Mietschulden als Deliktsforderung: Risiko für Schuldner

Einleitung

Wer in die Privatinsolvenz geht, hofft auf den Schlussstrich: Nach der Restschuldbefreiung sollen die alten Schulden Geschichte sein. Doch dieser Schlussstrich hat Lücken. Forderungen aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung bleiben nach § 302 Nr. 1 InsO bestehen - und das Landgericht Itzehoe hat mit Urteil vom 19.08.2025 (Az. 9 S 57/24) gezeigt, dass auch gewöhnliche Mietschulden als Deliktsforderung eingestuft werden können. In meiner Praxis in Essen erlebe ich regelmäßig, wie überrascht Mandanten aus dem gesamten Ruhrgebiet - von Rüttenscheid bis Steele - sind, wenn ein Vermieter seine Forderung plötzlich als Deliktsforderung anmeldet.

Als Fachanwalt für Insolvenzrecht begleite ich seit über 25 Jahren Schuldner durch die Privatinsolvenz und vertrete zugleich Vermieter, die ihre Forderungen sichern wollen. Die Entscheidung des LG Itzehoe betrifft beide Seiten: Mieter, die in der Krise zu Notlügen greifen, riskieren Schulden, die sie nie wieder loswerden. Vermieter erhalten umgekehrt ein scharfes Werkzeug, um Mietausfälle über die Insolvenz hinaus durchzusetzen. In diesem Beitrag erkläre ich, was das Gericht entschieden hat, wie die Täuschung über eine angebliche Lebensversicherung zur Deliktsforderung führte und was Betroffene jetzt wissen müssen.

1. Was hat das LG Itzehoe zu Mietschulden als Deliktsforderung entschieden?

Das Landgericht Itzehoe hat mit Versäumnisurteil vom 19.08.2025 (Az. 9 S 57/24) festgestellt, dass Mietrückstände eine Forderung aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung im Sinne von § 302 Nr. 1 InsO sein können. Voraussetzung: Der Mieter täuscht den Vermieter - im entschiedenen Fall durch das Vorspiegeln einer nicht existierenden Lebensversicherung - und erreicht dadurch, dass der Vermieter die Räumung hinauszögert und weitere Nutzungsausfälle erleidet. Solche Forderungen überleben die Restschuldbefreiung.

Das Besondere an dieser Entscheidung: Es geht nicht um die klassischen Fälle der Deliktsforderung wie Körperverletzung oder Betrug beim Vertragsschluss. Es geht um Mietschulden, die zunächst ganz gewöhnlich aufgelaufen waren. Erst das Verhalten der Mieter nach der Kündigung - die Täuschung über eine vermeintliche Sicherheit - hat einen Teil dieser Schulden in eine Deliktsforderung verwandelt. Die rechtliche Grundlage bildet § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB, also der zivilrechtliche Schadensersatzanspruch wegen Betrugs.

Warum die Einordnung als Deliktsforderung so folgenreich ist

Nach § 302 Nr. 1 InsO sind Verbindlichkeiten aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung von der Restschuldbefreiung ausgenommen, wenn der Gläubiger sie unter Angabe dieses Rechtsgrundes nach § 174 Abs. 2 InsO angemeldet hat. Im Klartext: Während alle anderen Gläubiger nach der Restschuldbefreiung leer ausgehen, kann der Deliktsgläubiger weiter vollstrecken - notfalls jahrzehntelang, denn titulierte Ansprüche verjähren nach § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB erst nach 30 Jahren.

Für den Schuldner bedeutet das: Der wirtschaftliche Neuanfang, den die Privatinsolvenz verspricht, bleibt unvollständig. Genau deshalb lohnt es sich, die Feststellung des Deliktsattributs nicht widerspruchslos hinzunehmen. Ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, ist eine Frage des Einzelfalls - und die Hürden sind, wie das Verfahren in Itzehoe zeigt, durchaus ernst zu nehmen, aber keineswegs immer erfüllt.

