Tod des Mieters: Kündigung bei verschwiegenem Todesfall

Einleitung

Stirbt der Mieter, geht das Mietverhältnis nicht automatisch unter. Es kann auf Angehörige übergehen, die mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt haben. Was aber, wenn der Tod des Mieters dem Vermieter jahrelang verschwiegen wird und die Miete einfach weiterläuft, als wäre nichts geschehen? Genau diesen Fall hatte das Kammergericht Berlin zu entscheiden. Mit Beschluss vom 20.10.2025 (Az. 12 U 52/25) hat es klargestellt: Wer den Todesfall verheimlicht und dem Vermieter sogar vortäuscht, der Verstorbene lebe noch, muss mit der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. Auch in Essen und im gesamten Ruhrgebiet erlebe ich in der Beratungspraxis immer wieder, dass Vermieter erst durch Zufall vom Tod ihres Mieters erfahren – sei es in Rüttenscheid, Steele oder Kettwig.

Als Rechtsanwalt mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht vertrete ich sowohl Vermieter, die ihre Rechte nach einem verschwiegenen Todesfall durchsetzen wollen, als auch Angehörige, die nach dem Tod des Mieters in der Wohnung bleiben möchten. In diesem Beitrag erkläre ich, was die Entscheidung des Kammergerichts für beide Seiten bedeutet, welche Fristen gelten und wie Sie typische Fehler vermeiden.

1. Tod des Mieters und Kündigung: Was hat das Kammergericht entschieden?

Das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 20.10.2025 (Az. 12 U 52/25) entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB außerordentlich kündigen kann, wenn die in der Wohnung verbliebene Lebensgefährtin den Tod des Mieters jahrelang verschweigt und dem Vermieter aktiv vortäuscht, der Mieter lebe noch. Dieses Verhalten begründet einen wichtigen Grund in der Person der Eingetretenen, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht.

Im konkreten Fall war der Mieter einer Berliner Wohnung bereits im Jahr 2019 verstorben. Seine Partnerin lebte weiter in der Wohnung, ohne die Vermieter zu informieren. Als die neuen Eigentümer im Frühjahr 2023 Kontakt aufnahmen, übersandte sie sogar ein Schriftstück mit der Unterschrift des längst Verstorbenen, in dem dieser angeblich um die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an sie bat. Erst eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt brachte die Wahrheit ans Licht.

Vier Jahre Täuschung – und ein gefälschter Eindruck

Die Vermieter kündigten daraufhin im Mai 2023 ein "etwaig bestehendes Mietverhältnis" aus wichtigem Grund. Das Landgericht Berlin II verurteilte die Frau zur Räumung, das Kammergericht wies ihre Berufung im Beschlusswege nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die Richter stellten klar: Das dauerhafte Leugnen des Todesfalls gegenüber den jetzigen und den früheren Vermietern ist ein unredliches Verhalten, das die Kündigung trägt – unabhängig davon, ob die Mieten pünktlich gezahlt wurden.

2. Die Rechtslage: Was passiert mit dem Mietvertrag beim Tod des Mieters?

Stirbt der Mieter einer Wohnung, regelt § 563 BGB den sogenannten Eintritt in das Mietverhältnis. Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein. Gleiches gilt nach § 563 Abs. 2 BGB für Kinder, andere Familienangehörige und Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben – also auch für die nichteheliche Lebensgefährtin. Treten keine dieser Personen ein, wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt.

Der Eintritt geschieht automatisch, ohne dass es einer Erklärung bedarf. Der Eingetretene kann allerdings innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will (§ 563 Abs. 3 BGB). Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB

Als Gegengewicht zum automatischen Eintritt gibt das Gesetz dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht: Nach § 563 Abs. 4 BGB kann er das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen – allerdings nur, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass dem Vermieter ein unzumutbarer Vertragspartner aufgezwungen wird, den er sich nie ausgesucht hat. Genau dieses Kündigungsrecht stand im Zentrum der Entscheidung des Kammergerichts.

