sofort kündigen darf.

Im Gewerbemietrecht fehlt zudem die Schonfristzahlung des Wohnraummietrechts. Gewerbemieter können eine fristlose Kündigung also nicht ohne Weiteres durch Nachzahlung aus der Welt schaffen. Umso wichtiger sind die Regelungen im Mietvertrag selbst, denn von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB können die Parteien abweichen. Einen Überblick über das Mietrecht aus einer Hand finden Sie auf meiner Mietrecht-Seite.

Vertragsfreiheit als Chance für Mieter

Gerade bei langfristigen Gewerbemietverträgen mit hohen Investitionen, etwa Hotels oder Einzelhandelsflächen, vereinbaren die Parteien häufig eigene Kündigungsregeln. Wer als Mieter eine Abmahnpflicht in den Vertrag verhandelt, verschafft sich ein wertvolles Frühwarnsystem: Der Vermieter muss erst warnen, bevor er kündigen darf.

2. Die Vertragsklausel: Abmahnung vor der Kündigung

In dem vom OLG Karlsruhe entschiedenen Fall hatten die Parteien eines Hotelmietvertrags mit 25 Jahren Festlaufzeit vereinbart, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere vorliegt, wenn die Mieterin "trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung" mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. Die ordentliche Kündigung war ausgeschlossen.

Genau um diese Formulierung entbrannte der Streit: Die Vermieterin kündigte wegen offener Mieten fristlos, ohne zuvor förmlich abzumahnen, und berief sich auf das Gesetz, das keine Abmahnung verlangt. Die Mieterin hielt die Kündigung deshalb für unwirksam.

Die Auslegung durch das Gericht

Das OLG Karlsruhe legt die Klausel nach §§ 133, 157 BGB aus dem objektiven Empfängerhorizont aus und kommt zu einem klaren Ergebnis: Die Klausel modifiziert § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nur nach vorheriger Abmahnung wirksam. Andernfalls liefe das vertraglich vereinbarte Abmahnerfordernis leer. Sinn der Klausel sei es, dem Mieter die Konsequenzen des Rückstands vor Augen zu führen, bevor die existenzbedrohende Kündigung ausgesprochen wird.

3. Das Kernproblem: Kündigung ohne Abmahnung, und trotzdem wirksam?

Die erste fristlose Kündigung vom November 2024 war damit vertragswidrig und unwirksam, denn ihr war keine qualifizierte Abmahnung vorausgegangen. Für die Mieterin war das aber nur ein Etappensieg, und hier liegt die eigentliche Lehre des Urteils.

Das Gericht wertet die unwirksame fristlose Kündigung nämlich als das "Minus", das in ihr enthalten ist: als vertraglich vereinbarte Abmahnung. Deutlicher als durch eine fristlose Kündigung kann der Vermieter dem Mieter kaum vor Augen führen, dass er weitere Zahlungsrückstände nicht dulden wird.

Die zweite Kündigung beendete den Vertrag

Als die Mieterin in den Folgemonaten erneut mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand geriet, kündigte die Vermieterin im April 2025 erneut fristlos. Diese zweite Kündigung war wirksam: Die Abmahnfunktion war durch die erste, unwirksame Kündigung erfüllt, der enge zeitliche Zusammenhang von rund fünf Monaten gewahrt. Der Mietvertrag über das Hotel mit 153 Zimmern war damit beendet, die Mieterin zur Räumung verurteilt.

4. Die weiteren Argumente des Gerichts

Lesenswert ist die Entscheidung auch wegen dreier Nebenfragen. Erstens: Die Abmahnung muss sich nicht auf genau den Rückstand beziehen, der später die Kündigung trägt. Sonst könnte der Mieter durch geschickte Teilzahlungen nach jeder Abmahnung die Kündigung dauerhaft verhindern, das wäre nicht interessengerecht.

Zweitens: Die im Vertrag vereinbarte Rechtzeitigkeitsklausel, wonach es auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, ist zwischen Kaufleuten wirksam. Wer am dritten Werktag überweist, zahlt zu spät, wenn das Geld erst danach ankommt. Drittens: Der Vertrag über das Hotelgebäude war trotz des parallelen Vertrags über die Hotelausstattung ein Mietvertrag und kein Pachtvertrag, denn das Gebäude wurde ohne Inventar überlassen.

