Untervermietung mit Gewinnerzielung: BGH zieht Grenze

Einleitung

Wer seine Mietwohnung zeitweise nicht selbst nutzt – wegen eines Auslandsaufenthalts, eines beruflichen Wechsels oder einer neuen Lebenssituation – denkt schnell über eine Untervermietung nach. Auch in Essen, von Rüttenscheid bis Steele, erreichen mich regelmäßig Anfragen von Mietern, die ihre Wohnung behalten und gleichzeitig die laufenden Kosten auffangen möchten. Manche hoffen dabei, mit der Untermiete sogar etwas mehr einzunehmen, als sie selbst zahlen. Genau dieser Hoffnung hat der Bundesgerichtshof nun eine klare Absage erteilt: Mit Urteil vom 28.01.2026 (VIII ZR 228/23) hat er entschieden, dass eine Untervermietung zur Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.

Als Rechtsanwalt mit über 25 Jahren Erfahrung im Mietrecht vertrete ich in Essen und dem Ruhrgebiet regelmäßig Mieter, deren Untervermietungswunsch auf Widerstand des Vermieters stößt. In diesem Beitrag erkläre ich, was der BGH genau entschieden hat, wo die Grenze zwischen erlaubter Kostendeckung und unzulässiger Gewinnerzielung verläuft – und wie Sie Ihre Untervermietung so gestalten, dass Ihr Anspruch auf die Erlaubnis bestehen bleibt und Ihnen keine Kündigung droht.

1. Untervermietung und Gewinnerzielung: Was hat der BGH entschieden?

Die Kernaussage lautet: Ein Mieter hat keinen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erlaubnis einer Untervermietung, wenn er mit der Untermiete mehr einnehmen will, als ihn die Wohnung selbst kostet. Die Untervermietung zur Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Wer dennoch ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, riskiert die ordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Im entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts an zwei Untermieter überlassen. Er selbst zahlte zuletzt rund 497 Euro Nettokaltmiete, verlangte von seinen Untermietern aber 962 Euro nettokalt – also fast das Doppelte. Eine Erlaubnis des Vermieters lag für diesen Zeitraum nicht vor. Nach einer Abmahnung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich und klagte auf Räumung.

Warum die Räumungsklage Erfolg hatte

Der BGH bestätigte die Verurteilung des Mieters zur Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB. Die ordentliche Kündigung war nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam, weil der Mieter mit der unerlaubten Untervermietung seine Vertragspflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hatte. Entscheidend war: Der Mieter konnte sich nicht darauf berufen, dass ihm die Erlaubnis ohnehin hätte erteilt werden müssen – denn auf eine gewinnbringende Untervermietung hatte er von vornherein keinen Anspruch.

2. Die Rechtslage: Was § 553 BGB Mietern erlaubt

Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Diese Vorschrift ist ein scharfes Schwert für Mieter: Liegt ein berechtigtes Interesse vor, muss der Vermieter die Untervermietung grundsätzlich gestatten. Verweigert er sie zu Unrecht, kann er sich sogar schadensersatzpflichtig machen.

Als berechtigt gilt nach ständiger Rechtsprechung des BGH jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Die Hürde ist also bewusst niedrig angesetzt. Anerkannt sind etwa der Wunsch, nach einer Trennung oder dem Auszug von Kindern die Wohnkosten zu senken, die Aufnahme eines Lebensgefährten oder ein beruflich bedingter, vorübergehender Ortswechsel.

Die Schranken des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB

Selbst bei berechtigtem Interesse darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Wichtig ist außerdem: § 553 BGB erfasst nur die teilweise Gebrauchsüberlassung. Der Mieter muss also weiterhin den Gewahrsam an der Wohnung behalten – etwa indem er ein Zimmer für sich behält oder, wie die Rechtsprechung es bei Auslandsaufenthalten genügen lässt, persönliche Gegenstände in der Wohnung lagert und einen Schlüssel behält.

