Zahlungsverzug: Warum Ihr Guthaben Sie nicht rettet

Einleitung

Zwei Monatsmieten sind offen, weil Sie wegen erheblicher Mängel gemindert haben. In anderen Monaten haben Sie nach Ihrer Rechnung zu viel gezahlt, unter dem Strich steht also ein Guthaben. Dann kommt die fristlose Kündigung, und die Frage ist plötzlich existenziell: Reicht das Guthaben, um den Betrieb in den Räumen zu halten?

Als Rechtsanwalt bearbeite ich in Essen und im Ruhrgebiet regelmäßig genau diese Konstellation, und die Antwort fällt härter aus, als die meisten Mandanten erwarten. Das Oberlandesgericht Dresden hat mit Urteil vom 15. Oktober 2025 entschieden, dass frühere Überzahlungen die Kündigung nicht verhindern, solange der Mieter nicht unverzüglich aufrechnet (12 U 128/25). Dieselbe Entscheidung sagt außerdem, dass ein Untermieter neben dem Hauptmieter auf Räumung haftet. Dieser Beitrag erklärt beides und zeigt, welche Schritte jetzt zählen.

1. Die Entscheidung in zwei Sätzen

Wer mit zwei aufeinander folgenden Mietterminen in Verzug ist, kann fristlos gekündigt werden, und daran ändert ein Guthaben aus früheren Überzahlungen nichts. Ausgeschlossen ist die Kündigung nur, wenn der Vermieter schon vor ihrem Zugang vollständig befriedigt wird; nachträglich unwirksam wird sie nur, wenn der Mieter unverzüglich nach ihrem Zugang ausdrücklich die Aufrechnung erklärt und der Rückstand dadurch vollständig verschwindet.

Der Fall betraf eine großflächige Logistikimmobilie, vermietet bis zum 30. April 2027. Für August und September 2023 zahlte die Mieterin nichts. Sie berief sich darauf, in anderen Monaten wegen Mängeln zu viel überwiesen zu haben, und rechnete das gegen den Rückstand auf, allerdings nur rechnerisch im Schriftverkehr.

Das Oberlandesgericht Dresden ließ die Kündigung stehen. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob es die behauptete Überzahlung überhaupt gab, kam es nicht mehr an. Denn selbst eine bestehende Aufrechnungslage beseitigt den Kündigungsgrund nicht; nötig ist die Aufrechnungserklärung.

Der Unterschied, an dem alles hängt

Aufrechnungslage und Aufrechnung sind zwei verschiedene Dinge. Die Lage besteht, wenn sich zwei gleichartige Forderungen gegenüberstehen. Die Aufrechnung ist die Erklärung gegenüber der anderen Seite, dass genau diese Forderungen verrechnet werden sollen. Erst die Erklärung wirkt, und im Mietrecht muss sie schnell kommen.

2. Wann Zahlungsverzug zur fristlosen Kündigung berechtigt

Die Grundlage steht in § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Nach Buchstabe a kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist; nach Buchstabe b genügt es, wenn sich der Rückstand über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatsmieten summiert.

Für Wohnraum bestimmt § 569 Absatz 3 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, dass im Fall des Buchstaben a ein Teil erst dann nicht unerheblich ist, wenn er eine Monatsmiete übersteigt; das gilt nicht für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Für Gewerberäume gilt diese Vorschrift nicht. Der Bundesgerichtshof hat für die Geschäftsraummiete aber einen vergleichbaren Maßstab entwickelt: Bei monatlicher Zahlung ist der Rückstand nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt und aus zwei aufeinander folgenden Terminen stammt; verteilt er sich über mehr Termine, muss er zwei Monatsmieten erreichen (Urteil vom 23. Juli 2008, XII ZR 134/06). Verlassen Sie sich darauf nicht blind, denn bei Geschäftsräumen kann im Einzelfall auch ein geringerer Rückstand genügen, wenn besondere Umstände hinzukommen. Von der Grenze einer Monatsmiete ist auch das Oberlandesgericht Dresden ausgegangen.

