Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug
Ihr Vermieter hat Ihnen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug ausgesprochen? Diese Situation ist für viele Mieter in Essen und dem gesamten Ruhrgebiet zunächst erschreckend. Dabei handelt es sich jedoch um ein rechtlich komplexes Instrument, das an strenge Voraussetzungen geknüpft ist. Die Kanzlei Tholl in Essen verfügt über umfassende Erfahrung im Mietrecht und unterstützt sowohl Mieter als auch Vermieter bei allen Fragen rund um die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug. Als erfahrene Rechtsanwälte kennen wir die aktuelle Rechtsprechung genau und wissen, welche Verteidigungsstrategien in Ihrem Fall erfolgversprechend sind.
Kompetente Beratung zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug in Essen
Ob Sie in Rüttenscheid, Kettwig, Steele oder einem anderen Essener Stadtteil wohnen – wir sind Ihr verlässlicher Ansprechpartner. Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug unterscheidet sich grundlegend von der fristlosen Kündigung. Deshalb ist eine fachkundige Beratung so wichtig. Viele Mandanten aus Bochum, Duisburg und dem gesamten Ruhrgebiet vertrauen auf unsere Expertise vor dem Amtsgericht Essen und dem Landgericht Essen. Wir prüfen jeden Fall individuell und entwickeln gemeinsam mit Ihnen die beste Vorgehensweise. Dabei berücksichtigen wir stets die neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, damit Sie optimal vertreten werden.
1. Die Rechtsgrundlage der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug
Wann liegt eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug vor?
Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug basiert auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Demnach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese Regelung unterscheidet sich deutlich von der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB. Während die fristlose Kündigung das Mietverhältnis sofort beendet, gewährt die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug dem Mieter noch eine Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten. Allerdings ist die ordentliche Variante für Mieter in anderer Hinsicht gefährlicher, weil sie schwerer abzuwenden ist.
Drei zentrale Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug
Für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug müssen drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein. Erstens muss eine Pflichtverletzung vorliegen, also der Zahlungsverzug selbst. Zweitens muss der Rückstand erheblich sein. Drittens setzt die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug ein Verschulden des Mieters voraus. Gerade das Verschuldenserfordernis ist der wichtigste Unterschied zur fristlosen Kündigung. Somit ergeben sich für Mieter durchaus Verteidigungsmöglichkeiten, die wir als erfahrene Rechtsanwälte in Essen gezielt nutzen können.
2. Die Erheblichkeitsschwelle bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug
Ab welchem Rückstand droht eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug?
Viele Mieter fragen sich, ab welchem Betrag eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug zulässig ist. Das Gesetz nennt für die ordentliche Kündigung keine festen Grenzen. Allerdings orientiert sich die Rechtsprechung an bestimmten Richtwerten. Bei der fristlosen Kündigung gilt die Grenze von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug reichen jedoch bereits geringere Rückstände aus.
Die Ein-Monats-Grenze in der Rechtsprechung
Die Gerichte nehmen eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung an, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt. Das Landgericht Berlin, Urteil vom 27. März 2019 – 65 S 223/18, hat diesen Grundsatz bestätigt. Demnach ist eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze möglich. Folglich sollten Mieter im Ruhrgebiet bei Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig handeln und rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, bevor der Rückstand diese kritische Schwelle erreicht.
3. Das Verschuldenserfordernis bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug
Warum ist das Verschulden bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug entscheidend?
Der wichtigste Unterschied zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzug liegt im Verschuldenserfordernis. Bei der fristlosen Kündigung gilt der strenge Grundsatz, dass man Geld haben muss. Finanzielle Engpässe entlasten den Mieter dabei fast nie. Bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug hingegen setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausdrücklich ein Verschulden voraus. Deshalb eröffnen sich hier Verteidigungsmöglichkeiten, die bei der fristlosen Kündigung nicht bestehen.
