Eigenbedarfskündigung trotz Verkaufsabsicht: BGH-Urteil 2025

Einleitung

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für Mieter eine der bedrohlichsten Situationen überhaupt: Die vertraute Wohnung, oft seit vielen Jahren das Zuhause, soll plötzlich geräumt werden – und das in einem Wohnungsmarkt, der in Essen, im gesamten Ruhrgebiet und erst recht in den Großstädten kaum bezahlbare Alternativen bietet. Besonders bitter wird es, wenn der Mieter den Eindruck hat, dass es dem Vermieter in Wahrheit gar nicht um das Wohnen geht, sondern ums Geld: Der Vermieter will eine andere Wohnung gewinnbringend verkaufen und braucht die Mietwohnung nur als Ersatzquartier. Genau über eine solche Konstellation hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.09.2025 (VIII ZR 289/23) entschieden – und die Position der Vermieter deutlich gestärkt.

Als Rechtsanwalt mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht vertrete ich in meiner Essener Kanzlei regelmäßig Mieter, die sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren – von Rüttenscheid über Steele bis Kettwig. In diesem Beitrag erkläre ich, was der BGH entschieden hat, warum die Entscheidung aus Mietersicht kritikwürdig ist und – das ist entscheidend – welche Verteidigungsmöglichkeiten Mietern trotz dieses Urteils bleiben. Denn verloren ist ein solcher Fall keineswegs automatisch.

1. Eigenbedarfskündigung trotz Verkaufsabsicht – was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht deshalb unwirksam ist, weil der Vermieter mit dem Umzug in die Mietwohnung zugleich den Verkauf seiner bisherigen Wohnung ermöglichen will. Die Verkaufsabsicht macht die Kündigung weder zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch ist sie automatisch rechtsmissbräuchlich (BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23).

Der Fall klingt zunächst kurios: Ein Vermieter bewohnt im vierten Obergeschoss eines Berliner Mehrfamilienhauses eine Wohnung, die der vermieteten Wohnung im dritten Obergeschoss in Größe und Zuschnitt sehr ähnlich ist. Er kündigt seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs – mit der Begründung, er wolle das Dachgeschoss ausbauen, mit seiner eigenen Wohnung verbinden und die so entstandene Einheit anschließend verkaufen. Während der Bauarbeiten und auch danach wolle er dauerhaft in der Wohnung der Mieterin leben.

Das Landgericht Berlin hatte die Räumungsklage noch abgewiesen: In Wahrheit gehe es dem Vermieter nur um die gewinnbringende Verwertung seines Eigentums, also um eine Verwertungskündigung – deren strenge Voraussetzungen aber unstreitig nicht vorlagen. Der BGH hob dieses Urteil auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.

Worum es rechtlich genau ging

Im Kern stand die Abgrenzung zweier Kündigungstatbestände: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erlaubt die Kündigung, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige "benötigt" (Eigenbedarf). § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erlaubt die Kündigung, wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (Verwertungskündigung). Die Hürden der Verwertungskündigung sind erheblich höher. Das Landgericht meinte, der Vermieter wolle die strengen Voraussetzungen der Nr. 3 umgehen, indem er seinen Verkaufswunsch in das Gewand des Eigenbedarfs kleide. Der BGH sah das anders.

2. Die Rechtslage: Wann liegt Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor?

Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Der wichtigste Fall ist der Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Das Wort "benötigen" klingt nach einer hohen Hürde – ist es nach ständiger Rechtsprechung aber nicht. Der Vermieter muss nicht auf die Wohnung angewiesen sein. Es genügt, dass er den ernsthaften Wunsch hat, die Wohnung selbst zu nutzen, und dieser Wunsch auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht (so bereits BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18).

Hintergrund ist die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, die nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts beiden Seiten zugutekommt: dem Vermieter als Eigentümer, aber auch dem Mieter, dessen Besitzrecht an der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt ist. Die Gerichte müssen beide Positionen in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringen. In der Praxis bedeutet das: Die Gerichte dürfen die Lebensplanung des Vermieters nicht durch eigene Vorstellungen von "angemessenem Wohnen" ersetzen.

