Mietrecht und Pflichtverletzung – Rechtsanwalt in Essen berät Mieter und Vermieter

Ihr Ansprechpartner für Mietrecht und Pflichtverletzung im Ruhrgebiet

Das Mietverhältnis gehört zu den wichtigsten Dauerschuldverhältnissen im deutschen Recht. Über Jahre oder sogar Jahrzehnte sind Mieter und Vermieter vertraglich aneinander gebunden. In dieser langen Zeitspanne entstehen fast unvermeidlich Konflikte. Die Miete kommt zu spät, die Heizung fällt aus, der Hund bellt zu laut oder der Vermieter betritt unangekündigt die Wohnung. Wenn eine Vertragspartei gegen ihre Verpflichtungen verstößt, sprechen Juristen von einer Pflichtverletzung. Gerade im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung zeigt sich, wie komplex das Zusammenspiel von Rechten und Pflichten sein kann. Unsere Kanzlei in Essen unterstützt Sie dabei, Ihre Ansprüche durchzusetzen oder sich gegen ungerechtfertigte Vorwürfe zu verteidigen.

Kompetente Rechtsberatung in Essen und dem gesamten Ruhrgebiet

Als erfahrene Rechtsanwälte beraten wir Mandanten aus Essen-Rüttenscheid, Kettwig, Steele und dem gesamten Ruhrgebiet in allen Fragen rund um Mietrecht und Pflichtverletzung. Dabei vertreten wir sowohl Mieter als auch Vermieter vor dem Amtsgericht Essen, dem Landgericht Essen sowie vor den Gerichten in Bochum, Duisburg und Mülheim an der Ruhr. Unsere Mandanten schätzen die Kombination aus fundiertem Fachwissen und verständlicher Beratung. Wir erklären Ihnen die rechtlichen Zusammenhänge, ohne Sie mit Fachjargon zu überfordern. Gleichzeitig setzen wir Ihre Interessen konsequent durch. Bei Streitigkeiten im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung kommt es häufig auf Details an, etwa auf die korrekte Formulierung einer Abmahnung oder die Einhaltung von Fristen. Deshalb empfehlen wir Ihnen, frühzeitig anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

1. Grundlagen von Mietrecht und Pflichtverletzung

Welche Pflichten treffen Mieter und Vermieter?

Ein Mietvertrag begründet gegenseitige Verpflichtungen. Der Vermieter muss dem Mieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB den Gebrauch der Mietsache gewähren. Darüber hinaus ist er verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und während der gesamten Mietzeit zu erhalten. Diese Instandhaltungspflicht bildet das Herzstück der Vermieterpflichten. Zudem muss der Vermieter dem Mieter den ungestörten Besitz gewähren. Er darf nicht eigenmächtig in die Wohnung eindringen oder dem Mieter den Zugang verwehren. Verstößt der Vermieter gegen diese Verpflichtungen, liegt eine Pflichtverletzung vor, die dem Mieter Rechte bis hin zur fristlosen Kündigung oder Schadensersatz einräumen kann.

Was bedeutet Mietrecht und Pflichtverletzung für den Mieter?

Der Mieter muss vor allem die vereinbarte Miete pünktlich zahlen. Diese Hauptpflicht ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB. Zusätzlich treffen den Mieter sogenannte Obhutspflichten. Er muss mit der Mietsache sorgsam umgehen, Schäden vermeiden und Mängel unverzüglich anzeigen. Auch die Einhaltung der Hausordnung und die Rücksichtnahme auf Nachbarn gehören zu seinen Nebenpflichten. Wenn der Mieter gegen diese Verpflichtungen verstößt, kann der Vermieter je nach Schwere der Pflichtverletzung abmahnen oder kündigen. Gerade im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung zeigt sich, dass schon vermeintlich kleine Verstöße erhebliche Konsequenzen haben können.

2. Kündigungsarten bei Mietrecht und Pflichtverletzung

Die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung

Das Gesetz unterscheidet zwei Eskalationsstufen bei Verstößen gegen mietvertragliche Pflichten. Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ermöglicht dem Vermieter, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist zu beenden. Diese Frist beträgt je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten. Voraussetzung ist, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung kommt es dabei auf eine Gesamtbetrachtung aller Umstände an. Das Gericht wägt die Interessen beider Parteien gegeneinander ab und prüft, ob die Pflichtverletzung tatsächlich so schwer wiegt, dass eine Kündigung gerechtfertigt erscheint.

Die außerordentliche fristlose Kündigung

Bei besonders schweren Verstößen kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos beenden. Die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB setzt einen wichtigen Grund voraus. Dieser liegt vor, wenn die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist für den Vermieter unzumutbar ist. Im Kontext von Mietrecht und Pflichtverletzung kommen verschiedene Fallgruppen in Betracht, etwa erheblicher Zahlungsverzug, massive Störung des Hausfriedens oder unerlaubte Gebrauchsüberlassung. Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs existiert für den Mieter die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Zahlt er alle Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Allerdings gilt diese Heilungsmöglichkeit nicht für die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung, wie das AG Neuruppin (Urteil vom 16.04.2019, Az. 43 C 61/18) klargestellt hat.

