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Rechtsanwalt Dirk Tholl
Huyssenallee 85
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Irgendwann endet jedes Mietverhältnis, aus welchem Grund auch immer. Nach dem Auszug hat der Mieter selbstverständlich einen Anspruch gegen den Vermieter die gezahlte Mietkaution zusammen mit den Zinsen zurückzubekommen. Hierzu ist der Vermieter verpflichtet. Sofern der Vermieter keine Mietschulden hat, bei der Wohnungsabnahme der Wohnraum am Ende des Mietverhältnisses im vereinbarten Zustand an den Vermieter übergeben wurde und es auch sonst keine Forderungen gibt, steht einer Rückzahlung der Mietkaution nichts entgegen.
(Beratung Bundesweit)
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Damit Sie typische Fehler vermeiden, haben wir eine kostenlose Vorlage für eine Kautionsrückforderung formuliert und als Musterbrief zum Download bereitgestellt. Sie können dieses kostenlose Muster durch Eingabe Ihrer persönlichen Daten ergänzen.
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Schriftsatz zur Rückforderung einer Mietkaution (Musterbrief)
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Allerdings wird die Kaution in den seltensten Fällen nach Mietvertragsende sofort vom Vermieter an den Mieter ausgezahlt. Dies ist keine bösartig Guide des Vermieters sondern hat objektive Gründe. Denn dem Vermieter steht nach dem Gesetz eine “angemessene Frist“ zu, um exakt zu prüfen, ob und welche Ansprüche Ihnen gegenüber dem Mieter möglicherweise noch zustehen. Hierbei tauchen immer wieder dieselben Forderungen auf:
So passiert es in der Praxis fast regelmäßig, dass die Mietkaution länger auf sich warten lässt. Es kann bis zu einem halben Jahr oder auch darüber hinaus dauern, bis der Vermieter die Zahlung veranlasst. Aber als Mieter ist man hier nicht der Entscheidung des Vermieters hilflos ausgesetzt.
Jeder Mieter möchte nach Beendigung des Mietverhältnisses seine gezahlte Mietkaution schnellstmöglich zurück erhalten. Denn die Mietkaution ist bares Geld. Meist wird mit dem Einzug in eine neue Wohnung bereits eine neue Kaution fällig. Gerne würde der Mieter mit der alten Kaution direkt seine neue Kaution bezahlen.
So einfach ist die Sache aber leider nicht! Die Mietkaution ist für den Vermieter eine Sicherheitsleistung. Sie sichert den Vermieter gegen mögliche finanzielle Schäden ab, die der Mieter verursacht hat. Dem Bestehen am Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen, kann der Vermieter die Kaution verrechnen. Unter Umständen kann der Vermieter bei hohen Gegenforderung auch die Kaution komplett einbehalten.
Folgende Forderungen des Vermieters kommen in Betracht:
Aber: Wenn keine Forderung des Vermieters bestehen oder alle Forderungen ausgeglichen sind, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution sofort zurückzuzahlen!
Zu welchem Zeitpunkt der Vermieter die Kaution zurückzuzahlen hat, gibt es leider keine konkrete gesetzliche Regelung. Sie hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. In der Praxis dauert die Rückzahlung in der Regel sechs Monate laut … Kann der Vermieter die Kaution über sechs Monate einbehalten.
Ist die Betriebskostenabrechnung nach einem Jahr noch nicht erfolgt, darf der Vermieter einen Teil der Kaution sogar noch länger einbehalten. Die Summe des Einbehalts darf nicht höher als drei bis viermonatliche Betriebskostenvorauszahlungen sein. Die jeweilige Höhe ergibt sich aus dem Mietvertrag.
Sind mindestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses vergangen, kann der Mieter seine Kaution schriftlich vom alten Vermieter zurückverlangen. Eine Vorlage für das Schreiben an den Vermieter finden Sie im Nachfolgenden Kasten.
Der Mieter sollte jedoch spätestens nach zwölf Monaten tätig werden. Denn auch ein Anspruch auf Rückforderung der Kaution unterliegt der gesetzlichen Verjährung. Hier gilt die 3‑jährige Verjährungsfrist. Ist diese Frist verstrichen, ohne dass der Mieter nachweislich etwas unternommen hat, besteht kein Anspruch mehr gegen den Vermieter. Sollten Sie als Mieter hier Sorge haben, Ihren Anspruch zu verlieren, wenden Sie sich gerne an die Kanzlei Tholl.