Die Grenzen: Ernsthaftigkeit und Rechtsmissbrauch

Ganz schutzlos ist der Mieter aber nicht. Die Gerichte dürfen – und müssen – den Eigennutzungswunsch darauf prüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und ob er im Einzelfall rechtsmissbräuchlich ist. Rechtsmissbrauch kommt etwa in Betracht, wenn der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung den Nutzungswunsch gar nicht erfüllen kann oder der Bedarf ohne wesentliche Abstriche in einer anderen, frei gewordenen Wohnung des Vermieters befriedigt werden könnte. Diese Prüfungspunkte bleiben auch nach dem neuen Urteil die zentralen Ansatzpunkte jeder Verteidigung gegen eine Eigenbedarfskündigung.

3. Das Kernproblem: Umzugswunsch oder verdeckte Verwertung?

Das eigentliche Problem des Falles liegt in der Mischmotivation des Vermieters. Sein Umzug in die Mieterwohnung war kein Selbstzweck: Er wollte seine eigene Wohnung mit dem Dachgeschoss verbinden und die vergrößerte Einheit zu einem optimalen Preis verkaufen. Ohne den Verkaufsplan hätte es keinen Grund für den Umzug gegeben – die beiden Wohnungen waren nahezu identisch. Aus Mietersicht drängt sich da der Gedanke auf: Hier wird nicht gewohnt, hier wird verwertet, und die Mieterin muss dafür ihr Zuhause räumen.

Das Landgericht Berlin folgte dieser Sichtweise. Es argumentierte, das Eigentum gewähre dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung; wer in Wahrheit verkaufen wolle, müsse die strengen Voraussetzungen der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllen – und die lagen unstreitig nicht vor. Die Berufung auf Eigenbedarf sei deshalb rechtsmissbräuchlich.

Warum die Abgrenzung für Mieter so wichtig ist

Die Einordnung entscheidet über Sieg oder Niederlage im Räumungsprozess. Bei der Verwertungskündigung muss der Vermieter konkret darlegen, dass ihm durch den Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen – bloße Gewinnerwartungen genügen nicht. Beim Eigenbedarf genügt dagegen schon ein ernsthafter, vernünftiger Nutzungswunsch. Je großzügiger die Rechtsprechung Verkaufsmotive in den Eigenbedarf integriert, desto kleiner wird der Anwendungsbereich des strengeren Verwertungstatbestands – und desto schwächer der Mieterschutz.

4. Die Argumentation des BGH im Einzelnen

Der BGH stellt klar: Die Kündigung ist allein am Maßstab des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu messen, nicht an dem der Verwertungskündigung. Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sei schon gar nicht eröffnet, denn der Vermieter wollte nicht die vermietete Wohnung verkaufen, sondern eine andere – seine eigene. Die Verwertungskündigung betrifft nur den Fall, dass das Mietverhältnis selbst die wirtschaftliche Verwertung des Objekts hindert. Wer in die Mietwohnung einziehen und eine andere Wohnung veräußern will, macht echten Eigenbedarf geltend.

Weiter betont der Senat: Es schadet dem Vermieter nicht, dass er den Bedarfsgrund selbst herbeigeführt hat. Wer durch eigene Lebensplanung – Umbau, Verkauf, Umzug – erst die Situation schafft, in der er die Mietwohnung benötigt, handelt deshalb noch nicht rechtsmissbräuchlich. Auch der Einwand des Landgerichts, die Wohnverhältnisse des Vermieters änderten sich durch den Umzug in die fast identische Wohnung nicht wesentlich, verfing nicht: Ein "Verbesserungsbedarf" ist keine Voraussetzung des Eigenbedarfs.

