Ihr Recht auf fristlose Kündigung bei Gesundheitsgefährdung
Wenn die eigene Wohnung zur Gefahr für Ihre Gesundheit wird, stehen Sie vor einer belastenden Situation. Schimmelbefall in den Wänden, Rattenbefall im Keller oder bauliche Mängel, die eine Einsturzgefahr begründen, können das Leben in Ihrer Mietwohnung unmöglich machen. In solchen Fällen schützt das deutsche Mietrecht Sie als Mieter konsequent. Denn der Gesetzgeber stellt den Schutz von Leben und Gesundheit über die vertragliche Bindung. Die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter ermöglicht es Ihnen, das Mietverhältnis sofort zu beenden, wenn die Nutzung der Räume mit einer erheblichen Gefahr für Ihre körperliche Unversehrtheit verbunden ist. Als erfahrene Kanzlei im Mietrecht beraten wir Mieter aus Essen und dem gesamten Ruhrgebiet zu ihren Rechten bei gesundheitsgefährdenden Zuständen in der Mietwohnung.
Kompetente Beratung durch Ihre Kanzlei Tholl in Essen
Rechtsanwalt Dirk Tholl und sein Team betreuen seit vielen Jahren Mandanten in Essen-Rüttenscheid, Kettwig, Steele sowie in den benachbarten Städten Bochum und Duisburg. Dabei kennen wir die örtlichen Gegebenheiten und die Rechtsprechung der zuständigen Gerichte genau. Die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter erfordert eine sorgfältige rechtliche Prüfung. Dementsprechend analysieren wir Ihren konkreten Fall und begleiten Sie bei allen notwendigen Schritten. Wir prüfen, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB vorliegen, und unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen. Folglich erhalten Sie bei uns eine fundierte Einschätzung Ihrer Erfolgsaussichten sowie eine klare Handlungsempfehlung für Ihr weiteres Vorgehen.
1. Rechtliche Grundlagen der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Die gesetzliche Basis in § 569 Abs. 1 BGB
Das Bürgerliche Gesetzbuch schützt Mieter ausdrücklich vor gesundheitsgefährdenden Zuständen in der Mietwohnung. Die zentrale Vorschrift für die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter findet sich in § 569 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1 BGB. Diese Normen erlauben es dem Mieter, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist sofort zu beenden. Voraussetzung ist allerdings, dass die Nutzung der Räume mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dabei handelt es sich um einen spezialisierten Fall der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Somit genießt der Schutz der körperlichen Unversehrtheit Vorrang vor dem Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind.
Der unabdingbare Schutz bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Eine wesentliche Besonderheit dieser Vorschrift verdient besondere Beachtung. Gemäß § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter auch dann kündigen, wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss kannte. Selbst ein ausdrücklicher Verzicht auf dieses Kündigungsrecht entfaltet keine Wirkung. Deshalb schützt das Gesetz Sie auch dann, wenn Sie beispielsweise eine offensichtlich feuchte Wohnung angemietet haben. Sobald sich toxischer Schimmel bildet, der Ihre Gesundheit gefährdet, steht Ihnen das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter zu. Eine entgegenstehende vertragliche Vereinbarung wäre unwirksam.
2. Voraussetzungen für die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Was bedeutet erhebliche Gesundheitsgefährdung?
Die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter setzt eine erhebliche Gefährdung voraus. Demnach muss die konkrete Gefahr bestehen, dass bei zweckentsprechendem Gebrauch der Mietsache eine Schädigung der Gesundheit eintritt. Wichtig dabei ist, dass eine bereits eingetretene Schädigung nicht erforderlich ist. Vielmehr genügt die drohende Gefahr. Allerdings reichen bloße Unannehmlichkeiten oder eine nur abstrakte Befürchtung nicht aus. Die Gefährdung muss objektiv nachweisbar sein und ein gewisses Gewicht haben. Zudem muss die Gefahr nicht zwingend für den Mieter selbst bestehen. Es reicht aus, wenn Familienangehörige oder Mitbewohner gefährdet sind.
Der Geltungsbereich der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Die Vorschrift gilt primär für Wohnraummietverhältnisse. Darüber hinaus ist sie gemäß § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB jedoch auch auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar. Voraussetzung ist dabei, dass die Räume vertragsgemäß zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Folglich können auch Mieter von Büros oder Lagerflächen mit Aufenthaltsqualität eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter aussprechen. Maßgeblich ist, dass sich Menschen dort nicht nur ganz kurzfristig aufhalten. Diese Regelung schützt somit Mieter im gesamten Ruhrgebiet, ob sie nun eine Wohnung in Essen-Steele oder ein Büro in Duisburg gemietet haben.