3. Zahlungsverzug als häufigste Pflichtverletzung im Mietrecht

Wann liegt Zahlungsverzug vor?

Der Zahlungsverzug ist der häufigste Streitpunkt im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung. Für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gibt es klare Grenzen. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Alternativ reicht ein Rückstand, der über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht. Bei der ordentlichen Kündigung liegt die Schwelle oft niedriger. Hier genügt bereits ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete bei einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat, um eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung zu begründen. Das LG Berlin (Urteil vom 27.03.2019, Az. 65 S 223/18) hat diese Grundsätze bestätigt.

Unpünktliche Mietzahlung als Pflichtverletzung

Nicht nur das vollständige Ausbleiben, sondern auch die ständige Verspätung der Mietzahlung stellt eine Pflichtverletzung dar. Zahlt ein Mieter über Jahre unpünktlich und ignoriert Abmahnungen, kann dies zur Kündigung führen. Allerdings muss der Vermieter konsequent handeln und die Verstöße dokumentieren. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung zeigt sich, dass Gerichte genau prüfen, ob der Vermieter das Verhalten über längere Zeit geduldet hat. Wer als Vermieter regelmäßig verspätete Zahlungen akzeptiert, kann sich später nicht ohne Weiteres auf diese Pflichtverletzung berufen. Deshalb empfehlen wir unseren Mandanten in Essen und dem Ruhrgebiet, bereits bei ersten Anzeichen von Zahlungsproblemen rechtlichen Rat einzuholen.

4. Störung des Hausfriedens bei Mietrecht und Pflichtverletzung

Beleidigungen und Bedrohungen im Mietverhältnis

Die Störung des Hausfriedens nach § 569 Abs. 2 BGB ist ein weiterer klassischer Fall von Mietrecht und Pflichtverletzung. Grobe Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder anderen Mietern können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das AG Idstein (Urteil vom 14.10.2019, Az. 3 C 73/19) entschied, dass rassistische Beleidigungen gegenüber Mitbewohnern zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigen. Auch Alkoholkonsum schützt vor Konsequenzen nicht. Wer im Treppenhaus pöbelt und andere beschimpft, stört den Hausfrieden massiv. Selbst Bedrohungen in sozialen Netzwerken können zur fristlosen Kündigung führen, wenn sie sich gegen den Vermieter oder Mitmieter richten.

Lärm und Vermüllung als Pflichtverletzung

Lärm ist subjektiv, doch objektive Störungen der Nachtruhe sind mietrechtlich relevant. Häufiges lautes Musikhören kann eine Kündigung rechtfertigen, insbesondere wenn vorherige Abmahnungen ignoriert wurden. Auch das sogenannte Messie-Syndrom kann zu Problemen führen. Bloße Unordnung geht den Vermieter zwar nichts an. Sobald jedoch die Bausubstanz gefährdet ist oder Nachbarn durch Geruch oder Ungeziefer belästigt werden, liegt eine Pflichtverletzung vor. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung prüfen Gerichte stets, ob eine Abmahnung erfolgt ist und ob der Mieter die Chance zur Verhaltensänderung hatte. Unsere Kanzlei in Essen berät Sie zu allen Fragen rund um Hausfriedensstörungen.

5. Unerlaubte Untervermietung im Kontext von Mietrecht und Pflichtverletzung

Vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte

Der Mieter darf seine Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte überlassen. Diese Regel aus § 540 BGB ist im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung von großer Bedeutung. Besonders kritisch ist die vollständige Überlassung der Wohnung, wenn der Mieter selbst auszieht. Das AG Berlin-Mitte (Urteil vom 26.01.2017, Az. 21 C 55/16) stellte klar, dass die unerlaubte vollständige Gebrauchsüberlassung eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Dies gilt sogar bei einer Einzimmerwohnung. Die Rechtsprechung ist in diesem Punkt streng, da der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat zu wissen, wer in seiner Wohnung lebt.

Aufnahme von Angehörigen und kurzzeitige Vermietung

Etwas anderes gilt bei der Aufnahme von Lebensgefährten oder nahen Angehörigen, solange der Mieter weiterhin in der Wohnung lebt. Zwar muss der Mieter um Erlaubnis fragen, doch hat er meist einen Anspruch darauf. Vergisst er diese Anfrage, ist eine Kündigung häufig unverhältnismäßig. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung spielt auch die kurzzeitige Vermietung über Plattformen wie Airbnb eine Rolle. Gerichte sehen diese Form der Untervermietung streng, da sie den Wohnzweck entfremdet und Nachbarn stört. Neben der mietrechtlichen Kündigung drohen zudem öffentlich-rechtliche Bußgelder wegen Zweckentfremdung. Unsere Kanzlei berät Mandanten aus Essen-Steele bis Kettwig zu diesen Fragen.

