Kündigung wegen Störung des Hausfriedens – Ihre Kanzlei Tholl in Essen
Das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus erfordert gegenseitige Rücksichtnahme. Dennoch kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen Mietern oder zwischen Mietern und Vermietern. Laute Musik zu nächtlicher Stunde, Beleidigungen im Treppenhaus oder aggressive Auseinandersetzungen können den Hausfrieden nachhaltig stören. Für Vermieter in Essen und dem gesamten Ruhrgebiet stellt sich dann die Frage, ob eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens möglich ist. Als Fachanwaltskanzlei mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht beraten wir sowohl Vermieter als auch Mieter in Rüttenscheid, Kettwig, Steele und allen anderen Essener Stadtteilen zu diesem komplexen Thema. Die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens gehört zu den häufigsten Streitfällen vor dem Amtsgericht Essen und den Mietgerichten in Bochum sowie Duisburg.
Wann ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens gerechtfertigt?
Die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt wurde. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen der fristlosen außerordentlichen Kündigung nach den Paragrafen 543 und 569 BGB sowie der ordentlichen Kündigung gemäß Paragraf 573 BGB. Unsere Kanzlei Tholl prüft für Sie, welche Kündigungsform in Ihrem Fall die richtigen Erfolgsaussichten bietet. Wir vertreten Mandanten aus dem gesamten Ruhrgebiet, von Essen über Mülheim an der Ruhr bis nach Gelsenkirchen und Oberhausen.
1. Rechtliche Grundlagen der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Die gesetzlichen Voraussetzungen im Überblick
Die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens basiert auf den Vorschriften der Paragrafen 543 Absatz 1 und 569 Absatz 2 BGB für die fristlose Kündigung sowie Paragraf 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB für die ordentliche Kündigung. Eine Störung des Hausfriedens liegt vor, wenn das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme der Nutzer desselben Gebäudes verletzt wird. Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass andere Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Diese Grundsätze gelten in Essen ebenso wie in allen anderen Städten des Ruhrgebiets.
Unterschied zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Bei der fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens muss die Störung nachhaltig sein und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Demgegenüber reicht für die ordentliche Kündigung eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung aus. Der Unterschied liegt somit im Grad der Intensität. Während bei der fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens die Fortsetzung bis zum Ende der Frist unzumutbar sein muss, genügt bei der ordentlichen Variante eine nicht unerhebliche Verletzung. Unsere Kanzlei in Essen berät Sie umfassend zu beiden Möglichkeiten.
2. Nachhaltigkeit als Voraussetzung für die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Was bedeutet nachhaltige Störung des Hausfriedens?
Die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens erfordert grundsätzlich eine nachhaltige Beeinträchtigung. Eine Störung gilt als nachhaltig, wenn sie nicht nur ein einmaliger Ausrutscher ist, sondern eine gewisse Dauer oder Wiederholungsgefahr aufweist. Sie muss zu einem Dauerzustand werden oder häufiger vorkommen. Einmaliges leises Musikhören reicht daher nicht aus, regelmäßige nächtliche Partys hingegen können durchaus eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens rechtfertigen. Bei besonders schweren Verstößen kann allerdings auch ein einmaliges Ereignis ausreichen.
Ausnahmen bei schwerwiegenden Einzelfällen
Bei besonders schweren Pflichtverletzungen kann eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens auch ohne Wiederholungsgefahr erfolgen. Tätliche Angriffe oder massive Bedrohungen können so schwer wiegen, dass bereits ein einmaliger Vorfall als nachhaltige Störung bewertet wird. In solchen Fällen ist das Vertrauensverhältnis sofort und irreparabel zerstört. Das Amtsgericht Essen und die Gerichte im Ruhrgebiet haben dies in zahlreichen Entscheidungen bestätigt. Unsere Fachanwaltskanzlei prüft die Erfolgsaussichten Ihrer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens im Einzelfall.
