Eigenbedarf für Wohngemeinschaft: Was Gerichte verlangen

Einleitung

Eine Eigenbedarfskündigung trifft beide Seiten an einem empfindlichen Punkt: Der Mieter fürchtet um sein Zuhause, der Vermieter will seine Wohnung endlich für die eigene Familie nutzen. Besonders konfliktträchtig wird es, wenn die Wohnung nicht vom Vermieter selbst, sondern von dessen Kind als Wohngemeinschaft mit einer Freundin bewohnt werden soll. In Essen und im Ruhrgebiet – von Rüttenscheid bis Steele – erlebe ich solche Konstellationen regelmäßig: Eltern haben vor Jahren eine Wohnung gekauft, jetzt beginnt das Kind ein Studium, und die vermietete Wohnung soll frei werden.

Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 11.11.2025 (Az. 316 S 24/25) eine solche Kündigung bestätigt – und dabei gleich mehrere Streitfragen geklärt: Wie konkret muss der Nutzungswunsch sein, damit keine unzulässige Vorratskündigung vorliegt? Muss die Bedarfsperson die Wohnung vorher besichtigt haben? Und woran scheitert der Härteeinwand des Mieters? Als Rechtsanwalt mit Schwerpunkt im Mietrecht ordne ich die Entscheidung für beide Seiten ein – für Vermieter, die Eigenbedarf für Angehörige durchsetzen wollen, und für Mieter, die wissen müssen, worauf es bei ihrer Verteidigung wirklich ankommt.

1. Eigenbedarf für eine Wohngemeinschaft – was hat das LG Hamburg entschieden?

Das LG Hamburg hat entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam ist, wenn die Wohnung künftig als Wohngemeinschaft der Tochter eines Gesellschafters der Vermieterin und deren Freundin genutzt werden soll. Dass bei Ausspruch der Kündigung weder die Miethöhe noch die Zimmeraufteilung feststanden, schadet nicht: Innerhalb der Familie werden solche Einzelheiten üblicherweise erst später geregelt. Die Mieterin muss die Wohnung räumen.

Im konkreten Fall gehörte die Wohnung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter ein Ehepaar war. Die Tochter hatte einen Studienplatz an einer privaten Hochschule in Hamburg angenommen und wollte mit einer Freundin in die rund 100 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung einziehen. Der Vater plante zusätzlich, ein Zimmer für eigene Aufenthalte in seiner Heimatstadt zu nutzen. Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage noch abgewiesen, weil es den Nutzungswunsch für zu vage hielt. Das Landgericht sah das nach erneuter Beweisaufnahme anders und verurteilte die Mieterin zur Räumung – mit einer Räumungsfrist von viereinhalb Monaten.

Warum diese Entscheidung über Hamburg hinaus wichtig ist

Die Konstellation ist alltäglich: Eltern besitzen eine vermietete Wohnung, das Kind beginnt ein Studium, und auf dem angespannten Wohnungsmarkt liegt es nahe, die eigene Immobilie zu nutzen. Das Urteil zeigt, welche Anforderungen die Gerichte an die Ernsthaftigkeit eines solchen Nutzungswunschs stellen – und welche eben nicht. Gerade die Klarstellung, dass fehlende Detailabsprachen innerhalb der Familie unschädlich sind, gibt Vermietern Planungssicherheit und zeigt Mietern, wo eine Verteidigung wenig Aussicht hat.

2. Die Rechtsgrundlagen: § 573 BGB und der privilegierte Personenkreis

Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse voraus. Der wichtigste Fall ist der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Kinder gehören unstreitig zu diesem privilegierten Personenkreis – und zwar auch dann, wenn sie nicht allein einziehen, sondern mit einer Freundin eine Wohngemeinschaft gründen wollen.

Die Kündigung muss zudem den Formanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügen: Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es aus, wenn die Bedarfsperson identifizierbar benannt und ihr Interesse an der Wohnung dargelegt wird (BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 6/19). Im Hamburger Fall war bereits darüber gestritten worden, ob die Formulierung "unsere 20-jährige Tochter" ausreicht, wenn der Gesellschafter drei etwa gleichaltrige Töchter hat – die zweite Kündigung benannte die Bedarfspersonen dann eindeutig.

