Miet­kau­ti­on Rück­zah­lung

Kos­ten­lo­ser Down­load: For­de­rungs­schrei­ben an den Ver­mie­ter auf Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on!

Wie geht das mit der Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on?

Irgend­wann endet jedes Miet­ver­hält­nis, aus wel­chem Grund auch immer. Nach dem Aus­zug hat der Mie­ter selbst­ver­ständ­lich einen Anspruch gegen den Ver­mie­ter die gezahl­te Miet­kau­ti­on zusam­men mit den Zin­sen zurück­zu­be­kom­men. Hier­zu ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet. Sofern der Ver­mie­ter kei­ne Miet­schul­den hat, bei der Woh­nungs­ab­nah­me der Wohn­raum am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses im ver­ein­bar­ten Zustand an den Ver­mie­ter über­ge­ben wur­de und es auch sonst kei­ne For­de­run­gen gibt, steht einer Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on nichts ent­ge­gen.

  • Vor­aus­zah­lung für die Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on ist:
  • Die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses
  • Abnah­me der Woh­nung
  • Die Fest­stel­lung, dass der Ver­mie­ter kei­ne wei­te­ren Ansprü­che mehr hat

Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll

Bei der Über­ga­be der Woh­nung (d. h. bei Ein­zug wie auch bei Aus­zug) soll­ten Sie ein Woh­nungs­über­ga­be­pro­to­koll nut­zen. Dann wird spä­te­rer Streit ver­mie­den. Damit das Pro­to­koll auch recht­lich bin­dend ist, muss es vom Ver­mie­ter wie Ver­mie­ter unter­schrie­ben sein, und zwar in zwei­fa­cher Aus­fer­ti­gung. Ein Exem­plar ist für den Ver­mie­ter, ein Exem­plar für den Mie­ter.

Fäl­lig­keit der Miet­kau­ti­on und Gegen­for­de­run­gen

Aller­dings wird die Kau­ti­on in den sel­tens­ten Fäl­len nach Miet­ver­trags­en­de sofort vom Ver­mie­ter an den Mie­ter aus­ge­zahlt. Dies ist kei­ne bös­ar­tig Gui­de des Ver­mie­ters son­dern hat objek­ti­ve Grün­de. Denn dem Ver­mie­ter steht nach dem Gesetz eine “ange­mes­se­ne Frist“ zu, um exakt zu prü­fen, ob und wel­che Ansprü­che Ihnen gegen­über dem Mie­ter mög­li­cher­wei­se noch zuste­hen. Hier­bei tau­chen immer wie­der die­sel­ben For­de­run­gen auf:

  • Miet­schul­den
  • For­de­run­gen aus Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen, auch aus noch nicht abge­rech­ne­ten Jah­ren
  • Nicht erle­dig­te und fäl­li­gen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

So pas­siert es in der Pra­xis fast regel­mä­ßig, dass die Miet­kau­ti­on län­ger auf sich war­ten lässt. Es kann bis zu einem hal­ben Jahr oder auch dar­über hin­aus dau­ern, bis der Ver­mie­ter die Zah­lung ver­an­lasst. Aber als Mie­ter ist man hier nicht der Ent­schei­dung des Ver­mie­ters hilf­los aus­ge­setzt.

Wie wird der Ver­mie­ter zur Rück­zah­lung auf­ge­for­dert?

Kos­ten­lo­ser Down­load: For­de­rungs­schrei­ben an den Ver­mie­ter auf Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on!

Jeder Mie­ter möch­te nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses sei­ne gezahl­te Miet­kau­ti­on schnellst­mög­lich zurück erhal­ten. Denn die Miet­kau­ti­on ist bares Geld. Meist wird mit dem Ein­zug in eine neue Woh­nung bereits eine neue Kau­ti­on fäl­lig. Ger­ne wür­de der Mie­ter mit der alten Kau­ti­on direkt sei­ne neue Kau­ti­on bezah­len.

So ein­fach ist die Sache aber lei­der nicht! Die Miet­kau­ti­on ist für den Ver­mie­ter eine Sicher­heits­leis­tung. Sie sichert den Ver­mie­ter gegen mög­li­che finan­zi­el­le Schä­den ab, die der Mie­ter ver­ur­sacht hat. Dem Bestehen am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses noch For­de­run­gen, kann der Ver­mie­ter die Kau­ti­on ver­rech­nen. Unter Umstän­den kann der Ver­mie­ter bei hohen Gegen­for­de­rung auch die Kau­ti­on kom­plett ein­be­hal­ten.

