Untervermietung nach Auszug: Ihre Rechte als Mieter

Einleitung

Zieht ein Mitbewohner aus der gemeinsam gemieteten Wohnung aus, stehen die verbleibenden Mieter oft vor einem finanziellen Problem: Die volle Miete läuft weiter, der Anteil des Ausgezogenen fehlt. Viele Mieter in Essen, ob in Rüttenscheid, Steele oder Kettwig, möchten das frei gewordene Zimmer dann untervermieten. Doch was gilt, wenn der Vermieter die Erlaubnis schlicht verweigert?

Als Fachanwalt mit über 25 Jahren Erfahrung im Miet- und Zivilrecht vertrete ich regelmäßig Mieter, denen die Untervermietungserlaubnis verweigert wird. Der Bundesgerichtshof hat mit Hinweisbeschluss vom 7. Oktober 2025 (VIII ZR 11/24) die Rechte von Mietern erneut gestärkt: Bleibt die Wohnung nach dem Auszug eines Mitmieters mit gleich vielen Personen belegt, muss der Vermieter die Untervermietung in aller Regel erlauben, und zwar ohne Mietaufschlag. In diesem Beitrag erkläre ich, was die Entscheidung für Sie bedeutet.

1. Untervermietung und das Gesetz: § 553 BGB im Überblick

Wer einen Teil seiner Wohnung einem Dritten überlassen will, braucht dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Das Gesetz lässt den Mieter damit aber nicht im Regen stehen: Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils des Wohnraums verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Es handelt sich um einen echten Anspruch, den Mieter notfalls einklagen können.

Wichtig ist die Abgrenzung: § 553 BGB betrifft die Überlassung eines Teils der Wohnung, etwa eines einzelnen Zimmers. Wer die komplette Wohnung untervermieten möchte, fällt unter die strengere Vorschrift des § 540 BGB und hat keinen vergleichbaren Anspruch. Bleibt aber mindestens ein Mieter in der Wohnung wohnen, geht es um die teilweise Gebrauchsüberlassung, und der Vermieter darf nur in engen Grenzen ablehnen. Einen Überblick über Ihre Rechte rund um die Wohnung finden Sie auf meiner Seite zum Mietrecht.

Die Hürde des berechtigten Interesses ist niedrig

Die Rechtsprechung versteht das berechtigte Interesse weit: Es genügt jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Schon der nachvollziehbare Wunsch, die eigene Mietbelastung zu senken, reicht aus. Genau diesen Zweck hat der Gesetzgeber mit der Vorschrift ausdrücklich verfolgt. Wer also nach dem Auszug eines Mitbewohners die Miete nicht mehr allein stemmen will, hat regelmäßig ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

2. Die Rechtslage: Mietermehrheit und Auszug eines Mitmieters

Kompliziert wird es, wenn mehrere Personen gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben haben, etwa Paare, Wohngemeinschaften oder Freunde. Zieht einer aus, bleibt er rechtlich Mieter und schuldet dem Vermieter weiter die Miete. Im Innenverhältnis können die verbleibenden Mieter ihn zwar nach § 426 Abs. 2 Satz 1 BGB auf seinen Mietanteil in Anspruch nehmen. Praktisch ist das aber riskant: Der Ausgezogene kann seinerseits verlangen, dass alle gemeinsam das Mietverhältnis kündigen, und die verbleibenden Mieter verlieren dann ihre Wohnung.

Bisher war höchstrichterlich offen, ob bei einer Mietermehrheit alle Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben müssen oder ob es genügt, wenn nur die in der Wohnung verbleibenden Mieter untervermieten wollen.

Der Fall aus Berlin

Drei Mieter hatten gemeinsam eine Dreizimmerwohnung gemietet. Einer zog im September 2022 endgültig aus. Die beiden verbleibenden Mieter wollten sein Zimmer ab Oktober 2022 an eine namentlich benannte Person untervermieten, um den Mietanteil des Ausgezogenen aufzufangen. Die Vermieterin lehnte ab. Amtsgericht und Landgericht Berlin gaben den Mietern Recht. Die Vermieterin zog vor den Bundesgerichtshof, nahm ihre Revision nach dem deutlichen Hinweisbeschluss des Senats vom 7. Oktober 2025 (VIII ZR 11/24) aber zurück.