3. Das Kernproblem: Kostendeckung ja, Gewinn nein

Die eigentliche Streitfrage des Verfahrens lag in der Abgrenzung: Anerkannt war schon bisher, dass der Wunsch des Mieters, seine eigenen Mietaufwendungen durch eine Untermiete zu verringern, ein berechtigtes Interesse darstellt – und zwar unabhängig davon, ob der Mieter auf diese Entlastung wirtschaftlich angewiesen ist. Das hat der BGH in seinem Urteil ausdrücklich bestätigt und damit eine mieterfreundliche Linie fortgeschrieben, die er zuletzt im Urteil vom 27.09.2023 (VIII ZR 88/22) betont hatte.

Neu und klar entschieden ist nun die Gegenfrage: Darf der Mieter über die bloße Deckung seiner wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus einen Gewinn erzielen? Der BGH sagt: nein. Der Zweck der Untervermietung besteht von vornherein nicht darin, dem Mieter eine Einnahmequelle zu verschaffen, die über die Kosten der Wohnung hinausgeht. Wer die Wohnung wirtschaftlich verwerten will, maßt sich eine Befugnis an, die nach Art. 14 Abs. 1 GG dem Eigentümer zugewiesen ist.

Wo genau die Grenze verläuft

Maßstab sind die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmieters: im Wesentlichen die eigene Miete einschließlich der Betriebskosten. Im entschiedenen Fall war die Sache eindeutig – die Untermiete von 962 Euro nettokalt betrug mehr als das Doppelte der eigenen Miete von zuletzt 497,35 Euro, und auch die Betriebskosten wurden auf die Untermieter umgelegt. Offen gelassen hat der BGH, ob zusätzliche Leistungen des Mieters an die Untermieter – etwa die Überlassung von Möbeln und Hausrat – bei der Gewinnberechnung berücksichtigt werden können. Im konkreten Fall konnte der Mieter solche Leistungen jedenfalls nicht in ausreichender Höhe belegen. Hier liegt für künftige Fälle ein wichtiger Ansatzpunkt: Wer möbliert untervermietet, sollte den Wert dieser Zusatzleistungen nachvollziehbar kalkulieren und dokumentieren können.

4. Die Argumentation des BGH: Geschichte und Grundrechte

Der BGH hat seine Entscheidung ungewöhnlich gründlich hergeleitet. Da der Wortlaut des § 553 BGB die Frage nicht beantwortet, griff der Senat auf die Entstehungsgeschichte zurück – und die reicht bis ins Mietrecht der Weimarer Zeit. Schon das Reichsmietengesetz von 1922 band die Untermiete an die Hauptmiete, um Geschäftemacherei mit untervermietetem Wohnraum zu unterbinden. Die Vorgängervorschrift des heutigen § 553 BGB wurde 1964 geschaffen, um dem Mieter bei einer wesentlichen Veränderung seiner Lebensverhältnisse den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen – nicht, um ihm ein Geschäftsmodell zu eröffnen.

Verfassungsrechtlich argumentiert der Senat zweigleisig: Das Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung ist zwar Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG, wie das Bundesverfassungsgericht seit langem anerkennt. Dieses Besitzrecht dient aber dem Wohnen, nicht der wirtschaftlichen Verwertung. Die Befugnis, aus der Überlassung der Wohnung an andere Erträge zu ziehen, steht allein dem Eigentümer zu. Der Mieter kann über sein abgeleitetes Besitzrecht nur in den Grenzen der §§ 540, 553 BGB verfügen.

Eine bemerkenswerte Klarstellung zur Gewinnbeteiligung

Interessant ist eine Passage, die auf den ersten Blick untergeht: Das Landgericht Berlin hatte argumentiert, der Vermieter müsse eine gewinnbringende Untervermietung jedenfalls nicht ohne Beteiligung am Ertrag dulden. Diesem Gedanken einer "Gewinnteilung" erteilt der BGH eine Absage – für ein solches Erfordernis finde sich im Gesetz keine Stütze. Die Konsequenz ist konsequent, aber hart: Es gibt keinen Mittelweg, bei dem sich der Mieter den Gewinn durch eine Abgabe an den Vermieter gewissermaßen erkaufen könnte. Gewinnorientierte Untervermietung fällt schlicht aus dem Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB heraus.

