Schweigen zur Räumungsbereitschaft: Ihre Rechte als Mieter

Einleitung

Ihr Mietvertrag läuft aus, und der Vermieter fragt schon Wochen vorher, ob Sie auch wirklich pünktlich ausziehen. Sie antworten nicht sofort oder bitten sogar darum, doch wohnen bleiben zu dürfen, weil Sie in Essen, im Ruhrgebiet oder anderswo schlicht keine bezahlbare Wohnung finden. Plötzlich liegt eine Räumungsklage im Briefkasten, und Sie sollen auch noch die Prozesskosten tragen. Genau diese Konstellation hat das Amtsgericht Waiblingen mit Urteil vom 24.03.2025 (Az. 13 C 280/25) zugunsten der Mieter entschieden: Wer zur Räumungsbereitschaft schweigt, gibt keinen Anlass für eine Klage.

Als Rechtsanwalt mit über 25 Jahren Erfahrung vertrete ich in meiner Essener Kanzlei regelmäßig Mieter aus Rüttenscheid, Steele, Kettwig und dem gesamten Ruhrgebiet, die mit voreiligen Räumungsklagen überzogen werden. In diesem Beitrag erkläre ich, warum das Schweigen zur Räumungsbereitschaft keine Klageveranlassung darstellt, welche Kostenfolge § 93 ZPO für Vermieter bereithält und wie Sie als Mieter richtig reagieren, wenn das Mietverhältnis endet.

1. Was bedeutet Schweigen zur Räumungsbereitschaft konkret?

Schweigen zur Räumungsbereitschaft bedeutet: Der Mieter erklärt vor dem Ende des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich, dass er pünktlich ausziehen wird – und genau das darf er. Nach der Entscheidung des AG Waiblingen vom 24.03.2025 (Az. 13 C 280/25) ist ein Mieter vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs nicht verpflichtet, sich zu seiner Auszugsbereitschaft zu äußern. Erhebt der Vermieter dennoch vorschnell Räumungsklage, trägt er die Kosten des Verfahrens, wenn der Mieter den Anspruch sofort anerkennt.

Hintergrund ist eine schlichte Überlegung: Solange der Anspruch auf Rückgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB noch gar nicht fällig ist, gibt es nichts, was der Mieter verweigern könnte. Wer schweigt, verweigert nicht. Das Gesetz kennt keine allgemeine Pflicht, dem Gläubiger vorab zu versichern, dass man seine Pflichten erfüllen wird.

Für Mieter im angespannten Wohnungsmarkt des Ruhrgebiets ist das eine wichtige Klarstellung. Viele Vermieter setzen kurze Fristen und verlangen schriftliche Bestätigungen der Auszugsbereitschaft, um anschließend mit einer Klage Druck aufzubauen. Diese Strategie geht nach der Waiblinger Entscheidung kostenrechtlich nach hinten los.

Keine Erklärungspflicht vor Fälligkeit

Der Grundsatz stammt aus dem allgemeinen Zivilprozessrecht: Ein Schuldner muss sich vor Fälligkeit nicht zu seiner Leistungsbereitschaft und Leistungsfähigkeit erklären. Das gilt für Geldschulden genauso wie für die Pflicht, eine Wohnung zurückzugeben. Erst wenn der Mieter aktiv ein Verhalten zeigt, das aus Sicht eines objektiven Betrachters Zweifel an seiner Erfüllungsbereitschaft weckt, darf der Vermieter zu Gericht gehen, ohne das Kostenrisiko des § 93 ZPO zu tragen.

Bloße Untätigkeit, eine unbeantwortete Nachricht oder die höfliche Bitte um Fortsetzung des Mietverhältnisses reichen dafür nicht aus. Das ist der Kern der Entscheidung – und ein wirksamer Schutz für Mieter vor unnötigen Prozessen.

2. Die Rechtslage: § 93 ZPO und die Räumungsklage auf künftige Leistung

Die Zivilprozessordnung erlaubt es Vermietern unter bestimmten Voraussetzungen, schon vor dem Ende des Mietverhältnisses auf künftige Räumung zu klagen. § 257 ZPO ermöglicht die Klage auf künftige Räumung, wenn die Rückgabe an einen Kalendertag geknüpft ist; § 259 ZPO lässt eine Klage auf künftige Leistung darüber hinaus zu, wenn die Besorgnis besteht, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Diese Besorgnis muss der Vermieter darlegen und im Streitfall beweisen.