Wichtig ist die Verzugsvoraussetzung: Verzug tritt bei der Miete nach § 286 Absatz 2 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs schon mit dem Kalendertag ein, weil die Leistungszeit vertraglich bestimmt ist; eine Mahnung braucht der Vermieter nicht. Verzug setzt zwar ein Vertretenmüssen voraus, doch trägt der Mieter das Risiko eines Irrtums über Berechtigung und Höhe der Minderung praktisch allein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11). Wer wegen eines Mietmangels mindert, muss deshalb sicher sein, dass die Minderung der Höhe nach berechtigt ist, denn bei einer zu hohen Minderung fehlt am Ende Geld.

Die Schonfrist gilt nur für Wohnraum

Die vielen Mietern bekannte Schonfrist, nach der eine Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fristlose Kündigung unwirksam macht, steht in § 569 Absatz 3 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und gilt ausschließlich für Wohnraum. Im Gewerberaum gibt es sie nicht. Wer Geschäftsräume mietet, hat diesen zweiten Rettungsanker nicht.

3. Warum die Aufrechnung unverzüglich erklärt werden muss

Nach § 543 Absatz 2 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Das Gesetz verlangt also zweierlei: eine Aufrechnungsmöglichkeit, die schon im Zeitpunkt der Kündigung bestand, und eine Erklärung, die ohne schuldhaftes Zögern folgt.

Dass die bloße Aufrechnungslage nicht genügt, ist gefestigte Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 12. Mai 2010 klargestellt (VIII ZR 96/09), das Oberlandesgericht Rostock hat es mit Urteil vom 9. Februar 2023 bestätigt (3 U 22/21), ebenso das Oberlandesgericht Celle bereits mit Urteil vom 16. Februar 2007 (2 U 9/07). Das Oberlandesgericht Dresden reiht sich in diese Linie ein.

Hinzu kommt eine zweite Hürde, die in der Beratung oft untergeht: Die Aufrechnung muss den Rückstand vollständig beseitigen. Reicht das Guthaben nur so weit, dass der verbleibende Rest unter der Kündigungsschwelle liegt, hilft das nicht mehr. Der kündigungsrelevante Rückstand war einmal da, und er muss ganz verschwinden.

Was unverzüglich in der Praxis bedeutet

Unverzüglich heißt nach § 121 Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ohne schuldhaftes Zögern. Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Weil der Mieter seine Gegenforderung im Zeitpunkt der Kündigung regelmäßig bereits kennt, wird ihm nur eine kurze Prüfungs- und Überlegungszeit von wenigen Tagen zugebilligt. Verlassen Sie sich nicht auf die aus dem Anfechtungsrecht bekannte Zwei-Wochen-Faustregel; sie gilt hier nicht. Wer erst den Anwalt sucht, dann die Buchhaltung befragt und nach vier Wochen ein Saldenblatt schickt, hat die Frist in jedem Fall verpasst.

4. Die zweite Botschaft des Urteils: der Untermieter haftet mit

Dieselbe Entscheidung beantwortet eine Frage, die in Untermietverhältnissen ständig auftaucht. Der Vermieter verlangte Räumung und Herausgabe nicht nur von der Hauptmieterin, sondern auch von der Untermieterin, die die gesamte Halle tatsächlich nutzte. Er bekam gegen beide einen Titel.

Rechtlich stehen dahinter zwei Ansprüche. Gegen den Hauptmieter richtet sich § 546 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, gegen den Untermieter § 546 Absatz 2 derselben Vorschrift. Beide Pflichten zielen auf dieselbe unteilbare Leistung, nämlich die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Deshalb haften Hauptmieter und Untermieter als Gesamtschuldner nach § 421 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Für Sie als Untermieter heißt das: Der Vermieter darf sich aussuchen, wen er in Anspruch nimmt. Er muss sich nicht auf den Hauptmieter verweisen lassen, und Ihre eigene Vertragstreue schützt Sie nicht. Endet das Hauptmietverhältnis, entfällt Ihr Recht zum Besitz gegenüber dem Vermieter, obwohl Sie mit ihm nie einen Vertrag geschlossen haben. Ihr Untermietvertrag mit dem Hauptmieter besteht daneben fort; deshalb richten sich Ihre Ansprüche wegen des Flächenverlusts gegen ihn.

