Pachtzahlungen anfechtbar: Was Gesellschafter wissen müssen

Einleitung

Sie haben Ihrer eigenen Betriebsgesellschaft ein Grundstück verpachtet, die Pacht ist über Monate nur unregelmäßig geflossen, und jetzt fordert der Insolvenzverwalter die eingegangenen Zahlungen zurück. Das ist kein Einzelfall, sondern ein klassischer Konflikt in Unternehmensgruppen im Ruhrgebiet, wo Besitz- und Betriebsgesellschaft häufig demselben Gesellschafterkreis gehören und die Werkstatt oder Lagerhalle in Essen, Bochum oder Gelsenkirchen der einen Gesellschaft gehört, während die andere dort produziert. Das Kammergericht hat am 21. April 2026 entschieden, wann solche Pachtzahlungen als Rückzahlung eines Gesellschafterdarlehens anfechtbar sind.

Als Fachanwalt für Insolvenzrecht in Essen begleite ich seit über 25 Jahren Gesellschafter und verbundene Unternehmen, die nach der Insolvenz eines Gruppenmitglieds Post vom Insolvenzverwalter bekommen. Die gute Nachricht vorweg: Die Anfechtung nach § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO greift längst nicht bei jeder Pachtzahlung. Das Kammergericht hat der Klage des Verwalters nur teilweise stattgegeben und dabei sehr genau zwischen den einzelnen Überweisungen unterschieden. Dieser Beitrag erklärt Ihnen, worauf es dabei ankommt.

1. Worum es geht: Pacht in der Unternehmensgruppe

Pachtzahlungen an ein verbundenes Unternehmen sind in der Insolvenz der Pächterin dann anfechtbar, wenn die Pachtforderung vorher gestundet oder stehen gelassen wurde. Nicht die Nutzungsüberlassung selbst, sondern erst die verzögerte Zahlung des Entgelts macht aus dem Pachtverhältnis eine darlehensähnliche Finanzierung. Wer die Pacht pünktlich einzieht, ist von diesem Anfechtungstatbestand nicht betroffen; die übrigen Tatbestände der §§ 130 ff. InsO, vor allem die Vorsatzanfechtung nach § 133 InsO, bleiben davon unberührt.

Die Ausgangslage ist in vielen mittelständischen Gruppen dieselbe. Eine Gesellschaft hält das Betriebsgrundstück, eine zweite betreibt darauf das operative Geschäft, und hinter beiden steht derselbe Gesellschafter. Läuft das Geschäft gut, fällt niemandem auf, dass die Pacht mal später überwiesen wird. Gerät die Betriebsgesellschaft in die Krise, wird genau diese Nachsicht zum Problem, weil der Insolvenzverwalter darin eine Finanzierungsentscheidung des Gesellschafters sieht.

Warum Sie als Verpächter betroffen sein können, obwohl Sie kein Gesellschafter sind

Der Wortlaut des § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO spricht nur vom Gesellschafter. Der Bundesgerichtshof wendet die Vorschrift aber seit Langem auch auf Dritte an, deren Leistung der Darlehensgewährung durch einen Gesellschafter wirtschaftlich entspricht. Das betrifft vor allem verbundene Unternehmen. Sie können also als Verpächterin in Anspruch genommen werden, ohne selbst einen einzigen Anteil an der insolventen Gesellschaft zu halten.

2. Die Rechtslage: § 135 Abs. 1 Nr. 2 und § 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO

Zwei Vorschriften greifen ineinander. § 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO ordnet an, dass Forderungen auf Rückgewähr eines Gesellschafterdarlehens und Forderungen aus Rechtshandlungen, die einem solchen Darlehen wirtschaftlich entsprechen, im Insolvenzverfahren nachrangig sind. Sie werden also erst bedient, wenn alle anderen Gläubiger befriedigt sind, was praktisch nie vorkommt.

§ 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO sorgt dafür, dass dieser Nachrang nicht kurz vor der Insolvenz durch eine Zahlung unterlaufen wird. Anfechtbar ist danach jede Rechtshandlung, die einer solchen Forderung im letzten Jahr vor dem Eröffnungsantrag oder danach Befriedigung gewährt hat. Anders als bei der Vorsatzanfechtung kommt es auf Kenntnis oder Benachteiligungsabsicht nicht an. Wer das Geld erhalten hat, muss es nach § 143 Abs. 1 InsO zurückgewähren. Mehr zu den einzelnen Anfechtungstatbeständen finden Sie auf meiner Seite zur Insolvenzanfechtung.