3. Das Kernproblem: Wann liegt ein wichtiger Grund in der Person des Eingetretenen vor?

Der Begriff des wichtigen Grundes in § 563 Abs. 4 BGB ist gesetzlich nicht näher definiert und daher in der Praxis das eigentliche Streitthema. Klar ist: Es muss um Umstände gehen, die gerade in der Person des Eingetretenen liegen und die dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages mit dieser Person unzumutbar machen. Bloße subjektive Befürchtungen oder ein diffuses Misstrauen des Vermieters genügen nicht. Erforderlich sind konkrete, objektive und nachweisbare Anhaltspunkte, die die Erwartung rechtfertigen, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen.

Bemerkenswert ist dabei: Auf ein Verschulden des Eingetretenen kommt es nicht an. Auch unverschuldete Umstände – etwa eine absehbare dauerhafte Zahlungsunfähigkeit – können die Unzumutbarkeit begründen. Die Rechtsprechung hatte bereits früher anerkannt, dass das monatelange Verschweigen des Todes des Mieters als wichtiger Grund ausreichen kann; das Amtsgericht München hatte dies 2022 entschieden (Urteil vom 12.10.2022, Az. 417 C 9024/22).

Die Besonderheit des Berliner Falls: aktive Täuschung statt bloßen Schweigens

Der Fall des Kammergerichts ging über ein bloßes Verschweigen deutlich hinaus. Die Lebensgefährtin hatte nicht nur vier Jahre lang geschwiegen, sondern gegenüber der Maklerin und den neuen Eigentümern aktiv den Eindruck aufrechterhalten, sie kommunizierten mit dem lebenden Mieter. Höhepunkt war das Schreiben vom April 2023 unter dem Namen des Verstorbenen. Diese Kombination aus jahrelangem Leugnen und aktiver Täuschung machte die Sache für das Gericht eindeutig: Einem Vermieter ist nicht zuzumuten, einen Vertrag mit jemandem fortzusetzen, der ihn derart hintergangen hat.

4. Die Argumentation des Kammergerichts im Einzelnen

Das Kammergericht stützte die Wirksamkeit der Kündigung vom 5. Mai 2023 auf mehrere Säulen. Zunächst zur Frist: Die Vermieter hatten erst durch die Einwohnermeldeamtsanfrage vom 24. April 2023 sicher vom Tod des Mieters erfahren. Die Kündigung gut zehn Tage später wahrte die Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB ohne Weiteres. Auch inhaltlich genügte das Kündigungsschreiben den Anforderungen, weil es auf die Nichtanzeige des Todesfalls Bezug nahm und damit den in der Person der Eingetretenen liegenden Grund hinreichend bezeichnete.

In der Sache betonte der Senat das dauerhafte unredliche Verhalten: Die Frau hätte spätestens, als die Verkaufsabsichten der früheren Eigentümer bekannt wurden und die Maklerin Kontakt aufnahm, die wahren Verhältnisse offenlegen müssen. Stattdessen setzte sie die Täuschung fort. Einen nachvollziehbaren Grund für dieses Verhalten konnte sie nicht nennen.

Krankheit als Entschuldigung? Das Gericht bleibt konsequent

Die Beklagte berief sich auf eine schwere Krebserkrankung, die ihr Verhalten erklären und zugleich eine unzumutbare Härte begründen sollte. Das Kammergericht ließ beides nicht gelten. Zum einen kommt es auf ein Verschulden ohnehin nicht an. Zum anderen hätte gerade die Erkrankung Anlass zu korrektem Verhalten gegeben, wenn die Lebensumstände den Eintritt in das Mietverhältnis tatsächlich getragen hätten. Auch die Härtegründe nach § 574 BGB griffen nicht durch: Die Frau wusste seit Mai 2023 von der drohenden Beendigung, hatte aber über Jahre keinerlei Bemühungen um Ersatzwohnraum unternommen. Gegen sie sprach zudem, dass sie unter der Wohnungsadresse nie gemeldet war, sondern seit Ende 2019 unter einer anderen Berliner Adresse.

