Zahlungsverzugskündigung: Rechtsmissbrauch stoppt Vermieter

Einleitung

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen trifft Mieter oft wie ein Schlag: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, in dem von einem Zahlungsverzug die Rede ist, von dem man nichts wusste. Besonders perfide wird es, wenn der angebliche Rückstand erst durch eine missverständliche Mieterhöhung entstanden ist und der Vermieter monatelang geschwiegen hat, bis die Summe groß genug für eine Kündigung war. Genau über einen solchen Fall hatte das Amtsgericht Gießen zu entscheiden – mit einem erfreulich klaren Ergebnis für die Mieterseite. Auch in Essen und im Ruhrgebiet, von Rüttenscheid bis Steele, erlebe ich in meiner Praxis immer wieder, dass Vermieter Zahlungsdifferenzen gezielt auflaufen lassen, um langjährige Mieter loszuwerden.

Als Rechtsanwalt mit über 25 Jahren Erfahrung im Mietrecht vertrete ich Mieter, die sich gegen eine Zahlungsverzugskündigung und eine Räumungsklage wehren müssen. Das Urteil des AG Gießen vom 17.01.2025 (Az. 46 C 55/24) zeigt: Eine Zahlungsverzugskündigung kann Rechtsmissbrauch sein, wenn der Vermieter den Irrtum des Mieters erkennen konnte und trotzdem nicht abgemahnt hat. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen, was das Gericht entschieden hat und welche Handlungsmöglichkeiten Sie als Mieter haben.

1. Zahlungsverzugskündigung und Rechtsmissbrauch – die Kernaussage

Eine Zahlungsverzugskündigung ist Rechtsmissbrauch nach § 242 BGB, wenn der Vermieter erkennen konnte, dass der Mieter irrtümlich zu wenig zahlt, und er den Rückstand über viele Monate gezielt anwachsen lässt, statt den Mieter abzumahnen. Das AG Gießen hat mit Urteil vom 17.01.2025 (Az. 46 C 55/24) entschieden, dass eine fristlose Kündigung nach 16 Monaten stillschweigend geduldeter Minderzahlung unwirksam ist. Die Räumungsklage der Vermieterin wurde vollständig abgewiesen.

Hintergrund ist der Grundsatz von Treu und Glauben: Wer als Vermieter sehenden Auges zuschaut, wie sich ein Missverständnis zu einem kündigungsrelevanten Rückstand summiert, darf daraus keinen Kündigungsgrund ableiten. Das Gesetz verlangt in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zwar keinen Verschuldensnachweis für den Zahlungsverzug. Die Ausübung des Kündigungsrechts steht aber – wie jedes Recht – unter dem Vorbehalt des § 242 BGB.

Warum dieses Urteil für Mieter so wichtig ist

Viele Mieter glauben, gegen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei kein Kraut gewachsen, sobald der Rückstand rechnerisch zwei Monatsmieten erreicht. Das Urteil zeigt das Gegenteil: Die Umstände, wie der Rückstand entstanden ist, spielen eine entscheidende Rolle. Gerade nach Mieterhöhungen, Eigentümerwechseln oder unklaren Abrechnungen entstehen Differenzen, von denen der Mieter nichts ahnt.

Wer eine Kündigung oder sogar eine Räumungsklage erhält, sollte deshalb niemals vorschnell ausziehen. Die Erfolgsaussichten einer Verteidigung sind oft deutlich besser, als es auf den ersten Blick scheint.

2. Die Rechtslage: Wann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelt. Danach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist (Buchst. a) oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht (Buchst. b). Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB bei Zahlungsverzug grundsätzlich entbehrlich. Einen Überblick über die Kündigungstatbestände finden Sie auf meiner Seite zum Mietrecht in Essen.

Daneben kann der Vermieter hilfsweise ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese doppelte Kündigung – fristlos und hilfsweise ordentlich – ist in der Praxis der Standardfall und macht die Verteidigung anspruchsvoller, weil beide Kündigungen gesondert geprüft werden müssen.

