Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Wenn die Miete ausbleibt, gerät das Mietverhältnis in eine ernste Krise. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs stellt dabei das schärfste Instrument dar, das Vermietern zur Verfügung steht. Gleichzeitig bedeutet sie für Mieter eine existenzielle Bedrohung, da der Verlust der Wohnung droht. In Essen und dem gesamten Ruhrgebiet beraten wir als Kanzlei Tholl sowohl Vermieter als auch Mieter in dieser schwierigen Situation. Unsere langjährige Erfahrung vor dem Amtsgericht Essen sowie den Amtsgerichten in Bochum und Duisburg ermöglicht uns eine fundierte Einschätzung Ihrer individuellen Rechtslage. Gerade in Stadtteilen wie Rüttenscheid, Kettwig oder Steele kennen wir die lokalen Gegebenheiten des Mietmarktes und die Rechtsprechungspraxis der zuständigen Gerichte.

Kompetente Rechtsberatung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Essen

Der Gesetzgeber hat hohe Hürden für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs errichtet. Dennoch schützt das Recht den Vermieter vor erheblichen finanziellen Einbußen durch säumige Mieter. Als Kanzlei mit Schwerpunkt im Mietrecht verstehen wir beide Perspektiven. Für Vermieter prüfen wir, ob die Voraussetzungen für eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorliegen und begleiten Sie durch das gesamte Verfahren bis zur Räumungsklage. Für Mieter analysieren wir hingegen mögliche Fehler in der Kündigung und zeigen Wege auf, die Wohnung dennoch zu behalten. Die sogenannte Schonfristzahlung bietet hierbei oft eine letzte Chance. Vertrauen Sie auf unsere Expertise im Mietrecht und lassen Sie sich frühzeitig beraten, bevor sich die Situation verschärft.

1. Rechtsgrundlagen der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in den Paragraphen 543 und 569 BGB. Grundsätzlich kann jede Vertragspartei ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden. Der Zahlungsverzug stellt dabei den in der Praxis häufigsten Kündigungsgrund dar. Um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden, hat der Gesetzgeber diesen speziellen wichtigen Grund in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB konkret definiert. Liegen die dort genannten objektiven Voraussetzungen vor, ist eine zusätzliche Interessenabwägung in der Regel nicht mehr erforderlich.

Systematische Einordnung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Bei der fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs indiziert das Gesetz diese Unzumutbarkeit jedoch bereits dann, wenn bestimmte Rückstandsschwellen überschritten werden. Dadurch entfällt für den Vermieter die Notwendigkeit einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall.

Anwendungsbereich im Wohnraum- und Gewerbemietrecht

Die Regelungen zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerberaummietverhältnisse. Allerdings bestehen wesentliche Unterschiede bei den Heilungsmöglichkeiten. Während Wohnraummieter von der Schonfristzahlung profitieren können, fehlt diese Option im Gewerbemietrecht weitgehend. Diese Unterscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen, weshalb eine genaue rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses entscheidend ist.

2. Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Das Gesetz unterscheidet drei verschiedene Tatbestände, die eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigen. Nicht jede verspätete Zahlung berechtigt zur sofortigen Vertragsbeendigung. Vielmehr müssen bestimmte Schwellenwerte überschritten werden. Die erste Variante greift, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die gesamte Miete nicht entrichtet. Zahlt der Mieter beispielsweise weder im Januar noch im Februar, darf der Vermieter ab dem dritten Werktag des Februars kündigen, sobald der zweite Rückstand eingetreten ist.

Der erhebliche Teilrückstand als Kündigungsgrund

Die zweite Variante der fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs betrifft Teilzahlungen. Hier zahlt der Mieter zwar, jedoch nicht vollständig. Entscheidend ist die Frage, wann ein Rückstand als erheblich gilt. Für Wohnraummietverhältnisse präzisiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB diese Schwelle: Der rückständige Teil muss die Miete für einen Monat übersteigen. Der Bundesgerichtshof hat für die Geschäftsraummiete klargestellt: „Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete iSd § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt." (BGH, Urteil vom 23. Juli 2008, Az. XII ZR 134/06)

Rückstand über längeren Zeitraum bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die dritte Variante erfasst Fälle, in denen der Mieter über einen längeren Zeitraum immer wieder nur Teilbeträge zahlt oder zwischendurch aussetzt. Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB entsteht das Kündigungsrecht, sobald der Gesamtrückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Diese Regelung verhindert, dass Mieter durch geschickte Teilzahlungen dauerhaft die Kündigungsschwellen umgehen können.