Die Einjahresfrist ist der erste Prüfpunkt

Bevor Sie sich mit den schwierigen Fragen des Gesellschafterdarlehensrechts beschäftigen, sollten Sie die Daten prüfen. Nur Zahlungen aus dem letzten Jahr vor dem Eröffnungsantrag sind erfasst. Alles, was davor liegt, kann über § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO nicht angegriffen werden. In der Praxis scheitern Anfechtungsklagen häufiger an dieser schlichten Frist als an den dogmatischen Feinheiten.

3. Das Kernproblem: Wann wird aus Pacht ein Darlehen?

Hier lag der eigentliche Streit. Das Landgericht hatte angenommen, schon die Überlassung des Grundstücks zur Nutzung sei einem Darlehen gleichzustellen, sodass jede Pachtzahlung in den Anwendungsbereich des § 135 Abs. 1 InsO falle. Das Kammergericht ist dem ausdrücklich nicht gefolgt und hat diese Ausweitung zurückgewiesen.

Der Grund liegt im Gesetz zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen, das am 1. November 2008 in Kraft getreten ist. Die frühere Rechtsprechung zum Kapitalersatzrecht, nach der die Nutzungsüberlassung selbst kapitalersetzend sein konnte, lässt sich auf die neue Rechtslage nicht übertragen. Nach dem Konzept des Gesetzgebers kann sich die Kreditgewährung nur im Entgelt äußern, nicht schon in der vorausgehenden Überlassung. Der Bundesgerichtshof hat das in seinem Urteil vom 29. Januar 2015 (IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83) klargestellt und im Versäumnisurteil vom 11. Juli 2019 (IX ZR 210/18) bestätigt.

Stundung oder Stehenlassen als Auslöser

Anfechtbar ist die Tilgung von Nutzungsentgelten deshalb nur, wenn die Forderung vorher gestundet oder stehen gelassen worden ist. Erst darin liegt die Finanzierungsentscheidung, die den Nachrang und die Anfechtbarkeit rechtfertigt. Wirtschaftlich betrachtet gibt der Verpächter der Pächterin Kredit, wenn er ihr die fällige Pacht länger als üblich belässt, statt sie einzufordern.

4. Wie das Kammergericht gerechnet hat

Das Gericht hat jede einzelne Überweisung gesondert geprüft und dabei zunächst die Fälligkeit bestimmt. Ohne abweichende Vereinbarung wird die Pacht nach § 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 579 Abs. 2 BGB und § 556b Abs. 1 BGB jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig. Von diesem Stichtag aus hat das Kammergericht gezählt, wie lange die jeweilige Forderung offen geblieben war.

Als Maßstab dient die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Eine Stundung oder ein Stehenlassen von mehr als drei Monaten führt in der Regel zu einer darlehensgleichen Kreditgewährung. Bei kürzeren Zeiträumen entscheiden die Umstände des Einzelfalls, wobei der zeitliche Abstand zwischen Leistung und Gegenleistung den markt- und verkehrsüblichen Rahmen eindeutig überschreiten muss (BGH, Urteil vom 24. Februar 2022, IX ZR 250/20).

Die Überweisungen vom 13. September 2019 über 3.570 Euro, vom 28. November 2019 über 570 Euro und vom 12. Dezember 2019 über 3.570 Euro betrafen ausweislich der Verwendungszwecke Pachtforderungen, deren Fälligkeit mehr als drei Monate zurücklag. Sie waren damit anfechtbar. Bei der Zahlung vom 20. April 2020 über 3.570 Euro lagen nur zwei Monate und fünfzehn Tage zwischen Fälligkeit und Zahlung. Das Kammergericht hat auch sie erfasst, weil die Verpächterin über den gesamten Zeitraum unpünktliche und unvollständige Zahlungen hingenommen und nichts unternommen hatte, um die Pacht beizutreiben. Gerichtlich vorgegangen ist sie erst 2022. In der Summe ergaben sich 11.280 Euro.

