Zwangsverwalter haftet: Schadensersatz bei Leerstand

Einleitung

Wenn das eigene Haus unter Zwangsverwaltung steht, fühlen sich viele Eigentümer machtlos: Ein gerichtlich bestellter Verwalter übernimmt das Ruder, und die Schulden wachsen weiter. Besonders bitter wird es, wenn der Zwangsverwalter vermietbare Wohnungen jahrelang leer stehen lässt, Einnahmen, die die Schulden hätten abtragen können, gehen unwiederbringlich verloren. Solche Fälle begegnen mir auch in meiner Essener Praxis immer wieder.

Als Fachanwalt mit über 25 Jahren Erfahrung im Insolvenz- und Vollstreckungsrecht erläutere ich Ihnen anhand eines bemerkenswerten Beschlusses des OLG Karlsruhe vom 12. Juni 2025 (19 W 57/23), wann der Zwangsverwalter wegen unterlassener Vermietung haftet, wie der Schaden berechnet wird und warum Eigentümer mit der Geltendmachung nicht zu lange warten dürfen.

1. Grundlagen: Was die Zwangsverwaltung leisten soll

Die Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG ist neben der Zwangsversteigerung eine eigenständige Art der Immobiliarvollstreckung. Ihr Zweck: Der Gläubiger soll aus den laufenden Erträgen des Grundstücks befriedigt werden, vor allem aus Mieten und Pachten. Zugleich soll das Objekt in einem ordentlichen Zustand erhalten werden, damit es nicht verfällt.

Der Eigentümer verliert mit der Anordnung das Recht, sein Grundstück zu verwalten und zu nutzen (§§ 148, 150 ZVG). An seine Stelle tritt der vom Gericht bestellte Zwangsverwalter. Genau deshalb trägt der Verwalter eine große Verantwortung, und zwar nicht nur gegenüber dem Gläubiger, sondern ausdrücklich auch gegenüber dem Schuldner.

Die Vermietungspflicht des Verwalters

Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Verwalter alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung (§ 5 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV). Leerstand ist die Ausnahme und muss sich rechtfertigen lassen, etwa wenn ein Objekt objektiv unvermietbar ist oder die Herrichtung unverhältnismäßige Kosten verursachen würde.

2. Die Rechtslage: Haftung des Zwangsverwalters

Nach § 154 Satz 1 ZVG ist der Verwalter allen Beteiligten gegenüber für die Erfüllung seiner Pflichten verantwortlich, dem Gläubiger ebenso wie dem Schuldner. Verletzt er seine Pflichten schuldhaft, haftet er auf Schadensersatz (§ 154 ZVG in Verbindung mit § 280 Abs. 1 BGB). Zwar übt der Verwalter sein Amt selbstständig und nach pflichtgemäßem Ermessen aus. Dieses Ermessen ist aber kein Freibrief: Wer eine mögliche und wirtschaftlich sinnvolle Vermietung bewusst unterlässt, handelt ermessensfehlerhaft.

Die Darlegungslast liegt grundsätzlich beim Schuldner, der die Pflichtverletzung und den Schaden aufzeigen muss. Das OLG Karlsruhe zeigt jedoch, dass die Hürde überwindbar ist, wenn die Akten des Zwangsverwaltungsverfahrens eine klare Sprache sprechen.

Der Fall: Vier Wohnungen, sieben Jahre Leerstand

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen in attraktiver Lage erlebten genau das: Von der Anordnung der Zwangsverwaltung 2015 bis zum Zuschlag in der Zwangsversteigerung 2022 vermietete der Verwalter keine einzige Wohnung. Die Sachverständige im Versteigerungsverfahren hatte die Vermietbarkeit bejaht und den erzielbaren Rohertrag auf über 3.100 Euro monatlich geschätzt. Die Eigentümer verlangten rund 287.000 Euro entgangene Mieten; das OLG bewilligte Prozesskostenhilfe für eine Klage über immerhin 78.512 Euro.