3. Typische Fallgruppen der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Schädlingsbefall als Grund für die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Ein massiver Befall mit Ungeziefer stellt häufig eine Gesundheitsgefahr dar. Schädlinge können Krankheiten übertragen und machen die Wohnung unbewohnbar. In einem bedeutsamen Fall hatte ein Mieter von Gewerberäumen mit einem Rattenbefall zu kämpfen. Das Landgericht Duisburg, Urteil vom 07.08.2015, Az. 6 O 279/13, entschied hierzu eindeutig. Demnach stellt ein nicht nur vereinzelt auftretender Rattenbefall eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dar. Ratten gelten als Krankheitsüberträger, weshalb die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter gerechtfertigt war. Dabei spielte es keine Rolle, dass der Vermieter bereits Bekämpfungsmaßnahmen eingeleitet hatte. Da diese über längere Zeit erfolglos blieben, war die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.
Einsturzgefahr und bauliche Mängel bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Bauliche Mängel, die die Statik eines Gebäudes gefährden, begründen ebenfalls ein Kündigungsrecht. Das Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016, Az. I-10 U 202/15, hat hierzu wichtige Grundsätze aufgestellt. In diesem Fall hatte ein Sachverständiger festgestellt, dass ein Hallendach bei ungünstigen Wind- oder Schneelasten einsturzgefährdet war. Das Gericht urteilte, dass diese Einsturzgefahr eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt. Somit war die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter berechtigt. Dabei ist der gegenwärtige Stand der technischen Erkenntnis maßgeblich. Selbst wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Errichtung den damaligen Normen entsprach, ändert dies nichts am Kündigungsrecht.
4. Schimmelbefall und die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Wann rechtfertigt Schimmel die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter?
Schimmelbefall ist der häufigste Praxisfall für eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter. Schimmelsporen können Allergien und Atemwegserkrankungen auslösen. Dennoch ist Vorsicht geboten, denn nicht jeder Stockfleck rechtfertigt die sofortige Kündigung. In der Regel bedarf es einer hohen Konzentration oder besonders gefährlicher Pilzarten. Deshalb empfehlen wir Mietern aus Essen und Umgebung, bei Schimmelverdacht einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann die Art und Konzentration der Schimmelsporen bestimmen. Erst wenn die Gefährlichkeit nachgewiesen ist, sollten Sie die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter aussprechen.
Die Beweislast bei Schimmel und die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter spielt die Ursache des Schimmels eine entscheidende Rolle. Falls die Schimmelbildung allein auf fehlerhaftem Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters beruht, besteht kein Kündigungsrecht. Der Mieter muss somit nachweisen können, dass bauliche Mängel oder andere vom Vermieter zu vertretende Umstände die Ursache sind. Allerdings gilt in der Praxis oft eine Beweiserleichterung zugunsten des Mieters. Denn typischerweise liegt die Ursache für Schimmel in baulichen Mängeln wie fehlender Dämmung oder undichten Fenstern. Wir beraten Sie gern zu den Beweisanforderungen in Ihrem konkreten Fall.
5. Formelle Voraussetzungen der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Die Fristsetzung vor der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Auch bei Gesundheitsgefahren gilt grundsätzlich der Grundsatz, dass dem Vermieter eine Chance zur Beseitigung gegeben werden muss. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB muss der Mieter den Mangel anzeigen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstrichen ist, darf die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter erklärt werden. Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen von dieser Regel. Eine Fristsetzung ist nicht notwendig, wenn eine Abhilfe unmöglich ist oder der Vermieter die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigert. Ebenso entfällt die Fristsetzung, wenn die Gesundheitsgefahr so akut ist, dass ein Verbleiben unzumutbar wäre.
Die Schriftform bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter muss gemäß § 568 BGB schriftlich erfolgen. Darüber hinaus verlangt § 569 Abs. 4 BGB eine Begründung im Kündigungsschreiben. Der Mieter muss darlegen, woraus die Gesundheitsgefährdung resultiert. Folglich sollten Sie die konkreten Mängel detailliert beschreiben und gegebenenfalls auf vorliegende Gutachten verweisen. Eine mündliche Kündigung wäre unwirksam. Deshalb empfehlen wir unseren Mandanten in Essen, Bochum und Duisburg stets, die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter anwaltlich prüfen zu lassen. So stellen Sie sicher, dass alle formellen Anforderungen erfüllt sind.