Beweislast beim Verschulden
Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. April 2016 – VIII ZR 39/15, hat klargestellt, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden trägt. Im Prozess bedeutet dies: Der Vermieter muss zunächst nur den Rückstand beweisen. Dann muss der Mieter darlegen und beweisen, warum ihn kein Verschulden trifft. Ein fehlendes Verschulden kann beispielsweise vorliegen, wenn das Jobcenter die Miete trotz rechtzeitigem Antrag nicht überwiesen hat. Ebenso kann ein unverschuldeter Rechtsirrtum das Verschulden entfallen lassen.
4. Ständige Unpünktlichkeit als Grund für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug
Kann unpünktliche Mietzahlung zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug führen?
Nicht nur das vollständige Ausbleiben der Miete rechtfertigt eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug. Auch die ständige unpünktliche Zahlung kann eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen. Zahlt der Mieter über längere Zeit die Miete immer erst zur Monatsmitte statt zum dritten Werktag, verletzt er seine vertraglichen Pflichten. Diese fortgesetzten Pflichtverletzungen können ebenfalls eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug begründen.
Vorherige Abmahnung bei ständiger Unpünktlichkeit
Bei ständiger Unpünktlichkeit ist jedoch oft eine vorherige Abmahnung erforderlich. Diese soll dem Mieter die Konsequenzen seines Handelns vor Augen führen und ihm die Chance zur Verhaltensänderung geben. Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt, ist die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug in der Regel wirksam. Demzufolge sollten Mieter eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug stets ernst nehmen und ihr Zahlungsverhalten umgehend anpassen.
5. Die Schonfristzahlung und ihre Auswirkung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug
Rettet die Nachzahlung vor der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug?
Dies ist der wichtigste Punkt für Mieter in Essen und dem Ruhrgebiet. Bei der fristlosen Kündigung gibt es die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Zahlt der Mieter oder das Amt alle Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Viele Mieter glauben deshalb, dass auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Nachzahlung abgewendet werden kann. Diese Annahme ist jedoch falsch.
Keine Heilung der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Nachzahlung
Das Landessozialgericht Baden-Württemberg, Beschluss vom 27. Februar 2020 – L 3 AS 520/20, hat eindeutig festgestellt: Eine ordentliche Vermieterkündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung kann nicht durch Begleichung der Mietschulden abgewendet werden. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist nicht auf die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB anwendbar. Das Amtsgericht Neuruppin, Urteil vom 16. April 2019 – 43 C 61/18, bestätigte dies ebenfalls. Folglich bleibt die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug auch nach vollständiger Zahlung bestehen.
6. Das mildere Licht bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug
Gibt es Ausnahmen bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug?
Obwohl die Nachzahlung die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht automatisch beseitigt, ist sie nicht bedeutungslos. Die Gerichte prüfen im Rahmen einer Gesamtabwägung, ob das Verhalten des Mieters in einem milderen Licht erscheint. Dabei berücksichtigen sie insbesondere die Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und die Zahlungshistorie des Mieters. War es ein einmaliger Ausrutscher bei einem langjährigen Mietverhältnis, kann die Berufung auf die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.
Rechtsmissbrauch des Vermieters
Das Amtsgericht Rheine, Urteil vom 16. Mai 2019 – 10 C 234/18, liefert hierzu ein prägnantes Beispiel. Dort hatte ein Vermieter bei einem über 14 Jahre störungsfreien Mietverhältnis sofort gekündigt, als zwei Mieten fehlten. Der Mieter glich den Rückstand innerhalb von fünf Tagen nach der Kündigung aus. Das Gericht wertete das Festhalten an der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug als Verstoß gegen Treu und Glauben. Allerdings ist dies die Ausnahme, nicht die Regel.
7. Formale Anforderungen an die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug
Welche Form muss die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug einhalten?
Damit eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug wirksam ist, müssen bestimmte Formalien beachtet werden. Das Kündigungsschreiben muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein, wie § 568 BGB vorschreibt. Darüber hinaus muss der Kündigungsgrund im Schreiben angegeben werden. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennen. Dabei genügt es, den Gesamtbetrag des Rückstands zu beziffern und auf den Verzug hinzuweisen.