Bei Teilflächen zählt nur Ihre Fläche

Haben Sie nur einen Teil der Räume untergemietet, sind Sie auch nur zur Räumung dieser Teilfläche verpflichtet. Ein Räumungsantrag, der pauschal das gesamte Objekt erfasst, geht insoweit zu weit. Prüfen Sie den Klageantrag deshalb genau daraufhin, welche Flächen er benennt.

5. Insolvenz des Hauptmieters schützt niemanden automatisch

Im Dresdner Fall wurde während des laufenden Räumungsverfahrens das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Hauptmieterin eröffnet, und zwar nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, aber vor der Urteilsverkündung. Nach § 240 Satz 1 der Zivilprozessordnung wird ein Rechtsstreit unterbrochen, wenn er die Insolvenzmasse betrifft.

Die Verkündung des Urteils hinderte das trotzdem nicht. Denn nach § 249 Absatz 3 der Zivilprozessordnung wird die Verkündung einer Entscheidung, die auf einer vor Eintritt der Unterbrechung geschlossenen mündlichen Verhandlung beruht, durch die Unterbrechung nicht gehindert. Wer also darauf setzt, dass eine Insolvenz des Hauptmieters kurz vor Schluss das Verfahren rettet, kommt regelmäßig zu spät.

Vor allem aber betrifft die Unterbrechung nur das Verfahren gegen die Hauptmieterin. Gegen die Untermieterin lief der Prozess weiter, und aus dem Urteil konnte gegen sie vollstreckt werden. Die Insolvenz des Mieters verändert die materielle Haftung für die Rückgabe der Räume nicht.

Was in der Insolvenz sonst noch zu beachten ist

Läuft ein Insolvenzverfahren, kommen weitere Regeln hinzu. Ein Wahlrecht des Verwalters nach § 103 der Insolvenzordnung besteht bei Räumen gerade nicht; das Mietverhältnis besteht nach § 108 Absatz 1 Satz 1 der Insolvenzordnung mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. An die Stelle des Wahlrechts tritt das Sonderkündigungsrecht des Verwalters nach § 109 Absatz 1 Satz 1 der Insolvenzordnung, der ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer mit der gesetzlichen Frist kündigen kann. Auch die Kündigungssperre des § 112 der Insolvenzordnung ist zu prüfen: Nach Nummer 1 kann der Vermieter nach dem Eröffnungsantrag nicht mehr wegen eines vorher eingetretenen Zahlungsverzugs kündigen, nach Nummer 2 nicht wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse. Eine bereits vor dem Antrag ausgesprochene Kündigung bleibt dagegen wirksam, weshalb die Sperre im Dresdner Fall nicht mehr half.

6. Ein typischer Fall aus dem Ruhrgebiet

Ein Handwerksbetrieb in Essen mietet eine Halle mit Büro. Wegen eines undichten Dachs mindert der Inhaber die Miete seit Monaten um zwanzig Prozent und überweist entsprechend weniger. Im Frühjahr streicht er dann zwei Monate ganz, weil ein Großkunde nicht zahlt. Kurz darauf liegt die fristlose Kündigung im Briefkasten.

Der Inhaber rechnet nach und stellt fest, dass die Minderung eigentlich nur zehn Prozent gerechtfertigt hätte. Er hat also nicht überzahlt, sondern zu wenig gezahlt. Selbst wenn er in einzelnen Monaten zu viel überwiesen hätte, käme es nun darauf an, dass er innerhalb weniger Tage schriftlich die Aufrechnung erklärt und der Rückstand damit auf null sinkt.

Parallel dazu untervermietet er einen Teil der Halle an einen Fahrradhändler. Der zahlt pünktlich und ahnt nichts. Trotzdem wird er mitverklagt, weil er unmittelbaren Besitz an seiner Fläche hat. Für ihn wird es teuer, obwohl er nie etwas falsch gemacht hat.