3. Die Kernaussage: Interesse der verbleibenden Mieter genügt

Der BGH stellt klar: Der Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis setzt nicht voraus, dass das berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorliegt. Jedenfalls dann, wenn ein Mitmieter endgültig ausgezogen ist und die verbleibenden Mieter deshalb einen Dritten aufnehmen wollen, genügt deren Interesse. Auf den ausgezogenen Mitmieter kommt es nicht an.

Damit beseitigt der Senat eine Unsicherheit, die in der Praxis immer wieder zu Streit geführt hat. Vermieter konnten sich bislang darauf zurückziehen, der ausgezogene Mieter habe ja kein Interesse an der Untervermietung, also fehle es am Anspruch der Mietergemeinschaft. Dieses Argument trägt nicht mehr.

Das Gesamtschuldner-Argument zieht nicht

Die Vermieterin hatte eingewandt, die verbleibenden Mieter könnten doch den Ausgezogenen auf Zahlung seines Mietanteils verklagen, statt unterzuvermieten. Der BGH lässt das nicht gelten: Nimmt man den Ausgezogenen in Anspruch, besteht die Gefahr, dass dieser die Beendigung des gesamten Mietverhältnisses erzwingt. Gerade davor soll § 553 Abs. 1 BGB die Mieter schützen. Das gilt erst recht, wenn die Vermieterin, wie hier, sowohl eine Vertragsfortsetzung allein mit den verbleibenden Mietern als auch einen Austausch des ausgezogenen Mieters gegen den Untermieter ausdrücklich verweigert hat.

4. Kein Untermietzuschlag bei unveränderter Belegung

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis ausnahmsweise von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist, dem sogenannten Untermietzuschlag. Manche Vermieter, gerade in angespannten Wohnungsmärkten, verlangen einen solchen Zuschlag fast routinemäßig.

Der BGH erteilt schematischen Zuschlägen eine klare Absage. § 553 Abs. 2 BGB ist eine Ausnahmevorschrift. Weder die bloße stärkere Belegung der Wohnung noch der Umstand, dass der Mieter Untermieteinnahmen erzielt, rechtfertigt für sich genommen einen Zuschlag. Im entschiedenen Fall blieb die Belegung unverändert: Vor dem Auszug wohnten drei Personen in der Wohnung, nach der Aufnahme der Untermieterin wieder drei. Dass der Ausgezogene formal Mieter bleibt und theoretisch zurückkehren könnte, ändert daran nichts.

Auch kein Gewinn der Mieter

Zudem fehlte es an einem Gewinn: Die Mieter schuldeten gut 1.000 Euro Bruttomiete und wollten rund 330 Euro Untermiete erheben. Wer lediglich den Mietanteil eines Ausgezogenen auffängt, verdient an der Untervermietung nichts, sondern begrenzt nur seine eigene Belastung. Für einen Untermietzuschlag ist in solchen Konstellationen kein Raum.

5. Unzumutbarkeit: Wann der Vermieter wirklich ablehnen darf

Nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB entfällt der Anspruch nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Die Entscheidung zeigt, wie eng diese Ausnahmen zu verstehen sind.

Die Vermieterin hatte argumentiert, die Mieter hätten bereits vor der Erlaubnis einen Untermietvertrag geschlossen und damit das Vertrauensverhältnis zerstört. Der BGH weist das zurück, zumal die Vermieterin selbst ständig auf Vorlage des Untermietvertrags bestanden hatte. Wer die Vorlage des Vertrags verlangt, kann dem Mieter den Vertragsschluss nicht zugleich als Treuebruch vorhalten. Eine verbotene vorzeitige Gebrauchsüberlassung war nicht festgestellt.