Fol­gen­de For­de­run­gen des Ver­mie­ters kom­men in Betracht:

  • der Mie­ter hat Schä­den in der Woh­nung ver­ur­sacht
  • es sind Nach­bes­se­run­gen bei der Reno­vie­rung not­wen­dig
  • es sind noch Nach­zah­lun­gen aus Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen offen oder ste­hen füh­re noch nicht abge­rech­ne­te Jah­re aus
  • es bestehen Miet­schul­den

Aber: Wenn kei­ne For­de­rung des Ver­mie­ters bestehen oder alle For­de­run­gen aus­ge­gli­chen sind, ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­kau­ti­on sofort zurück­zu­zah­len!

Dau­er des Ein­be­halts

Zu wel­chem Zeit­punkt der Ver­mie­ter die Kau­ti­on zurück­zu­zah­len hat, gibt es lei­der kei­ne kon­kre­te gesetz­li­che Rege­lung. Sie hängt immer vom kon­kre­ten Ein­zel­fall ab. In der Pra­xis dau­ert die Rück­zah­lung in der Regel sechs Mona­te laut … Kann der Ver­mie­ter die Kau­ti­on über sechs Mona­te ein­be­hal­ten.

Ein­be­halt bei offe­nen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen

Ist die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach einem Jahr noch nicht erfolgt, darf der Ver­mie­ter einen Teil der Kau­ti­on sogar noch län­ger ein­be­hal­ten. Die Sum­me des Ein­be­halts darf nicht höher als drei bis vier­mo­nat­li­che Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen sein. Die jewei­li­ge Höhe ergibt sich aus dem Miet­ver­trag.

Wie lan­ge darf der Ver­mie­ter die Kau­ti­on behal­ten?

Sind min­des­tens sechs Mona­te nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­gan­gen, kann der Mie­ter sei­ne Kau­ti­on schrift­lich vom alten Ver­mie­ter zurück­ver­lan­gen. Eine Vor­la­ge für das Schrei­ben an den Ver­mie­ter fin­den Sie im Nach­fol­gen­den Kas­ten.

Kos­ten­lo­ser Down­load: For­de­rungs­schrei­ben an den Ver­mie­ter auf Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on!

Wann ver­jährt der Rück­zah­lungs­an­spruch?

Der Mie­ter soll­te jedoch spä­tes­tens nach zwölf Mona­ten tätig wer­den. Denn auch ein Anspruch auf Rück­for­de­rung der Kau­ti­on unter­liegt der gesetz­li­chen Ver­jäh­rung. Hier gilt die 3-jäh­ri­ge Ver­jäh­rungs­frist. Ist die­se Frist ver­stri­chen, ohne dass der Mie­ter nach­weis­lich etwas unter­nom­men hat, besteht kein Anspruch mehr gegen den Ver­mie­ter. Soll­ten Sie als Mie­ter hier Sor­ge haben, Ihren Anspruch zu ver­lie­ren, wen­den Sie sich ger­ne an die Kanz­lei Tholl.

An wen wird die Miet­kau­ti­on aus­be­zahlt?

Die Miet­kau­ti­on muss an den­je­ni­gen aus­ge­zahlt wer­den, der als Mie­ter im Miet­ver­trag steht und die Miet­kau­ti­on gezahlt hat. Ent­schei­dend ist daher, wer Ver­trags­part­ner ist. An die­se Per­son oder Per­so­nen wird die Kau­ti­on inklu­si­ve Zin­sen aus­ge­zahlt.

Haben meh­re­re Per­so­nen eine Woh­nung gemie­tet, haben auch die­se alle einen Anspruch auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on.

Was ist bei Insol­venz des Ver­mie­ters?

Soll­te der unglück­li­che Fall ein­tre­ten, dass der Ver­mie­ter Insol­venz bean­tra­gen muss­te, also Zah­lungs­un­fä­hig­keitist, ist noch nicht alles ver­lo­ren. Die vom Mie­ter gezahl­te Kau­ti­on ist dann sicher und nicht pfänd­bar, wenn sich der Ver­mie­ter an die gesetz­li­che Auf­la­ge gemäß § 551 Abs. 3 BGB gehal­ten hat und die Bar­kau­ti­on auf einem extra dafür ein­ge­rich­te­tes Bank­kon­to ein­ge­zahlt hat. Ist das Geld ord­nungs­ge­mäß auf die­sem Kau­ti­ons­kon­to ein­ge­zahlt wor­den, kann der Ver­mie­ter nicht mehr ohne die Zustim­mung des Mie­ters über den Geld­be­trag ver­fü­gen. Auch ist eine Pfän­dung unzu­läs­sig. Auch hat in die­sem Fall der Insol­venz­ver­wal­ter kei­nen Zugriff auf das Kau­ti­ons­kon­to.