6. Pflichtverletzungen des Vermieters bei Mietrecht und Pflichtverletzung

Mängel und fehlende Instandhaltung

Nicht nur Mieter, auch Vermieter können Pflichten verletzen. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung hat der Vermieter die Hauptpflicht, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Übergibt er eine mangelhafte Wohnung oder beseitigt er Mängel nicht, verletzt er diese Pflicht. Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung, etwa durch massiven Schimmel oder Einsturzgefahr, kann der Mieter seinerseits fristlos kündigen. Der BGH (Urteil vom 29.04.2009, Az. VIII ZR 142/08) entschied zudem, dass eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent einen erheblichen Mangel darstellt, der zur fristlosen Kündigung berechtigt. Mieter in Essen und dem Ruhrgebiet sollten Mängel dokumentieren und den Vermieter schriftlich zur Beseitigung auffordern.

Verletzung der Privatsphäre durch den Vermieter

Der Vermieter darf den Mieter nicht überwachen. Die Installation einer Kamera im Eingangsbereich oder Flur verletzt das Persönlichkeitsrecht und kann den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Das AG München (Urteil vom 28.05.2019, Az. 432 C 2881/19) bestätigte diese Rechtslage. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung gilt zudem ein Beweisverwertungsverbot für rechtswidrig erlangte Informationen. Beweise, die der Vermieter durch heimliche Videoüberwachung erlangt hat, dürfen vor Gericht nicht verwendet werden. Unsere Kanzlei vertritt Ihre Interessen, wenn der Vermieter Ihre Rechte verletzt.

7. Die Abmahnung bei Mietrecht und Pflichtverletzung

Bedeutung und Inhalt der Abmahnung

Die Abmahnung ist im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung ein unverzichtbares Instrument. Vor einer Kündigung muss der Vermieter den Mieter in der Regel abmahnen. Nur bei Zahlungsverzug ist eine Abmahnung nicht erforderlich. Die Abmahnung soll dem Vertragspartner vor Augen führen, dass sein Verhalten vertragswidrig ist. Gleichzeitig gibt sie ihm eine letzte Chance zur Besserung. Inhaltlich muss die Abmahnung konkret sein. Eine pauschale Aussage wie „Sie sind zu laut" genügt nicht. Vielmehr muss die Abmahnung Datum, Uhrzeit und das konkrete störende Verhalten benennen. Nur so erfüllt sie ihre Warnfunktion im Sinne des § 543 Abs. 3 BGB.

Wann ist eine Abmahnung entbehrlich?

Bei extrem schweren Verstößen kann ausnahmsweise ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden. Dies gilt etwa bei tätlichen Angriffen auf den Vermieter oder bei schweren Bedrohungen. In solchen Fällen ist das Vertrauensverhältnis sofort zerstört. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung ist diese Ausnahme jedoch eng auszulegen. Gerichte prüfen genau, ob eine Abmahnung tatsächlich entbehrlich war. Vermieter sollten im Zweifel abmahnen, um keine Angriffspunkte zu bieten. Unsere Kanzlei in Essen unterstützt Sie bei der Formulierung rechtssicherer Abmahnungen und berät Sie, ob eine sofortige Kündigung möglich ist.

8. Beweislast und psychische Erkrankung bei Mietrecht und Pflichtverletzung

Wer muss die Pflichtverletzung beweisen?

Im Zivilprozess gilt der Grundsatz, dass jede Partei die für sie günstigen Tatsachen beweisen muss. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung bedeutet dies, dass der Vermieter die Pflichtverletzung nachweisen muss. Er trägt die Beweislast für den Lärm, die unerlaubte Untervermietung oder den Zahlungsverzug. Der Mieter muss hingegen beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Der BGH (Urteil vom 13.04.2016, Az. VIII ZR 39/15) stellte klar, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden trägt. Eine gute Dokumentation ist daher für beide Seiten unverzichtbar.

Besonderheiten bei psychisch kranken Mietern

Ein sensibles Thema ist das Verhalten psychisch kranker Mieter. Hier prallen das Schutzbedürfnis des erkrankten Mieters und das Sicherheitsbedürfnis der Nachbarn aufeinander. Im Bereich Mietrecht und Pflichtverletzung fordert die Rechtsprechung hohe Toleranz, die jedoch nicht grenzenlos ist. Eine Kündigung ist möglich, wenn die Störungen für Mitmieter unzumutbar werden. Dies gilt auch dann, wenn den kranken Mieter kein Verschulden trifft. Allerdings kann sich ein Mieter nicht einfach auf Schuldunfähigkeit berufen, wenn er keine Betreuung eingerichtet hat. Unsere Kanzlei berät Sie einfühlsam zu diesen komplexen Fragen.