Erhöhter Aufwand ist hinzunehmen

Auch das Argument, im Streitfall müsse der Vermieter später Mieter und Untermieter gemeinsam auf Räumung verklagen, überzeugte den Senat nicht. Dieser mögliche Mehraufwand ist die zwangsläufige Folge jeder Untervermietung. § 553 Abs. 1 BGB legt die zu berücksichtigenden Interessen abschließend fest, und dieses allgemeine Vermieterinteresse gehört nicht dazu.

6. Typische Szenarien aus der Praxis

Die Entscheidung betrifft Alltagskonstellationen, wie ich sie auch in meiner Essener Praxis laufend erlebe. Beispiel eins: Eine Wohngemeinschaft in einem Altbau in Rüttenscheid verliert ein Mitglied, das beruflich nach Hamburg zieht. Die verbleibenden Mitbewohner dürfen das Zimmer neu besetzen, der Vermieter muss den namentlich benannten Nachfolger akzeptieren, wenn keine Gründe in dessen Person dagegen sprechen.

Beispiel zwei: Ein Paar trennt sich, ein Partner zieht aus, will aber aus dem Mietvertrag zunächst nicht entlassen werden. Der verbleibende Partner kann ein Zimmer untervermieten, um die Miete zu finanzieren. Das Interesse des Ausgezogenen ist unerheblich.

Vorsicht bei vollständiger Überlassung

Anders liegt der Fall, wenn alle Mieter ausziehen und die Wohnung komplett einem Dritten überlassen wollen. Dann gibt es keinen Anspruch aus § 553 BGB. Wer hier ohne Erlaubnis handelt, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung. Was bei einer Kündigung wegen Untervermietung gilt, habe ich gesondert zusammengefasst.

7. Strategische Hinweise für Mieter

Stellen Sie Ihre Anfrage an den Vermieter schriftlich und benennen Sie die Person des Untermieters konkret mit Namen, Beruf und gegebenenfalls Einkommenssituation. Der Vermieter muss prüfen können, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Eine pauschale Anfrage ins Blaue genügt nicht.

Begründen Sie kurz Ihr Interesse, etwa den Auszug des Mitbewohners und die gestiegene Mietbelastung, und setzen Sie eine angemessene Frist. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne tragfähigen Grund, können Sie auf Erteilung der Erlaubnis klagen. Wichtig: Vermieten Sie nicht eigenmächtig unter, bevor die Erlaubnis vorliegt oder erstritten ist. Sonst drohen Abmahnung und Kündigung, auch wenn Sie eigentlich einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt hätten.

Schadensersatz bei unberechtigter Verweigerung

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann er sich schadensersatzpflichtig machen: Die entgangene Untermiete für die Zeit der unberechtigten Verweigerung kann der Mieter ersetzt verlangen. Das erhöht den Druck auf Vermieter, Anfragen ernsthaft und zügig zu prüfen. Wie Sie auf eine verweigerte Untervermietung reagieren, erläutere ich auf einer eigenen Seite.

8. Anwaltliche Unterstützung durch die Kanzlei Tholl

Ich prüfe für Sie, ob Ihnen ein Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis zusteht, formuliere die Anfrage an den Vermieter rechtssicher und setze Ihren Anspruch notfalls gerichtlich durch. Vermietern helfe ich umgekehrt bei der Prüfung, ob ausnahmsweise ein Ablehnungsgrund oder ein Anspruch auf Untermietzuschlag besteht, damit keine unwirksamen Forderungen gestellt werden.

Gerade nach dem Auszug eines Mitmieters ist schnelles Handeln wichtig, denn jeder Monat ohne Untermieter kostet bares Geld. Droht der Streit zu eskalieren, etwa weil der Vermieter mit einer Räumungsklage droht, sollten Sie nicht zuwarten.

So erreichen Sie mich

Im Erstgespräch kläre ich mit Ihnen die Erfolgsaussichten und das weitere Vorgehen. Die Kanzlei Tholl in Essen erreichen Sie telefonisch unter 0201 / 10 299 20 oder per E-Mail an info@kanzlei-tholl.de.