Für die Verteidigung ist der abgewiesene Teil der Klage der interessantere. Zwei Teilzahlungen von je 1.500 Euro vom 25. und 29. Mai 2020 auf die Aprilpacht hat das Kammergericht nicht als anfechtbar angesehen. Dort lagen nur ein Monat und 22 beziehungsweise 26 Tage zwischen Fälligkeit und Zahlung, und die Schuldnerin hatte noch vor Ablauf des auf die Fälligkeit folgenden Monats gezahlt. Eine faktische Stundung liegt darin nicht.

Der Verwendungszweck entscheidet mit

Eine weitere Zahlung über 1.500 Euro vom 21. November 2019 ist aus einem ganz praktischen Grund herausgefallen: Der angegebene Verwendungszweck ließ keinen Rückschluss darauf zu, welche Monatsforderung getilgt werden sollte, und weitere Umstände hatte der Insolvenzverwalter nicht vorgetragen.

Diese Passage ist für die Praxis wichtiger, als sie auf den ersten Blick wirkt. Ob eine Zahlung anfechtbar ist, hängt davon ab, welche Forderung sie getilgt hat. Lässt sich das den Unterlagen nicht entnehmen, geht das zulasten des Insolvenzverwalters, den insoweit die Darlegungslast trifft. Wer als Verpächter angegriffen wird, sollte deshalb jede einzelne Buchung daraufhin durchsehen, ob der Verwalter die Zuordnung überhaupt belegen kann.

5. Der Umweg über das Privatkonto hilft nicht

Ein zweiter Streitpunkt betraf den Zahlungsweg. Die Schuldnerin hatte nicht direkt an die Verpächterin überwiesen, sondern an das Privatkonto ihres eigenen Geschäftsführers, der die Beträge jeweils am selben Tag weiterleitete. Zusätzlich hatte dieser Geschäftsführer seit Februar 2018 vertraglich die Rolle des Pachtschuldners übernommen.

Das Kammergericht hat darin eine mittelbare Zuwendung gesehen. Anfechtbar sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch Zuwendungen, bei denen der Schuldner Vermögen mithilfe einer Mittelsperson an den gewünschten Empfänger verschiebt, ohne mit diesem äußerlich in unmittelbare Rechtsbeziehungen zu treten (BGH, Urteil vom 19. Februar 2009, IX ZR 16/08). Erforderlich ist nur, dass für den Empfänger erkennbar war, dass es sich um eine Leistung des Schuldners handelte. Das war hier der Fall, weil die Verpächterin wusste, dass weiterhin die Schuldnerin das Grundstück nutzte und die Mittel nicht aus dem Privatvermögen des Geschäftsführers stammten.

Auch ein Vergleich mit der Mittelsperson schützt nicht

Der Insolvenzverwalter hatte dieselben Zahlungen zuvor gegen den Geschäftsführer persönlich verfolgt und mit ihm einen Prozessvergleich geschlossen. Das Kammergericht hat klargestellt, dass dieser Vergleich keine materielle Rechtskraft für den Anspruch gegen die Verpächterin entfaltet. Wer als verbundenes Unternehmen darauf setzt, mit der Einigung des Verwalters gegen den Geschäftsführer sei die Sache erledigt, irrt.

6. Was das für Ihre Unternehmensgruppe bedeutet

Die Entscheidung ist unbequem, aber sie enthält eine klare Handlungsanweisung: Die Pacht zwischen verbundenen Unternehmen muss so behandelt werden wie gegenüber einem fremden Dritten. Wer pünktlich abrechnet, mahnt und notfalls beitreibt, trifft keine Finanzierungsentscheidung und entzieht damit der Anfechtung nach § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO die Grundlage. Das schützt allerdings nicht vor den übrigen Anfechtungstatbeständen: Zahlungen an nahestehende Personen im Sinne des § 138 InsO bleiben nach §§ 130, 131 und vor allem nach § 133 InsO angreifbar, wenn die Zahlungsunfähigkeit erkennbar war.

Umgekehrt gilt: Wer über Monate Nachsicht übt, weil die Betriebsgesellschaft gerade klamm ist, finanziert sie damit im Rechtssinne. Das ist unternehmerisch oft vernünftig und menschlich verständlich, führt aber dazu, dass die später doch noch geflossene Pacht im letzten Jahr vor dem Insolvenzantrag zurückgefordert werden kann. Wer die Betriebsgesellschaft stützen will, sollte das offen über eine Kapitalmaßnahme oder ein bewusst nachrangiges Darlehen tun, statt still die Pacht laufen zu lassen. Welche Haftungsrisiken für die Geschäftsführung daneben bestehen, habe ich auf der Seite zur Geschäftsführerhaftung zusammengestellt.