Die Mietkaution muss an denjenigen ausgezahlt werden, der als Mieter im Mietvertrag steht und die Mietkaution gezahlt hat. Entscheidend ist daher, wer Vertragspartner ist. An diese Person oder Personen wird die Kaution inklusive Zinsen ausgezahlt.
Haben mehrere Personen eine Wohnung gemietet, haben auch diese alle einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.
Sollte der unglückliche Fall eintreten, dass der Vermieter Insolvenz beantragen musste, also Zahlungsunfähigkeitist, ist noch nicht alles verloren. Die vom Mieter gezahlte Kaution ist dann sicher und nicht pfändbar, wenn sich der Vermieter an die gesetzliche Auflage gemäß § 551 Abs. 3 BGB gehalten hat und die Barkaution auf einem extra dafür eingerichtetes Bankkonto eingezahlt hat. Ist das Geld ordnungsgemäß auf diesem Kautionskonto eingezahlt worden, kann der Vermieter nicht mehr ohne die Zustimmung des Mieters über den Geldbetrag verfügen. Auch ist eine Pfändung unzulässig. Auch hat in diesem Fall der Insolvenzverwalter keinen Zugriff auf das Kautionskonto.
Sollte der Vermieter seiner Pflicht auf Zahlung der Barkaution auf ein Kautionskonto nicht nachgekommen sein, haben Gläubiger bzw. Insolvenzverwalter Zugriff auf die Kaution, wenn sie auf einem privaten Konto des Vermieters liegt. Auch kann es vorkommen, dass der Vermieter die Kaution anderweitig ausgegeben hat. Dann besteht nur noch die Möglichkeit der Strafanzeige und im Falle der Insolvenz der richtigen Forderungsanmeldung aus unerlaubter Handlung. Zu diesen sehr speziellen Fallgestaltungen können Sie sich bei der Kanzlei Tholl beraten lassen.
Auch kann es vorkommen, dass sich der Eigentümer einer Wohnung in finanziellen Schwierigkeiten befindet und die Wohnung oder die ganze Immobilie zwangsversteigert wird. Hier besteht die nachvollziehbare Sorge der Mieter, was denn mit Ihrer Kaution geschieht. Hier kann jedoch Entwarnung gegeben werden. Da ein Ersteigerer im Rahmen einer Zwangsversteigerung in die mietvertraglichen Pflichten des Alteigentümers eintritt, haftet der neue Eigentümer auch auf Rückzahlung der Kaution, selbst wenn er diese nie erhalten hat!
Wichtig ist in diesem Fall jedoch, dass sie dem neuen Eigentümer die Zahlung der Kaution an den Alteigentümer auch nachweisen können. Denn der neue Eigentümer hat die Kaution der nie erhalten und wird vor Auszahlung der Kaution in der Regel auf den Nachweis der Zahlung bestehen. Ohne einen solchen Nachweis sehe es für den Mieter jedoch schlicht aus. Denn auch in einem Prozess auf Rückzahlung der Kaution muss er zunächst die Zahlung der Kaution auch beweisen können. Wenn dies gelingt, ist alles in Ordnung. Dann haftet der neue Eigentümer nicht nur auf die Kaution, sondern auch auf die dem Mieter zustehenden Zinsen für die Anlage der Kaution.
Wie bei der Zwangsversteigerung ändert sich auch beim Verkauf einer Immobilie für die Mieter erst einmal nichts. Man muss keinen neuen Mietvertrag abschließen; der alte Mietvertrag wird durch Gesetz durch den neuen Eigentümer übernommen. Auch muss die Kaution nicht erneut gezahlt werden. Der neue Eigentümer muss sich darum kümmern, dass der alte Eigentümer ihm die Kaution überträgt. Dies sollten der Mieter prüfen und den neuen Eigentümer schriftlich auffordern nachzuweisen, dass er die Mietkaution Insolvenz fest und sicher angelegt hat. In jedem Fall muss der neue Eigentümer die Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution mit sämtlichen Zinsen seit Zahlung der Kaution zurückzahlen.
Sie haben ein Problem im Mietrecht? Die Kanzlei THOLL hilft Ihnen gerne, täglich zwischen 9–18 Uhr! rufen Sie gerne an!
Kaution Rückzahlung (Musterbrief zum download)