Keine Treuwidrigkeit der Kündigung

Die Mieterin berief sich schließlich auf § 242 BGB: Die Kündigung sei treuwidrig, weil sie existenzvernichtend wirke. Das OLG weist auch das zurück. Treuwidrig kann eine Kündigung sein, wenn der Rückstand geringfügig ist oder umgehend vollständig ausgeglichen wird. Hier liefen die Rückstände aber über Monate immer weiter auf, zuletzt auf über 700.000 Euro. Das Interesse des Mieters am wirtschaftlichen Überleben überwiegt das Interesse des Vermieters an vertragsgemäßen Zahlungen nicht.

5. Praktische Folgen für Gewerbemieter

Für Gewerbemieter ist die Entscheidung Schutzschild und Warnung zugleich. Der Schutzschild: Enthält Ihr Mietvertrag ein Abmahnerfordernis, ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung unwirksam. Sie können sich gegen die Räumung verteidigen und wertvolle Zeit gewinnen. Prüfen Sie Ihren Vertrag deshalb genau, bevor Sie eine Kündigung des Mietvertrags akzeptieren.

Die Warnung: Eine unwirksame Kündigung ist kein Freibrief. Sie wirkt als Abmahnung weiter und bereitet die nächste Kündigung vor. Wer nach einer fristlosen Kündigung weiter unpünktlich oder unvollständig zahlt, verliert beim zweiten Anlauf des Vermieters den Vertrag. Nutzen Sie die gewonnene Zeit also, um die Rückstände vollständig zurückzuführen oder eine Sanierungslösung zu verhandeln.

Bedeutung für Vermieter

Vermieter sollten ihre eigenen Vertragsklauseln kennen: Wer eine Abmahnpflicht vereinbart hat, muss sie einhalten, sonst ist die Kündigung unwirksam und es drohen Schadensersatzforderungen und verlorene Prozesse. Im Zweifel gilt: erst förmlich abmahnen, dann kündigen. Mehr zu den Grundsätzen finden Sie auf meiner Seite zur Abmahnung im Mietrecht.

6. Typische Szenarien aus der Praxis

Beispiel eins: Ein Gastronom in der Essener Innenstadt gerät nach einem schwachen Winter mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Sein Vertrag enthält die übliche Klausel "trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung". Kündigt der Vermieter sofort fristlos, ist die Kündigung unwirksam, der Gastronom kann sich gegen die Räumungsklage verteidigen.

Beispiel zwei: Derselbe Gastronom erhält die unwirksame Kündigung, zahlt aber nur einen Teil nach und lässt neue Rückstände auflaufen. Drei Monate später kündigt der Vermieter erneut. Diese Kündigung hält, denn die erste wirkt als Abmahnung. Wer das Muster kennt, weiß: Nach der ersten Kündigung zählt jeder Monat.

Streit um die Rechtzeitigkeit der Zahlung

Beispiel drei: Ein Einzelhändler überweist die Miete stets am dritten Werktag. Durch Banklaufzeiten kommt das Geld erst am fünften an. Bei einer Rechtzeitigkeitsklausel gerät er damit Monat für Monat in Verzug und riskiert eine Kündigung wegen ständig unpünktlicher Zahlung. Die Daueraufträge sollten deshalb so eingerichtet werden, dass der Eingang rechtzeitig erfolgt.

7. Strategische Hinweise: So reagieren Sie richtig

Erhalten Sie als Gewerbemieter eine fristlose Kündigung, lassen Sie zuerst den Mietvertrag prüfen: Enthält er ein Abmahnerfordernis, eine Rechtzeitigkeitsklausel, besondere Kündigungsgründe? Die Wirksamkeit der Kündigung entscheidet sich oft an diesen Details, nicht am Gesetz. Reagieren Sie schnell, denn nach der Kündigung folgt regelmäßig die Räumungsklage, und ab Vertragsende schulden Sie Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB in Höhe der vollen Miete.

Dokumentieren Sie alle Zahlungen lückenlos. Im Prozess trägt der Mieter die Beweislast für die Erfüllung (§ 362 BGB). Unübersichtliche Mieterkonten des Vermieters entlasten Sie nicht, wenn Sie Ihre eigenen Zahlungen nicht belegen können.

Verhandeln statt eskalieren

Oft ist eine Verhandlungslösung wirtschaftlicher als der Prozess: Ratenzahlung auf die Rückstände, Anpassung der Sicherheiten, gegebenenfalls eine einvernehmliche Beendigung mit Auslauffrist. Als Anwalt mit Schwerpunkt in Streitverfahren und Insolvenzsituationen entwickle ich mit Ihnen eine Strategie, die Ihre Liquidität und Ihren Standort schützt, bevor die Lage existenzbedrohend wird.