3. Die Abmahnung vor der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Warnfunktion der Abmahnung
Bevor ein Vermieter wegen Störung des Hausfriedens fristlos kündigen darf, muss er den Mieter in der Regel abmahnen. Die Abmahnung erfüllt dabei eine wichtige Warnfunktion. Sie muss das Fehlverhalten konkret bezeichnen und deutlich machen, dass bei Wiederholung die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens droht. Diese Abmahnung wird häufig als gelbe Karte bezeichnet, da sie dem Mieter eine letzte Chance zur Verhaltensänderung einräumt. Unsere Kanzlei Tholl in Essen unterstützt Sie bei der rechtssicheren Formulierung von Abmahnungen.
Wann ist die Abmahnung bei der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens entbehrlich?
In Ausnahmefällen kann eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens auch ohne vorherige Abmahnung erfolgen. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, etwa weil der Mieter ankündigt, sein Verhalten keinesfalls zu ändern. Ebenso ist die Abmahnung entbehrlich, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Bei schweren Straftaten oder tätlichen Angriffen ist das Vertrauensverhältnis oft sofort zerstört, sodass eine Abmahnung nicht mehr erforderlich ist.
4. Fallgruppen der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Lärmbelästigung als Kündigungsgrund
Lärmbelästigung ist der klassische Fall einer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens. Entscheidend ist dabei, dass der Lärm das sozialadäquate Maß überschreitet. Kinderlärm ist in der Regel hinzunehmen, Party- oder Musiklärm, besonders zur Nachtzeit, hingegen nicht. Das Amtsgericht München hat in einem Urteil vom 18. Januar 2019, Aktenzeichen 34 C 12146/18, klargestellt, dass Lärm eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung darstellen kann. Für eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens kann bereits genügen, wenn ein Mieter regelmäßig nachts zwischen ein Uhr und halb zwei die Wohnungstür mit lautem Knall zuschlägt.
Beleidigungen und Bedrohungen
Beleidigungen und Bedrohungen können ebenfalls eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens rechtfertigen. Dabei kommt es auf die Schwere der Ehrverletzung an. Bloße Unhöflichkeiten reichen nicht aus, massive Ehrverletzungen oder Bedrohungen hingegen schon. Das Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2019, Aktenzeichen 27 C 346/18, entschied, dass Beleidigungen und Bedrohungen in sozialen Netzwerken eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Die Bezeichnung als Hundesohn spreche dem Betroffenen das Menschsein ab und bedeute einen unmittelbaren Eingriff in die Menschenwürde.
5. Rassistische Angriffe und die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Strenge Beurteilung bei diskriminierenden Äußerungen
Besonders streng urteilen Gerichte bei rassistischen Ausfällen gegenüber Mitmietern. Solches Verhalten stört den Hausfrieden massiv und zerstört das für das Zusammenleben notwendige Vertrauen. Das Amtsgericht Idstein, Urteil vom 14. Oktober 2019, Aktenzeichen 3 C 73/19, wertete die Beleidigung als Scheiß-Deutscher als rassistischen Verbalangriff, der eine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens rechtfertigt. Das Gericht betonte, dass ein solcher auch einmaliger Angriff den Hausfrieden derart nachhaltig stört, dass dem Betroffenen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Entbehrlichkeit der Abmahnung bei schweren Diskriminierungen
Bei rassistischen Angriffen kann die Abmahnung vor einer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens entbehrlich sein. Das Amtsgericht Idstein war der Ansicht, dass bei der Schwere einer solchen Beleidigung eine sofortige Beendigung gerechtfertigt ist. Für Vermieter in Essen und dem Ruhrgebiet bedeutet dies, dass bei diskriminierenden Vorfällen schnelles Handeln möglich ist. Unsere Kanzlei berät Sie zu den rechtlichen Möglichkeiten und begleitet Sie vor dem Amtsgericht Essen oder anderen zuständigen Gerichten im Ruhrgebiet.