Sonderfall GbR: Eigenbedarf trotz MoPeG

Eine Besonderheit des Falls: Vermieterin war keine Privatperson, sondern eine GbR. Das LG Hamburg bestätigte die ständige BGH-Rechtsprechung, wonach sich eine Außen-GbR in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen kann (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15). Ob das seit dem 01.01.2024 geltende MoPeG daran etwas ändert, ließ die Kammer für die nicht eingetragene GbR ausdrücklich offen – im konkreten Fall blieb es bei der bisherigen Linie. Wer sich für diese Frage vertieft interessiert: In meinem Beitrag zur Eigenbedarfskündigung der Vermieter-GbR nach dem MoPeG habe ich die Diskussion ausführlich dargestellt.

3. Das Kernproblem: Wann ist eine Kündigung eine unzulässige Vorratskündigung?

Der eigentliche Streitpunkt des Verfahrens war die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunschs. Das Tatbestandsmerkmal "benötigt" in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst zu nutzen oder einem Angehörigen zu überlassen (BGH, Urteil vom 16.12.2009, VIII ZR 313/08). Ein bloß unbestimmtes Interesse für eine ungewisse Zukunft genügt nicht. Der Nutzungswunsch muss sich so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht – sonst liegt eine unzulässige Vorratskündigung vor (BGH, Beschluss vom 11.10.2016, VIII ZR 300/15).

Das Amtsgericht hatte genau hier angesetzt: Weder die Tochter noch ihre Freundin hatten die Wohnung vor der Kündigung besichtigt, über Miethöhe, Zimmerverteilung und mögliche Renovierungen war nicht gesprochen worden. Daraus schloss die erste Instanz, der Eigenbedarf sei noch nicht hinreichend konkretisiert gewesen – die Kündigung also eine Vorratskündigung auf unsichere Zukunft.

Die Abgrenzung: konkreter Wunsch statt perfekter Planung

Das Landgericht zog die Grenze anders. Entscheidend ist nicht, ob bereits alle organisatorischen und finanziellen Details geklärt sind, sondern ob die Bedarfsperson den Einzug ernsthaft und alsbald will. Eine Vorratskündigung liegt vor, wenn der Vermieter "auf Verdacht" kündigt, ohne zu wissen, ob und wann die Nutzung überhaupt realisiert wird. Sie liegt nicht schon deshalb vor, weil eine Familie noch nicht über die Miete gesprochen hat. Diese Unterscheidung ist für die Praxis zentral: Perfekte Planung wird nicht verlangt, ein verfestigter Entschluss schon.

4. Die Argumentation des LG Hamburg im Einzelnen

Die Kammer wiederholte die Beweisaufnahme und kam zu einem anderen Ergebnis als das Amtsgericht. Ausschlaggebend war zunächst ein objektiver Umstand: Die Tochter hatte ihren Studienplatz in Hamburg zum Zeitpunkt der Kündigung bereits angenommen. Wer bisher in einer anderen Stadt wohnt und verbindlich ein Studium antritt, braucht dort eine Wohnung – das spricht massiv für die Ernsthaftigkeit des Einzugswunschs. Hinzu kam, dass die Tochter die Wohnung von einer früheren Übernachtung kannte und der Vater die umfangreiche Sanierung vor dem Einzug der Mieterin selbst begleitet hatte, die Räume also bestens kannte.

Die fehlenden Absprachen über Miethöhe und Zimmerverteilung entkräftete die Kammer mit einem lebensnahen Argument: In einem Mietverhältnis innerhalb der Familie besteht ein höheres Maß an Vertrauen; formalisierte Absprachen werden regelmäßig erst getroffen, wenn feststeht, ob und wann die Wohnung überhaupt frei wird. Solange der Räumungsprozess läuft, wäre es geradezu unrealistisch, bereits einen fertigen Untermietvertrag mit der Freundin auszuhandeln. Der Vater hatte zudem plausibel erklärt, er werde sich bei der Miete an dem orientieren, was die jungen Frauen bislang für ihre Unterkünfte zahlten.

