In vielen Mietverhältnissen hat sich über Jahre oder sogar Jahrzehnte ein erheblicher Sanierungsstau aufgebaut. Die Fassade bröckelt, die Heizung ist veraltet, die Fenster sind undicht. Manche Vermieter kommen in dieser Situation auf die Idee, dem Mieter zu kündigen, anstatt die aufgelaufenen Sanierungskosten zu tragen. Die Argumentation lautet dann: Das Gebäude ist so marode, dass eine wirtschaftliche Verwertung nur nach umfassender Sanierung möglich ist, und dafür muss der Mieter raus. Diese Überlegung klingt auf den ersten Blick nachvollziehbar, scheitert aber an einem grundlegenden rechtlichen Prinzip. Wer den Sanierungsstau selbst verursacht hat, kann sich darauf nicht als Kündigungsgrund berufen.
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters
Das Mietrecht weist dem Vermieter eine zentrale Pflicht zu: Er muss die Mietsache während der gesamten Vertragsdauer in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Diese Instandhaltungspflicht ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist einer der Kernbestandteile des Mietvertrags. Der Vermieter schuldet nicht nur die einmalige Überlassung einer funktionsfähigen Wohnung, sondern deren dauerhaften Erhalt.
Konkret bedeutet das: Wenn das Dach undicht wird, muss der Vermieter es reparieren. Wenn die Heizung ausfällt, muss er sie instand setzen. Wenn Feuchtigkeit in die Wände eindringt, muss er die Ursache beseitigen. Diese Pflichten bestehen unabhängig davon, ob der Vermieter sie wirtschaftlich für sinnvoll hält oder ob er das Geld lieber für andere Zwecke verwenden würde. Der Mieter hat einen durchsetzbaren Anspruch auf Erfüllung dieser Pflichten und kann bei Verstößen die Miete mindern oder sogar Schadensersatz verlangen.
Der selbst verschuldete Sanierungsstau
Ein Sanierungsstau entsteht nicht über Nacht. Er ist das Ergebnis jahrelanger Vernachlässigung. Kleine Mängel werden nicht behoben, notwendige Reparaturen werden aufgeschoben, turnusmäßige Wartungen werden unterlassen. Mit der Zeit summieren sich die einzelnen Versäumnisse zu einem erheblichen Instandhaltungsrückstand. Irgendwann ist der Punkt erreicht, an dem einzelne Reparaturen nicht mehr ausreichen und eine umfassende Sanierung erforderlich wird.
In dieser Situation argumentieren manche Vermieter, das Gebäude sei nun so sanierungsbedürftig, dass eine wirtschaftliche Nutzung ohne grundlegende Erneuerung nicht mehr möglich sei. Sie berufen sich auf die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und behaupten, durch das fortbestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert zu sein. Diese Argumentation verkennt jedoch einen entscheidenden Punkt: Nicht das Mietverhältnis ist für die wirtschaftliche Situation ursächlich, sondern das eigene Versäumnis des Vermieters.
Die fehlende Kausalität zwischen Mietverhältnis und Nachteil
Die Verwertungskündigung setzt voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird. Das Mietverhältnis muss also ursächlich für die Hinderung sein. Genau daran fehlt es, wenn der Sanierungsstau auf Versäumnissen des Vermieters beruht.
Das Landgericht Osnabrück hat dies in seinem Urteil vom 29.01.2020 (Az. 1 S 117/19) ausdrücklich bestätigt. Das Gericht stellte klar, dass ein Kündigungsgrund wegen Sanierungsbedürftigkeit des Objekts gerade dann nicht angenommen werden kann, wenn der Vermieter Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten jahrelang oder sogar jahrzehntelang nicht ausgeführt hat und dadurch erst ein Sanierungsstau entstanden ist, den er selbst zu vertreten hat. Auch das Landgericht Frankfurt am Main hat in einem Urteil vom 15.02.1995 (Az. 2-11 S 365/94) entsprechend entschieden.
Die Logik dahinter ist einleuchtend: Der Vermieter kann nicht zunächst seine eigenen Pflichten verletzen und sich dann auf die Folgen dieser Pflichtverletzung berufen, um den Mieter aus der Wohnung zu kündigen. Das wäre ein widersprüchliches Verhalten, das die Rechtsordnung nicht schützt. Der Vermieter würde von seinem eigenen Fehlverhalten profitieren, während der Mieter, der über Jahre hinweg die Mängel erduldet hat, am Ende auch noch seine Wohnung verliert.
Der Instandsetzungsanspruch des Mieters
Die Situation stellt sich aus Sicht des Mieters ganz anders dar. Er hat während der gesamten Mietdauer einen Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. Wenn der Vermieter Mängel nicht beseitigt, kann der Mieter ihn auf Instandsetzung verklagen. Er kann die Miete mindern, solange Mängel bestehen. Bei schuldhafter Pflichtverletzung kann er sogar Schadensersatz verlangen.