6. Verwahrlosung und Geruchsbelästigung
Vernachlässigung der Wohnung als Störung des Hausfriedens
Auch die Vernachlässigung der Wohnung kann eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens rechtfertigen, wenn dadurch Gestank, Ungeziefer oder eine Gefährdung der Substanz entsteht. Das Amtsgericht München, Urteil vom 8. August 2018, Aktenzeichen 40 C 5897/18, bestätigte die fristlose Kündigung in einem Fall, in dem ein Mieter seine Wohnung komplett vermüllen ließ. Die Verursachung extremen Geruchs infolge der Vermüllung sowie die Verursachung von Wasserschäden stellen eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar.
Substanzgefährdung und ihre Folgen
Wenn die Verwahrlosung einer Wohnung bereits die Substanz anderer Wohnungen geschädigt hat, ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens meist unausweichlich. Der Vermieter muss in solchen Fällen schnell handeln, um weitere Schäden zu verhindern und die anderen Mieter zu schützen. Unsere Kanzlei Tholl in Essen unterstützt Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte und vertritt Sie vor den Mietgerichten im gesamten Ruhrgebiet, von Duisburg bis Dortmund.
7. Zurechnung des Verhaltens Dritter bei der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Haftung für Familienangehörige und Besucher
Ein wichtiger Aspekt bei der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ist die Zurechnung des Verhaltens Dritter. Gemäß Paragraf 278 BGB muss sich der Mieter das Verschulden von Personen zurechnen lassen, die auf seine Veranlassung hin mit der Mietsache in Berührung kommen. Dazu gehören Familienangehörige, Untermieter, Besucher und Handwerker, die der Mieter beauftragt hat. Ein Fehlverhalten dieser Personen kann somit zur Kündigung wegen Störung des Hausfriedens führen.
Drogenhandel durch Angehörige
Das Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 11. Juli 2019, Aktenzeichen 2-11 S 64/19, entschied, dass Drogenhandel durch den Sohn des Mieters dem Mieter zuzurechnen ist. Auch wenn den Mieter kein persönliches Verschulden trifft, wird der wichtige Grund für die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens dadurch begründet, dass die Unzumutbarkeit aus dem allgemeinen Einflussbereich des Mieters herrührt. Für Vermieter in Essen bedeutet dies erweiterte Handlungsmöglichkeiten.
8. Die Interessenabwägung bei der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Berücksichtigung beider Seiten
Bei jeder Kündigung wegen Störung des Hausfriedens findet eine umfassende Interessenabwägung statt. Auf Seiten des Mieters ist zu berücksichtigen, dass der Verlust der Wohnung einen schweren Eingriff in die Lebensführung darstellt. Grundrechte wie die körperliche Unversehrtheit aus Artikel 2 Grundgesetz sind zu beachten. Auf Seiten des Vermieters und der Mitbewohner ist zu prüfen, wie schwer die Störung wiegt und ob andere Mieter gefährdet oder massiv beeinträchtigt sind.
Bedeutung des Verschuldens
Ein entscheidender Faktor bei der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ist das Verschulden. Handelt der Mieter vorsätzlich, etwa durch absichtliche Lärmbelästigung, wiegt dies schwerer als ein Verhalten, das auf einer psychischen Erkrankung beruht. Gegenüber Menschen mit geistiger Behinderung oder psychisch Kranken ist ein erhöhtes Maß an Toleranz gefordert. Dennoch ist auch bei schuldunfähigen Mietern eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens nicht ausgeschlossen, wenn Gefahren für Leib und Leben anderer bestehen. Unsere Kanzlei in Essen berät Sie zu allen Aspekten der Interessenabwägung.
9. Häufig gestellte Fragen zur Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Wann liegt eine Störung des Hausfriedens vor, die zur Kündigung berechtigt?
Eine Störung des Hausfriedens, die zur Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme erheblich verletzt wird. Dazu zählen Lärmbelästigungen, die das sozialadäquate Maß überschreiten, Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern oder dem Vermieter, Vermüllung der Wohnung mit Geruchsbelästigung sowie kriminelle Handlungen wie Drogenhandel. Entscheidend ist, dass die Störung nachhaltig ist, also wiederholt auftritt oder andauert. Bei besonders schweren Vorfällen kann auch ein einmaliges Ereignis ausreichen.