Keine Mindestnutzungsdauer – Studium als Nutzungszweck genügt

Die Mieterin wandte ein, die Tochter werde Hamburg nach dem Physikum ohnehin wieder verlassen, der Bedarf sei also nur vorübergehend. Das ließ die Kammer nicht gelten: Eine Mindestnutzungsdauer ist nach der BGH-Rechtsprechung gerade nicht zu fordern (BGH, Hinweisbeschluss vom 22.08.2017, VIII ZR 19/17). Die beabsichtigte Nutzung für die Dauer des Medizinstudiums reicht aus. Auch der Einwand des überhöhten Wohnbedarfs scheiterte: Drei Zimmer für drei Nutzer – Tochter, Freundin und ein Zimmer für den Vater – sind nicht rechtsmissbräuchlich überzogen; rechtsmissbräuchlich wäre erst ein weit überhöhter Wohnbedarf (BGH, Urteil vom 04.03.2015, VIII ZR 166/14).

5. Der Härteeinwand nach § 574 BGB – und warum er hier scheiterte

Selbst bei wirksamer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter der Kündigung nach § 574 Abs. 1 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. § 574 Abs. 2 BGB nennt ausdrücklich den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Die Mieterin führte ins Feld, ihr gesamtes Lebensumfeld hänge an der Wohnung: Die Tochter besuche das nahegelegene Gymnasium, die eigene Arztpraxis liege in unmittelbarer Nähe, und sie betreue ihre in der Nachbarschaft wohnende Mutter.

Das Landgericht erkannte darin keinen Härtefall. Kurze Wege erleichtern den Alltag, aber längere Wege zu Schule und Arbeitsplatz sind in einer Großstadt üblich und zumutbar. Die Mutter der Mieterin war nach eigenen Angaben noch weitgehend selbstständig. Die Schwelle der unzumutbaren Härte liegt deutlich höher – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder tiefer Verwurzelung nach jahrzehntelanger Mietdauer, jeweils mit konkretem Nachweis.

Ersatzwohnraum: Zwei Makler beauftragen reicht nicht

Besonders praxisrelevant sind die Ausführungen zum fehlenden Ersatzwohnraum. Die allgemeine Wohnungsmangellage in der Gemeinde genügt für den Härteeinwand nicht. Der Mieter muss konkret darlegen und beweisen, dass er sich ernsthaft um Ersatzwohnraum bemüht hat: welche Wohnungen er wann besichtigt hat, mit welchem Ergebnis und woran die Anmietung gescheitert ist. Der Vortrag der Mieterin, sie habe zwei Maklerbüros beauftragt, reichte der Kammer nicht – es fehlten Angaben dazu, mit welchen Vorgaben die Makler suchten und welche Anstrengungen sie unternahmen. Wer den Widerspruch im Mietrecht erfolgreich führen will, braucht eine lückenlose Dokumentation der eigenen Wohnungssuche im gesamten Stadtgebiet.

6. Typische Szenarien: Wann der Eigenbedarf für Angehörige trägt – und wann nicht

Ein Beispiel aus der Beratungspraxis: Ein Ehepaar aus Essen-Kettwig besitzt eine vermietete Dreizimmerwohnung in Rüttenscheid. Die Tochter hat die Zusage für einen Studienplatz in Essen erhalten und möchte mit einer Kommilitonin zusammenziehen. Die Eltern kündigen wegen Eigenbedarfs, ohne dass bereits ein Mietvertrag mit der Tochter oder Absprachen zur Zimmerverteilung existieren. Nach den Maßstäben des LG Hamburg ist diese Kündigung wirksam: Der Studienplatz ist angenommen, der Einzugswunsch konkret, die fehlenden Details sind familientypisch.

Anders läge der Fall, wenn die Tochter erst überlegt, ob sie in Essen, Köln oder München studieren will, und die Eltern "schon einmal vorsorglich" kündigen, damit die Wohnung frei ist, falls es Essen wird. Hier fehlt der verfestigte Nutzungswunsch – das wäre die klassische unzulässige Vorratskündigung. Ebenso kritisch: Die Kündigung wird ausgesprochen, obwohl in Wahrheit ein Verkauf der leeren Wohnung geplant ist. Zu dieser Konstellation des nur vorgeschobenen Eigenbedarfs habe ich bereits einen eigenen Beitrag zur Eigenbedarfskündigung bei Verkaufsabsicht veröffentlicht.