Die Grenze: Treu und Glauben nach § 242 BGB

So streng das Gesetz auf den ersten Blick wirkt, so wichtig ist die Korrektur über § 242 BGB. Die Rechtsprechung hat anerkannt, dass eine Zahlungsverzugskündigung ausnahmsweise eine vorherige Abmahnung voraussetzt, wenn der Verzug auf einem für den Vermieter offenkundigen Versehen des Mieters beruht. Das haben unter anderem das Kammergericht (Beschluss vom 16.03.2023, Az. 8 U 178/22), das OLG Brandenburg (Urteil vom 29.11.2022, Az. 3 U 93/21) und früher schon das OLG Hamm entschieden. Das AG Gießen hat sich dieser Linie angeschlossen und sie konsequent auf den Fall einer missverständlichen Mieterhöhung angewendet.

3. Der Fall: 16 Monate Schweigen nach der Mieterhöhung

Die Mieter wohnten seit 1996 im ersten Stock eines Hauses, dessen Erdgeschoss die Vermieterin selbst bewohnte. Seit 2013 zahlten sie unbeanstandet 500 Euro Miete monatlich; eine vom verstorbenen Ehemann der Vermieterin unterschriebene Mietbescheinigung wies genau diesen Betrag aus. Im Februar 2022 verlangte die Vermieterin unter Hinweis auf § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung "des Mietzinses" auf 600 Euro. Die Mieter stimmten zu und zahlten fortan 600 Euro – aus ihrer Sicht den vollen geschuldeten Betrag.

Die Vermieterin sah das anders: Die 600 Euro seien nur die Kaltmiete, hinzu kämen Betriebskostenvorauszahlungen von gut 102 Euro monatlich. Sie sagte dazu jedoch sechzehn Monate lang nichts. Erst im August 2023, als sich die vermeintliche Differenz auf über 1.600 Euro summiert hatte und damit die Schwelle von zwei Monatsmieten überschritten war, sprach sie die fristlose Kündigung aus – ohne jede vorherige Abmahnung – und erhob anschließend Räumungsklage.

Das Kalkül des Vermieters

Das Muster ist kein Einzelfall: Ein Vermieter, der einen langjährigen Mieter mit günstiger Miete loswerden möchte, lässt eine kleine monatliche Differenz bewusst auflaufen, bis sie kündigungsrelevant wird. Hätte die Vermieterin die Mieter frühzeitig auf die Differenz hingewiesen, hätten diese die 102 Euro schlicht nachgezahlt – und es hätte nie einen Kündigungsgrund gegeben. Genau dieses Zuwarten hat das AG Gießen der Vermieterin zum Verhängnis werden lassen.

4. Die Argumentation des AG Gießen im Einzelnen

Das Gericht ließ ausdrücklich offen, ob überhaupt ein Zahlungsrückstand bestand – also ob die Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung tatsächlich als Zustimmung zu 600 Euro Kaltmiete plus Nebenkosten auszulegen war. Denn selbst wenn die Mieter objektiv zu wenig gezahlt hätten, wäre die Kündigung nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich. Für die Vermieterin war erkennbar, dass die Mieter nach dem Erhöhungsschreiben davon ausgingen, mit 600 Euro die volle Miete zu zahlen: Das Erhöhungsverlangen sprach undifferenziert vom "Mietzins", die Mieter hatten zuvor jahrelang einen Pauschalbetrag gezahlt, und sie erhöhten ihre Zahlung exakt auf den verlangten Betrag.

In dieser Situation hätte die Vermieterin abmahnen müssen, bevor sie kündigt – wie eine Abmahnung im Mietrecht richtig aussieht, erkläre ich auf einer eigenen Themenseite. Die Rechtsmissbräuchlichkeit folgt nach dem Gericht insbesondere daraus, dass die Vermieterin 16 Monate zuwartete, bis der vermeintliche Verzug den kündigungsrelevanten Umfang des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erreichte. Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB scheiterte aus denselben Gründen am Rechtsmissbrauchseinwand.