Muss vor einer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens immer abgemahnt werden?
Grundsätzlich muss vor einer fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens eine Abmahnung erfolgen. Diese gibt dem Mieter die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern. Allerdings ist die Abmahnung entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn besonders schwere Pflichtverletzungen vorliegen. Bei tätlichen Angriffen, schweren Bedrohungen oder rassistischen Ausfällen kann daher auch ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden.
Kann eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens auch wegen Verhaltens von Besuchern erfolgen?
Ja, eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens kann auch erfolgen, wenn das störende Verhalten von Besuchern, Familienangehörigen oder Untermietern ausgeht. Der Mieter muss sich deren Verhalten gemäß Paragraf 278 BGB zurechnen lassen. Wenn etwa der Sohn eines Mieters Drogenhandel in der Wohnung betreibt, kann dies zur Kündigung wegen Störung des Hausfriedens führen, selbst wenn der Mieter persönlich keine Kenntnis davon hatte.
Welche Rolle spielt die Interessenabwägung bei der Kündigung wegen Störung des Hausfriedens?
Die Interessenabwägung ist bei jeder Kündigung wegen Störung des Hausfriedens von zentraler Bedeutung. Das Gericht wägt das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegen das Interesse des Mieters am Erhalt seiner Wohnung ab. Dabei spielen die Schwere und Häufigkeit der Störungen, das Verschulden des Mieters, mögliche Gefahren für andere Bewohner und die persönlichen Umstände des Mieters eine Rolle.
Wie wirkt sich eine psychische Erkrankung auf die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens aus?
Bei psychisch erkrankten Mietern ist ein erhöhtes Maß an Toleranz gefordert. Das Verschulden des Mieters wird bei der Interessenabwägung berücksichtigt, und vorsätzliches Handeln wiegt schwerer als krankheitsbedingtes Verhalten. Dennoch ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens auch bei psychisch kranken Mietern möglich, wenn die Grenze der Toleranz überschritten ist und Gefahren für Leib und Leben anderer Bewohner bestehen.
Was ist der Unterschied zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung wegen Störung des Hausfriedens?
Die fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens beendet das Mietverhältnis sofort, ohne Einhaltung von Kündigungsfristen. Sie setzt voraus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Frist unzumutbar ist. Die ordentliche Kündigung hingegen erfolgt unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und setzt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus. Die Anforderungen sind hier niedriger, dafür erhält der Mieter mehr Zeit zum Auszug.
Welche Beweise brauche ich für eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens?
Für eine erfolgreiche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens muss der Vermieter die konkreten Vorfälle darlegen und beweisen. Wichtig sind genaue Angaben zu Datum, Uhrzeit und Art der Störung. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Sinnvoll sind Lärmprotokolle, Zeugenaussagen von Nachbarn, Fotos bei Vermüllung sowie die Dokumentation des Zugangs der Abmahnung und weiterer Verstöße nach der Abmahnung.
Kann ich als Mieter gegen eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens vorgehen?
Ja, als Mieter können Sie gegen eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens vorgehen. Sie können die Vorwürfe bestreiten, darlegen, dass kein Verschulden vorliegt, oder auf besondere persönliche Umstände hinweisen. Unsere Kanzlei Tholl in Essen vertritt sowohl Vermieter als auch Mieter vor dem Amtsgericht Essen und den Mietgerichten im Ruhrgebiet.
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Kündigung wegen Störung des Hausfriedens - wir beraten Sie!
Wenn Sie Fragen zur Kündigung wegen Störung des Hausfriedens haben, stehen wir Ihnen als erfahrene Fachanwaltskanzlei in Essen zur Seite. Wir beraten und vertreten sowohl Vermieter als auch Mieter im gesamten Ruhrgebiet, von Rüttenscheid über Kettwig und Steele bis nach Bochum, Duisburg, Mülheim an der Ruhr und darüber hinaus. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin in unserer Kanzlei Tholl. Gemeinsam finden wir die beste Lösung für Ihre mietrechtliche Angelegenheit.