6. Verwirkung des Kündigungsrechts bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Zeitnahe Erklärung der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Ein häufiger Fehler besteht im zu langen Zuwarten nach Kenntnis der Gesundheitsgefahr. Wartet der Mieter nach Ablauf der gesetzten Abhilfefrist zu lange mit der Kündigung, kann er sein Kündigungsrecht verlieren. Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2010, Az. VIII ZR 206/09, hat hierzu entschieden, dass ein Zuwarten von mehr als drei Monaten bereits als zu lang angesehen werden kann. Somit verwirkt der Mieter unter Umständen sein Recht zur Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter. In einem solchen Fall muss der Mieter dem Vermieter vor der Kündigung grundsätzlich eine neue Abhilfefrist setzen.
Handlungsempfehlung zur Vermeidung der Verwirkung
Um die Verwirkung des Kündigungsrechts zu vermeiden, sollten Sie bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter zügig handeln. Nach Ablauf der dem Vermieter gesetzten Frist oder nach Kenntnis der akuten Gefahr sollte die Kündigungserklärung zeitnah erfolgen. Dabei muss die Kündigung nicht sofort erklärt werden, jedoch in einem zeitlichen Zusammenhang, der die Unzumutbarkeit der Fortsetzung unterstreicht. Deshalb raten wir Mietern im Ruhrgebiet, sich frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen. Als Ihre Kanzlei in Essen unterstützen wir Sie dabei, die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter fristgerecht und wirksam zu erklären.
7. Brandgefahr als Grund für die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Brandschutzmängel und das Kündigungsrecht
Brandschutzmängel können ebenfalls eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter rechtfertigen. Nach einem Wohnungsbrand, der die Wohnung unbewohnbar macht, steht dem Mieter grundsätzlich ein Kündigungsrecht zu. Das Amtsgericht Bremen hat hierzu in einem bedeutsamen Fall entschieden. Nach einem Wohnungsbrand kündigte ein Mieter fristlos, weil die Wohnung unbewohnbar geworden war. Das Gericht stellte klar, dass die Unbewohnbarkeit infolge eines Brandes ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Allerdings muss der Mieter nachweisen, dass er den Brand nicht zu vertreten hat.
Verschuldensfragen bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter nach Brand
Bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter nach einem Brand kommt es auf das Verschulden an. Liegt die Brandursache im Gefahrenbereich des Mieters, etwa durch eigene Elektrogeräte, trägt er die Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat. Im vom Amtsgericht Bremen entschiedenen Fall hatte ein technischer Defekt einer Mikrowelle den Brand ausgelöst. Da der Mieter diesen Defekt nicht erkennen konnte, war er zur Kündigung berechtigt. Somit steht Ihnen auch nach einem Brand das Recht zur Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter zu, sofern Sie die Brandursache nicht zu vertreten haben.
8. Die Durchsetzung der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter vor Gericht
Das Vorgehen bei Streit über die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Akzeptiert der Vermieter Ihre Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter nicht, kann eine gerichtliche Klärung erforderlich werden. In Essen und Umgebung sind das Amtsgericht Essen sowie das Landgericht Essen für mietrechtliche Streitigkeiten zuständig. Bei Mietverhältnissen in Bochum oder Duisburg sind die dortigen Amtsgerichte die richtigen Anlaufstellen. Wir vertreten Sie vor allen Gerichten im Ruhrgebiet und setzen Ihre Rechte konsequent durch. Dabei bereiten wir die Beweisführung sorgfältig vor und sorgen für eine überzeugende Darstellung Ihres Falls. Denn nur mit einer fundierten Argumentation lässt sich die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter erfolgreich durchsetzen.
Schadensersatzansprüche neben der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Neben der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter können Ihnen weitere Ansprüche zustehen. Häufig hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung für die Zeit der Gesundheitsgefährdung. Darüber hinaus kommen Schadensersatzansprüche in Betracht, etwa für Umzugskosten oder die Kosten einer Ersatzunterkunft. Falls Sie durch die gesundheitsgefährdenden Zustände bereits gesundheitliche Schäden erlitten haben, können auch diese ersatzfähig sein. Wir prüfen umfassend alle Ansprüche, die sich aus Ihrer Situation ergeben, und setzen diese für Sie durch. Somit erhalten Sie bei uns eine ganzheitliche Beratung zur Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter.