Straf­an­zei­ge / For­de­rungs­an­mel­dung aus uner­laub­ter Hand­lung

Soll­te der Ver­mie­ter sei­ner Pflicht auf Zah­lung der Bar­kau­ti­on auf ein Kau­ti­ons­kon­to nicht nach­ge­kom­men sein, haben Gläu­bi­ger bzw. Insol­venz­ver­wal­ter Zugriff auf die Kau­ti­on, wenn sie auf einem pri­va­ten Kon­to des Ver­mie­ters liegt. Auch kann es vor­kom­men, dass der Ver­mie­ter die Kau­ti­on ander­wei­tig aus­ge­ge­ben hat. Dann besteht nur noch die Mög­lich­keit der Straf­an­zei­ge und im Fal­le der Insol­venz der rich­ti­gen For­de­rungs­an­mel­dung aus uner­laub­ter Hand­lung. Zu die­sen sehr spe­zi­el­len Fall­ge­stal­tun­gen kön­nen Sie sich bei der Kanz­lei Tholl bera­ten las­sen.

Was ist im Fall der Zwangs­ver­stei­ge­rung?

Auch kann es vor­kom­men, dass sich der Eigen­tü­mer einer Woh­nung in finan­zi­el­len Schwie­rig­kei­ten befin­det und die Woh­nung oder die gan­ze Immo­bi­lie zwangs­ver­stei­gert wird. Hier besteht die nach­voll­zieh­ba­re Sor­ge der Mie­ter, was denn mit Ihrer Kau­ti­on geschieht. Hier kann jedoch Ent­war­nung gege­ben wer­den. Da ein Erstei­ge­rer im Rah­men einer Zwangs­ver­stei­ge­rung in die miet­ver­trag­li­chen Pflich­ten des Alt­ei­gen­tü­mers ein­tritt, haf­tet der neue Eigen­tü­mer auch auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on, selbst wenn er die­se nie erhal­ten hat!

Nach­weis der Kau­ti­ons­zah­lung durch Mie­ter

Wich­tig ist in die­sem Fall jedoch, dass sie dem neu­en Eigen­tü­mer die Zah­lung der Kau­ti­on an den Alt­ei­gen­tü­mer auch nach­wei­sen kön­nen. Denn der neue Eigen­tü­mer hat die Kau­ti­on der nie erhal­ten und wird vor Aus­zah­lung der Kau­ti­on in der Regel auf den Nach­weis der Zah­lung bestehen. Ohne einen sol­chen Nach­weis sehe es für den Mie­ter jedoch schlicht aus. Denn auch in einem Pro­zess auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on muss er zunächst die Zah­lung der Kau­ti­on auch bewei­sen kön­nen. Wenn dies gelingt, ist alles in Ord­nung. Dann haf­tet der neue Eigen­tü­mer nicht nur auf die Kau­ti­on, son­dern auch auf die dem Mie­ter zuste­hen­den Zin­sen für die Anla­ge der Kau­ti­on.

Kos­ten­lo­ser Down­load: Kau­ti­ons­quit­tung für den Mie­ter bei Miet­be­ginn!

An wen muss sich der Mie­ter im Fal­le des Ver­kaufs wen­den?

Wie bei der Zwangs­ver­stei­ge­rung ändert sich auch beim Ver­kauf einer Immo­bi­lie für die Mie­ter erst ein­mal nichts. Man muss kei­nen neu­en Miet­ver­trag abschlie­ßen; der alte Miet­ver­trag wird durch Gesetz durch den neu­en Eigen­tü­mer über­nom­men. Auch muss die Kau­ti­on nicht erneut gezahlt wer­den. Der neue Eigen­tü­mer muss sich dar­um küm­mern, dass der alte Eigen­tü­mer ihm die Kau­ti­on über­trägt. Dies soll­ten der Mie­ter prü­fen und den neu­en Eigen­tü­mer schrift­lich auf­for­dern nach­zu­wei­sen, dass er die Miet­kau­ti­on Insol­venz fest und sicher ange­legt hat. In jedem Fall muss der neue Eigen­tü­mer die Mie­ter nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses die Kau­ti­on mit sämt­li­chen Zin­sen seit Zah­lung der Kau­ti­on zurück­zah­len.

0201 — 1029920 (Bera­tung Bun­des­weit)

Sie haben ein Pro­blem im Miet­recht? Die Kanz­lei THOLL hilft Ihnen ger­ne, täg­lich zwi­schen 9 – 18 Uhr! rufen Sie ger­ne an!