Dem steht § 93 ZPO gegenüber, die zentrale Schutznorm des Beklagten: Hat der Beklagte keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben und erkennt er den Anspruch sofort an, fallen die Prozesskosten dem Kläger zur Last. Die Norm durchbricht damit die Grundregel des § 91 ZPO, wonach die unterliegende Partei die Kosten trägt. Wer formal verliert, weil er anerkennt, gewinnt kostenrechtlich, wenn er die Klage nicht veranlasst hat.

Ob eine Klageveranlassung vorliegt, beurteilt sich nicht nach starren Regeln, sondern unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach den gesamten Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich ist die Sicht des Klägers vor Klageerhebung: Durfte er vernünftigerweise annehmen, ohne Gericht nicht zu seinem Recht zu kommen?

Das sofortige Anerkenntnis als Schutzinstrument

Damit § 93 ZPO greift, muss der Mieter den Räumungsanspruch sofort anerkennen, also bei erster prozessualer Gelegenheit. Im Waiblinger Fall taten die Mieter genau das: einen Tag nach Zustellung der Klage. Das Gericht erließ ein Anerkenntnisurteil, legte die Kosten aber den Vermietern auf. Wichtig ist deshalb anwaltliche Beratung unmittelbar nach Zustellung einer Räumungsklage – wer die Anerkenntnisfrist verpasst oder sich unbedacht verteidigt, verliert diesen Kostenvorteil.

3. Der Fall vor dem AG Waiblingen: Eine WhatsApp-Nachricht als Klagegrund?

Im entschiedenen Fall lief ein befristeter Wohnraummietvertrag aus. Vor dem Ablauf der Mietzeit wandten sich die Mieter per WhatsApp an ihre Vermieter und fragten, ob sie wirklich ausziehen müssten und ob sie nicht doch Mieter bleiben könnten – sie fänden derzeit keine andere Wohnung. Die Vermieter werteten diese Nachricht als Ankündigung, die Wohnung nicht freiwillig zurückzugeben, und erhoben Klage auf künftige Räumung.

Die Mieter reagierten besonnen: Einen Tag nach Zustellung der Klage erkannten sie den Räumungs- und Herausgabeanspruch an. Das Amtsgericht erließ das Anerkenntnisurteil, bürdete die gesamten Verfahrenskosten aber den Vermietern auf. Die Begründung: Das vorprozessuale Verhalten der Mieter habe keinen Anlass zur Annahme gegeben, die Vermieter würden ohne Klage nicht zu ihrem Recht kommen.

Das Gericht nahm die WhatsApp-Nachricht genau unter die Lupe. Sie war in Frageform gehalten und ließ gerade nicht erkennen, dass die Mieter die Räumung zum Mietzeitende verweigern würden. Vielmehr strebten die Mieter erkennbar eine einvernehmliche Fortsetzung des Mietverhältnisses an.

Warum die Wohnungsnot kein Verdachtsmoment ist

Bemerkenswert ist ein weiterer Gedanke der Entscheidung: Der Hinweis der Mieter auf Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche sei keine Besonderheit, sondern treffe auf praktisch alle Räumungsfälle zu. Allein daraus dürfe ein Vermieter nicht ableiten, der Mieter werde sich der Räumung entziehen. Wer in Essen oder anderswo im Ruhrgebiet eine Wohnung sucht, kennt die Lage: Die Erwähnung der Wohnungsnot ist Ausdruck einer realen Sorge, kein Ankündigen von Vertragsbruch.

Die Mieter brachten mit ihrer Nachricht sogar zum Ausdruck, dass die Räumung nur durch eine freiwillige Entscheidung der Vermieter abgewendet werden könne – sie stellten den Anspruch also gerade nicht infrage.

4. Die Argumentation des Gerichts im Einzelnen

Das AG Waiblingen entwickelt seine Begründung in mehreren Schritten. Ausgangspunkt ist die negative Voraussetzung des § 93 ZPO: Der Beklagte darf die Klage nicht veranlasst haben. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Kläger vernünftigerweise einen Prozess nicht für notwendig halten durfte. Fehlte es sogar am Rechtsschutzbedürfnis, weil der Kläger sein Ziel einfacher und kostengünstiger erreichen konnte, ist eine Klageveranlassung von vornherein nicht denkbar.

Bei einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO kommt eine Beweislastverteilung zugunsten des Mieters hinzu: Es ist davon auszugehen, dass die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung fehlte, solange der Vermieter nicht das Gegenteil darlegt und beweist. Der Vermieter muss also konkrete Tatsachen vortragen, aus denen sich ergibt, dass der Mieter nicht freiwillig ausziehen wollte. Bloße Vermutungen oder ein ungutes Gefühl genügen nicht.