Dem Vermieter in der Situation eines Sanierungsstaus ein Kündigungsrecht zuzugestehen, würde diesen Instandsetzungsanspruch des Mieters vollständig entwerten. Der Mieter könnte jahrelang auf die Beseitigung von Mängeln drängen, und am Ende wird er gekündigt, weil der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist. Das widerspricht dem gesamten System des Mieterschutzes, das der Gesetzgeber mit dem sozialen Mietrecht geschaffen hat.
Unterlassene Mieterhöhungen als weiteres Argument
Ähnlich verhält es sich mit unterlassenen Mieterhöhungen. Manche Vermieter haben über Jahre hinweg keine Mietanpassungen vorgenommen, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist. Wenn sie dann feststellen, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten nicht mehr decken, argumentieren sie mit der Unrentabilität der Immobilie.
Auch dieses Argument verfängt nicht. Der Vermieter hat nach § 558 BGB die Möglichkeit, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Wenn er von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch macht, ist das seine eigene Entscheidung. Er kann nicht jahrelang auf Mieterhöhungen verzichten und sich dann darauf berufen, das Mietverhältnis sei unrentabel. Die niedrige Miete ist nicht dem Mietverhältnis als solchem geschuldet, sondern dem eigenen Unterlassen des Vermieters.
Was Mieter bei einer solchen Kündigung tun sollten
Erhält ein Mieter eine Verwertungskündigung mit der Begründung, das Gebäude sei sanierungsbedürftig, sollte er die Kündigung sorgfältig prüfen lassen. Entscheidend ist die Frage, ob der Sanierungsstau auf Versäumnissen des Vermieters beruht. Dafür kann es hilfreich sein, die Geschichte des Mietverhältnisses zu dokumentieren. Wann wurden Mängel gemeldet? Wie hat der Vermieter reagiert? Welche Reparaturen wurden durchgeführt, welche nicht?
Der Mieter sollte der Kündigung nicht vorschnell nachgeben. Er kann zunächst abwarten, ob der Vermieter Räumungsklage erhebt. Im gerichtlichen Verfahren muss dann der Vermieter nachweisen, dass die Voraussetzungen der Verwertungskündigung vorliegen. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, wird die Klage abgewiesen und der Mieter kann in der Wohnung bleiben.
Zusätzlich kann der Mieter gemäß § 574 BGB der Kündigung widersprechen, wenn die Räumung für ihn eine besondere Härte darstellen würde. Gründe hierfür können hohes Alter, Krankheit, lange Wohndauer oder das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum sein. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie in Teilen von Essen oder Bochum spielt dieser Härteeinwand eine erhebliche Rolle.
Was Vermieter in dieser Situation tun können
Vermieter, die mit einem Sanierungsstau konfrontiert sind, sollten sich keine falschen Hoffnungen auf eine erfolgreiche Verwertungskündigung machen. Wenn der Sanierungsstau auf eigenen Versäumnissen beruht, sind die Erfolgsaussichten gering. Stattdessen sollten sie die gesetzlich vorgesehenen Wege beschreiten.
Der naheliegende Weg ist die schrittweise Durchführung der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten. Bei Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter anschließend die Miete nach § 559 BGB erhöhen und so einen Teil seiner Investitionen refinanzieren. Bei reinen Instandsetzungsarbeiten besteht diese Möglichkeit zwar nicht, aber der Vermieter erfüllt damit seine gesetzlichen Pflichten und vermeidet weitere Mietminderungen oder Schadensersatzansprüche.
Alternativ kommt der Verkauf der Immobilie in Betracht. Auch im vermieteten Zustand lassen sich Immobilien verkaufen, wenngleich möglicherweise zu einem geringeren Preis. Schließlich kann der Vermieter versuchen, mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Gegen Zahlung einer angemessenen Abfindung erklärt sich der Mieter bereit auszuziehen. Dieser Weg ist oft schneller und rechtssicherer als ein Kündigungsrechtsstreit mit ungewissem Ausgang.
Fazit
Ein selbst verschuldeter Sanierungsstau rechtfertigt keine Verwertungskündigung. Wer über Jahre hinweg seine Instandhaltungspflichten vernachlässigt hat, kann sich auf die Folgen dieser Versäumnisse nicht berufen, um den Mieter zu kündigen. Es fehlt an der erforderlichen Kausalität zwischen dem Mietverhältnis und dem wirtschaftlichen Nachteil. Nicht das Mietverhältnis hindert den Vermieter an einer angemessenen Verwertung, sondern sein eigenes Unterlassen. Mieter sollten eine solche Kündigung daher sorgfältig prüfen lassen und nicht vorschnell aufgeben.
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