Wo in diesem Fall Geld zu retten war

Gerettet wurde am Ende der Betrieb, nicht die Halle. Der Inhaber hat den Rückstand vollständig ausgeglichen und mit dem Vermieter eine Räumungsfrist gegen ein Nutzungsentgelt in Höhe der bisherigen Miete vereinbart, das sich an § 546a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs orientiert. Der Untermieter hat sich seinen Schaden beim Hauptmieter geholt. Beides wäre einfacher gewesen, wenn in den Verträgen vorher klare Regeln gestanden hätten.

7. Ihre Handlungsoptionen nach einer Kündigung

Der erste Schritt ist banal und wird trotzdem oft übersprungen: Rechnen Sie den Rückstand exakt aus, Monat für Monat, mit Zahlungsdatum und Verwendungszweck. Erst wenn Sie wissen, wie hoch der Rückstand am Tag der Kündigung war, können Sie beurteilen, ob die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs überhaupt trägt.

Der zweite Schritt ist die Entscheidung über die Aufrechnung. Wenn Sie Gegenforderungen haben, etwa Rückforderungen wegen einer berechtigten Minderung oder Schadensersatz wegen eines Mietmangels, erklären Sie die Aufrechnung sofort, schriftlich, bezifferbar und beweisbar. Benennen Sie die Forderungen einzeln mit Betrag und Grund und schicken Sie die Erklärung nachweisbar zu.

Der dritte Schritt ist die vollständige Zahlung, wenn die Aufrechnung nicht reicht. Dabei müssen Sie den Zeitpunkt im Blick behalten: Solange die Kündigung noch nicht zugegangen ist, ist sie nach § 543 Absatz 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausgeschlossen, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird. Ist die Kündigung dagegen bereits zugegangen, beseitigt eine Zahlung sie im Gewerberaum nicht mehr, weil es die Schonfrist nur bei Wohnraum gibt; sie ist dann nur noch ein Argument in der Verhandlung über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses oder eine Räumungsfrist. Zahlen Sie unter Vorbehalt der Rückforderung, wenn Sie den Anspruch der Höhe nach bestreiten, und bestimmen Sie nach § 366 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausdrücklich, auf welche Monate die Zahlung angerechnet werden soll.

Verhandeln, solange Sie noch Besitz haben

Solange Sie in den Räumen sind, haben Sie eine Verhandlungsposition. Eine Räumungsklage kostet den Vermieter Zeit und Geld, und leerstehende Gewerbeflächen bringen keine Miete. Über eine Räumungsfrist, eine Ratenzahlung oder eine einvernehmliche Aufhebung lässt sich in dieser Phase oft mehr erreichen als vor Gericht.

8. Wie ich Sie in dieser Lage unterstütze

In der ersten Prüfung geht es um zwei Fragen: Trägt der Rückstand die Kündigung, und gibt es Gegenforderungen, die sich noch rechtzeitig aufrechnen lassen? Beides lässt sich meist innerhalb weniger Tage klären, und beides entscheidet darüber, ob Sie am Standort bleiben.

Wenn eine Räumungsklage läuft, prüfe ich zusätzlich den Klageantrag, die richtige Bezeichnung der Flächen und die Frage, ob alle tatsächlichen Besitzer erfasst sind. Bei Untermietverhältnissen kläre ich, welche Ansprüche Sie gegen den Hauptmieter haben, wenn Sie als Untermieter geräumt werden, obwohl Sie Ihre Miete gezahlt haben.

Als Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Miet- und Insolvenzrecht arbeite ich in Essen für Betriebe aus dem gesamten Ruhrgebiet, von Rüttenscheid über Steele bis Kettwig. Gerade bei Zahlungsverzug im Gewerberaum zählen Tage, nicht Wochen. Melden Sie sich, sobald die Kündigung im Haus ist.

Was Sie zum ersten Gespräch mitbringen sollten

Nützlich sind der Mietvertrag mit allen Nachträgen, das Kündigungsschreiben, eine Aufstellung Ihrer Zahlungen der letzten zwölf Monate und, falls vorhanden, die Korrespondenz zur Minderung und zu den Mängeln. Bei Untermietverhältnissen zusätzlich der Untermietvertrag und die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung.