Heizungstausch: Kann ich meinem Mieter wegen des Heizungsgesetzes kündigen?

Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet viele Eigentümer zum Austausch ihrer Heizungsanlage. Die damit verbundenen Kosten sind erheblich und führen bei vermieteten Immobilien zu einer drängenden Frage: Kann ich meinem Mieter kündigen, anstatt zehntausende Euro in eine neue Heizung zu investieren? Die Antwort ist eindeutig und für viele Vermieter ernüchternd. Eine Verwertungskündigung wegen des gesetzlich vorgeschriebenen Heizungstauschs ist nicht möglich. Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Hintergründe und zeigt auf, welche Möglichkeiten Vermietern stattdessen offenstehen.

Die Ausgangslage für Vermieter

Viele Eigentümer vermieteter Immobilien stehen derzeit vor einer schwierigen Entscheidung. Die vorhandene Öl- oder Gasheizung ist in die Jahre gekommen, fällt immer häufiger aus und entspricht nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt in § 71 Abs. 1 und § 711 GEG den schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Energien vor. Die Kosten für eine neue Wärmepumpe oder eine andere klimafreundliche Heizungsanlage belaufen sich schnell auf 20.000 bis 40.000 Euro. Angesichts dieser Summen liegt der Gedanke nahe, das Mietverhältnis zu beenden und die Immobilie entweder unvermietet zu verkaufen oder nach einer Sanierung neu zu vermieten. Doch dieser Weg ist rechtlich versperrt.

Warum der Heizungstausch keine Verwertungskündigung rechtfertigt

Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen. Entscheidend ist dabei das Wort "dadurch". Das Mietverhältnis muss ursächlich für die wirtschaftliche Belastung sein. Genau daran fehlt es beim Heizungstausch.

Die Pflicht zum Austausch der Heizungsanlage ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers, die völlig unabhängig davon besteht, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Auch der Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses muss die gesetzlichen Vorgaben erfüllen. Nicht das Mietverhältnis ist für die entstehenden Kosten verantwortlich, sondern die gesetzliche Regelung. Die erforderliche Kausalität zwischen Mietverhältnis und wirtschaftlicher Belastung fehlt daher von vornherein.

Der Mieter hat einen Anspruch auf eine funktionierende Heizung

Ein weiterer Aspekt spricht gegen die Möglichkeit einer Kündigung. Der Mieter hat nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand. Dazu gehört eine funktionierende Heizungsanlage. Fällt die Heizung aus oder ist sie defekt, kann der Mieter Instandsetzung verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern.

Würde man dem Vermieter in dieser Situation ein Kündigungsrecht zugestehen, könnte er sich durch Kündigung seiner Instandsetzungspflicht entziehen. Der Instandsetzungsanspruch des Mieters als Kern der mietvertraglichen Gewährleistungspflicht würde dadurch vollständig entwertet. Das widerspricht dem gesamten System des Mietrechts, das den Mieter gerade in seiner Wohnung als Lebensmittelpunkt schützen will.

Der Heizungstausch ist eine Modernisierung mit Duldungspflicht

Der Gesetzgeber hat den Heizungstausch bewusst als Modernisierungsmaßnahme eingeordnet. Nach §§ 555b Nr. 1 und 1a BGB handelt es sich um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie oder zur Nutzung erneuerbarer Energien. Für solche Modernisierungen besteht nach § 555d Abs. 1 BGB eine Duldungspflicht des Mieters. Der Vermieter kann die Maßnahme also durchführen, ohne dass der Mieter sich dagegen wehren kann.

Nach Abschluss der Modernisierung hat der Vermieter zudem die Möglichkeit, die Miete nach §§ 559, 559e BGB zu erhöhen. Er kann einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen und so seine Investition refinanzieren. Dieses gesetzliche System zeigt deutlich, dass der Gesetzgeber eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Heizungsmodernisierungen ausdrücklich vorgesehen hat. Eine Kündigung ist in diesem Regelungssystem nicht vorgesehen und wäre systemwidrig.

Auch ein Härteeinwand des Mieters ändert nichts

In bestimmten Fällen kann der Mieter die Duldung einer Modernisierung verweigern, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Das regelt § 555d Abs. 2 BGB. Manche Vermieter fragen sich, ob sie in einem solchen Fall wenigstens kündigen können, wenn der Mieter die Modernisierung nicht dulden muss.

Auch das ist nicht möglich. Der Härteeinwand ist ein gesetzlich vorgesehener Schutz des Mieters. Würde man dem Vermieter in dieser Situation ein Kündigungsrecht einräumen, würde man genau das sanktionieren, was den Mieter nach dem Willen des Gesetzgebers schützen soll. Der Härteeinwand würde ins Leere laufen, wenn der Vermieter einfach kündigen könnte, sobald der Mieter sich auf ihn beruft. Das widerspricht dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung.

Was Vermieter stattdessen tun können

Auch wenn eine Kündigung ausscheidet, stehen Vermietern durchaus Handlungsmöglichkeiten offen. Der naheliegende Weg ist die Durchführung der Heizungsmodernisierung mit anschließender Mieterhöhung. Die Kosten können anteilig auf die Miete umgelegt werden, wobei die gesetzlichen Kappungsgrenzen zu beachten sind. Bei energetischen Modernisierungen gelten zudem Sonderregelungen, die eine Umlage erleichtern.

Wer die Immobilie verkaufen möchte, kann dies auch im vermieteten Zustand tun. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB führt zwar dazu, dass der Käufer in das Mietverhältnis eintritt. Allerdings gibt es durchaus Käufer, die vermietete Immobilien als Kapitalanlage erwerben. Der Kaufpreis wird dann entsprechend kalkuliert.

Schließlich besteht die Möglichkeit, mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Gegen Zahlung einer Abfindung erklärt sich der Mieter bereit, die Wohnung zu räumen. Dieser Weg ist oft schneller und kostengünstiger als ein jahrelanger Rechtsstreit um eine Kündigung, deren Erfolgsaussichten ohnehin gering sind.

Besonderheiten bei alten und schlecht gewarteten Heizungen

Verschärft wird die Situation für Vermieter, deren Heizungsanlage bereits ihr gesetzlich definiertes Lebensalter erreicht hat oder die in der Vergangenheit nicht ordnungsgemäß gewartet wurde. Hier kann der Vermieter erst recht nicht argumentieren, das Mietverhältnis hindere ihn an einer wirtschaftlichen Verwertung. Vielmehr hat er selbst durch unterlassene Wartung oder verspäteten Austausch die Situation herbeigeführt. Ein selbst verschuldeter Sanierungsstau ist nach der Rechtsprechung kein Kündigungsgrund, wie das Landgericht Osnabrück in seinem Urteil vom 29.01.2020 (Az. 1 S 117/19) klargestellt hat.

Fazit

Der gesetzlich vorgeschriebene Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz rechtfertigt keine Verwertungskündigung. Es fehlt an der erforderlichen Kausalität zwischen Mietverhältnis und wirtschaftlicher Belastung, da die Pflicht zum Heizungstausch unabhängig von der Vermietung besteht. Zudem hat der Gesetzgeber den Heizungstausch als Modernisierungsmaßnahme mit Duldungspflicht und Mieterhöhungsmöglichkeit konzipiert. Vermieter sollten daher auf die gesetzlich vorgesehenen Instrumente zurückgreifen oder alternative Lösungen wie den Mietaufhebungsvertrag in Betracht ziehen.

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