9. Häufige Fragen zur Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter
Wann ist eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter ohne Fristsetzung möglich?
Eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter ohne vorherige Fristsetzung ist in bestimmten Fällen möglich. Dies gilt zunächst, wenn eine Abhilfe objektiv unmöglich ist oder der Vermieter die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigert hat. Darüber hinaus entfällt die Fristsetzung, wenn die Gesundheitsgefahr so akut ist, dass ein Verbleiben in der Wohnung bis zur Mangelbeseitigung unzumutbar wäre. In solchen Fällen können Sie die Kündigung sofort erklären. Allerdings empfehlen wir, die Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen, da eine unwirksame Kündigung erhebliche Nachteile mit sich bringen kann.
Kann ich trotz Kenntnis des Mangels nach Einzug eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter erklären?
Ja, das Gesetz schützt Sie auch in dieser Situation. Gemäß § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB können Sie eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter auch dann erklären, wenn Sie die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss kannten. Selbst ein ausdrücklicher Verzicht auf das Kündigungsrecht wäre unwirksam. Diese Regelung ist zwingend und kann nicht durch Vereinbarung abbedungen werden. Der Gesetzgeber hat hier den Schutz von Leben und Gesundheit über die Vertragsfreiheit gestellt.
Muss ich bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter ein Gutachten vorlegen?
Ein Gutachten ist keine zwingende Voraussetzung für die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter. Allerdings ist es im Streitfall von großem Vorteil. Denn Sie tragen die Beweislast für das Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung. Ein Sachverständigengutachten kann die Gefährdung objektiv nachweisen und Ihre Position erheblich stärken. Deshalb empfehlen wir gerade bei Schimmelbefall oder baulichen Mängeln, frühzeitig einen Sachverständigen einzuschalten. Wir unterstützen Sie bei der Auswahl geeigneter Gutachter in Essen und dem Ruhrgebiet.
Welche Kündigungsfrist gilt bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter?
Bei der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter gilt keine Kündigungsfrist. Es handelt sich um eine außerordentliche fristlose Kündigung. Das Mietverhältnis endet somit mit Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter. Allerdings müssen die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung tatsächlich vorliegen. Falls diese nicht erfüllt sind, ist die Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis besteht fort. Deshalb sollten Sie vor Ausspruch der Kündigung die rechtlichen Voraussetzungen sorgfältig prüfen lassen.
Was passiert, wenn mein Vermieter die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter nicht akzeptiert?
Akzeptiert der Vermieter Ihre Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter nicht, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Zunächst können Sie versuchen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Falls dies nicht gelingt, kann eine gerichtliche Klärung erforderlich werden. In einem Rechtsstreit müssen Sie das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen beweisen. Dabei können Sachverständigengutachten, Fotos und Zeugenaussagen von Bedeutung sein. Wir vertreten Sie in allen mietrechtlichen Streitigkeiten vor den Gerichten in Essen, Bochum, Duisburg und dem gesamten Ruhrgebiet.
Habe ich neben der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter Anspruch auf Mietminderung?
Ja, die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter schließt andere Ansprüche nicht aus. Für die Zeit der Gesundheitsgefährdung können Sie in der Regel die Miete mindern. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Bei schwerwiegenden Mängeln wie massivem Schimmelbefall oder Einsturzgefahr kann die Minderung erheblich sein. Darüber hinaus können Sie unter Umständen Schadensersatz verlangen, etwa für notwendige Umzugskosten oder die Kosten einer Ersatzunterkunft. Wir prüfen alle Ihre Ansprüche umfassend.
Gilt die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter auch für Gewerberäume?
Grundsätzlich ja. Gemäß § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB gilt die Vorschrift über die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter auch für Gewerberäume. Voraussetzung ist allerdings, dass die Räume vertragsgemäß zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Somit fallen Büros, Praxen oder Ladenlokale unter den Schutzbereich. Reine Lagerflächen ohne Aufenthaltsqualität sind hingegen nicht erfasst. Das Landgericht Duisburg hat die Anwendbarkeit auf Gewerberäume in seinem Urteil zum Rattenbefall ausdrücklich bestätigt.
Ihre Kanzlei für Mietrecht in Essen und dem Ruhrgebiet
Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht und Insolvenzrecht in Essen
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