Auch die Nachfolgekündigungen scheiterten

Die Vermieterin schob im Mai 2024 weitere Kündigungen nach: eine fristlose Kündigung wegen einer angeblichen Drohung der Mieter vom Oktober 2023 sowie eine erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a Abs. 1 BGB für Zweifamilienhäuser, die der Vermieter selbst mitbewohnt. Beides blieb erfolglos. Die Kündigung wegen der Drohung war verwirkt, weil die Vermieterin mehr als sieben Monate mit dem Ausspruch wartete – nach dem Rechtsgedanken des § 314 Abs. 3 BGB ist eine Ausübungsfrist von regelmäßig zwei bis sechs Monaten anzusetzen. Und die erleichterte Kündigung scheiterte daran, dass das Haus in Wahrheit drei Wohnungen hatte: Das Gericht stufte die Souterrainräume mit Bad, Kochgelegenheit und eigenem Zugang nach der Verkehrsanschauung als dritte Wohnung ein, sodass § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar war.

5. Praktische Folgen: Was das Urteil für Mieter und Vermieter bedeutet

Für Mieter bedeutet die Entscheidung einen spürbaren Zugewinn an Sicherheit. Wer nach einer Mieterhöhung im Vertrauen auf den verlangten Betrag zahlt, muss nicht befürchten, Monate später ohne Vorwarnung mit einer fristlosen Kündigung überzogen zu werden. Der Vermieter, der eine erkennbare Fehlvorstellung des Mieters über die Miethöhe nicht aufklärt, verliert sein Kündigungsrecht aus dem aufgelaufenen Rückstand – jedenfalls solange er nicht abgemahnt hat.

Für Vermieter ist das Urteil eine deutliche Warnung: Wer Zahlungsdifferenzen taktisch auflaufen lässt, riskiert nicht nur die Unwirksamkeit der Kündigung, sondern trägt auch die vollen Kosten eines verlorenen Räumungsprozesses. Im Gießener Fall lag der Streitwert bei 14.400 Euro; die Prozesskosten gingen vollständig zulasten der Vermieterin.

Bedeutung über den Einzelfall hinaus

Das Urteil ist rechtskräftig und fügt sich in eine gefestigte obergerichtliche Linie ein. Die Kombination aus unklarem Mieterhöhungsverlangen und langem Zuwarten dürfte auch vor anderen Amtsgerichten – etwa in Essen – kaum anders bewertet werden. Wichtig bleibt aber: Es handelt sich um eine Einzelfallabwägung nach § 242 BGB. Wer sich auf Rechtsmissbrauch beruft, muss die Umstände darlegen, aus denen sich die Erkennbarkeit des Irrtums für den Vermieter ergibt. Eine sorgfältige Aufarbeitung der Zahlungshistorie und des Schriftverkehrs ist daher unverzichtbar.

6. Typische Szenarien: Wann Mieter aufhorchen sollten

Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter verlangt nach Jahren erstmals eine Mieterhöhung und nennt dabei einen runden Betrag, ohne zwischen Kaltmiete und Nebenkosten zu unterscheiden. Sie zahlen genau diesen Betrag – und erhalten anderthalb Jahre später eine fristlose Kündigung, weil angeblich die Nebenkostenvorauszahlung fehlte. Oder: Nach einem Eigentümerwechsel überweisen Sie die Miete wie gewohnt, der neue Eigentümer meint aber, es gelte ein höherer Betrag, und meldet sich erst, als zwei Monatsmieten zusammengekommen sind. In beiden Fällen spricht viel dafür, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist.

Ähnlich liegt es, wenn der Vermieter eine Mietminderung monatelang widerspruchslos hinnimmt und dann plötzlich den geminderten Betrag als Rückstand kündigungsweise geltend macht, oder wenn nach einer Betriebskostenanpassung unklar bleibt, welcher Gesamtbetrag künftig geschuldet ist. Der gemeinsame Nenner: Der Vermieter konnte den Irrtum erkennen und hat geschwiegen.

Abgrenzung: Wann der Rechtsmissbrauchseinwand nicht hilft

Keine Rettung bietet § 242 BGB dem Mieter, der schlicht nicht zahlen kann oder will. Wer die Miete aus wirtschaftlichen Gründen schuldig bleibt, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen – hier hilft gegebenenfalls nur die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, die die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam macht, wenn der gesamte Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen wird. Wichtig: Die Schonfristzahlung heilt nach ständiger Rechtsprechung des BGH nur die fristlose, nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung. Umso wertvoller ist der Rechtsmissbrauchseinwand, denn er erfasst – wie das AG Gießen zeigt – beide Kündigungen.