5. Praktische Folgen für Vermieter: Ihre Rechte nach dem Todesfall

Für Vermieter ist die Entscheidung eine wichtige Bestätigung: Wer nach dem Tod des Mieters von den in der Wohnung verbliebenen Personen getäuscht wird, ist dem nicht schutzlos ausgeliefert. Das Sonderkündigungsrecht des § 563 Abs. 4 BGB bietet einen wirksamen Hebel – vorausgesetzt, es wird richtig und vor allem rechtzeitig ausgeübt. Die Monatsfrist beginnt erst mit der Kenntnis vom endgültigen Eintritt; ein jahrelang verschwiegener Todesfall verschiebt den Fristbeginn also entsprechend nach hinten.

Wichtig ist die saubere Dokumentation: Wann haben Sie als Vermieter was erfahren? Eine Einwohnermeldeamtsanfrage, wie sie die Berliner Vermieter gestellt hatten, kann der entscheidende Schritt sein, um Gewissheit zu erlangen und die Frist nachweisbar in Gang zu setzen. Das Kündigungsschreiben muss den wichtigen Grund erkennen lassen – im entschiedenen Fall genügte der Hinweis auf die Nichtanzeige des Todes.

Vorsicht Falle: Die Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist

Die Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB ist streng. Wer als Vermieter vom Tod des Mieters und vom Eintritt einer Person erfährt und dann zuwartet, verliert das Sonderkündigungsrecht. Es empfiehlt sich daher, unmittelbar nach Kenntniserlangung rechtlichen Rat einzuholen und die Kündigung mit nachweisbarem Zugang – im Berliner Fall per Boten – auszusprechen. Welche Anforderungen an eine wirksame Kündigung im Mietrecht generell gelten, habe ich auf meiner Seite zur Kündigung des Mietvertrags zusammengefasst. Bei Unsicherheit über den Fristbeginn sollte vorsorglich sofort gekündigt und die Kündigung später wiederholt werden, sobald neue Erkenntnisse vorliegen – auch das haben die Vermieter im Berliner Fall richtig gemacht.

6. Typische Szenarien aus der Praxis

Stellen Sie sich folgenden Fall aus Essen vor: Ein Vermieter in Steele bemerkt, dass die Miete seit Monaten von einem fremden Konto überwiesen wird. Auf Nachfrage erhält er ausweichende Antworten. Erst eine Melderegisterauskunft ergibt, dass der Mieter vor zwei Jahren verstorben ist und dessen Sohn die Wohnung nutzt. Hier beginnt die Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB mit der sicheren Kenntnis vom Eintritt – der Vermieter kann außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn das Verhalten des Sohnes die Fortsetzung unzumutbar macht.

Anders liegt der Fall, wenn die Witwe des Mieters den Vermieter zeitnah über den Todesfall informiert und die Miete zuverlässig weiterzahlt: Dann tritt sie nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis ein, und für eine Kündigung fehlt es regelmäßig an einem wichtigen Grund. Der bloße Wunsch des Vermieters, neu und teurer zu vermieten, genügt niemals.

Wenn die Räumung ansteht: Räumungsfrist nach § 721 ZPO

Selbst bei wirksamer Kündigung endet die Sache nicht zwingend mit der sofortigen Räumung. Das Kammergericht hat der erkrankten Beklagten trotz ihres Verhaltens eine weitere Räumungsfrist von gut acht Monaten nach § 721 ZPO bewilligt. Vermieter müssen also einkalkulieren, dass Gerichte bei Krankheit oder anderen besonderen Umständen großzügige Räumungsfristen gewähren – auch wenn der Räumungsanspruch selbst feststeht. Wie ein Räumungsverfahren abläuft und welche Fristen gelten, erläutere ich auf meiner Seite zur Räumungsklage.