Die Perspektive des Mieters: Wo sich die Verteidigung lohnt

Für Mieter heißt das nicht, dass jede Verteidigung aussichtslos ist. Angriffspunkte bleiben: eine unzureichend begründete Kündigung (Bedarfsperson nicht identifizierbar, Interesse nicht dargelegt), Widersprüche im Vortrag des Vermieters, Anhaltspunkte für vorgeschobenen Bedarf – etwa wenn die Wohnung nach dem Auszug doch teurer weitervermietet oder verkauft wird – sowie ein sorgfältig dokumentierter Härtefall. Gerade im ersten Verfahren vor dem Amtsgericht zeigt der Hamburger Fall aber auch: Ein erstinstanzlicher Sieg des Mieters kann in der Berufung kippen, wenn das Landgericht die Beweisaufnahme wiederholt.

7. Strategische Hinweise für Vermieter und Mieter

Vermietern, die Eigenbedarf für ein Kind und dessen Wohngemeinschaft geltend machen wollen, rate ich zu sauberer Vorbereitung: Die Kündigung muss die Bedarfsperson eindeutig benennen – bei mehreren Kindern mit Namen, nicht nur mit Altersangabe – und die Beweggründe nachvollziehbar schildern. Objektive Belege für die Ernsthaftigkeit sollten gesichert werden: die Studienplatzzusage, die bisherige Wohnsituation des Kindes, das Nutzungskonzept für die Wohnung. Wer eine GbR als Vermieterin hat, sollte vor der Kündigung prüfen lassen, ob die Gesellschaft eingetragen ist und welche Folgen das für die Kündigungsbefugnis haben kann.

Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung niemals ungeprüft hinnehmen, aber auch ihre Verteidigung realistisch aufstellen. Der Widerspruch nach § 574 BGB muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erklärt werden (§ 574b Abs. 2 BGB). Wer sich auf fehlenden Ersatzwohnraum beruft, muss seine Suche von Beginn an dokumentieren: Exposés, Besichtigungstermine, Absagen, Suchaufträge mit konkreten Vorgaben – über das gesamte Stadtgebiet, nicht nur im gewohnten Viertel.

Nach der Räumungsverurteilung: Räumungsfrist und Schadensersatz im Blick behalten

Auch nach verlorenem Prozess ist nicht alles verloren. Das LG Hamburg gewährte der Mieterin nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist von viereinhalb Monaten – wegen des angespannten Wohnungsmarkts und des schulpflichtigen Kindes. Solche Fristen verschaffen Zeit für die Wohnungssuche und sollten aktiv beantragt werden. Umgekehrt gilt für Vermieter: Wird der Eigenbedarf nach dem Auszug nicht umgesetzt, drohen erhebliche Schadensersatzansprüche des früheren Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Der Nutzungswunsch muss also nicht nur behauptet, sondern gelebt werden. Kommt es zur zwangsweisen Durchsetzung, gelten die Regeln der Räumungsklage.

8. Anwaltliche Unterstützung bei Eigenbedarfskündigung und Räumungsprozess

Eigenbedarfsprozesse werden über Beweisaufnahmen entschieden – das zeigt der Hamburger Fall exemplarisch: Dieselben Zeugen, zwei Instanzen, zwei gegensätzliche Ergebnisse. Wer hier ohne durchdachte Strategie auftritt, verschenkt seine Position. Ich vertrete in meiner Kanzlei in Essen sowohl Vermieter, die Eigenbedarf für sich oder ihre Angehörigen durchsetzen wollen, als auch Mieter, die sich gegen eine Kündigung verteidigen. Beide Perspektiven zu kennen ist ein Vorteil: Ich weiß, wo die Gegenseite ansetzen wird.

Für Vermieter prüfe ich das Kündigungsschreiben vor Versand, strukturiere den Sachvortrag zum Nutzungswunsch und bereite Bedarfspersonen auf ihre Vernehmung vor. Für Mieter analysiere ich die Kündigung auf Form- und Begründungsmängel, prüfe Anhaltspunkte für vorgeschobenen Bedarf und baue – wo es trägt – einen substantiierten Härteeinwand auf. Alle Informationen zum Rechtsgebiet finden Sie auf meiner Übersichtsseite zum Mietrecht.

Kostenlose telefonische Ersteinschätzung

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben oder als Vermieter eine solche planen, sollten Sie früh handeln – die Fristen des § 574b BGB und die Kündigungsfristen laufen unerbittlich. Rufen Sie mich an unter 0201 / 10 299 20 oder schreiben Sie an info@kanzlei-tholl.de. In einer kostenlosen telefonischen Ersteinschätzung kläre ich mit Ihnen, wie Ihre Chancen stehen und welche Schritte jetzt sinnvoll sind.