5. Praktische Folgen: Was das Urteil für Mieter bedeutet

Für die große Mehrheit der Mieter, die aus nachvollziehbaren Gründen untervermieten möchten, ändert sich durch das Urteil nichts zum Schlechten. Der Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis bleibt bestehen, solange die Untermiete die eigenen Wohnkosten nicht übersteigt. Der BGH hat sogar bekräftigt, dass der Mieter seine finanzielle Bedürftigkeit nicht darlegen muss – der bloße Wunsch nach Kostenentlastung genügt.

Wer allerdings darauf gesetzt hat, mit der eigenen Mietwohnung Geld zu verdienen – etwa durch teure möblierte Untervermietung in gefragten Lagen –, muss umdenken. Der Anspruch aus § 553 BGB trägt ein solches Modell nicht. Stimmt der Vermieter nicht freiwillig zu, ist die Untervermietung mit Gewinnerzielung unerlaubt. Und eine unerlaubte Untervermietung ist eine Pflichtverletzung nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB, die nach Abmahnung zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und in gravierenden Fällen sogar zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB führen kann. Wie schnell aus einem Untermietkonflikt eine Kündigung wird, erläutere ich ausführlich auf meiner Seite zur Kündigung wegen Untervermietung.

Auch Untermieter sind betroffen

Das Urteil hat eine oft übersehene Kehrseite: Wird das Hauptmietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung gekündigt, muss auch der Untermieter die Wohnung räumen – § 546 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter einen direkten Herausgabeanspruch gegen ihn. Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass der Untermieter einen geringeren Bestandsschutz genießt als der Hauptmieter und das Risiko trägt, dass die Untervermietung nicht gestattet war. Immerhin sieht der Senat in seiner Auslegung auch einen Schutz der Untermieter vor überhöhten Untermieten. Wer als Untermieter einzieht, sollte sich die Untervermietungserlaubnis des Vermieters daher unbedingt zeigen lassen.

6. Typische Szenarien: Erlaubt oder nicht?

Die Abgrenzung lässt sich an Beispielen gut verdeutlichen. Szenario eins: Eine Mieterin in Essen-Rüttenscheid zahlt 750 Euro Warmmiete, geht für ein Jahr beruflich nach Hamburg und vermietet ein Zimmer sowie die Mitnutzung der Wohnung für 700 Euro unter; sie behält einen Schlüssel und lässt ihre Möbel zurück. Hier deckt die Untermiete nur die laufenden Kosten – das berechtigte Interesse liegt vor, der Vermieter muss die Erlaubnis grundsätzlich erteilen.

Szenario zwei: Ein Mieter zahlt 500 Euro nettokalt und verlangt von zwei Untermietern zusammen 950 Euro nettokalt plus Nebenkosten – wirtschaftlich der Fall des BGH. Hier besteht kein Anspruch auf die Erlaubnis. Vermietet er dennoch unter, riskiert er nach Abmahnung die Kündigung und am Ende die Räumung. Szenario drei: Eine Mieterin vermietet möbliert für 100 Euro über ihrer eigenen Miete unter und kann den Mehrbetrag plausibel mit dem Wert der Möblierung, Strom-, Internet- und Rundfunkkosten erklären. Dieser Fall ist nach dem Urteil nicht abschließend geklärt – der BGH hat offengelassen, ob solche Zusatzleistungen den "Gewinn" rechnerisch neutralisieren können. Hier kommt es auf saubere Dokumentation an.

Sonderfall angespannter Wohnungsmarkt und Mietpreisbremse

Im Berliner Fall kam hinzu, dass die verlangte Untermiete über der nach der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) höchstzulässigen Miete lag. Das Berufungsgericht hatte den Erlaubnisanspruch auch deshalb verneint, weil die Rechtsordnung ein solches Vorhaben nicht billige. Der BGH musste diese Frage am Ende nicht entscheiden, weil schon die Gewinnerzielung den Anspruch ausschloss. Mieter in Gebieten mit Mietpreisbremse sollten aber wissen: Eine Untermiete, die gegen die Mietpreisbremse verstößt, liefert dem Vermieter ein zusätzliches Argument gegen die Erlaubnis – und dem Untermieter unter Umständen Rückforderungsansprüche.