Was der BGH dem Landgericht ins Stammbuch schreibt

Der entscheidende Vorwurf an das Berufungsgericht lautet: Es hat die Einzelfallumstände nicht konkret gewürdigt, sondern die Kündigung allein wegen des Verkaufswunsches pauschal als missbräuchlich eingestuft. Damit habe es die Motive und die Lebensplanung des Vermieters aus dem Blick verloren und nicht geprüft, ob der Eigenbedarfswunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar ist. Genau diese Prüfung muss das Landgericht – eine andere Kammer – nun nachholen. Das Verfahren ist also nicht endgültig entschieden; der BGH hat nur den Prüfungsmaßstab korrigiert.

5. Praktische Folgen: Was bedeutet das Urteil für Mieter?

Für Mieter ist die Entscheidung ein Rückschlag, das muss man klar sagen. Vermieter können künftig leichter argumentieren, sie wollten in die Mietwohnung einziehen, auch wenn der wirtschaftliche Anlass des gesamten Manövers ein Verkaufsprojekt ist. Der bequeme Einwand "Das ist doch in Wahrheit eine Verwertungskündigung" ist Mietern damit weitgehend abgeschnitten, jedenfalls wenn der Vermieter eine andere als die vermietete Wohnung veräußern will.

Aus meiner Sicht hat es sich der BGH dabei an einer Stelle zu einfach gemacht: Die Entscheidung blendet aus, dass die wirtschaftliche Triebfeder des Wohnungswechsels – die Gewinnerzielung durch Verkauf – das Eigennutzungsinteresse in solchen Konstellationen faktisch dominiert. Wenn der Umzug nur das Mittel zum Verkaufszweck ist, verschwimmt die gesetzliche Trennung zwischen Eigenbedarf und Verwertung. Der Gesetzgeber hat die Verwertungskündigung bewusst an hohe Hürden geknüpft; diese Wertung droht leerzulaufen, wenn geschickt konstruierte Umzugsketten denselben wirtschaftlichen Erfolg über den einfacheren Eigenbedarfstatbestand ermöglichen. Eine strengere Ernsthaftigkeitsprüfung in Mischmotivlagen wäre die angemessenere Antwort gewesen.

Kein Freibrief für Vermieter

Wichtig ist aber auch: Der BGH hat dem Vermieter nicht recht gegeben, sondern nur den falschen Prüfungsmaßstab des Landgerichts beanstandet. Die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches muss weiterhin in jedem Einzelfall festgestellt werden – notfalls durch Beweisaufnahme mit Vernehmung des Vermieters und Würdigung aller Indizien. Gerade bei vorgeschobenen Umzugsplänen, die nach dem Auszug des Mieters nie umgesetzt werden, drohen dem Vermieter erhebliche Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs.

6. Typische Szenarien: Wann Mieter aufhorchen sollten

Stellen Sie sich vor, Ihre Vermieterin bewohnt die Wohnung über Ihnen in einem Essener Altbau und kündigt Ihnen, weil sie ihre eigene Wohnung "kernsanieren und dann verkaufen" möchte – einziehen will sie bei Ihnen. Nach dem neuen BGH-Urteil ist das grundsätzlich als Eigenbedarf zu prüfen. Entscheidend wird, ob der Plan ernsthaft und nachvollziehbar ist: Gibt es konkrete Umbaupläne, Finanzierungsnachweise, einen realistischen Zeitplan? Oder bleibt alles vage, und drei Monate nach Ihrem Auszug steht Ihre alte Wohnung bei einem Immobilienportal zum Verkauf?

Ein anderes Szenario: Der Vermieter besitzt mehrere Wohnungen im Haus, eine davon steht leer oder wird gerade frei. Kündigt er Ihnen trotzdem wegen Eigenbedarfs, kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche in der freien Wohnung decken könnte. Dieser vom BGH ausdrücklich bestätigte Prüfungspunkt bleibt eine der wirksamsten Verteidigungslinien.