Entscheidend ist schließlich die Abgrenzung zwischen passivem und aktivem Verhalten: Untätigkeit oder Schweigen des Mieters kann grundsätzlich nicht gegen ihn ausgelegt werden. Anlass zur Klage gibt der Mieter erst, wenn er aktiv ein Verhalten zeigt, das aus Sicht eines objektiven, vernünftigen Betrachters an seiner Erfüllungsbereitschaft zweifeln lässt – etwa die ausdrückliche Erklärung, nicht ausziehen zu wollen.

Auf der Linie des Bundesgerichtshofs

Die Waiblinger Entscheidung steht im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 28.06.2023 (Az. XII ZB 537/22) für die Gewerberaummiete klargestellt, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, vor dem Kündigungstermin seine Räumungsbereitschaft zu erklären, um der Kostenfolge zu entgehen. Auch das LG Rostock (Beschluss vom 18.01.2022, Az. 1 T 157/21) hatte bereits in diesem Sinne entschieden. Die Linie ist damit gefestigt: Vom Schweigen des Mieters auf Räumungsunwilligkeit zu schließen, ist unzulässig.

5. Praktische Folgen: Die Kostenfalle für voreilige Vermieter

Für Vermieter ist die Entscheidung eine deutliche Warnung. Eine Räumungsklage löst erhebliche Kosten aus: Gerichtskosten, eigene Anwaltskosten und die Kosten des gegnerischen Anwalts. Beim Streitwert einer Räumungsklage, der sich nach § 41 Abs. 2 GKG nach der Jahresnettomiete bemisst, kommen schnell mehrere tausend Euro zusammen. Erkennt der Mieter sofort an und greift § 93 ZPO, bleibt der Vermieter auf sämtlichen Kosten sitzen – obwohl er in der Sache gewonnen hat.

Für Mieter bedeutet das Urteil spürbare Entlastung. Sie müssen sich nicht durch Anfragen des Vermieters unter Druck setzen lassen und keine vorschnellen Erklärungen abgeben. Wer um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bittet oder auf die schwierige Wohnungssuche hinweist, riskiert dadurch keine Kostenlast. Das ist gerade in Ballungsräumen wie Essen wichtig, wo Mieter häufig bis zuletzt parallel suchen und verhandeln.

Zugleich gilt: Das Urteil ist kein Freibrief. Wer als Mieter ausdrücklich erklärt, nicht ausziehen zu wollen, oder wer nach Fälligkeit die Wohnung tatsächlich nicht herausgibt, gibt sehr wohl Klageveranlassung und trägt im Prozess die Kosten nach § 91 ZPO. Was nach einem verlorenen Räumungsprozess droht, habe ich in meinem Beitrag zur Zwangsräumung erläutert.

Was das für laufende Konflikte bedeutet

In der Beratungspraxis sehe ich häufig, dass Vermieter Räumungsklagen als Druckmittel einsetzen, lange bevor das Mietverhältnis endet. Nach der Waiblinger Entscheidung sollten betroffene Mieter prüfen lassen, ob ein sofortiges Anerkenntnis mit der Kostenfolge des § 93 ZPO der richtige Weg ist – oder ob es sogar Verteidigungsmöglichkeiten in der Sache gibt, etwa weil die Kündigung unwirksam ist oder ein Widerspruch nach der Sozialklausel des § 574 BGB in Betracht kommt.

6. Typische Szenarien: Wann liegt Klageveranlassung vor – und wann nicht?

Stellen Sie sich drei Konstellationen vor. Erstens: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs, der Mieter antwortet auf zwei Erinnerungsschreiben schlicht nicht. Hier fehlt die Klageveranlassung – Schweigen ist neutral, der Mieter muss vor Fälligkeit nichts erklären. Erhebt der Vermieter Klage und erkennt der Mieter sofort an, trägt der Vermieter die Kosten.

Zweitens: Der Mieter schreibt wie im Waiblinger Fall, er finde keine Wohnung und bitte darum, bleiben zu dürfen. Auch das ist keine Klageveranlassung. Die Bitte um Fortsetzung des Mietverhältnisses ist Verhandlungsbereitschaft, keine Verweigerung. Der Mieter stellt den Anspruch des Vermieters damit der Sache nach nicht einmal infrage.

Drittens: Der Mieter erklärt ausdrücklich, er werde die Wohnung auf keinen Fall zum Vertragsende räumen, oder er lässt den Rückgabetermin verstreichen, ohne auszuziehen. Jetzt liegt aktives Verhalten vor, das objektiv Zweifel an der Erfüllungsbereitschaft weckt – beziehungsweise der Anspruch ist bereits fällig und nicht erfüllt. Eine Klage ist veranlasst, die Kosten trägt bei Unterliegen der Mieter.