8. Anwaltliche Unterstützung durch die Kanzlei Tholl

Ich vertrete Gewerbemieter und Vermieter in Essen und bundesweit bei fristlosen Kündigungen, Räumungsklagen und Zahlungsstreitigkeiten rund um Gewerberäume. Für Mieter prüfe ich die Wirksamkeit der Kündigung und verteidige Sie gegen die Räumung; für Vermieter gestalte ich Abmahnung und Kündigung so, dass sie vor Gericht Bestand haben.

Geraten Zahlungsrückstände außer Kontrolle, berate ich Sie auch zu den insolvenzrechtlichen Folgen und Sanierungsmöglichkeiten, einen Überblick gibt meine Seite zum Insolvenzrecht.

So erreichen Sie mich

Im Erstgespräch kläre ich mit Ihnen Chancen, Risiken und Kosten. Sie erreichen die Kanzlei Tholl unter 0201 / 10 299 20 oder info@kanzlei-tholl.de.

9. Häufig gestellte Fragen zur Kündigung in der Gewerbemiete

Braucht der Vermieter für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Abmahnung?

Nach dem Gesetz nicht: § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB lässt die Kündigung bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten ohne Abmahnung zu. Vereinbart der Mietvertrag aber ausdrücklich eine vorherige schriftliche Abmahnung, muss der Vermieter sie einhalten. Sonst ist die Kündigung nach der Entscheidung des OLG Karlsruhe unwirksam.

Was bedeutet es, dass eine unwirksame Kündigung als Abmahnung gilt?

Die unwirksame fristlose Kündigung erfüllt den Zweck einer Abmahnung: Sie zeigt dem Mieter unmissverständlich, dass der Vermieter weitere Rückstände nicht hinnimmt. Läuft danach erneut ein kündigungsrelevanter Rückstand auf, kann der Vermieter wirksam kündigen, ohne noch einmal gesondert abzumahnen.

Wie lange wirkt eine solche Abmahnung?

Es gibt keine starre Frist. Das OLG Karlsruhe hat einen Abstand von rund fünf Monaten zwischen unwirksamer Kündigung und neuer Kündigung als engen zeitlichen Zusammenhang gewertet. Je länger der Vermieter zuwartet und je vertragstreuer sich der Mieter zwischenzeitlich verhält, desto eher verliert die Abmahnung ihre Warnfunktion.

Gilt die Schonfristzahlung auch für Gewerberäume?

Nein. Die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten unwirksam zu machen, gilt nur für Wohnraum. Gewerbemieter können eine wirksame Kündigung durch Nachzahlung allenfalls über den Einwand der Treuwidrigkeit entkräften, und das nur in engen Ausnahmefällen.

Was ist eine Rechtzeitigkeitsklausel?

Eine Vertragsklausel, nach der es für die Pünktlichkeit der Mietzahlung auf den Eingang beim Vermieter ankommt, nicht auf die Absendung. Zwischen Unternehmern ist eine solche Klausel auch in Formularverträgen wirksam. Richten Sie Ihre Zahlungen deshalb so ein, dass die Miete spätestens am dritten Werktag gutgeschrieben ist.

Mein Mieterkonto beim Vermieter ist unübersichtlich. Hilft mir das im Prozess?

Nein. Für die Erfüllung der Mietforderung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Sie müssen also selbst belegen, welche Zahlung wann auf welche Forderung geleistet wurde. Führen Sie deshalb eigene, vollständige Zahlungsnachweise.

Kann eine fristlose Kündigung treuwidrig sein, weil sie meine Existenz bedroht?

Nur in Ausnahmefällen. Die Gerichte verlangen dafür etwa einen geringfügigen oder sofort vollständig ausgeglichenen Rückstand und ein ansonsten vertragstreues Verhalten. Anhaltende und wachsende Rückstände schließen den Einwand praktisch aus, die Existenzbedrohung allein genügt nicht.

Endet der Vertrag über das Inventar automatisch mit dem Hauptmietvertrag?

Das hängt von der Vertragsgestaltung ab. Im entschiedenen Fall war vereinbart, dass der Ausstattungsvertrag automatisch endet, wenn der Hauptmietvertrag endet. Solche Kopplungsklauseln sind wirksam und sollten bei Vertragsabschluss bewusst verhandelt werden.

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