3. Die Argumentation des Gerichts

Das OLG Karlsruhe hält eine Pflichtverletzung für naheliegend und stützt das auf drei Säulen. Erstens: Die Vermietung war möglich. Die behaupteten Mängel, ein eingetretenes Fenster, eine ungesicherte Rampe, Räumungsbedarf, waren mit überschaubaren Kosten von wenigen tausend Euro zu beheben, denen erwartbare Mietüberschüsse von rund 20.000 Euro jährlich gegenüberstanden. Auch eine nur zeitweise Vermietung bis zur Versteigerung wäre wirtschaftlich gewesen, zumal sich das Versteigerungsverfahren über Jahre hinzog.

Zweitens: Der Verwalter hatte sich vom falschen Interesse leiten lassen. Er ließ die Wohnungen bewusst leer stehen, um sie für Selbstnutzer in der Zwangsversteigerung attraktiv zu halten, abgestimmt mit der betreibenden Bank. Das ist unzulässig: Die Zwangsverwaltung dient nicht dazu, die Zwangsversteigerung vorzubereiten und dem Gläubiger einen möglichst hohen Erlös zu sichern. Ein "bewusster Leerstand" widerspricht ihrem gesetzlichen Zweck.

Keine Ausreden über Geld und Gericht

Drittens räumt das Gericht zwei beliebte Einwände ab. Dass die Gläubigerin angeblich keine Vorschüsse für die Herrichtung zahlen wollte, entlastet den Verwalter nicht: Er hätte die Vorschüsse förmlich über das Vollstreckungsgericht anfordern müssen, tatsächlich zahlte die Bank angeforderte Vorschüsse stets anstandslos. Und dass das Amtsgericht ihn nie zur Vermietung aufforderte, hilft ebenfalls nicht: Der Verwalter ist für seine Pflichten eigenständig verantwortlich; nur eine entgegenstehende Weisung des Gerichts könnte ihn entlasten, und die gab es nicht.

4. Praktische Folgen: So wird der Schaden berechnet

Der Schaden bemisst sich nach dem, was bei ordnungsgemäßer Vermietung in die Verwaltungsmasse geflossen wäre: der erzielbare Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und der Kosten der Zwangsverwaltung (§ 155 ZVG). Im Karlsruher Fall ergab das für die Jahre 2020 bis August 2022 gut 100.000 Euro Rohertrag minus rund 21.600 Euro Kosten, also 78.512 Euro möglichen Schaden.

Wichtig ist die zeitliche Grenze: Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher in die Rechtsstellung des Schuldners ein. Ab diesem Moment bestehen die Verwalterpflichten gegenüber dem Ersteher, nicht mehr gegenüber dem früheren Eigentümer. Entgangene Mieten nach dem Zuschlag kann der alte Eigentümer also nicht mehr geltend machen.

Der Schaden entsteht auch bei Verteilung an Gläubiger

Bemerkenswert ist ein weiterer Punkt: Die Eigentümer sind auch dann geschädigt, wenn die Mieteinnahmen gar nicht an sie selbst, sondern an die Gläubiger geflossen wären. Denn mit den Einnahmen wären ihre Schulden getilgt worden. Der Schaden liegt dann in der unterbliebenen Schuldbefreiung, ein Gedanke, der auch in anderen Vollstreckungs- und Insolvenzkonstellationen trägt. Einen Überblick über verwandte Fragen gibt meine Seite zum Insolvenzrecht.

5. Die Verjährungsfalle: Jedes Jahr zählt

Die Kehrseite der Entscheidung: Ansprüche gegen den Zwangsverwalter verjähren nach den allgemeinen Regeln der §§ 194 ff. BGB in drei Jahren, und zwar nicht erst ab dem Ende der Zwangsverwaltung. Der Anspruch wegen unterlassener Vermietung entsteht vielmehr in dem Jahr, in dem die Vermietung unterblieb, und die Eigentümer wussten ja, dass ihre Wohnungen leer standen.

Im Karlsruher Fall waren deshalb alle Ansprüche für die Jahre 2015 bis 2019 verjährt, als die Eigentümer im Februar 2023 Prozesskostenhilfe beantragten. Von ursprünglich 287.000 Euro blieben so nur die Jahre ab 2020 übrig. Wer den Leerstand sieht und jahrelang zuwartet, verliert Jahr für Jahr Ansprüche.