Die Grauzone: mehrdeutige Äußerungen

Schwierig sind Fälle dazwischen, etwa wenn der Mieter ankündigt, er werde sehen, was sich machen lässt, oder Anschlussfragen zum Widerspruchsrecht stellt. Die Gerichte legen solche Äußerungen aus der Sicht eines objektiven Empfängers aus. Im Zweifel gilt nach der Waiblinger Linie: Mehrdeutige oder fragende Äußerungen sind keine Verweigerung. Wer als Mieter sichergehen will, sollte Formulierungen vermeiden, die als Räumungsverweigerung gedeutet werden können – und sich vor wichtigen Erklärungen anwaltlich beraten lassen.

7. Strategische Hinweise für Mieter: So reagieren Sie richtig

Wenn Ihr Mietverhältnis endet und der Vermieter Druck macht, behalten Sie die Ruhe. Sie sind nicht verpflichtet, vorab eine Auszugserklärung abzugeben. Prüfen Sie zunächst, ob die Beendigung überhaupt wirksam ist: Ist die Kündigung formgerecht und begründet? Ist eine Befristung nach § 575 BGB überhaupt zulässig vereinbart? Gibt es Härtegründe für einen Widerspruch nach § 574 BGB? Hierzu informiert auch meine Übersichtsseite zum Widerspruch im Mietrecht.

Erhalten Sie eine Räumungsklage, obwohl Sie nie erklärt haben, nicht ausziehen zu wollen, zählt jeder Tag. Das sofortige Anerkenntnis muss bei erster Gelegenheit erfolgen, in der Regel innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist zur Verteidigungsanzeige. Richtig eingesetzt, wälzt es die gesamten Prozesskosten auf den Vermieter ab. Falsch eingesetzt – etwa wenn tatsächlich gute Verteidigungschancen bestanden – verschenkt es Rechte. Diese Abwägung gehört in anwaltliche Hände.

Dokumentieren Sie außerdem Ihre Kommunikation. Die WhatsApp-Nachricht war im Waiblinger Fall das zentrale Beweismittel – zugunsten der Mieter. Bewahren Sie Nachrichten, E-Mails und Schreiben auf und formulieren Sie selbst sachlich und lösungsorientiert.

Auch Vermieter sollten umdenken

Der Vollständigkeit halber: Vermieter, die ihre Immobilie pünktlich zurückbenötigen, sind nicht schutzlos. Sie können den Mieter konkret und mit Frist zur Erklärung auffordern und eine Klage auf künftige Räumung nach § 257 oder § 259 ZPO erst dann erheben, wenn der Mieter aktiv Zweifel an seiner Räumungsbereitschaft sät. Wer dagegen vorschnell klagt, riskiert die volle Kostenlast – ein vermeidbarer Fehler, der im Waiblinger Fall vermutlich einen vierstelligen Betrag gekostet hat.

8. Anwaltliche Unterstützung bei Räumungsklage und Mietende

Als Essener Kanzlei mit Schwerpunkt im Mietrecht vertrete ich Mieter in allen Phasen der Auseinandersetzung: von der Prüfung der Kündigung über die Verhandlung mit dem Vermieter bis zur Verteidigung gegen die Räumungsklage. Gerade die Entscheidung über ein sofortiges Anerkenntnis nach § 93 ZPO erfordert eine schnelle, fundierte Einschätzung – sie kann tausende Euro Kostenersparnis bedeuten, nimmt Ihnen aber zugleich die Verteidigung in der Sache.

Ich prüfe für Sie, ob die Beendigung des Mietverhältnisses wirksam ist, ob ein Widerspruch oder eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO in Betracht kommt und wie Sie auf Anfragen des Vermieters reagieren sollten, ohne sich kostenrechtlich angreifbar zu machen. Umfassende Informationen zum Ablauf finden Sie auf meiner Seite zur Räumungsklage und auf der Übersichtsseite zum Mietrecht.

Mein Rat: Warten Sie nicht, bis die Klage zugestellt ist. Wer sich frühzeitig beraten lässt, kann viele Konflikte ohne Gericht lösen – und steht im Ernstfall mit einer klaren Strategie da.

Kostenlose telefonische Ersteinschätzung

In einem ersten Telefonat kläre ich mit Ihnen, wo Sie stehen: Ist die Kündigung angreifbar? Droht eine Räumungsklage, und wie reagieren Sie kostenoptimal? Welche Fristen laufen? Sie erreichen mich über das Kontaktformular auf dieser Seite, telefonisch unter 0201 / 10 299 20 oder per E-Mail an info@kanzlei-tholl.de. Schildern Sie kurz Ihre Situation – ich melde mich zeitnah zurück.