3. Berechnung des Mietrückstands bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Für die Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands ist zunächst zu klären, welche Forderungen als Miete gelten. Zur Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gehören die Grundmiete sowie die Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heizung. Ebenso zählen vereinbarte Pauschalen für Nebenkosten dazu. Andere Forderungen des Vermieters bleiben hingegen bei der Berechnung außen vor, selbst wenn sie auf dem Mietverhältnis beruhen.

Nicht berücksichtigungsfähige Forderungen bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Bestimmte Forderungen können keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auslösen, auch wenn der Mieter sie nicht begleicht. Hierzu gehören Nachforderungen aus jährlichen Betriebskostenabrechnungen, da diese nicht periodisch wiederkehrend sind. Ebenso bleiben Mahngebühren und Verzugszinsen unberücksichtigt. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache sowie Prozesskosten fließen ebenfalls nicht in die Berechnung ein. Ein Rückstand bei diesen Posten kann allerdings unter Umständen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

Sonderfall Mietkaution bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die Nichtzahlung der vereinbarten Mietkaution stellt einen besonderen Fall dar. Gemäß § 569 Abs. 2a BGB kann auch hier eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgen, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht. Der Bundesgerichtshof betont die Bedeutung der Kaution für das legitime Sicherungsbedürfnis des Vermieters: „Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung in der Regel nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden." (BGH, Urteil vom 21. März 2007, Az. XII ZR 36/05)

4. Formelle Anforderungen an die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss bestimmte Formvorschriften einhalten. Im Wohnraummietrecht ist die Schriftform zwingend vorgeschrieben. Gemäß § 568 BGB genügen Kündigungen per E-Mail, Fax oder SMS diesen Anforderungen nicht. Die Kündigung muss vielmehr eigenhändig unterschrieben und im Original zugestellt werden. Zudem muss der Vermieter die Kündigung begründen und den Zahlungsverzug als Grund benennen.

Begründungspflicht bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Nach § 569 Abs. 4 BGB muss die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs den wichtigen Grund darlegen. Der Vermieter muss den Rückstand beziffern und auf die einzelnen Monate aufschlüsseln. Diese Begründungspflicht dient dazu, dem Mieter Klarheit über den Vorwurf zu verschaffen. Nur so kann der Mieter die Berechtigung der Kündigung überprüfen und gegebenenfalls Gegenmaßnahmen ergreifen. Eine unzureichende Begründung kann zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigung führen.

Zugang der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die Kündigung wird erst wirksam, wenn sie dem Mieter zugeht. Der Vermieter trägt die Beweislast für den Zugang. In der Praxis empfiehlt sich daher eine Zustellung per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten. Bei Mietern in Essen und Umgebung begleiten wir Sie als Kanzlei Tholl bei der rechtssicheren Gestaltung und Zustellung der fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. So vermeiden Sie formelle Fehler, die das gesamte Verfahren gefährden könnten.

5. Die Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Das Gesetz bietet Wohnraummietern einen Rettungsanker, um den Verlust der Wohnung trotz wirksamer fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Diese sogenannte Schonfristzahlung ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird. Dies kann durch Zahlung aller rückständigen Beträge geschehen oder durch eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle wie dem Jobcenter.

Fristen für die Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die Zahlung oder Verpflichtungserklärung muss spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit erfolgen. Rechtshängigkeit tritt ein, wenn dem Mieter die Räumungsklage des Vermieters vom Gericht zugestellt wird. In Essen und dem Ruhrgebiet bedeutet dies konkret, dass nach Zustellung der Klage durch das Amtsgericht Essen noch ausreichend Zeit für eine Nachzahlung bleibt. Allerdings muss die Zahlung vollständig sein, denn Teilzahlungen reichen nicht aus.