Keine Schonfrist bis zum Verfahrensende

Die teilweise vertretene Auffassung, die Verjährung beginne erst mit dem Ende des Zwangsverwaltungsverfahrens, versteht das OLG nur als spätesten Zeitpunkt; es zieht dazu den Rechtsgedanken des § 62 InsO zur Insolvenzverwalterhaftung heran. Wer früher Kenntnis hat, muss früher handeln. Eigentümer sollten Pflichtverletzungen des Verwalters deshalb laufend dokumentieren und rechtzeitig verjährungshemmende Schritte einleiten.

6. Typische Szenarien aus der Praxis

Szenario eins: Der Zwangsverwalter eines Mehrfamilienhauses im Essener Norden lässt zwei leergezogene Wohnungen "wegen des laufenden Versteigerungsverfahrens" unvermietet. Nach der Karlsruher Linie ist das pflichtwidrig, das Versteigerungsverfahren rechtfertigt den Leerstand gerade nicht, zumal Mietverträge nach § 6 Abs. 2 ZwVwV mit Blick auf die Versteigerung gestaltet werden können.

Szenario zwei: Der Verwalter beruft sich darauf, für Reparaturen sei kein Geld da. Auch das trägt nur, wenn er die erforderlichen Vorschüsse förmlich über das Gericht angefordert hat und der Gläubiger sie verweigert. Informelle Absprachen mit dem Gläubiger zulasten des Schuldners sind kein Schutzschild.

Szenario drei: Parallele zur Insolvenzverwalterhaftung

Die Grundsätze ähneln der Haftung des Insolvenzverwalters nach §§ 60 ff. InsO. Wer als Schuldner oder Gläubiger die Vermögensverwaltung durch Dritte hinnehmen muss, hat in beiden Verfahren wirksame Haftungsinstrumente, wenn der Verwalter das ihm anvertraute Vermögen schlecht bewirtschaftet, sei es im Insolvenzverfahren oder in der Zwangsverwaltung.

7. Strategische Hinweise für Eigentümer

Dokumentieren Sie den Zustand Ihrer Immobilie bei Anordnung der Zwangsverwaltung mit Fotos und Zeugen, das erleichtert später den Nachweis der Vermietbarkeit. Fordern Sie den Verwalter schriftlich zur Vermietung auf und verlangen Sie die Jahresberichte, die er dem Gericht schuldet. Beschwerden beim Vollstreckungsgericht erzeugen Aktenlage, im Karlsruher Fall waren gerade die beigezogenen Akten der Schlüssel zum Erfolg.

Achten Sie auf die Verjährung: Ansprüche wegen unterlassener Vermietung entstehen jahresweise und verjähren in drei Jahren ab Jahresende. Verhandlungen mit dem Verwalter hemmen die Verjährung nur unter den Voraussetzungen des § 203 BGB; im Zweifel hilft nur Klage oder ein Antrag auf Prozesskostenhilfe, der die Verjährung ebenfalls hemmen kann.

Prozesskostenhilfe als Türöffner

Gerade Eigentümer in der Zwangsverwaltung sind oft mittellos. Der Karlsruher Fall zeigt, dass die Prozesskostenhilfe der richtige Weg sein kann: Das OLG bewilligte sie, weil die Klage hinreichende Erfolgsaussicht hatte und die entscheidenden Fragen von einer Beweisaufnahme abhängen, deren Ausgang offen ist. Mittellosigkeit ist also kein Grund, auf die Durchsetzung berechtigter Ansprüche zu verzichten.

8. Anwaltliche Unterstützung durch die Kanzlei Tholl

Ich prüfe für Sie, ob der Zwangsverwalter Ihrer Immobilie seine Pflichten verletzt hat, beziffere den entgangenen Mietüberschuss anhand der Verfahrensakten und Gutachten und setze Ihre Ansprüche durch, einschließlich Prozesskostenhilfeverfahren, wenn die Mittel fehlen. Ebenso vertrete ich Sie gegenüber dem Vollstreckungsgericht, wenn die Zwangsverwaltung aus dem Ruder läuft.

Als Kanzlei mit Schwerpunkt im Insolvenz- und Vollstreckungsrecht und Erfahrung im Mietrecht kenne ich beide Seiten dieser Verfahren.

So erreichen Sie mich

Im Erstgespräch kläre ich mit Ihnen die Erfolgsaussichten und das weitere Vorgehen. Sie erreichen die Kanzlei Tholl in Essen unter 0201 / 10 299 20 oder info@kanzlei-tholl.de.