Das Warnsignal "wirtschaftliche Gesamtplanung"

Je stärker die Kündigung Teil eines wirtschaftlichen Gesamtkonzepts ist – Dachausbau, Zusammenlegung, Aufteilung in Eigentumswohnungen, Verkauf –, desto genauer lohnt sich der Blick auf die Details. Widersprüche zwischen Kündigungsschreiben und späterem Vortrag, unrealistische Bauzeitenpläne oder fehlende Baugenehmigungen sind klassische Ansatzpunkte, um die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs zu erschüttern. Auch formale Fehler im Kündigungsschreiben – etwa eine unzureichende Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB – kommen in der Praxis häufiger vor, als man denkt.

7. Strategische Hinweise: So wehren sich Mieter richtig

Wer eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte nicht vorschnell ausziehen und nichts unterschreiben, sondern die Kündigung anwaltlich prüfen lassen. Die Verteidigung setzt an mehreren Punkten an: an der formellen Wirksamkeit der Kündigung (Begründungspflicht, Kündigungsfristen nach § 573c BGB), an der Ernsthaftigkeit und Plausibilität des Eigenbedarfs und am Einwand des Rechtsmissbrauchs, etwa bei verfügbaren Alternativwohnungen oder weit überhöhtem Wohnbedarf. Welche Fristen dabei gelten und wie Sie sie wahren, erläutere ich auf meiner Seite zu Fristen im Mietrecht.

Daneben steht die Sozialklausel: Nach § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeutet – etwa wegen hohen Alters, schwerer Krankheit, langer Mietdauer mit tiefer Verwurzelung oder weil angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Der Widerspruch muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist schriftlich erklärt werden (§ 574b BGB). Wie der Härtefall-Widerspruch funktioniert und welche Nachweise genügen, habe ich in meinem Beitrag zur Eigenbedarfskündigung im Härtefall ausführlich dargestellt – dort ging es um eine mieterfreundliche BGH-Entscheidung zum Gesundheitsattest.

Nach dem Auszug ist nicht alles verloren

Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat – die Wohnung wird verkauft statt bezogen, neu und teurer vermietet oder steht dauerhaft leer –, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht: Umzugskosten, Maklerkosten, die Mietdifferenz zur teureren neuen Wohnung und weitere Folgekosten. Deshalb gilt: Dokumentieren Sie die Begründung der Kündigung sorgfältig und behalten Sie die alte Wohnung auch nach dem Auszug im Blick. Gerade die Konstellation des BGH-Falls – Umzug nur als Zwischenschritt eines Verkaufsprojekts – bietet erhebliches Kontrollpotenzial: Zieht der Vermieter tatsächlich ein und bleibt er dauerhaft?

8. Anwaltliche Unterstützung bei Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage

Eigenbedarfsprozesse werden über Details gewonnen: über die Würdigung der Einzelfallumstände, die der BGH gerade in diesem Urteil noch einmal angemahnt hat. Als Rechtsanwalt mit über 25 Jahren Erfahrung in Streitverfahren prüfe ich für Mieter die Kündigung auf formelle und inhaltliche Schwachstellen, entwickle die Verteidigungsstrategie für den Widerspruch nach § 574 BGB und vertrete Sie, wenn der Vermieter eine Räumungsklage erhebt. Auch Vermieter berate ich – denn das Urteil zeigt: Eine Eigenbedarfskündigung muss handwerklich sauber begründet sein, sonst scheitert sie trotz der vermieterfreundlichen BGH-Linie.

Wichtig ist schnelles Handeln. Die Widerspruchsfrist des § 574b BGB und die Kündigungsfristen laufen unerbittlich; wer zu lange wartet, verschenkt Verteidigungspositionen. Einen Überblick über alle Kündigungsfragen im Wohnraummietrecht finden Sie auf meiner Stammseite zum Mietrecht und speziell zur Kündigung des Mietvertrags.

Kostenlose telefonische Ersteinschätzung

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben oder Ihr Vermieter Umbau- und Verkaufspläne ankündigt, melden Sie sich gern für eine kostenlose telefonische Ersteinschätzung: Telefon 0201 / 10 299 20 oder per E-Mail an info@kanzlei-tholl.de. Ich sage Ihnen offen, welche Chancen eine Verteidigung hat und welche Schritte jetzt sinnvoll sind – bevor Fristen ablaufen.