2. Der Fall: Eine Lebensversicherung, die es nie gab

Der Sachverhalt liest sich wie ein Lehrstück über Notlügen mit teuren Folgen. Ein Vermieter hatte das Mietverhältnis im März 2022 wegen aufgelaufener Mietrückstände fristlos gekündigt und eine Räumungsfrist gewährt. Die Mieter akzeptierten die Kündigung, baten aber um Aufschub. Der Vermieter verlangte eine Sicherheit. Daraufhin boten ihm die Mieter die Auszahlungssumme einer angeblich gekündigten Lebensversicherung an und traten diese mündlich ab. Der Vermieter erhielt sogar eine Kopie eines Kündigungsschreibens an die Versicherung - Geld floss jedoch nie.

Auf mehrfache Nachfrage nach dem Versicherungsschein folgten Ausflüchte. Schließlich räumte die Mieterseite per E-Mail ein, den Vermieter - in ihren eigenen Worten - "angeflunkert" zu haben. Die Versicherung teilte auf Anfrage mit, dass für die Mieterin überhaupt kein Vertrag bestand und die angegebene Vertragsnummer nicht einmal dem Format ihrer Vertragsnummern entsprach. Die Wohnung wurde erst im November 2023 geräumt - rund anderthalb Jahre nach der Kündigung. Der gesamte Zahlungsrückstand lag bei über 8.600 Euro; allein ab August 2023 waren 4.960 Euro aufgelaufen.

Erste Instanz sah noch keinen Schädigungsvorsatz

Das Amtsgericht hatte die Mieter zwar zur Zahlung des gesamten Rückstands verurteilt, den Antrag auf Feststellung einer Deliktsforderung aber abgewiesen. Die Begründung: Die Mieter seien davon ausgegangen, das versprochene Geld anderweitig beschaffen zu können - es fehle daher am Vorsatz, den Vermieter zu schädigen. Außerdem sei kein kausaler Schaden erkennbar, denn ein Räumungsprozess hätte den Vermieter ebenfalls Zeit und Geld gekostet.

Diese Sichtweise hat das Landgericht Itzehoe in der Berufung korrigiert. Beide Argumente des Amtsgerichts hielten der Überprüfung nicht stand - und die Begründung des Landgerichts ist für die Praxis aufschlussreich, weil sie die typischen Verteidigungslinien von Schuldnern in solchen Konstellationen entkräftet.

3. Das Kernproblem: Wann wird aus Mietschulden eine Deliktsforderung?

Gewöhnliche Mietschulden sind keine Deliktsforderung. Wer schlicht nicht zahlen kann, handelt nicht unerlaubt im Sinne der §§ 823 ff. BGB - Zahlungsunfähigkeit allein ist kein Delikt. Die Restschuldbefreiung erfasst solche Rückstände daher vollständig. Das Kernproblem des Falles lag deshalb in der Frage: Ab welchem Punkt kippt das Verhalten des Mieters vom bloßen Zahlungsverzug in einen Betrug zulasten des Vermieters?

Das Landgericht zieht die Linie dort, wo der Mieter aktiv täuscht, um sich den weiteren Besitz der Wohnung zu erschleichen. Die Mieter hatten eine Lebensversicherung vorgespiegelt, die es zu keinem Zeitpunkt gab, und deren angebliche Auszahlungssumme abgetreten. Damit erregten sie beim Vermieter einen Irrtum über das Bestehen einer werthaltigen Sicherheit. Im Vertrauen darauf verzichtete der Vermieter darauf, seinen Räumungsanspruch durchzusetzen - das ist die Vermögensverfügung im Sinne des Betrugstatbestands. Der Schaden: Der Vermieter stellte die Wohnung weiter zur Verfügung, ohne seine Nutzungsentschädigung realisieren zu können.

Die vier Betrugselemente in der Mietkonstellation

Übertragen auf das Mietverhältnis ergibt sich folgendes Prüfungsschema: Erstens die Täuschungshandlung - hier das Vorspiegeln der Versicherung samt schriftlicher Untermauerung durch ein Kündigungsschreiben an die Versicherung. Zweitens die Irrtumserregung beim Vermieter, der auf die Sicherheit vertraute. Drittens die Vermögensverfügung, die nach der Entscheidung auch in einem Unterlassen liegen kann, nämlich im Stillhalten statt Räumungsklage. Viertens der Vermögensschaden in Form entgangener Nutzungsentschädigung über mehrere Monate.

Die beabsichtigte Bereicherung der Mieter lag in der fortgesetzten Nutzung der Wohnung ohne Gegenleistung - stoffgleich mit dem Schaden des Vermieters. Damit waren alle Voraussetzungen des § 263 StGB erfüllt, und über § 823 Abs. 2 BGB entstand der zivilrechtliche Schadensersatzanspruch, der das Deliktsattribut trägt.