7. Strategische Hinweise für Vermieter und Angehörige

Vermietern rate ich, bei Anzeichen für einen verschwiegenen Todesfall systematisch vorzugehen: Melderegisterauskunft einholen, die gesamte Kommunikation mit den Wohnungsnutzern sichern (auch WhatsApp-Nachrichten, wie der Berliner Fall zeigt), den Zeitpunkt der Kenntniserlangung dokumentieren und die Kündigung innerhalb der Monatsfrist mit nachweisbarem Zugang aussprechen. Im Prozess kommt es darauf an, das unredliche Verhalten konkret und mit Belegen darzulegen – pauschale Vorwürfe reichen nicht.

Angehörigen, die nach dem Tod des Mieters in der Wohnung bleiben möchten, kann ich nur dringend raten: Informieren Sie den Vermieter zeitnah über den Todesfall. Der Eintritt nach § 563 BGB schützt Sie kraft Gesetzes – aber nur, wenn Sie sich redlich verhalten. Wer den Todesfall verschweigt oder gar Schriftstücke unter dem Namen des Verstorbenen aufsetzt, riskiert nicht nur die Kündigung, sondern unter Umständen auch strafrechtliche Konsequenzen.

Fristen und Formalien im Blick behalten

Auf beiden Seiten entscheidet oft die Einhaltung von Fristen über Erfolg und Misserfolg: die Monatsfrist für die Ablehnungserklärung des Eingetretenen (§ 563 Abs. 3 BGB), die Monatsfrist für die Vermieterkündigung (§ 563 Abs. 4 BGB), die Kündigungsfrist selbst und später gegebenenfalls Räumungsfristen. Einen Überblick über die wichtigsten Fristen im Mietrecht finden Sie auf meiner Seite Mietrecht und Fristen. Wer eine Frist versäumt, kann eine an sich starke Rechtsposition verlieren – das gilt für Vermieter wie für Angehörige gleichermaßen.

8. Anwaltliche Unterstützung im Mietrecht: So helfe ich Ihnen

Als Rechtsanwalt mit über 25 Jahren Erfahrung berate ich in meiner Kanzlei in Essen Vermieter und Mieter in allen Fragen rund um die Beendigung von Mietverhältnissen. Nach einem Todesfall in der Mietwohnung prüfe ich für Vermieter, ob und gegen wen ein Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB besteht, formuliere die Kündigung fristwahrend und setze den Räumungsanspruch notfalls gerichtlich durch. Dabei behalte ich auch die wirtschaftliche Seite im Blick: ausstehende Mieten, Nutzungsentschädigung und die Kosten des Verfahrens.

Angehörige, die in der Wohnung bleiben möchten, unterstütze ich dabei, ihren Eintritt in das Mietverhältnis rechtssicher zu gestalten und unberechtigte Kündigungen abzuwehren. Denn nicht jede Vermieterkündigung nach einem Todesfall ist wirksam – die Hürde des wichtigen Grundes ist hoch, und bloße Vorbehalte gegen den neuen Vertragspartner genügen nicht. Einen Gesamtüberblick über meine Tätigkeit in diesem Rechtsgebiet finden Sie auf meiner Stammseite zum Mietrecht.

Kostenlose telefonische Ersteinschätzung

Ob Sie als Vermieter einen verschwiegenen Todesfall aufklären müssen oder als Angehöriger nach dem Tod des Mieters Ihre Wohnsituation sichern wollen: In einer kostenlosen telefonischen Ersteinschätzung kläre ich mit Ihnen, wie Ihre Erfolgsaussichten stehen und welche Schritte jetzt sinnvoll sind. Sie erreichen mich telefonisch unter 0201 / 10 299 20, per E-Mail an info@kanzlei-tholl.de oder über das Kontaktformular auf dieser Seite.