7. Strategische Hinweise: So vermeiden Sie die Kündigungsfalle

Die wichtigste Regel vorweg: Vermieten Sie niemals unter, bevor die Erlaubnis vorliegt oder Ihr Anspruch darauf geklärt ist. Die unerlaubte Untervermietung bleibt auch dann eine Pflichtverletzung, wenn Sie die Erlaubnis eigentlich hätten beanspruchen können. Stellen Sie den Antrag schriftlich, benennen Sie den Untermieter mit Namen und beruflicher Tätigkeit und legen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar – etwa den Wunsch, Ihre Wohnkosten während eines Auslandsaufenthalts zu senken.

Kalkulieren Sie die Untermiete bewusst: Sie darf Ihre eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen – Miete plus Betriebskosten, anteilig bezogen auf den überlassenen Teil – nicht übersteigen. Wenn Sie möbliert untervermieten oder Strom, Internet und Rundfunkbeitrag übernehmen, dokumentieren Sie den Wert dieser Leistungen schriftlich im Untermietvertrag. Behalten Sie bei längerer Abwesenheit einen Schlüssel und lassen Sie persönliche Gegenstände in der Wohnung, damit es bei einer teilweisen Gebrauchsüberlassung bleibt. Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er ab, obwohl Ihr Interesse berechtigt ist, lassen Sie die Verweigerung anwaltlich prüfen – wie Sie in diesem Fall vorgehen, erkläre ich auf meiner Seite zur verweigerten Untervermietungserlaubnis.

Was tun, wenn die Abmahnung oder Kündigung schon da ist?

Haben Sie bereits ohne Erlaubnis untervermietet und eine Abmahnung erhalten, ist schnelles Handeln entscheidend. Beenden Sie die unerlaubte Untervermietung oder bringen Sie sie umgehend in einen erlaubnisfähigen Zustand – etwa durch Absenkung der Untermiete auf Kostenniveau und einen ordnungsgemäßen Erlaubnisantrag. Liegt die Kündigung schon vor, ist sie keineswegs immer wirksam: Es kommt auf die Erheblichkeit der Pflichtverletzung, das Verschulden und die Umstände des Einzelfalls an. Auch formale Fehler der Kündigung oder eine zuvor erteilte und nicht wirksam beendete Erlaubnis können die Kündigung zu Fall bringen. Diese Verteidigungslinien müssen früh aufgebaut werden – spätestens mit Zustellung einer Räumungsklage.

8. Anwaltliche Unterstützung im Mietrecht in Essen

Untervermietungsfälle entscheiden sich an Details: Wie ist die Untermiete kalkuliert? Was wurde dem Vermieter mitgeteilt? Liegt noch eine teilweise Gebrauchsüberlassung vor? Wurde wirksam abgemahnt? Ich prüfe Ihre Situation, bevor Sie untervermieten – das ist der mit Abstand günstigste Zeitpunkt. Ich formuliere den Erlaubnisantrag so, dass Ihr berechtigtes Interesse belastbar dargelegt ist, und setze Ihren Anspruch gegenüber dem Vermieter durch, wenn dieser blockiert.

Steht bereits eine Abmahnung, Kündigung oder Räumungsklage im Raum, entwickle ich mit Ihnen eine Verteidigungsstrategie und vertrete Sie vor den Amts- und Landgerichten in Essen und im gesamten Ruhrgebiet. Einen Überblick über meine Tätigkeit finden Sie auf der Übersichtsseite Mietrecht; geht es bereits um die Wohnung selbst, informiert Sie meine Seite zur Räumungsklage über Ablauf und Verteidigungsmöglichkeiten. Nehmen Sie über das Kontaktformular auf dieser Seite Kontakt auf oder rufen Sie an – die telefonische Ersteinschätzung ist kostenlos.

Warum frühzeitige Beratung bares Geld wert ist

Der Berliner Fall zeigt, was auf dem Spiel steht: Der Mieter hat nicht nur den Prozess durch drei Instanzen verloren, sondern auch seine Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt – und trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Eine rechtzeitige Beratung hätte das Problem für einen Bruchteil dieser Kosten gelöst: durch eine erlaubnisfähige Gestaltung der Untermiete oder eine klare Vereinbarung mit der Vermieterin. Wer untervermieten will, sollte den rechtlichen Rahmen kennen, bevor der Untermietvertrag unterschrieben ist.