7. Strategische Hinweise: So wehren Sie sich gegen die Kündigung

Wenn Sie eine Zahlungsverzugskündigung erhalten, gilt zunächst: Ruhe bewahren und nichts unterschreiben. Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht automatisch – der Vermieter muss bei Widerstand eine Räumungsklage erheben, und in diesem Prozess wird die Wirksamkeit der Kündigung umfassend geprüft. Sichern Sie sämtliche Unterlagen: Mietvertrag, Mieterhöhungsverlangen, Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnungen und jeden Schriftverkehr mit dem Vermieter. Gerade aus älteren Dokumenten – im Gießener Fall einer Mietbescheinigung aus dem Jahr 2013 – kann sich ergeben, dass der Vermieter Ihre Zahlungspraxis kannte und duldete.

Prüfen Sie sodann die Entstehung des Rückstands: Beruht er auf einem Missverständnis über die Miethöhe? War dieses Missverständnis für den Vermieter erkennbar? Hat der Vermieter abgemahnt oder geschwiegen? Wie lange hat er zugewartet? Je länger das Schweigen und je deutlicher die Erkennbarkeit, desto stärker Ihre Position. Parallel sollte vorsorglich geprüft werden, ob eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als Sicherheitsnetz in Betracht kommt – auch wenn Sie die Forderung für unberechtigt halten, kann eine Zahlung unter Vorbehalt taktisch sinnvoll sein.

Fristen im Blick behalten

Anders als bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses gibt es im Mietrecht keine dreiwöchige Klagefrist für den Mieter. Trotzdem drängt die Zeit: Spätestens mit Zustellung einer Räumungsklage laufen prozessuale Fristen, insbesondere die zweiwöchige Frist zur Verteidigungsanzeige im schriftlichen Vorverfahren. Wer diese versäumt, riskiert ein Versäumnisurteil und die Zwangsräumung. Einen Überblick über die wichtigsten Fristen im Mietrecht finden Sie auf meiner Website. Lassen Sie eine Kündigung daher umgehend anwaltlich prüfen.

8. Anwaltliche Unterstützung bei Zahlungsverzugskündigung und Räumungsklage

Die Verteidigung gegen eine Zahlungsverzugskündigung erfordert eine genaue Analyse der Zahlungshistorie, des Schriftverkehrs und der Kündigungserklärungen. Häufig greifen Vermieter – wie im Gießener Fall – zu mehreren Kündigungen nacheinander, die jeweils eigene Angriffspunkte bieten: fehlende Abmahnung, Verwirkung wegen zu langen Zuwartens, formelle Mängel oder – bei der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB – die Frage, wie viele Wohnungen das Gebäude tatsächlich hat. Ich prüfe für Sie jede einzelne Kündigung und entwickle eine Verteidigungsstrategie, die alle Ebenen abdeckt. Auch ein Widerspruch gegen die Kündigung nach der Sozialklausel kann ein zusätzlicher Baustein sein.

Als Kanzlei mit Sitz an der Huyssenallee in Essen vertrete ich Mieter aus dem gesamten Ruhrgebiet vor den Amtsgerichten in Mietsachen – außergerichtlich, im Räumungsprozess und in der Zwangsvollstreckung. Dabei geht es nicht nur um die Abwehr der Kündigung, sondern oft auch um Folgefragen wie Räumungsfristen, Vollstreckungsschutz oder eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter, wenn ein Auszug ohnehin gewollt ist – dann aber zu Ihren Bedingungen.

Kostenlose telefonische Ersteinschätzung

Im Rahmen einer kostenlosen telefonischen Ersteinschätzung kläre ich mit Ihnen, ob Ihre Kündigung angreifbar ist und welche Schritte jetzt nötig sind. Nutzen Sie dafür das Kontaktformular am Ende dieser Seite oder schreiben Sie mir eine E-Mail an info@kanzlei-tholl.de. Bei einer bereits zugestellten Räumungsklage gilt: Melden Sie sich sofort, damit keine Fristen verstreichen.