4. Die Argumentation des Gerichts: Vorsatz muss die Schädigung umfassen

Besonders lesenswert ist die Entscheidung beim Schädigungsvorsatz. Das Landgericht betont: Für § 302 Nr. 1 InsO genügt es nicht, dass der Schuldner vorsätzlich gegen ein Schutzgesetz verstößt. Der Vorsatz muss sich auch auf die konkrete Schädigung des Gläubigers erstrecken. Diese Anforderung entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH und schützt Schuldner davor, dass jede fahrlässige Pflichtverletzung zur ewigen Schuld wird.

Im konkreten Fall sah das Gericht diesen doppelten Vorsatz aber als gegeben an. Wer bewusst wahrheitswidrig eine Sicherheit zusagt, um weiter in der Wohnung bleiben zu können, nimmt die Schädigung des Vermieters zumindest billigend in Kauf. Die Hoffnung der Mieter, das Geld irgendwie anderweitig zu beschaffen, ändert daran nichts - sie wussten, dass die zugesagte Versicherungssumme nicht existierte und der Vermieter im Vertrauen auf eine Fiktion stillhielt.

Der Einwand der fehlenden Kausalität - und warum er nicht verfängt

Das Amtsgericht hatte argumentiert, dem Vermieter wäre auch bei sofortiger Räumungsklage ein vergleichbarer Ausfall entstanden, weil ein Räumungsprozess samt Vollstreckung Monate dauert. Dem hält das Landgericht eine wichtige Überlegung entgegen: Der Mieter, der die Wohnung nach wirksamer Kündigung nicht zurückgibt, verhält sich rechtswidrig - das hat der BGH bereits in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2005 klargestellt (BGHZ 165, 75 = NJW 2006, 220). Bei der Schadensberechnung darf man dem Täuschenden nicht zugutehalten, dass er sich auch rechtmäßig hätte verweigern können.

Geht man von rechtmäßigem Verhalten aus, wären die Mieter nach Ablauf der gewährten Räumungsfrist ausgezogen. Stattdessen hielt der Vermieter im Vertrauen auf die Versicherungssumme bis Mitte November 2023 still und forderte die Mieter nicht einmal ernsthaft zur Räumung auf. Genau dieser täuschungsbedingte Verzicht auf die Rechtsdurchsetzung begründet die Kausalität zwischen Betrug und Schaden. Diese Argumentation halte ich für überzeugend - sie verhindert, dass sich der Täuschende hinter hypothetischen Verfahrensdauern verstecken kann.

5. Praktische Folgen für Mieter und Schuldner in der Insolvenz

Für Mieter in der Zahlungskrise ist die Entscheidung ein deutliches Warnsignal. Die Versuchung, den Vermieter mit Versprechungen zu beruhigen, ist menschlich nachvollziehbar - wer will schon mit seiner Familie auf der Straße stehen? Doch die Grenze zwischen vagem Vertrösten und strafbarer Täuschung ist schnell überschritten. Wer eine konkrete Sicherheit erfindet, gefälschte oder inhaltlich falsche Unterlagen vorlegt oder Abtretungen über nicht existierende Ansprüche erklärt, riskiert eine Forderung, die ihn durch die gesamte Privatinsolvenz hindurch und darüber hinaus verfolgt.

Wichtig zu verstehen: Das Deliktsattribut betrifft im Itzehoer Fall nicht den gesamten Mietrückstand, sondern nur den Teil, der durch die Täuschung verursacht wurde - hier die ab August 2023 aufgelaufenen 4.960 Euro. Die älteren Rückstände bleiben gewöhnliche Insolvenzforderungen und werden von der Restschuldbefreiung erfasst. Diese Differenzierung ist für die Verteidigung von Schuldnern zentral: Es lohnt sich, genau zu prüfen, welcher Schadensanteil tatsächlich kausal auf der Täuschung beruht.

Was passiert mit der Deliktsforderung im Insolvenzverfahren?