Die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug
In der Praxis erklären die meisten Vermieter die fristlose Kündigung und hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug in einem Schreiben. Das Landgericht Berlin, Urteil vom 12. April 2019 – 65 S 27/19, bestätigte, dass auch eine hilfsweise erklärte Kündigung volle Wirkung entfaltet, wenn die fristlose Kündigung scheitert. Infolgedessen ist diese Doppelstrategie für Vermieter besonders effektiv. Mieter sollten deshalb beide Kündigungen sorgfältig prüfen lassen.
8. Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug
Welche Fristen gelten bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug?
Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug beendet das Mietverhältnis nicht sofort. Vielmehr gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB. Diese betragen mindestens drei Monate zum Monatsende. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Ab acht Jahren Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist sogar neun Monate. Diese Fristen geben dem Mieter Zeit, eine neue Wohnung zu finden.
Bedeutung der Kündigungsfristen für Mieter in Essen
Für Mieter im Ruhrgebiet bedeuten diese Fristen einen wichtigen Schutz. Anders als bei der fristlosen Kündigung droht nicht die sofortige Obdachlosigkeit. Dennoch sollten Betroffene die Zeit nutzen, um rechtliche Schritte zu prüfen. Wir von der Kanzlei Tholl in Essen beraten Sie umfassend zu Ihren Möglichkeiten. Dabei prüfen wir, ob die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug wirksam ist oder erfolgreich angefochten werden kann.
9. Häufige Fragen zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug
Kann ich eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Nachzahlung verhindern?
Nein, die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug lässt sich nicht durch Nachzahlung der Mietschulden abwenden. Anders als bei der fristlosen Kündigung greift die Heilungsmöglichkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hier nicht. Diese Vorschrift ist systematisch nur auf die außerordentliche Kündigung anwendbar. Allerdings kann eine sofortige Nachzahlung dazu führen, dass die Gerichte Ihr Verhalten in einem milderen Licht bewerten. Bei langjährigen Mietverhältnissen ohne vorherige Probleme kann das Festhalten an der Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.
Ab welchem Betrag ist eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich?
Das Gesetz nennt keine festen Grenzen für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug. Die Rechtsprechung nimmt jedoch an, dass eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt. Dies liegt deutlich unter der Grenze von zwei Monatsmieten, die für die fristlose Kündigung gilt. Deshalb ist besondere Vorsicht geboten, sobald auch nur eine Monatsmiete aussteht.
Muss mich mein Vermieter vor einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug abmahnen?
Bei vollständigem Ausbleiben der Mietzahlungen ist grundsätzlich keine Abmahnung erforderlich. Die Pflichtverletzung ist hier offensichtlich. Allerdings kann bei ständiger unpünktlicher Zahlung eine Abmahnung notwendig sein, bevor die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug wirksam wird. Die Abmahnung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sein Verhalten zu ändern. Wenn Sie eine Abmahnung erhalten haben, sollten Sie diese ernst nehmen und Ihre Zahlungen künftig pünktlich leisten.
Kann ich mich gegen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug wehren?
Ja, es gibt mehrere Verteidigungsmöglichkeiten gegen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug. Zunächst können formale Mängel die Kündigung unwirksam machen. Darüber hinaus muss der Vermieter nachweisen, dass Sie Ihre Pflichten schuldhaft verletzt haben. Wenn Sie nachweisen können, dass Sie kein Verschulden an der Nichtzahlung trifft, ist die Kündigung unbegründet. Wir prüfen Ihren Fall umfassend und entwickeln die beste Verteidigungsstrategie.
Welche Fristen muss ich bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug beachten?
Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen. Diese betragen mindestens drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate. Außerdem sollten Sie die Drei-Wochen-Frist für eine mögliche Räumungsschutzklage beachten. Als Fachanwalt für Insolvenzrecht in Essen helfen wir Ihnen, alle relevanten Fristen einzuhalten und Ihre Rechte zu wahren.
Was bedeutet die Doppelstrategie aus fristloser und ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzug?
Vermieter kombinieren in der Praxis fast immer die fristlose Kündigung mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug. Diese Strategie ist rechtlich zulässig und für Vermieter sehr effektiv. Wenn Sie als Mieter die Schonfristzahlung leisten, wird zwar die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug bleibt jedoch bestehen. Deshalb müssen Sie dennoch ausziehen, allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist.
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