Grenzen der Schonfristzahlung bei wiederholter fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Das Heilungsrecht steht dem Mieter nicht unbegrenzt zur Verfügung. Wurde bereits innerhalb der letzten zwei Jahre eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Schonfristzahlung unwirksam, kann eine erneute Kündigung nicht mehr auf diesem Weg geheilt werden. Diese Einschränkung soll verhindern, dass Mieter das System dauerhaft ausnutzen und erst nach Klageerhebung zahlen.

6. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug

Viele Vermieter sprechen neben der fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorsorglich eine ordentliche Kündigung aus. Dies geschieht üblicherweise im selben Schreiben mit dem Zusatz hilfsweise oder vorsorglich. Diese Vorgehensweise hat erhebliche praktische Bedeutung, die von juristischen Laien oft unterschätzt wird. Die Schonfristzahlung heilt nämlich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung, nicht jedoch die ordentliche.

Rechtsprechung zur hilfsweisen Kündigung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit dieser Kombination bestätigt: „Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses fehlgeschlagen ist." (BGH, Urteil vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17)

Konsequenzen für Mieter nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Selbst wenn der Mieter alle Rückstände begleicht und damit die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen. Der Mieter muss dann nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist ausziehen, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten beträgt. Die nachträgliche Zahlung kann das Verhalten des Mieters zwar in milderem Licht erscheinen lassen, garantiert aber nicht den Erhalt der Wohnung.

7. Verteidigungsmöglichkeiten gegen fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu verteidigen. Zunächst sollte geprüft werden, ob die formellen Anforderungen eingehalten wurden. Eine fehlende oder unzureichende Begründung kann die Kündigung unwirksam machen. Ebenso können Fehler bei der Berechnung des Rückstands vorliegen, wenn der Vermieter nicht berücksichtigungsfähige Forderungen einbezogen hat.

Aufrechnung als Verteidigung gegen fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Gemäß § 543 Abs. 2 S. 3 BGB kann der Mieter die Aufrechnung erklären, wenn er eine Gegenforderung gegen den Vermieter hat. Solche Gegenforderungen können aus zu viel gezahlten Betriebskosten oder Schadensersatzansprüchen resultieren. Die Aufrechnung muss jedoch unverzüglich nach der fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgen. Die Rechtsprechung billigt dem Mieter hierbei eine Überlegungsfrist von etwa zwei Wochen zu.

Anwaltliche Prüfung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Bei Erhalt einer fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zählt jeder Tag. Als Kanzlei Tholl in Essen prüfen wir Ihre Kündigung auf formelle und materielle Fehler. Wir analysieren, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorlagen und welche Verteidigungsstrategien erfolgversprechend sind. Mieter im gesamten Ruhrgebiet profitieren von unserer Erfahrung vor den lokalen Amtsgerichten und unserer Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung.

8. Besonderheiten der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Gewerbemietrecht

Im Gewerbemietrecht gelten bei der fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs teilweise strengere Regeln als im Wohnraummietrecht. Die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind zwar identisch, jedoch fehlt die Möglichkeit der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Dies hat erhebliche praktische Konsequenzen für gewerbliche Mieter in Essen und dem Ruhrgebiet.

Keine Heilung durch Nachzahlung im Gewerbemietrecht

Zahlt ein Gewerbemieter nach Erhalt der fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs den Rückstand, macht dies die Kündigung nicht automatisch unwirksam. Es greift lediglich § 543 Abs. 2 S. 2 BGB, wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wurde. Ist die Kündigung jedoch einmal zugegangen, kann sie im Gewerberecht in der Regel nicht mehr durch bloße Zahlung geheilt werden.

Beratung für Gewerbemieter bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Für Gewerbetreibende in Essen und Umgebung ist daher besondere Vorsicht geboten. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bedeutet hier oft das Ende des Mietverhältnisses ohne Rettungsmöglichkeit. Umso wichtiger ist eine frühzeitige Beratung, wenn Zahlungsschwierigkeiten absehbar sind. Als Kanzlei Tholl unterstützen wir Gewerbemieter bei Verhandlungen mit dem Vermieter und bei der Suche nach Lösungen vor Ausspruch einer Kündigung.