Meldet der Vermieter die Forderung mit dem Deliktsattribut nach § 174 Abs. 2 InsO zur Tabelle an, muss der Schuldner reagieren. Widerspricht er dem Attribut nicht im Prüfungstermin, gilt die Feststellung - und nach rechtskräftigem Abschluss kann der Gläubiger trotz Restschuldbefreiung aus der Tabelle vollstrecken (§ 201 Abs. 2 InsO). Der Widerspruch gegen das Attribut ist nach § 184 InsO möglich und hindert die Restschuldbefreiung nicht; er zwingt den Gläubiger aber, das Deliktsattribut gerichtlich feststellen zu lassen.

Liegt - wie in Itzehoe - bereits ein Feststellungsurteil vor, ist die Lage für den Schuldner deutlich schwieriger. Deshalb gilt: Schon im Erkenntnisverfahren, also wenn der Vermieter auf Feststellung der vorsätzlichen unerlaubten Handlung klagt, muss qualifiziert verteidigt werden. Im Itzehoer Verfahren erging ein Versäumnisurteil - die Beklagten haben sich gar nicht verteidigt. Das ist aus Schuldnersicht der größte vermeidbare Fehler. Wie das Verfahren grundsätzlich abläuft und welche Weichenstellungen wichtig sind, erläutere ich auf meiner Seite zum Insolvenzverfahren.

6. Typische Szenarien: Wo die Täuschungsfalle zuschnappt

Die Konstellation des LG Itzehoe ist kein Einzelfall. In meiner Beratungspraxis begegnen mir immer wieder ähnliche Muster. Szenario eins: Der Mieter legt dem Vermieter eine Gehaltsbescheinigung oder einen Arbeitsvertrag vor, den es nicht gibt, um eine Ratenzahlungsvereinbarung zu erreichen. Auch hier kann der dadurch verursachte weitere Ausfall zur Deliktsforderung werden. Szenario zwei: Der Mieter tritt eine angebliche Steuererstattung oder eine Forderung gegen Dritte ab, die längst gepfändet oder nie entstanden ist.

Szenario drei betrifft die Anbahnung des Mietverhältnisses: Wer schon bei der Mieterselbstauskunft vorsätzlich falsche Angaben zu Einkommen, bestehenden Mietschulden oder einer laufenden Verbraucherinsolvenz macht, kann sich ebenfalls einem Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB aussetzen - der sogenannte Eingehungsbetrug. Die Rechtsprechung nimmt solche Fälle zunehmend ernst, weil der Vermieter bei wahrheitsgemäßer Auskunft den Vertrag nie geschlossen hätte.

Die Gegenprobe: Was ist noch erlaubtes Verhandeln?

Nicht jede optimistische Zusage ist Betrug. Wer ehrlich sagt, dass er auf eine Steuererstattung hofft oder Verwandte um Hilfe bitten will, täuscht nicht - er äußert eine Erwartung. Strafbar wird es erst, wenn über gegenwärtige Tatsachen getäuscht wird: die Existenz einer Versicherung, eines Vertrags, eines Guthabens. Auch die bloße Bitte um Räumungsaufschub ohne falsche Tatsachenbehauptung bleibt straflos. Diese Abgrenzung entscheidet im Streitfall über Wohl und Wehe - und sie bietet Verteidigungspotenzial, wenn der Vermieter aus jedem Vertrösten gleich einen Betrug konstruieren will.

Für die Beweisführung kommt es auf die Dokumentation an. Im Itzehoer Fall war die Beweislage erdrückend: schriftliche Abtretung, Kopie eines Kündigungsschreibens an die Versicherung, das eingestandene "Anflunkern" per E-Mail und die Auskunft der Versicherung, dass kein Vertrag existiert. Ohne solche Belege ist der Vorsatznachweis für den Gläubiger deutlich schwerer.

7. Strategische Hinweise: Handlungsoptionen für beide Seiten

Schuldnern, die mit dem Vorwurf einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung konfrontiert sind, rate ich zu drei Schritten. Erstens: Niemals ein Versäumnisurteil riskieren - wer sich nicht verteidigt, verschenkt alle Einwände gegen Vorsatz, Kausalität und Schadenshöhe. Zweitens: Die Schadensberechnung angreifen, denn nur der täuschungsbedingte Mehrschaden ist privilegiert, nicht der gesamte Rückstand. Drittens: Im Insolvenzverfahren dem Deliktsattribut rechtzeitig widersprechen und prüfen lassen, ob die Anmeldung den strengen Anforderungen des § 174 Abs. 2 InsO genügt - der Gläubiger muss die Tatsachen, aus denen sich die vorsätzliche unerlaubte Handlung ergibt, schlüssig darlegen.