Besonders heikel: die Betriebsaufspaltung

Bei der klassischen Betriebsaufspaltung mit Besitz- und Betriebsgesellschaft ist das Risiko strukturell angelegt, weil dieselben Personen auf beiden Seiten stehen und niemand ein Interesse an einer harten Beitreibung hat. Gerade hier lohnt es sich, die Zahlungsdisziplin schriftlich zu organisieren, etwa durch Lastschrifteinzug oder durch feste Mahnläufe, die auch innerhalb der Gruppe eingehalten werden.

7. So gehen Sie gegen eine Anfechtungsforderung vor

Zahlen Sie nicht auf das erste Schreiben. Anfechtungsforderungen werden häufig pauschal und mit einer knappen Frist geltend gemacht, obwohl die Prüfung im Einzelnen erhebliche Angriffsflächen bietet. Die Entscheidung des Kammergerichts zeigt, dass sich der Streitwert durch sorgfältige Arbeit an den einzelnen Buchungen spürbar reduzieren lässt.

Vier Punkte prüfe ich in solchen Mandaten zuerst. Erstens den Zeitraum: Liegt die Zahlung wirklich im letzten Jahr vor dem Eröffnungsantrag? Zweitens die Beteiligungsverhältnisse: Hat der Gesellschafter auf Ihre Gesellschaft tatsächlich bestimmenden Einfluss, oder handelt es sich um eine bloße Minderheitsbeteiligung? Drittens die Fälligkeiten: Wie lange war jede einzelne Forderung offen, und liegt sie über oder unter der Dreimonatsgrenze? Viertens die Zuordnung: Kann der Verwalter überhaupt belegen, welche Forderung mit welcher Zahlung getilgt wurde?

Fristen und Verjährung im Blick behalten

Der Anfechtungsanspruch verjährt nach § 146 Abs. 1 InsO nach den Regeln über die regelmäßige Verjährung, also nach §§ 195, 199 BGB in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Insolvenzverwalter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Entstehen kann der Anspruch frühestens mit der Verfahrenseröffnung. Reagieren Sie trotzdem nicht mit Schweigen: Wer nicht widerspricht, riskiert eine Klage, die ihn zusätzlich die Kosten kostet. Eine sachliche, aber bestimmte Erwiderung innerhalb weniger Wochen ist der bessere Weg.

8. Anwaltliche Unterstützung aus Essen

Anfechtungsverfahren nach § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO sind Rechenarbeit und Dogmatik zugleich. Es geht um Beteiligungsquoten, Fälligkeitszeitpunkte, Verwendungszwecke und um die Frage, ob eine Nachsicht gegenüber dem verbundenen Unternehmen den Rahmen des Marktüblichen überschritten hat. Diese Arbeit lohnt sich, weil jede Position, die herausfällt, unmittelbar Ihr Geld ist.

Ich vertrete Gesellschafter, Besitzgesellschaften und verbundene Unternehmen in Essen und im gesamten Ruhrgebiet gegenüber Insolvenzverwaltern, außergerichtlich und vor Gericht. Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Gruppe aufgestellt ist, bevor es ernst wird, sehe ich mir die Verträge und die Zahlungspraxis auch vorbeugend an. Einen Überblick über mein Tätigkeitsfeld gibt die Seite Insolvenzrecht, speziell zur Unternehmensinsolvenz die Seite Firmeninsolvenz.

Der erste Schritt kostet Sie nichts

Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir über das Formular auf dieser Seite. In einer kurzen telefonischen Ersteinschätzung klären wir, ob die Forderung dem Grunde nach berechtigt ist und welche Unterlagen wir für die Verteidigung brauchen. Halten Sie dafür den Eröffnungsbeschluss, den Pachtvertrag und die Kontoauszüge des betroffenen Zeitraums bereit. Was im Mietrecht bei einer Insolvenz sonst noch zu beachten ist, habe ich auf der Seite Mietrecht in der Insolvenz zusammengefasst.