Vermietern eröffnet die Entscheidung umgekehrt eine wertvolle Option: Wer durch Täuschung zum Stillhalten gebracht wurde, sollte den deliktischen Teil seiner Forderung sauber dokumentieren und frühzeitig - am besten schon vor einer Insolvenz des Mieters - ein Feststellungsurteil erwirken. Die Kombination aus Zahlungsklage und Feststellungsantrag nach § 256 ZPO, wie sie der Vermieter in Itzehoe gewählt hat, ist dafür der richtige Weg. Bei der Forderungsanmeldung im Insolvenzverfahren muss das Deliktsattribut dann ausdrücklich mit angemeldet werden, sonst geht die Privilegierung verloren.

Vorsicht bei Sicherheiten in der Krise - der insolvenzrechtliche Blick

Vermieter sollten allerdings auch die Kehrseite kennen: Sicherheiten und Zahlungen, die ein bereits zahlungsunfähiger Mieter kurz vor der Insolvenz gewährt, können der Insolvenzanfechtung nach §§ 129 ff. InsO unterliegen. Eine in der Krise abgetretene Versicherungssumme - wenn sie denn existiert - kann der Insolvenzverwalter unter Umständen zurückfordern. Die Durchsetzung von Forderungen gegen insolvente Mieter erfordert deshalb eine Doppelstrategie: deliktische Privilegierung sichern und zugleich Anfechtungsrisiken minimieren. Hierzu berate ich Vermieter regelmäßig im Schnittfeld von Mietrecht und Insolvenz.

Für beide Seiten gilt: Die Weichen werden früh gestellt. Wer als Mieter rechtzeitig offenlegt, dass er nicht zahlen kann, und wer als Vermieter konsequent dokumentiert, hat im späteren Streit die besseren Karten.

8. Anwaltliche Unterstützung: So helfe ich Ihnen in Essen und Umgebung

Die Entscheidung des LG Itzehoe zeigt exemplarisch, wie eng Mietrecht, Strafrecht und Insolvenzrecht verzahnt sind. Genau in diesem Schnittfeld liegt der Schwerpunkt meiner Tätigkeit. Als Schuldner erhalten Sie von mir eine ehrliche Einschätzung, ob ein behauptetes Deliktsattribut angreifbar ist - sei es mangels Vorsatz, mangels Kausalität oder wegen überhöhter Schadensberechnung. Ich vertrete Sie im Feststellungsprozess, im Prüfungstermin und bei der Abwehr der Zwangsvollstreckung nach der Restschuldbefreiung. Auch im Vorfeld einer Privatinsolvenz prüfe ich, welche Forderungen Ihnen gefährlich werden können.

Vermieter unterstütze ich bei der Sicherung deliktischer Forderungen: von der Beweissicherung über die Feststellungsklage bis zur qualifizierten Forderungsanmeldung mit Deliktsattribut im Insolvenzverfahren des Mieters. Gerade bei laufenden Räumungsverfahren ist Tempo gefragt - eine Räumungsklage und die parallele Sicherung der Zahlungsansprüche müssen ineinandergreifen. Meine Kanzlei an der Huyssenallee in Essen ist für Mandanten aus dem gesamten Ruhrgebiet gut erreichbar; eine erste telefonische Einschätzung ist kostenfrei.

Warum die frühe Beratung bares Geld wert ist

Ob eine Forderung die Restschuldbefreiung übersteht, entscheidet sich oft Jahre bevor das Insolvenzverfahren überhaupt beginnt - nämlich in dem Moment, in dem der Mieter eine folgenreiche Zusage macht oder der Vermieter auf eine Klage verzichtet. Wer in dieser Phase rechtlichen Rat einholt, vermeidet die teuersten Fehler. Das gilt für den Mieter, der versucht ist, mit einer Notlüge Zeit zu gewinnen, ebenso wie für den Vermieter, der sich mit mündlichen Abtretungen vertrösten lässt, statt seine Ansprüche zu titulieren. Sprechen Sie mich an, bevor die Situation eskaliert - gemeinsam finden wir den Weg, der Ihre Rechtsposition wirklich sichert.